伟业_大盘案例分析之沈阳万科城_50PPT
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以设计创新推进住宅产品产业化——以沈阳万科城一期为例
宗地东至规划路； 南至长白西路； 西至胜利路 （ 规划）北至滨河 ；
路（ 规划） 。
宗地位于浑河水系冲击而成的浑河平原上 ， 地势平缓 ， 南高北 低， 东高西低 ， 自 平均 然标高为 ３．米。宗地整体呈不规则多边形 。 ８ ３
宗地北侧有浑河， 河面宽约 ３０米。宗地内无地表水。 ０
住宅产业化是房地产行业的一场革命 ， 是一种持续性的进步。
当前住宅产业化的核心课题是 ： 一是住宅建筑的标准化 ； 二是
处理 ， 使之为整个城市景观做出贡献。居住 区内部绿化景观与四周 协调统一 。
住宅建造的工业化 ： 三是住宅生产与经营的商品化。
由中科院建筑设计研究院有限公司设计的沈阳长白万科城（ 一
齐全。太原街商圈位于沈阳市中心繁华地带 ， 是集商住 、 、 饮服 文化
娱乐为一体的多功能商业社区。
新城市主义通过对城市空间类型分析 ， 认为空间表征的首要因
■规划理念创撕
综合运用城 市设计的现代手法，为居民创造一 系列收放有序、
素是空间结构 ， 是那些由建筑体量夹杂பைடு நூலகம்具有某种空间限量特征的
点就是对生活的理解 。住区的建设过程就是在创造新的生活 ， 而新 的生活又是城市整体进步的一个组成部分。
一
建筑形态 ， 成为一条贯穿社区南北的绿色交通纵轴 ； 宗地东部地块
中间为一条南北向的景观 纵轴 ， 从高层带中贯穿而过 。 成为小 区的 主要南北向开敞公共绿地。
三、 总体布局
、
沈阳万科城一期用地位于整个宗地南侧偏西， 南侧为长白西路 ， 南北 向 规划路从一期中间穿过 ， 将一期用地分为两块 根据沈阳万科
城总体规划要求， 南侧长白西路为城市干道， 道路红线宽度 ４ 米， ｏ 要 求一期建筑后退红线 １ 米， ５ 穿过用地 中间规划路红线宽度 ３ 米， ０ 两 侧建筑（ 含商业用房） 后退红线 １ 米，１ ２ １ 层以上住宅后退 １ 米。 ４ ２ ． 空间结构
万科沈阳万科新里程整合推广思考案124PPT马一丁广告
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如果要找一句话来概括这个位置， 那可以是：一个充满潜力与前景的 城市新区。
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规划设计
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地理位置
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•（1）
•花园新城
•沈阳北站
•中街商圈 •中街商圈
•五爱商圈 •五爱商圈
•五里河商务区 •五里河商务区
•浑南CBD •浑南CBD
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位于浑南新区，沈阳市东陵区 浑河堡街，二环与三环之间，紧
2006年，沈阳社会消费品零售总额首次突破 千亿元大关，增长14.6%，是近5年来增长最 快的一年。全年第三产业实现增加值1206亿 元，同比增长12.7%。 2006年，沈阳市房地产施工面积达到3470万 平方米，竣工面积1150万平方米，小户型占 到71%。商品房销售预售面积达到1064.3万 平方米，合同金额实现363.4亿元。
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•片区泛竞争
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万科与竞争者
虽然，万科不是沈阳开放量最大的开发商，但 却是沈阳最有影响力的开发商。 根据在沈阳的抽样调查，沈阳人对万科的认可 85%以上来自于对万科物业管理的认可。 从产品开发到营销推广乃至后期服务，万科都 在城市里处于领先位置。万科遇到的挑战更多 的时候是对自己的突破。
万科案例分析PPT课件
2020/3/28
14
四、 信息与沟通（载体） ➢企业内部沟通 各部门
产生信息
进行沟通
总经理办公室 建立沟通渠道 沟通反馈和跟踪 是否属于上报集团范围
2020/3/28
按集团规范上报、归档
15
➢五、 内部监督（保证）
➢ 建立起涵盖总部、区域、一线三个层面的 监督检查体系
➢ 审计部、风险管理部、总部其它职能部门 或聘请的第三方对各业务领域的控制执行
情况进行定期与不定期的专项检查及评估， 保证控制活动的存在并有效运行
➢ 监事会执行内部反舞弊职能，建立定期对
各子公司的巡查机制，并负责归口处理实 名与匿名投诉事宜，有效发挥其监督作用。
2020/3/28
16
分析总结： 1、万科在资源方面的优势非常明显 2、管理理念、管理方法国内领先 3、顾客对万科品牌已经高度认可
2020/3/28
10
二、 风险评估（依据） ➢ 外部风险因素：经济形势、产业政策、市场竞争、资源供给
➢内部风险因素： 财务状况、资金状况、资产管理、运营管理
收集研究内外部风险因素，并采用定量及定性相结合的 方法进行风险分析及评估，为管理层制订风险应对策略 提供依据。
2020/3/28
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三、 控制活动（手段）
2020/3/28
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2020/3/28
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13
四、 信息与沟通（载体）
➢投资者沟通 通过法定信息披露渠道发布公司信息外，投资
者还可以通过电话、电子邮件、访问公司网站、直接 到访公司、参与公司组织的网络路演和见面会等方式 了解公司信息
公司建立网络辅助系统及时响应投资者的各类
需求，保证投资者及时了解公司的经营动态，通过互 动加强对公司的理解和信任；
万科城案例分析报告
一期
3 3 .5 %
3 2 .1 % 1 5 .9 % 1 8 .5 %
三期
MIN I公 寓 小高层普通住宅 情景洋房 宽景HOUSE TOWNHOUSE
先期开发以大户型、高档 次的TOWNHOUSE、宽景 HOUSE和情景洋房为主
随社区规模的逐渐成形，项 目的市场吸引力大为增加，万 科城适时推出较多的公寓单位
12
住宅分析——户型设计
Loft
位置：高迪中心上层，分 向湖面房和背湖面房 户型：1房1厅2卫 面积：68+20(送)M2 特色：公共区、私密区完 全分离，客厅开阔
小高层
位置：布置在临湖景观带 旁 户型：2-4房 面积：70-125M2 特色：送入户花园
宽景House
位置：布置在相对私密的社区内部 户型：4-5房 面积：137-205M2 特色：超宽向阳面，一、二层送地下室
商业规模 总建筑面积约3万㎡，约占项目总建筑面积的7.0％ 分2期开发，其中一期约2.2万㎡，二期面积为8000㎡
商业分析
——分期建设及平面分布
一期商业 二期商业
16
餐饮 日常服务（洗衣、理发、
银行、超市便利店） 日常服务、娱乐健身 家装
二期商业，以餐饮为主
17
商业分析
——不同业态的位置分布
6
主题开发模式
——在城市感较差的郊区地带树立起高档楼盘形象
7
项目开发分期
——随着项目市场美誉度的建立和深圳房地产市场的日益火爆， 项目后期开发强度逐步加强
万科城与四季花城的开发节奏对比 万科城：四期开发
四季花城：七期开发
8
项目开发分期
万科城各期开发强度 万科城各期开发进度及开发规模一览表
3 3 .5 %
3 2 .1 % 1 5 .9 % 1 8 .5 %
三期
MIN I公 寓 小高层普通住宅 情景洋房 宽景HOUSE TOWNHOUSE
先期开发以大户型、高档 次的TOWNHOUSE、宽景 HOUSE和情景洋房为主
随社区规模的逐渐成形，项 目的市场吸引力大为增加，万 科城适时推出较多的公寓单位
12
住宅分析——户型设计
Loft
位置：高迪中心上层，分 向湖面房和背湖面房 户型：1房1厅2卫 面积：68+20(送)M2 特色：公共区、私密区完 全分离，客厅开阔
小高层
位置：布置在临湖景观带 旁 户型：2-4房 面积：70-125M2 特色：送入户花园
宽景House
位置：布置在相对私密的社区内部 户型：4-5房 面积：137-205M2 特色：超宽向阳面，一、二层送地下室
商业规模 总建筑面积约3万㎡，约占项目总建筑面积的7.0％ 分2期开发，其中一期约2.2万㎡，二期面积为8000㎡
商业分析
——分期建设及平面分布
一期商业 二期商业
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餐饮 日常服务（洗衣、理发、
银行、超市便利店） 日常服务、娱乐健身 家装
二期商业，以餐饮为主
17
商业分析
——不同业态的位置分布
6
主题开发模式
——在城市感较差的郊区地带树立起高档楼盘形象
7
项目开发分期
——随着项目市场美誉度的建立和深圳房地产市场的日益火爆， 项目后期开发强度逐步加强
万科城与四季花城的开发节奏对比 万科城：四期开发
四季花城：七期开发
8
项目开发分期
万科城各期开发强度 万科城各期开发进度及开发规模一览表
万科股权之争案例(PPT86页)
2021/8/10
2
原因、目的
2.1 宝能持有万科股权比例变化情况
万科股东 宝能系旗下：前海人寿 宝能系旗下：钜盛华
7月10日 7月24日 8月26日 9月1日 12月4日 12月7日 12月10日 12月11日 12月15日 12月18日 5% 5.93% 6.66% 6.66% 6.66% 6.66% 6.66% 6.66% 6.66% 6.66%
2.8 万科反收购原因
4
解 释
2021/8/10
2.8 万科反收购原因
5
解 释
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2.8 万科反收购原因
6
解 释
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2.8 万科反收购原因
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解 释
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2.8 万科反收购原因
8
解 释
2021/8/10
2.8 万科反收购原因
9
解信用信息公示系统显示，宝能系旗下 宝能地产股份有限公司的第二大股东为华润深 国投信托有限公司，该公司持股比例达到了 17.88％。华润信托的最大股东即为华润股份 有限公司。这也可能是华润不采取行动的原因。
不用说，这位知名企业家，就是王石。 他一手创立的万科在度过30周年的里程碑、 坐上“世界最大的住宅地产商”宝座之后， 悄然迎来了危机。
1.3 王石和万科
万科：全球最大的住宅地产商，体量以千 亿计。
王石：万科创始人，中国商界的标杆式人 物——他创立企业，他稀释股权，他以职业 经理人为理想，又以登山、出书、八卦新闻 在人们心中留下印象。
• 现任华润集团董事长傅育宁偏向于稳妥， 属于专业化的“技术官僚”，并且华润并 没有“不计代价”增持的充足理由，所以， 华润目前没有采取行动也是情理之中。
2
原因、目的
2.1 宝能持有万科股权比例变化情况
万科股东 宝能系旗下：前海人寿 宝能系旗下：钜盛华
7月10日 7月24日 8月26日 9月1日 12月4日 12月7日 12月10日 12月11日 12月15日 12月18日 5% 5.93% 6.66% 6.66% 6.66% 6.66% 6.66% 6.66% 6.66% 6.66%
2.8 万科反收购原因
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2.8 万科反收购原因
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2.8 万科反收购原因
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2.8 万科反收购原因
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解 释
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2.8 万科反收购原因
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解信用信息公示系统显示，宝能系旗下 宝能地产股份有限公司的第二大股东为华润深 国投信托有限公司，该公司持股比例达到了 17.88％。华润信托的最大股东即为华润股份 有限公司。这也可能是华润不采取行动的原因。
不用说，这位知名企业家，就是王石。 他一手创立的万科在度过30周年的里程碑、 坐上“世界最大的住宅地产商”宝座之后， 悄然迎来了危机。
1.3 王石和万科
万科：全球最大的住宅地产商，体量以千 亿计。
王石：万科创始人，中国商界的标杆式人 物——他创立企业，他稀释股权，他以职业 经理人为理想，又以登山、出书、八卦新闻 在人们心中留下印象。
• 现任华润集团董事长傅育宁偏向于稳妥， 属于专业化的“技术官僚”，并且华润并 没有“不计代价”增持的充足理由，所以， 华润目前没有采取行动也是情理之中。
沈阳万科水暖工程专业培训及案例分享PPT课件
• 2、分水器、集水器：
09.11.2020 4
基本术语（二）
• 3、填充层
• 在绝热层或楼板基面上设置加热管用的构造层，用以保护地面 设备并使地面温度均匀。
• 4、绝热层： • 用于阻挡热量传递，减少无效热耗的构造层； • 5、防潮层： • 防止建筑地基或楼层地面潮气透过地面的构造层 • 6、伸缩缝： • 补偿混凝土填充层、上部构造层和面层等膨胀或收缩用构造缝。
18
低温热水系统加热管的安装（三）
• 问题：1、死折；2、管卡间距不对；3、成品保护不 好，4、间距不均匀；
09.11.2020 19
低温热水系统加热管安装（四） 绝热层上铺设异层
1.8mm ，150×150
• 6、加热管应设固定装置。可采用下列方法之一固定： • 1）、用固定卡带将加热管直接固定在铺设于绝热层上的网格上； • 2）、用扎带将加热管固定在铺设于绝热层上的网格上； • 7、加热管弯头两端宜设固定卡；加热管固定点的间距，直管段固定点
平均水温及地面传热热阻等通过计算确定。
• 5、加热管流速不宜小于0.25米/秒； • 6、地面的固定设备和卫生洁具下，不应布置加热管。
09.11.2020
10
地面结构设计小結
• 卫生间： • 防潮层、找平层、绝热层、钢丝网、加热管、
• 填充层、防潮层、保护层、面层。
• 卧室、客厅、厨房： • 绝热层、钢丝网、加热管、填充层、面层
09.11.2020 1
水暖专业知识培训
工程管理部 潘玉堂 2009 12 07
09.11.2020 2
一、低温热水地面辐射供暖工程 二、煤气装饰工程 三、室内管道套管制作 四、地漏的位置确定
09.11.2020
09.11.2020 4
基本术语（二）
• 3、填充层
• 在绝热层或楼板基面上设置加热管用的构造层，用以保护地面 设备并使地面温度均匀。
• 4、绝热层： • 用于阻挡热量传递，减少无效热耗的构造层； • 5、防潮层： • 防止建筑地基或楼层地面潮气透过地面的构造层 • 6、伸缩缝： • 补偿混凝土填充层、上部构造层和面层等膨胀或收缩用构造缝。
18
低温热水系统加热管的安装（三）
• 问题：1、死折；2、管卡间距不对；3、成品保护不 好，4、间距不均匀；
09.11.2020 19
低温热水系统加热管安装（四） 绝热层上铺设异层
1.8mm ，150×150
• 6、加热管应设固定装置。可采用下列方法之一固定： • 1）、用固定卡带将加热管直接固定在铺设于绝热层上的网格上； • 2）、用扎带将加热管固定在铺设于绝热层上的网格上； • 7、加热管弯头两端宜设固定卡；加热管固定点的间距，直管段固定点
平均水温及地面传热热阻等通过计算确定。
• 5、加热管流速不宜小于0.25米/秒； • 6、地面的固定设备和卫生洁具下，不应布置加热管。
09.11.2020
10
地面结构设计小結
• 卫生间： • 防潮层、找平层、绝热层、钢丝网、加热管、
• 填充层、防潮层、保护层、面层。
• 卧室、客厅、厨房： • 绝热层、钢丝网、加热管、填充层、面层
09.11.2020 1
水暖专业知识培训
工程管理部 潘玉堂 2009 12 07
09.11.2020 2
一、低温热水地面辐射供暖工程 二、煤气装饰工程 三、室内管道套管制作 四、地漏的位置确定
09.11.2020
万科地产项目-万科城城市定义PPT课件
景观优美
项目周边有多个公园和景 点，提供优美的景观环境。
空气清新
项目周边绿树成荫，空气 清新，有利于居民的健康 生活。
04 万科城项目实施计划
建设周期与进度安排
建设周期
万科城项目计划建设周期为3年，分为前期准备、施工建设和竣工验收三个阶 段。
进度安排
前期准备阶段包括规划设计、土地征收、资金筹措等，预计耗时6个月；施工建 设阶段根据不同地块分期进行，预计耗时24个月；竣工验收阶段包括工程验收、 资料整理等，预计耗时3个月。
项目将建立资源循环利用系统，实现能源、水和废弃物的减量
化、资源化利用。
社区共建
03
万科城项目将鼓励社区居民参与规划、建设和运营，实现社区
共建共治共享。
项目社会效益分析
就业机会创造
万科城项目的建设将带动相关产业的发展，创造更多的就业机会， 缓解社会就业压力。
城市形象提升
万科城项目将提升城市形象和品质，成为城市的新名片和地标性 建筑。
及时了解政策动态，预测政策变化趋势。
政策风险评估与应对策略
强化政府关系
与政府部门建立良好的沟通机制，争取政策支持。
合理规划项目进度
根据政策调整项目计划，降低政策风险的影响。
建设风险评估与应对策略
工期延误
分析项目施工过程中可能出现的影响工期的因素。
成本超支
评估项目成本超支的可能性及原因。
建设风险评估与应对策略
等，实现产城融合发展。
城市设计理念
A
人文关怀
注重人的需求和体验，创造宜人的公共空间和 居住环境，提升居民生活品质。
绿色生态
强化生态环境保护和可持续发展，推广绿 色建筑和低碳生活理念，打造生态友好的 城市。
万科地产案例分析
万科地产案例分析目录第一章万科集团概况分析 3第一节万科的现状 31 万科的简介 32 万科的组织架构及子公司 53 万科的股权结构 94 万科的市场定位及主要产品系列 9第二节本报告分析的主要内容10第二章万科发展历程分析 10第一节万科成长历程分析 101 从贸易起步，由单一经营到多元化经营阶段（1984～1991）102 以房地产为主营业务，全国扩张阶段（1991～1994）113 房地产主营业务范围收缩与调整阶段（1994～2001）134 规模化精细化及房地产品牌发展阶段（2002年至今）14第二节万科发展历程中的战略分析151万科发展战略演变152万科目前的战略定位 163 万科的精细化三大策略164 万科的战略实施情况分析17第三节万科组织架构的演变与其战略和投资布局转变的关系211 万科组织架构的演变212 万科组织结构调整的背后决定因素――战略与投资布局的调整23 第三章万科发展历程中的关键财务指标26第一节万科历年的规模261 历年数据262 数据解读及趋势分析27第二节万科历年的发展速度271 历年数据272 数据解读及趋势分析28第三节万科历年的盈利能力指标281 历年数据282 数据解读及趋势分析29第四节万科历年的偿债能力301 历年数据302 数据解读及趋势分析31第五节万科历年的资产运营效率321 历年数据322 数据解读及趋势分析33第四章万科成功的关键点 33第一节持续的向标杆学习能力331树立标杆：向世界优秀企业学习332 新的标杆――Pulte Homes 33第二节准确的市场定位与积极的品牌塑造 341 准确的市场定位 342 品牌对房地产企业的重要性343 万科的品牌战略 36第三节高效的内部成本管理371 万科历年的管理费用与营业费用数据分析372 万科的成本管理信息化经验38第四节多元化的融资渠道 42第五节超越客户期望的万科物业管理441 万科物业模式的发展历程442 万科物业的关键成功因素45第六节突出的激励机制50第五章万科的成功对金地的借鉴点52第一节找准自己的标杆企业521标杆学习对金地集团的适用性522 标杆的选取52第二节加快发展速度，积极推进全国战略53 第三节努力打造金地的全国性品牌54附录一万科历年大事记56附录二万科土地储备具体分布66第一章万科集团概况分析第一节万科的现状1 万科的简介万科股份有限公司成立于1984年5月，从经营贸易业务起家，1988年开始介入房地产开发领域。
万科物业案例分析PPT幻灯片课件
小组成员：
2019/10/12
陈诺男 蒋美乐 夏梦瑶 厉思佳 刘晓琴 虞燕红 沈瑾 罗靖
———万科物业文本案例解读
1
万科物业企业基本概况 万科物业业务 万科物业服务特色 万科物业管理文化 万科物业的未来发展之路
目录
2
根据中国物业管理协会的
行
统计，物业管理越来越显示
业
出广阔的市场发展前景，被
然而，今天回过头来考察这些模 式的内涵，可以发现它们具有一个 共同的“芯”，那就是无不体现出万科 物业对客户利益的尊重与关注，无 不是围绕着让业主生活更满意、不 断为顾客创造价值这一客户服务理 念和价值观，这种以客户为导向的 企业经营理念，在万科物业从小到 大、从起步到成熟，从成熟到优秀， 从优秀到卓越的发展历程中，从未 发生过动摇或改变。
目录
4
成立于一九九二年初,为万科企业股份有限公司全资附属 机构。公司现已发展为国内最具规模及极负盛誉的物业服务 机构之一,专业提供全方位的物业服务服务、工程完善配套服 务、房子租售及绿化工程服务。通过二十多年的物业服务研 究与实践,公司在市场上取得了骄人的业绩,在物业服务行业 奠定了坚实的地位,成为国家建设部首批认定的物业服务一级 资质企业、深圳市物业服务甲级资质企业,在社会上树立了健 康、完善的企业形象。公司远瞩,为顾客长远之需求,持续进 行物业服务专业研究与探索,藉此不断提高服务质素,以创造 更好的经济效益及社会效益,为物业服务市场化、规范化作出 积极贡献。致力于物业服务模式与制度创新,首创"业主管理 委员会",开创了业主自治与专业化服务相结合的共管式模式; 推行"酒店式管理模式"、"无人化管理"模式、季度"管理报告 "制度、"个性化管理服务"与"邻里守望"的管理模式，和谐、 温馨的亲情化管理氛围,将物业服务服务的内涵提升到一个新 的境界。
2019/10/12
陈诺男 蒋美乐 夏梦瑶 厉思佳 刘晓琴 虞燕红 沈瑾 罗靖
———万科物业文本案例解读
1
万科物业企业基本概况 万科物业业务 万科物业服务特色 万科物业管理文化 万科物业的未来发展之路
目录
2
根据中国物业管理协会的
行
统计，物业管理越来越显示
业
出广阔的市场发展前景，被
然而，今天回过头来考察这些模 式的内涵，可以发现它们具有一个 共同的“芯”，那就是无不体现出万科 物业对客户利益的尊重与关注，无 不是围绕着让业主生活更满意、不 断为顾客创造价值这一客户服务理 念和价值观，这种以客户为导向的 企业经营理念，在万科物业从小到 大、从起步到成熟，从成熟到优秀， 从优秀到卓越的发展历程中，从未 发生过动摇或改变。
目录
4
成立于一九九二年初,为万科企业股份有限公司全资附属 机构。公司现已发展为国内最具规模及极负盛誉的物业服务 机构之一,专业提供全方位的物业服务服务、工程完善配套服 务、房子租售及绿化工程服务。通过二十多年的物业服务研 究与实践,公司在市场上取得了骄人的业绩,在物业服务行业 奠定了坚实的地位,成为国家建设部首批认定的物业服务一级 资质企业、深圳市物业服务甲级资质企业,在社会上树立了健 康、完善的企业形象。公司远瞩,为顾客长远之需求,持续进 行物业服务专业研究与探索,藉此不断提高服务质素,以创造 更好的经济效益及社会效益,为物业服务市场化、规范化作出 积极贡献。致力于物业服务模式与制度创新,首创"业主管理 委员会",开创了业主自治与专业化服务相结合的共管式模式; 推行"酒店式管理模式"、"无人化管理"模式、季度"管理报告 "制度、"个性化管理服务"与"邻里守望"的管理模式，和谐、 温馨的亲情化管理氛围,将物业服务服务的内涵提升到一个新 的境界。
万科城规划设计案例
万科城规划设计注重居民的生活需求和便利性，提供了完善的社 区设施和公共空间，提高了居民的生活质量和满意度。
促进社会和谐
规划设计考虑了不同社会群体的需求，促进了社区内的交流与互动， 增强了社区的凝聚力和归属感。
推动城市更新与发展
万科城项目通过更新和改造城市区域，改善了城市环境和形象，吸 引了更多投资和人才，促进了城市的更新与发展。
环境效益
绿色建筑与节能减排
万科城项目采用了绿色建筑和节能技术，减少了能源消耗和碳排 放，提高了建筑的环境可持续性。
生态保护与绿化景观
规划设计注重生态环境保护和绿化景观建设，增加了城市绿地面 积，改善了城市环境质量。
资源循环利用
项目实施过程中注重资源的循环利用，减少了废弃物的产生和对 环境的负担。
经济收益
06
总结与展望
经验总结
规划理念
空间布局
万科城在规划设计中，注重人与自然的和 谐共生，强调绿色生态、可持续发展和宜 居性。
万科城的空间布局合理，功能分区明确， 注重公共空间和私密空间的平衡，提供了 多样化的居住选择。
建筑设计
社区配套
万科城的建筑设计体现了现代简约风格， 注重采光、通风和景观视野，营造出舒适 、美观的居住环境。
公共设施
合理布局各类公共设施，如学校、医院、文 化中心等，提升居民生活品质。
商业区
集中规划商业设施，包括购物中心、餐饮、 娱乐等，提供便捷的生活服务。
绿地与休闲区
规划大面积的绿地和休闲空间，为居民提供 户外活动和休闲场所。
交通组织
道路系统规划
停车设施
公共交通
构建高效便捷的道路网 络，确保交通流畅。
合理配置停车位，满足 居民和游客的停车需求。
促进社会和谐
规划设计考虑了不同社会群体的需求，促进了社区内的交流与互动， 增强了社区的凝聚力和归属感。
推动城市更新与发展
万科城项目通过更新和改造城市区域，改善了城市环境和形象，吸 引了更多投资和人才，促进了城市的更新与发展。
环境效益
绿色建筑与节能减排
万科城项目采用了绿色建筑和节能技术，减少了能源消耗和碳排 放，提高了建筑的环境可持续性。
生态保护与绿化景观
规划设计注重生态环境保护和绿化景观建设，增加了城市绿地面 积，改善了城市环境质量。
资源循环利用
项目实施过程中注重资源的循环利用，减少了废弃物的产生和对 环境的负担。
经济收益
06
总结与展望
经验总结
规划理念
空间布局
万科城在规划设计中，注重人与自然的和 谐共生，强调绿色生态、可持续发展和宜 居性。
万科城的空间布局合理，功能分区明确， 注重公共空间和私密空间的平衡，提供了 多样化的居住选择。
建筑设计
社区配套
万科城的建筑设计体现了现代简约风格， 注重采光、通风和景观视野，营造出舒适 、美观的居住环境。
公共设施
合理布局各类公共设施，如学校、医院、文 化中心等，提升居民生活品质。
商业区
集中规划商业设施，包括购物中心、餐饮、 娱乐等，提供便捷的生活服务。
绿地与休闲区
规划大面积的绿地和休闲空间，为居民提供 户外活动和休闲场所。
交通组织
道路系统规划
停车设施
公共交通
构建高效便捷的道路网 络，确保交通流畅。
合理配置停车位，满足 居民和游客的停车需求。
伟业_大盘案例分析之沈阳万科城_50PPT
•区域/客户
•后期
•品牌
•品牌：竞品均为品牌商，品牌优势弱化 •区域：前期低估长白区域发展速度 •客户：区域发展，客群升级
• 前期：以品牌价值为价格主导策略 • 后期：以市场价值为价格主导策略
•B.A.Consulting
•万科城开发模式
•高密度 •高板和高塔
•高密度 •高板和高塔
•大盘 •产品复合化
级酒店、高级写字楼、商场、中高档住宅、 现代商贸金融服务业、 I T产业及教育、社区
服务、文化休闲
•三好桥（规划）•心新（世规界划会）展中
•罗士圈森林公园（规划）
•高尔夫球场（规划）
•——上图时间截至2005年地位定位是什么？
•区域地位：长白银带宜居品质大盘先行者 •作 用：推动长白开发进程，强化长白宜居氛围
•品牌背景：历时14年的沈阳万科，在沈阳已深“得”人心
•B.A.Consulting
•沈阳万科的发展历程（品牌价值背景）
• 1993-2001 初期发展阶 段 • 品牌价值树立
• 2002年-2005年 高速发展阶 段 • 品牌价值稳固
• 2006年至今 规模化发展阶
段 • 品牌价值实现
•基础：产品、金牌物业
项
规模
目
概
分期
占地：36万平米 建面：100万平米
规划8期
况
建筑形式
洋房、多层、小高层、中高层、高层，联排别 墅（待售）
容积率
2.78
开发商
沈阳万科永达房地产开发有限公司
总体规划
设计
开 发
规划深化 设计
团
队
物业
销售代理
1期：考夫曼泰理格及伙伴建筑师事务所 2~8期：山设计工房（日本）
万科房产分析案例
案例2房地产业和万科一.人们对房地产业的十种观点一直以来,房地产业成为了人们关注的焦点,大家褒贬不一.关于房地产业的议论多。
但流传甚广的议论中也颇有些是人云亦云、似是而非的“真实的谎言”。
下面列举十例。
其一，房地产业是培养亿万富豪的产业。
说它真实，是因为人们从媒体揭示的诸多“首富”排行榜中，确实发现房地产大亨们云集其中。
但这只是现象。
诸多发达国家的共同经验普遍证明，房地产业是造就一个庞大中产阶级的最好“摇篮”。
我们的改革开放是从“一穷二白”和“一大二公”的基础走来的。
正因如此，在前一个“翻两番”战略发展过程中，人们生活改善、社会富裕程度的提高，只能表现为收入的增长。
但符合规律地，随着社会富裕程度的进一步提高，私人财富中金融资产的增长会不断趋缓，不动产部分所占比重会越来越大.所以“十六大”报告说，全面小康社会将是一个“家庭财产普遍增加”的社会。
这个“普遍增加”的家庭财产，重心就是不动产。
房地产业就是一个把私人消费与私人投资之间结合关系最密切的一种资源带入市场的产业.发达国家的经验证明，私人拥有的不动产是最好的信用资源之一。
社会就是通过普遍利用这个信用资源不断“再生产”出中产阶级的。
其二，中国的房地产业已经是供大于求了，过剩了。
这个说法的真实性依据是，目前我国积压一年以上的商品房面积达1.2亿平方米。
这么大规模的积压商品房还不是过剩吗?让我们用另外几组数字来说明一下这个说法的真实性．如果假定有20％的城镇家庭有改善住房的要求，而且这20％要求改善住房的城镇家庭每户也—只是想增加20平方米的住房,那么中国20%的城镇家庭是2700万户,每家增加20平方米,这个现实需求总量是 5.4 亿平方米.我国现有城镇居民4．9亿人。
到2020年，城镇居民将增长到8亿至8．5亿人.就是说未来15年左右的周期内至少还将有3．5亿左右的新增城镇人口需要房子住。
2003年末中国城镇居民人均住房面积为23．8平方米。
即或从此中国城镇居民的住房面积不再扩大，仅仅是这3．5亿新增城镇居民，我们就得盖多少房子?我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达35 m2。
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高密度、城市居住型中高端大盘
B.A.Consulting
售楼处
万科城位置
21
沈阳万科城——规划理念
基本理念・未来城市形象 －沈阳URBAN MALL－
• 环境共生的城市
环境共生的城市 ・居住区内创造出多种多样的自然環境, 从而形成绿色的网络
生活舒适的城市 ・形成集便利・舒适・繁华为一体的都市轴
・活用规划地内现存的绿色植物，与浑河北岸的水和绿色的空间相
大盘案例分析之沈阳万科城
（伟业顾问出品）
沈阳万科城案例分析 — 目录
一、案例价值说明 二、万科城大盘开发背景分析
城市、区域及开发商 万科城发展历程 万科城的城市角色 万科城的地块开发分析 万科城的开发模式分析 万科城的核心价值
三、万科城大盘项目分析
万科城规划分析 万科城产品分析 万科城销售分析 万科城一期分析
品牌背景：万科城入市之时，万科品牌已然树立，形成“哈万”一族
B.A.Consulting
9
万科城的发展历程
2004
2005
2006
2007
2008
百花齐放
远洋、和黄、深航进入 万科2.1期、3.1期开盘
格林、新加坡城进入 万科一期1.1期、1.2期开盘并售罄，1.3期年底开盘
万科长白拿地，首家进军长白 长白规划确定并开始实施
当时配套条件较好的临街地块B先行开发
一期2006年
二者关系：一期为整体树立形象、规避风险，兼且向主力产品过渡对接
B.A.Consulting
20
三 万科城项目分析
区位
沈阳市和平区长白西路58号
项
规模
目
概
分期
占地：36万平米 建面：100万平米
规划8期
况
建筑形式
洋房、多层、小高层、中高层、高层，联排别 墅（待售）
品牌：竞品均为品牌商，品牌优势弱化 区域：前期低估长白区域发展速度 客户：区域发展，客群升级
前期：以品牌价值为价格主导策略 后期：以市场价值为价格主导策略
B.A.Consulting
17
万科城开发模式
中密度 洋房和小高层
高密度 高板和高塔
高密度 高板和高塔
大盘 产品复合化
——开发策略：以区域发展、土地升值、滨河景观为核心价值推动力
提升区域人气 房地产开发
最佳结合点：大盘开发
区域背景：区域规划、发展大势为长白大盘开发提供了契机，而万科正处于长白岛的黄金地段
B.A.Consulting
7
沈阳万科的发展历程
1993-1997
1998-2002
2002-2006
2005
2006
2007
14年取得的业绩 总开发规模：约240万平方米 规划总户数：约15000户 （已入住约：9000户） 已入住人数：约2.8万人
大事记
2005年，万科拿地 2006年7月，一期1.1期、1.2期开盘，年底售罄 2006年底，一期1.3期开盘 2007年8月，3.1期开盘 2007年9月，2.1期开盘
B.A.Consulting
10
万科城在城市发展中角色
东方威尼斯
格林生活坊
万科城
新世界花园
SR国际新城
阳光100
中低档居住区
北
B.A.Consulting
浑南、奥体
浑南大道 ——上图时间截至2005年
6
万科城开发的区域背景
——2004-2005年—— 现状 市政配套落后，急待开发 规划 和平新中心，区域价值高 环境 银带核心区，宜居区域 土地 大规模放量，大盘开发前提
——发展目标——
目标
实现途径
树立区域形象 市政基础建设
本案采用何种开发模式？
渐进式开发，也是万科传统的开发模式
B.A.Consulting
18
万科城开发模式分析
沿承万科传统开发模式
产品优势 品牌优势
客群相对单一 配套不完善且滞后 缺乏整体理念
传统优势仍在
缺乏开发大盘的战略眼光
用小盘的开发模式做大盘，导致大盘优势无法充分发挥
B.A.Consulting
• 社区交流
– 作为面向周边居民开放的公共空间，「URBAN MALL」 将成为繁荣商业和促进交流的重要地方，与此同时在 各组团内提供仅供居民使用的安静的中庭空间,两者相 呼应,进而丰富了空间构成的层次。
B.A.Consulting
24
沈阳万科城——项目总体规划
综合技术经济指标表
项目 单位
总用地 面积
沈北
于洪
老城区
长白
浑南
中高档居住区
浑河
城市角色：沈阳大盘开发时代的里程碑 作 用：将城市居住模式提升一个档次
B.A.Consulting
11
万科城在区域发展中地位
工农桥
胜利桥
万科城
占地114公顷，总建300万平米，会展、星级 酒店、高级写字楼、商场、中高档住宅、现 代商贸金融服务业、 I T产业及教育、社区服
四、万科城项目的主要问题
B.A.Consulting
2
一 案例价值说明
通过本案例，对大盘开发的基本过程进行梳理，主要有：
– 大盘的开发背景 – 大盘的规划特色 – 大盘的产品特色 – 大盘的客群特征 – 大盘的主要问题
B.A.Consulting
3
二 万科城开发的城市背景
1、国家的东北振兴计划将使整个东北迎来黄金发展阶段； 2、沈阳作为东北地区最大的城市其城市地位和功能都将提升，沈阳将由一 座工
业城市转变为一座复合功能型城市，沈阳将成为一座超大型城市，并对周边城市 群产品较强的“极化效应” ； 3、 沈阳城市已进入快速膨胀期并迎来10-15年的快速发展期，城市的原有格局将 被打破，新的有价值的区域将产生并发展。 4、长白岛将最终于成为城市核心区的一部分，其核心价值是更好的高端城市生活 功能区。
先期——开发低价值地块，提升土地价值 后期——开发高价值地块，获取更高溢价
B.A.Consulting
D
14
万科城开发策略
万科城总体规划图
产品：高板、高塔 客户：中产阶级
1期
2～8 期
2006
2007－2014
产品：洋房、小高板、高板
折板、高塔
客户：城市新锐→小康之家→富贵之家
路 河 滨
6期
2.1 期
城市功能
城市功能
在周边道路配置向地区开放的商业办公设施等的同时, 在都市中心轴「URBAN MALL」上布置居民生活的服 务设施，明确居民的生活领域。
构架、功能：各分区有机结合，且功能明确
B.A.Consulting
23
沈阳万科城——规划理念
城市街道 城市环境
社区交流
• 城市街道
– 在都市大道「URBAN MALL」沿途配置中层住宅和公建 设施等，让步行者能够感受到都市街道气息，从而达 到整个居住区的人体尺度和都市尺度的协调。
呼应，创造出多种多样的自然环境，将居住区内的绿色和自然环 境有机的连接在一起，从而形成整体绿色环境。
• 生活舒适的城市
・以安全·便利·舒适为根本，创造出既有独特街区个性，同时又让人
拥有归属意识,以及浓厚文化气息的城市环境。为了实现此目标， 活用规划地位于浑河南岸的地理优势，提出便利热闹且具有宜 人尺度的居住区骨架中心轴的构想，进而创造出高质量的舒适 城市空间。
3人/户
人口密 人/ ha 555 度
362 619
人均公 m2/人 建面积
10.0
32.6 5.6
人均居 m2/人 40.1
43.8 39.4
胜
住面积
利
综合容 ——
2.78
1.58 2.78
路
积率
绿化率 %
30
—— ——
规划总平面图
40 6000-10000
后期 成熟，形成高档居住区
配套完善 高档、顶级
小高板、高塔、高板
高档住宅（河景），商务 楼
15
12000以上
从以中档、中高档产品为主向以高档、顶级产品为主转变
B.A.Consulting
16
万科城价格策略
主因 次因
品牌
区域/客户
前期
后期
区域/客户
品牌
品牌：产品与物业对客户印象深刻， “万科=品质=身份” 区域：规划尚未落实，客户等待合适良 机 客户：以传统客户为主，可以接受万科 适当溢价
– 结合浑河沿岸以及相邻街区的街道景观，在沿河住宅 设计上要表现出有都市尺度的天际线和标识性。
• 城市环境
– 作为绿地空间既要符合生态环境要求，又要让人们能 充分感受到绿化的舒适，在这里我们将水与绿化导入 居住区内，从居民切身的空间到公共空间，相互连通， 在赋予其场所性·变化性的同时还要保持其景观的连续 性。
中期
2009
2010
2011
2012
后期 2013
2014
区域成熟度 配套 档次
形式
前期 不成熟 不完善 中档、中高档 小高层、高塔、 花园洋房、多层
中期 逐步成熟 教育、医疗、商业功能逐步健全 中高档、高档
小高板、高塔、高板
类别
中档住宅
中档住宅，高档住宅（河景）
开发量（万平 米）
单价（元/平米）
25 4000-6000
B.A.Consulting
4
万科城开发的城市背景
——2004——2010—— 全国经济第四极
外部机遇 辽宁城市群龙头城市
城市化率 60%→80%
人口总量 700万→1000万
B.A.Consulting
售楼处
万科城位置
21
沈阳万科城——规划理念
基本理念・未来城市形象 －沈阳URBAN MALL－
• 环境共生的城市
环境共生的城市 ・居住区内创造出多种多样的自然環境, 从而形成绿色的网络
生活舒适的城市 ・形成集便利・舒适・繁华为一体的都市轴
・活用规划地内现存的绿色植物，与浑河北岸的水和绿色的空间相
大盘案例分析之沈阳万科城
（伟业顾问出品）
沈阳万科城案例分析 — 目录
一、案例价值说明 二、万科城大盘开发背景分析
城市、区域及开发商 万科城发展历程 万科城的城市角色 万科城的地块开发分析 万科城的开发模式分析 万科城的核心价值
三、万科城大盘项目分析
万科城规划分析 万科城产品分析 万科城销售分析 万科城一期分析
品牌背景：万科城入市之时，万科品牌已然树立，形成“哈万”一族
B.A.Consulting
9
万科城的发展历程
2004
2005
2006
2007
2008
百花齐放
远洋、和黄、深航进入 万科2.1期、3.1期开盘
格林、新加坡城进入 万科一期1.1期、1.2期开盘并售罄，1.3期年底开盘
万科长白拿地，首家进军长白 长白规划确定并开始实施
当时配套条件较好的临街地块B先行开发
一期2006年
二者关系：一期为整体树立形象、规避风险，兼且向主力产品过渡对接
B.A.Consulting
20
三 万科城项目分析
区位
沈阳市和平区长白西路58号
项
规模
目
概
分期
占地：36万平米 建面：100万平米
规划8期
况
建筑形式
洋房、多层、小高层、中高层、高层，联排别 墅（待售）
品牌：竞品均为品牌商，品牌优势弱化 区域：前期低估长白区域发展速度 客户：区域发展，客群升级
前期：以品牌价值为价格主导策略 后期：以市场价值为价格主导策略
B.A.Consulting
17
万科城开发模式
中密度 洋房和小高层
高密度 高板和高塔
高密度 高板和高塔
大盘 产品复合化
——开发策略：以区域发展、土地升值、滨河景观为核心价值推动力
提升区域人气 房地产开发
最佳结合点：大盘开发
区域背景：区域规划、发展大势为长白大盘开发提供了契机，而万科正处于长白岛的黄金地段
B.A.Consulting
7
沈阳万科的发展历程
1993-1997
1998-2002
2002-2006
2005
2006
2007
14年取得的业绩 总开发规模：约240万平方米 规划总户数：约15000户 （已入住约：9000户） 已入住人数：约2.8万人
大事记
2005年，万科拿地 2006年7月，一期1.1期、1.2期开盘，年底售罄 2006年底，一期1.3期开盘 2007年8月，3.1期开盘 2007年9月，2.1期开盘
B.A.Consulting
10
万科城在城市发展中角色
东方威尼斯
格林生活坊
万科城
新世界花园
SR国际新城
阳光100
中低档居住区
北
B.A.Consulting
浑南、奥体
浑南大道 ——上图时间截至2005年
6
万科城开发的区域背景
——2004-2005年—— 现状 市政配套落后，急待开发 规划 和平新中心，区域价值高 环境 银带核心区，宜居区域 土地 大规模放量，大盘开发前提
——发展目标——
目标
实现途径
树立区域形象 市政基础建设
本案采用何种开发模式？
渐进式开发，也是万科传统的开发模式
B.A.Consulting
18
万科城开发模式分析
沿承万科传统开发模式
产品优势 品牌优势
客群相对单一 配套不完善且滞后 缺乏整体理念
传统优势仍在
缺乏开发大盘的战略眼光
用小盘的开发模式做大盘，导致大盘优势无法充分发挥
B.A.Consulting
• 社区交流
– 作为面向周边居民开放的公共空间，「URBAN MALL」 将成为繁荣商业和促进交流的重要地方，与此同时在 各组团内提供仅供居民使用的安静的中庭空间,两者相 呼应,进而丰富了空间构成的层次。
B.A.Consulting
24
沈阳万科城——项目总体规划
综合技术经济指标表
项目 单位
总用地 面积
沈北
于洪
老城区
长白
浑南
中高档居住区
浑河
城市角色：沈阳大盘开发时代的里程碑 作 用：将城市居住模式提升一个档次
B.A.Consulting
11
万科城在区域发展中地位
工农桥
胜利桥
万科城
占地114公顷，总建300万平米，会展、星级 酒店、高级写字楼、商场、中高档住宅、现 代商贸金融服务业、 I T产业及教育、社区服
四、万科城项目的主要问题
B.A.Consulting
2
一 案例价值说明
通过本案例，对大盘开发的基本过程进行梳理，主要有：
– 大盘的开发背景 – 大盘的规划特色 – 大盘的产品特色 – 大盘的客群特征 – 大盘的主要问题
B.A.Consulting
3
二 万科城开发的城市背景
1、国家的东北振兴计划将使整个东北迎来黄金发展阶段； 2、沈阳作为东北地区最大的城市其城市地位和功能都将提升，沈阳将由一 座工
业城市转变为一座复合功能型城市，沈阳将成为一座超大型城市，并对周边城市 群产品较强的“极化效应” ； 3、 沈阳城市已进入快速膨胀期并迎来10-15年的快速发展期，城市的原有格局将 被打破，新的有价值的区域将产生并发展。 4、长白岛将最终于成为城市核心区的一部分，其核心价值是更好的高端城市生活 功能区。
先期——开发低价值地块，提升土地价值 后期——开发高价值地块，获取更高溢价
B.A.Consulting
D
14
万科城开发策略
万科城总体规划图
产品：高板、高塔 客户：中产阶级
1期
2～8 期
2006
2007－2014
产品：洋房、小高板、高板
折板、高塔
客户：城市新锐→小康之家→富贵之家
路 河 滨
6期
2.1 期
城市功能
城市功能
在周边道路配置向地区开放的商业办公设施等的同时, 在都市中心轴「URBAN MALL」上布置居民生活的服 务设施，明确居民的生活领域。
构架、功能：各分区有机结合，且功能明确
B.A.Consulting
23
沈阳万科城——规划理念
城市街道 城市环境
社区交流
• 城市街道
– 在都市大道「URBAN MALL」沿途配置中层住宅和公建 设施等，让步行者能够感受到都市街道气息，从而达 到整个居住区的人体尺度和都市尺度的协调。
呼应，创造出多种多样的自然环境，将居住区内的绿色和自然环 境有机的连接在一起，从而形成整体绿色环境。
• 生活舒适的城市
・以安全·便利·舒适为根本，创造出既有独特街区个性，同时又让人
拥有归属意识,以及浓厚文化气息的城市环境。为了实现此目标， 活用规划地位于浑河南岸的地理优势，提出便利热闹且具有宜 人尺度的居住区骨架中心轴的构想，进而创造出高质量的舒适 城市空间。
3人/户
人口密 人/ ha 555 度
362 619
人均公 m2/人 建面积
10.0
32.6 5.6
人均居 m2/人 40.1
43.8 39.4
胜
住面积
利
综合容 ——
2.78
1.58 2.78
路
积率
绿化率 %
30
—— ——
规划总平面图
40 6000-10000
后期 成熟，形成高档居住区
配套完善 高档、顶级
小高板、高塔、高板
高档住宅（河景），商务 楼
15
12000以上
从以中档、中高档产品为主向以高档、顶级产品为主转变
B.A.Consulting
16
万科城价格策略
主因 次因
品牌
区域/客户
前期
后期
区域/客户
品牌
品牌：产品与物业对客户印象深刻， “万科=品质=身份” 区域：规划尚未落实，客户等待合适良 机 客户：以传统客户为主，可以接受万科 适当溢价
– 结合浑河沿岸以及相邻街区的街道景观，在沿河住宅 设计上要表现出有都市尺度的天际线和标识性。
• 城市环境
– 作为绿地空间既要符合生态环境要求，又要让人们能 充分感受到绿化的舒适，在这里我们将水与绿化导入 居住区内，从居民切身的空间到公共空间，相互连通， 在赋予其场所性·变化性的同时还要保持其景观的连续 性。
中期
2009
2010
2011
2012
后期 2013
2014
区域成熟度 配套 档次
形式
前期 不成熟 不完善 中档、中高档 小高层、高塔、 花园洋房、多层
中期 逐步成熟 教育、医疗、商业功能逐步健全 中高档、高档
小高板、高塔、高板
类别
中档住宅
中档住宅，高档住宅（河景）
开发量（万平 米）
单价（元/平米）
25 4000-6000
B.A.Consulting
4
万科城开发的城市背景
——2004——2010—— 全国经济第四极
外部机遇 辽宁城市群龙头城市
城市化率 60%→80%
人口总量 700万→1000万