英国伦敦码头区改造案例研究

1981的年码头中心区
2019年的中心码头区 码头区中的金丝雀码头现已成为伦敦新的金融和商业中心，在此 落户的世界超级银行和媒体机构包括汇丰银行、花旗银行、巴克利 银行、每日电讯、独立报、路透社以及镜报等
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交通状况的改善
码头区当时的交通状 况十分恶劣，泰晤士河 将整个区域分割为块状， 但没有一座像样的大桥 来连接区域道路。两条 主要的铁路线并不直接 通往市中心，乘客需要 换成地铁才能抵达伦敦 中心或到其他地方
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吸引租户的策略
为了吸引租户迁入码头，开发区采取了许多优惠策略。包括：
（1）如果Jubilee地铁延线没有按时开通以及如果在一个特定日 期之前，没有其他大客户入住，租户可以取消租赁协议，不承担 任何责任； （2）如果租户从市区搬迁过来，租户因此需要赔偿原房主的费 用由码头集团公司承担； （3）码头集团还支付给一些租户搬迁费用； （4）尽量满足不同租户的具体需求； （5）尽管码头公司与租户签订25年的租赁协议，但执行起来却 非常灵活。另外，码头公司还向一些商业巨头抛出一年免收租金 的优惠。同时，为了使码头地区在夜间也能亮起来，他们不惜代 价将媒体企业拉进来，如路透社等，这些24小时运转的单位照亮 了码头的夜空，使夜间同样具有活力。
0 450 1,047 901 1,832 2,698 1,854 2,615 1,962 1,869 870 614 748 1,225 1,159 1,771 2,427
0 450 1,497 2,398 4,230 6,928 8,782 11,397 13,359 15,228 16,098 16,712 17,460 18,685 19,844 21,615 24,042
商业开发区的兴建
1981年整个区域 60%的土地和水面被 荒弃，不临水面的物 业平均价格仅为25英 镑/平方米，其商业租 金也是全伦敦最低的
2019年上半年，写 字楼需求增加码头地 区的甲级写字楼租金 达到了历史最高水平， 每平方英尺为42英镑 /年，而在伦敦市区， 租金达到了每平方英 尺65英镑/年
1981 年 39000 27000 15000
5 1014 5200
码头区主要变化指标
2019 年
项目结束后预测
84000
115000
84000
168000
36000
50000
44
52
2600
5000
10500
13000
码头区的过去与现在
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规划依据
周边地区的功能变 化
1、 大量金融和商业服务机构对写字楼面积和品质的需求不断增大，
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启示
区域价值整合：通过对泰晤士河码头区的清理，成功完成一加一 大于二的区域改造工作 通过对整体区域的准确定位，改变了伦敦市金融和商业中心的格 局，成为英国及欧洲最繁忙、最重要的商业区 社会问题引起的改造而带来经济价值的最大化 通过Jubilee地铁延线与伦敦市区中心连通； 租金比伦敦其他地区低得多，因此生意兴隆
1987-1990
社区基础设施建设
加大了对社区基础设施的投入，与此同 时也对政府公屋、医疗中心、教育及培 训机构加大了投入
1991-2019 完善改造工程 宏观经济得到恢复，各项工程继续开展
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开发模式及策略
通过与私营开发商的合作，由LDDC对具体项目进行包装推广， 再由私营开发商出面，达到融资的目的 前期启动首先提升开发区土地的商业价值，并通过分期开发住宅、 工业和商业、物业所获得的收益滚动开发
伦敦码头区开发有限公司区域开发阶段示意图
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住宅情况的改善
1971-1981年间， 码头区常驻人口下降 了18.5%。区内83% 的人住的是由政府提 供公屋，整个公屋中 的20%状况极差
1981年LDDC开始 分阶段对码头区进行 改造，81-97年间累 计完成了24042套住 房
2019年，交通基础设 施的建设为伦敦码头区 创造了20700个额外工 作岗位
轻轨 地铁Jubilee线
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新扩建道路 地铁East London线
2000年码头区交通 现状图
改造后的码头区
2019年底开发公司创 造了广泛的经济、环境 和社会效益。区域内 24000个新建住宅单位 和8万个就业岗位最能 说明公司的业绩，住宅 不仅体现在数量上，而 且呈现出多元化；就业 人数比以前增加了3倍， 企业数量增加了5倍
皇 家 码 头 区
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再造码头区
1981年7月由政府牵头组成的半官方性质的都市综合体开发商
——伦敦码头区开发有限公司（LDDC），分3个阶段历史17年， 将一个22平方公里近似废弃的老区改造成伦敦的一个全新的金融、 商业、商务区
历程关键点
1981-1986
规划、筹备、预热 阶段
通过对整体市场的准确判断，首期开发 片区从道格斯岛启动；建立并推动私人 住宅市场，实施基础设施建设，从而预 热土地市场
媒体、电信和IT业的大扩张也进一步刺激了对写字楼的需求
自身资源 交通情况
2、地理位置、历史背景和河边诸多有纪念意义的建筑
3、河运枢纽、公交与地铁均能抵达附近地区，新建的地下 隧道及轻轨
相关的配套
4、19家护理中心、55所小学、10所中学、6个运动场、63 所幼儿园、6个警察局、3个消防局、10个图书馆、9个休闲 中心
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The End
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世联研究案例
英国伦敦码头区改造案 例研究
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20.02.2021 2019.10.12
[关键字]： 都市综合体ห้องสมุดไป่ตู้
[简介]： 伦敦码头区改造项目是上世纪80年代后伦敦中心区最大规模的房 地产项目之一，包含商业，住宅，办公等复合功能。
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伦敦码头区早期概况
伦敦的第一个码头 位于东部道格斯岛， 始建于1802年。在 随后的120年里，码 头区成为整个伦敦的 工业中心和就业中心
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住宅完成量 1981/2 - 2019/8
年
年完成量 累计完成量
1981-82 1982-83 1983-84 1984-85 1985-86 1986-87 1987-88 1988- 89 1989-90 1990-91 1991-92 1992-93 1993-94 1994-95 2019-96 2019-97 2019-98*
在开发改造过程中， 44%用于交通道路设施 建设；13%用于公屋和 社区设施的改善；8% 用于土地收购；7%用 于土地清理和改善环境； 4%用于维护保养；2% 用于对宣传推广；8% 用作于行政管理费用
露天场所 住宅区 商务区 商业区 休闲区 研究院
机场
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人口（人） 就业岗位（个） 存量住宅单位（个） 私人住宅比例（%） 企业数量（个） 工作的居民人数（人）
20世纪30年代是伦 敦码头区发展的鼎盛 时期，仅港区本身雇 佣的工人就超过了3 万名，与港区业务有 关的工作人员有10 万多人
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码头区的衰落
1961年至1971年，由于英国制造业和运输行业的衰落，整个大伦 敦地区有50多万人失业，直接影响到这些行业高度依赖的码头运输 1981年，整个20多平方公里的区域只剩下大大小小1014个企业， 其中70%在从事食品、饮料及烟草行业；只有15.6%的企业还继续 从事原有的金融和专业服务行业 1981年，码头区最后一个老码头，也是最大的一个码头“皇家码 头”也正式宣告关闭了