无锡写字楼迈向高端 市场三足鼎立

无锡写字楼迈向高端市场三足鼎立

世贸中心进入全面建设阶段、九龙仓正在地基施工、红豆国际广场即将对外开盘、润华国际已上市热销、恒隆广场拆迁工作全面展开……在这些项目的带动下，10多年来一直在低级阶段缓慢前行的无锡写字楼终于大步迈向高端市场。无锡写字楼以前所未有的发展态势向上蹿升着。与此同时市场框架也被拉大，逐渐形成了市中心、太湖广场、体育中心写字楼三足鼎立的新格局。

10余年低端蜿蜒前行

“无锡的写字楼起步还是相当早的。”专门从事写字楼研究的蓝瑞房产咨询服务有限公司的柏海名说：“早在上个世纪的90年代就出现了以时代中心为代表的专业写字楼，同时还涌现了像恒通大厦、银辉城市等一批商住两用型的写字楼。”一股写字楼风也就在那个时候吹遍无锡，南北四城门内的写字楼像雨后春笋般地冒出来。但这把火燃烧的时候并不长，到1998年时写字楼市场便沉于谷底，从此写字楼就一直在低端蜿蜒前行。

直到最近几年，随着无锡城市的发展，对写字楼的需求也与日俱增，写字楼迎来新的发展契机，出现了东方商厦、摩天360等一批写字楼，但与高档写字楼相比还是有一段距离的。直到去年，写字楼才从量增提高到质升。世贸中心、九龙仓、红豆国际等顶级写字楼落户无锡，无锡写字楼从低端向高端跨发展。

不仅品质大幅提升，写字楼的地理位置也逐渐外扩。大众房产的袁凤彪总经理介绍，从目前各门店写字楼租售业务来看，无锡的写字楼框架正在拉大。以前写字楼主要集中的市中心三阳一带，自去年开始逐步向次中心分散，太湖大道、河埒口、太湖新城、东亭都出现了供销两旺的写字楼群。

日租金1.5-2元/平米，低位徘徊

无锡写字楼价格与其发展一样前进得极其缓慢。据蓝瑞房产的柏海名介绍，在2005年底前，市中心写字楼的租赁价格为1-1.4元/日/平方米（不包物业费和税金），而现在大概在1.5-2元/日/平方米这样一个水平。虽说是有所增涨了，但跟房价的涨幅比起来，却是低多了。无锡目前仅有去年才入市的金陵饭店的写字楼租金达到3元/日/平方米，加上物业费和税金约为3.6元/日/平方米。金陵饭店开业没多久就吸引了包括如西门子、香港华地在内的国际高端客户，但该项目写字楼体量较小，不足1.5万平方米，因此并未能够全面拉动无锡租赁市场，大部分的项目租金没有明显变化。

几百家公司只有10来个车位

据了解，当前无锡写字楼的出租率基本上都在70%以上，好一点的可以达到80-90%，与上海、北京等大城市相比，这样的出租水平还是可以的。而且这一市场需求还在不断攀升。由此看来需求并不是导致写字楼低位发展的原因。事实上是服务不优质、管理不到位、配套不成熟，在制约着无锡写字楼的快速发展。

蓝瑞房产的柏海名称，一个高水准的写字楼，首先必须要有优质的智能化服务。如停车，真正意义上的5A级写字楼在停车位配备方面，应该达到1：1，而按无锡按写字楼发展状况来看，很难达到这一水平。目前无锡大部分写字楼的停车都是依托附近的社会停车场，而一些老的写字楼甚至根本就没有停车位，像恒通内共有几百家公司，但停车位就门前那10来个。再如电梯，像摩天360共有6部电梯，算是多的了，但这根本就无法满足业主上上下下的需要，在国外楼层面积达到1500平米的写字楼必须配备10部电梯。除服务外，物业管理水平低下、社会配套不够成熟也在一定程度上让写字楼发展无法更上一层楼。

未来3年写字楼供应量70万平米

据戴德梁行写字楼部研究团队数据显示，无锡未来3年内在市中心、太湖广场以及蠡园、河埒将会有接近300万平方米的商业地产陆续供应，其中仅写字楼体量就有约70万平方米。业内人士普遍认为，随着无锡城市的发展，会有越来越多的世界500强企业在无锡设办事处，这就对无锡写字楼提出了更高的要求。

无锡世贸中心副总裁陈迈表示，无锡目前符合跨国企业和大公司所需要的高档写字楼相当少。随着人们认识的深化和产业结构的调整，无锡写字楼市场不同档次的细分已势在必行，而且已被一些具有战略眼光的投资者当作极好的投资机遇。眼下世贸、九龙仓、红豆国际广场等一批顶级写字楼项目已开始建设，一旦建成投入使用，不仅可以解决这些大企业总部对具备世界先进水平的商务办公环境的需求，而且对提升无锡城市品位有着积极的影响。

“松下、夏普这些大公司因为找不到符合要求的写字楼，只能选择在厂房里办公。”柏海名告诉记者：“但随着一批高端写字楼的建成，这些大公司都将在无锡落地。”

中心向四周辐射，各有侧重

“目前，无锡写字楼呈中心向四周辐射的态势，并逐渐形成市中心、太湖广场、体育中心三足鼎立的分布特征。”润地利房地产投资集团有限公司营销总监袁明表示：“这三大区域在租赁对象上又各有侧重。”

市中心具有优越的地理位置和配套设施，这里将是大量的商贸、金融、会展、地产开发商、信息咨询等第三产业的聚集地。太湖广场将吸引一批客户群比较固定或对客户依赖度不高的新兴产业入驻，同时这里也将是无锡今后的商务中心。而体育中心附近的蠡湖园区大力发展电子、IT、工业设计的产业定位则提供了大量的区域客户，同时这里的自然环境也会吸引国际性买家的投入。