南京六合区商业市场调查报告(20190103)
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冠城大通南郡商业街： 冠城大通南郡号称六合最大的住宅小区，住宅群内部有商业 街和小型购物中心，体量约 7 万方，购物中心未开业，门面 房经营状况一般。
总结：龙池板块是拿地第二选择，但是现有空地基本没有， 只能看拆迁计划，关注冠城大通蓝郡南侧和龙池湖南面地 块。
现场实景照片： 荣盛时代广场
冠城大通南郡商业街
雄州板块 龙池板块 葛塘大厂 方州广场
已通车的 S8 号线
规划中 20wenku.baidu.com0 年通车的 14 号线
一、 雄州板块
欢乐港：雄州目前最热门商业，紫晶未来 城中商业部分，S8 雄州站上盖，紧邻 4 号口；未来 14 号线与 S8 交汇于此。两 期商业规划共 20 万平方米，目前一期于 2018 年 11 月 10 日开业。购物中心内人 气很旺，外街门面房基本空租。外街门面 房 50-250 平不等，单价 2-4 万，在售。 荣盛国际广场： 紧邻 S8 雄州地铁站 2 号口，12 万方的 商业体量，地上五层，地下两层。负一楼， 超市；负二楼，停车场。荣盛集团位居全 国房地产百强企业第 16 位，六合近年开 发的商品房基本都和荣盛有关。 石林中心城： 20 万方商业从外围将小区围合，主打卖 点是公园式休闲购物， Shopping Park. 已交房，空置率很高。
六合近年的城市建设和经济发展的脉络 与 S8 号线息息相关。就 11 个街道和 1 个镇 来说：目前最繁荣区域首选雄州、其次龙池， 基本也就是江北新区规划当中的雄州副城的 位置；再往北斱州广场区域人气也还不错，属 于潜力股；然后是江北新区直管的葛塘和大厂 街道。本次商业市场调查的范围主要就在这几 个板块：
南京六合区商业市场调查报告
2019 年 1 月 3 日
六合区位于南京北部，与浦口区共同构成南京江北新区。截至 2014 年初，六合区辖 11 个街道、1 个镇，总面积 1485.5 平斱公里， 人口 92.5 万人，区政府驻龙池街道。2018 年 7 月 20 日，六合高新区规划公示：新成立的六合高新区位于江北新区雄州副城，是 雄州副城重要的产业与科研功能区。
截至 2018 年底，六合区境内有南京长江二桥和南京长江四桥两条过江通道，有 1 条地铁线路：S8 号线。规划有地铁 14 号线，计划 于 2030 年以前通车。S8 号线是南京地铁第五条建成运营的线路，也是南京地铁第一条全线位于长江以北的线路，于 2014 年 8 月 1 日 正式运营。S8 号线一期工程途径浦口区和六合区，线路南起泰山新村站，经过浦口、沿江、大厂、龙池、雄州，北至金牛湖站。14 号 线途径栖霞区和六合区，线路南起栖霞山站，下穿长江后迚入龙袍地区一路向北，于文峰路站向西迚入六合新城，至雄州西路站折北， 北至六合机场站。
方州花园商业街： 方州花园底商，50 家左右。
总结：该区域人口基数不差，住宅均单价 1.1 万，缺少大型商业配套。可开发土地相 对充裕，为备选方案。
现场实景照片： 荣鼎幸福城底商
斱州花园底商
总结：雄州区域是拿地第一选择（关注 宝润建材城南侧空地）。金宁+紫晶构成 老城区第一商圈，欢乐港+荣盛国际+龙 湖天街构成新城区第一商圈。
六合老城区最成熟的商圈：金宁广场+紫 晶广场，但是落后的规划已经严重制约了 当地的发展。不过考虑到当地旺盛的人 气，如果有地可拿，依然是开发第一选择。 （好比无为的米芾广场） 整个六合，无论商业还是住宅，整体向南 发展。 宝润家居建材城： 建材城不是重点，其南侧还有一片空地， 再南侧就是龙湖天街位置。另外有小道消 息说建材城要拆迁。此建材城+空地是雄 州地铁站周边少有的无主地块。
总结：葛塘大厂人气充足，区 域发展主要受限于工厂无法 搬迁、拆迁成本过高土地无法 运作起来，但是商业消费绝对 有人口保证。拿地第三选择， 优先考虑美利广场周边，有商 圈效应。
慕斯荟+永利购物中心： 大厂第一商圈。号称大厂新街 口，周边 30 万居民消费集聚 地。 慕斯荟和雄州欢乐港属于同 一个开发商。欢乐港商管司由 江苏元创控股与南京观海商 管共同出资创立，在南京江北 运作了四个商业项目：浦口慕 斯荟、浦口保乐荟、大厂慕斯 荟和雄州欢乐港。 永利购物中心共计 5 层，负一 楼为 8000 平米苏果超市。 此商圈为老商圈，周边拿地难 度较大。
现场实景照片： 欢乐港
荣盛国际
龙湖天街
宝润建材 金宁广场+紫晶广场 石林城+荣盛莉湖生活广场
二、 龙池板块
荣盛时代广场： 位于龙池居住核心板块，与六合区政府隔千亩龙池湖相望， 毗邻阿尔卡迪亚国际酒店，周边高档小区云集，据统计周边 常住人口 26 万。 时代广场商业面积约 7 万方，地下一层、地上四层的全商业 体。商铺面积段 87-160 平方米，2016 年下半年时还有剩余 商铺在售,二楼均单价 1 万，四楼均单价 6000。目前已售罄。 经营状况不错。
龙湖天街： 2017 年 7 月拿地，分 A1-A4 四个地块， A1 为龙湖天街，约 12 万方，规划为 5 层购物中心+2 层商业街，预计 2019 年 年末开业，龙湖天街品牌在重庆非常成 功；其他为 13 栋 794 套住宅，龙湖棠城。 荣盛莉湖生活广场： 约 6 万平方米社区配套商业，2017 年 12 月份开业，周边都是荣盛所开发高档住 宅。当时销售火爆，目前经营惨淡。
鑫乐生活广场： 2016 年 9 月开业，打造的主 题是“精品社区生活服务平 台”， 营业面积 5.2 万平方米， 总层共 4 层。目前经营情况一 般。 属于点状商业，不构成商圈。
现场实景照片： 慕斯荟+永利购物中心
美利广场
阿尔卡迪亚+鑫乐广场
四、 方州广场
荣鼎幸福城商业街： 幸福城底商，100 多家。
冠城大通南郡南侧 旺顺发运输公司 （待拆迁地块）
三、 葛塘大厂
美利广场： S8 葛塘站出口处，商业约 16 万方，局部 5 层。7 万方购物 中心+120 米双层商业街+精 装公寓+酒店+写字楼+地下 1 万超市+1000 多个地下停车 位。人气充足，生意火爆。但 属于点状商业，不构成商圈。
荣盛阿尔卡迪亚商业街: 近 S8 大厂站出口，荣盛水景 城配套商业，业态完善，周边 居民首选消费地。属于点状商 业，不构成商圈。
总结：龙池板块是拿地第二选择，但是现有空地基本没有， 只能看拆迁计划，关注冠城大通蓝郡南侧和龙池湖南面地 块。
现场实景照片： 荣盛时代广场
冠城大通南郡商业街
雄州板块 龙池板块 葛塘大厂 方州广场
已通车的 S8 号线
规划中 20wenku.baidu.com0 年通车的 14 号线
一、 雄州板块
欢乐港：雄州目前最热门商业，紫晶未来 城中商业部分，S8 雄州站上盖，紧邻 4 号口；未来 14 号线与 S8 交汇于此。两 期商业规划共 20 万平方米，目前一期于 2018 年 11 月 10 日开业。购物中心内人 气很旺，外街门面房基本空租。外街门面 房 50-250 平不等，单价 2-4 万，在售。 荣盛国际广场： 紧邻 S8 雄州地铁站 2 号口，12 万方的 商业体量，地上五层，地下两层。负一楼， 超市；负二楼，停车场。荣盛集团位居全 国房地产百强企业第 16 位，六合近年开 发的商品房基本都和荣盛有关。 石林中心城： 20 万方商业从外围将小区围合，主打卖 点是公园式休闲购物， Shopping Park. 已交房，空置率很高。
六合近年的城市建设和经济发展的脉络 与 S8 号线息息相关。就 11 个街道和 1 个镇 来说：目前最繁荣区域首选雄州、其次龙池， 基本也就是江北新区规划当中的雄州副城的 位置；再往北斱州广场区域人气也还不错，属 于潜力股；然后是江北新区直管的葛塘和大厂 街道。本次商业市场调查的范围主要就在这几 个板块：
南京六合区商业市场调查报告
2019 年 1 月 3 日
六合区位于南京北部，与浦口区共同构成南京江北新区。截至 2014 年初，六合区辖 11 个街道、1 个镇，总面积 1485.5 平斱公里， 人口 92.5 万人，区政府驻龙池街道。2018 年 7 月 20 日，六合高新区规划公示：新成立的六合高新区位于江北新区雄州副城，是 雄州副城重要的产业与科研功能区。
截至 2018 年底，六合区境内有南京长江二桥和南京长江四桥两条过江通道，有 1 条地铁线路：S8 号线。规划有地铁 14 号线，计划 于 2030 年以前通车。S8 号线是南京地铁第五条建成运营的线路，也是南京地铁第一条全线位于长江以北的线路，于 2014 年 8 月 1 日 正式运营。S8 号线一期工程途径浦口区和六合区，线路南起泰山新村站，经过浦口、沿江、大厂、龙池、雄州，北至金牛湖站。14 号 线途径栖霞区和六合区，线路南起栖霞山站，下穿长江后迚入龙袍地区一路向北，于文峰路站向西迚入六合新城，至雄州西路站折北， 北至六合机场站。
方州花园商业街： 方州花园底商，50 家左右。
总结：该区域人口基数不差，住宅均单价 1.1 万，缺少大型商业配套。可开发土地相 对充裕，为备选方案。
现场实景照片： 荣鼎幸福城底商
斱州花园底商
总结：雄州区域是拿地第一选择（关注 宝润建材城南侧空地）。金宁+紫晶构成 老城区第一商圈，欢乐港+荣盛国际+龙 湖天街构成新城区第一商圈。
六合老城区最成熟的商圈：金宁广场+紫 晶广场，但是落后的规划已经严重制约了 当地的发展。不过考虑到当地旺盛的人 气，如果有地可拿，依然是开发第一选择。 （好比无为的米芾广场） 整个六合，无论商业还是住宅，整体向南 发展。 宝润家居建材城： 建材城不是重点，其南侧还有一片空地， 再南侧就是龙湖天街位置。另外有小道消 息说建材城要拆迁。此建材城+空地是雄 州地铁站周边少有的无主地块。
总结：葛塘大厂人气充足，区 域发展主要受限于工厂无法 搬迁、拆迁成本过高土地无法 运作起来，但是商业消费绝对 有人口保证。拿地第三选择， 优先考虑美利广场周边，有商 圈效应。
慕斯荟+永利购物中心： 大厂第一商圈。号称大厂新街 口，周边 30 万居民消费集聚 地。 慕斯荟和雄州欢乐港属于同 一个开发商。欢乐港商管司由 江苏元创控股与南京观海商 管共同出资创立，在南京江北 运作了四个商业项目：浦口慕 斯荟、浦口保乐荟、大厂慕斯 荟和雄州欢乐港。 永利购物中心共计 5 层，负一 楼为 8000 平米苏果超市。 此商圈为老商圈，周边拿地难 度较大。
现场实景照片： 欢乐港
荣盛国际
龙湖天街
宝润建材 金宁广场+紫晶广场 石林城+荣盛莉湖生活广场
二、 龙池板块
荣盛时代广场： 位于龙池居住核心板块，与六合区政府隔千亩龙池湖相望， 毗邻阿尔卡迪亚国际酒店，周边高档小区云集，据统计周边 常住人口 26 万。 时代广场商业面积约 7 万方，地下一层、地上四层的全商业 体。商铺面积段 87-160 平方米，2016 年下半年时还有剩余 商铺在售,二楼均单价 1 万，四楼均单价 6000。目前已售罄。 经营状况不错。
龙湖天街： 2017 年 7 月拿地，分 A1-A4 四个地块， A1 为龙湖天街，约 12 万方，规划为 5 层购物中心+2 层商业街，预计 2019 年 年末开业，龙湖天街品牌在重庆非常成 功；其他为 13 栋 794 套住宅，龙湖棠城。 荣盛莉湖生活广场： 约 6 万平方米社区配套商业，2017 年 12 月份开业，周边都是荣盛所开发高档住 宅。当时销售火爆，目前经营惨淡。
鑫乐生活广场： 2016 年 9 月开业，打造的主 题是“精品社区生活服务平 台”， 营业面积 5.2 万平方米， 总层共 4 层。目前经营情况一 般。 属于点状商业，不构成商圈。
现场实景照片： 慕斯荟+永利购物中心
美利广场
阿尔卡迪亚+鑫乐广场
四、 方州广场
荣鼎幸福城商业街： 幸福城底商，100 多家。
冠城大通南郡南侧 旺顺发运输公司 （待拆迁地块）
三、 葛塘大厂
美利广场： S8 葛塘站出口处，商业约 16 万方，局部 5 层。7 万方购物 中心+120 米双层商业街+精 装公寓+酒店+写字楼+地下 1 万超市+1000 多个地下停车 位。人气充足，生意火爆。但 属于点状商业，不构成商圈。
荣盛阿尔卡迪亚商业街: 近 S8 大厂站出口，荣盛水景 城配套商业，业态完善，周边 居民首选消费地。属于点状商 业，不构成商圈。