地块产品定位报告

地块产品定位报告

6#、8#地块产品定位报告

无锡策源·市场研究部

2005年12月

目录

一、地块基本资料

二、无锡住宅宏观市场分析

A、2005年供需情况

1、全市住宅供需分析

05年1月～11月与2004年无锡市市区住宅市场比较分析 05年1月～11月无锡市市区住宅市场量价走势分析

2、惠山新城现状

三、无锡中低密度住宅市场分析

无锡市中低密度住宅市场情况综述

A、无锡市多层（洋房、叠加）住宅市场分析

1、无锡洋房、叠加产品分布

2、定价情况

3、产品特征及去化情况

总结

B、无锡市联排别墅市场分析

1、联排别墅产品分布

2、定价情况

3、产品特征及去化情况

总结

四、目前市场相关竞争产品去化分析及供应量预测

目前市场相关竞争产品去化分析

明年市场相关竞争产品供应量预测

五、目标客户的特征分析和户型规划具体建议

六、规划总规则

A、6、8号地块在项目开发过程中的价值分析

B、产品定位建议

1、建筑类型

2、面积配比

3、价格区间

C、面积配比及价格区间建议

D、建筑类型

E、产品细部建议

F、经典个案参考

七、销售现场包装建议

1、售楼处布置

2、示范景观

3、销售动线建议

附录：竞争个案天一城明年下半年即将推出的联排及双拼别墅户型图及分析

一、地块的基本资料

6#

8#

6#地块

1、位置：6#地块位于本案的中部。

2、环境：该地块东边为一期的小高层区域，北依300长的米天然河道，西边是多

层和小高层混合的7#地块，南边是优化的多层项目为主的8#地块。该地块两个入口位于小区南面，该地块居中背河，2.1期内部还规化有水系景观，环境优越。

3、规划建筑面积：40078㎡

4、规划停车位：182个

8＃地块

1、位置：位于项目南侧正中。

2、环境：南临政和大道，东侧是以篮球为主题休闲娱乐用地，西侧原为规划中的

休闲餐饮广场（目前未定），地块的北侧为规划中的别墅用地。

3、规划建筑面积：52860㎡

4、规划停车位：369个

二、无锡住宅宏观市场分析

1、全市住宅供需分析

05年1月～11月与2004年无锡市市区住宅市场比较分析

（数据来源：锡房指数报告）2005年1至11月无锡全市市区累计新增住宅供应量372.69万㎡，累计成交量187.245万㎡，1至11月全市供需比例为2：1，目前全市住宅市场销售形势相当严峻。

回顾2004年无锡全市市区累计新增住宅供应量364.37万㎡，累计成交量310.71万㎡，供销比仅为1.17：1。

今年1～11月与去年全年相比，供应量相当，而成交量今年仅为去年的60%，这主要是因为2005年上半年，国家对房地产二级市场进行调整。从3月16号中国人民银行调整商业银行住房信贷政策，取消住房贷款优惠利率开始到《国八条》等一系列对房地产市场调整措施发布。上半年房产政策的集中发布，市场出现明显变化，主要表现在供求比例出现转变，供大于求；投资型客源淡出住宅市场；理性化自住购房成为市场主导，整体市场消化速度放慢。

05年1月～11月无锡市市区住宅市场量价走势分析

100020003000400050006000

（数据来源：无锡房地产网）纵观1～11月的11月份无锡市市区住宅市场量价走势，只有4月和6月求大于供。11月房展会期间原本难得的房产促销铺天盖地，而成交量只随供应量的大幅增加呈现小幅上涨的走势，预计12月还将有相当于11月的住宅供应量供应市场。由于无锡和上海的距离比较近，目前上海房地产的负面影响正悄悄的改变无锡准备购房者的市场预期，持币待购将成为相当长一段时间内的市场主旋律，房产的颓势状态很有可能到明年上半年都无法改变。

综上，随着宏观调控力度的加大，近期无锡房地产市场出现了一定的波动，市场心理预期下降，观望气氛浓烈，成交量大幅下滑，市场进入优胜劣汰的调整阶段。

2、惠山新城现状

惠山新城承担着新一届政府的太多期望，但是由于规划建设时间尚短、大规模的工业基础还很薄弱、一些招商引资的优惠政策还不如无锡其它几个老的开发区，为了筹集大量的基建资金，导致目前以房地产先入的状况。房地产本身就是服务性行业，在房产比较繁荣的区域必须有很强产业基础，而这一点正是现在的惠山新城所没有的。加上原本市区对北区的抗性（如图），导致现在惠山新城所有项目销售都步履维艰。

（数据来源：锡房指数报告）

三、无锡中低密度住宅市场分析

无锡市中低密度住宅市场情况综述

随着无锡房地产市场的发展，人多地少的矛盾逐渐显露，中低密度住宅越来越稀缺，逐渐成为市场的焦点。但是大部分中低密度住宅项目基本都面临着同质化严重，生活配套差的问题。可以看出，整体上无锡中低密度住宅市场仍处于起步阶段，产品类型等方面具有较大的市场机会。

A 、 无锡市多层（洋房、叠加）住宅市场分析

1、 无锡洋房、叠加产品分布

从上图来看，无锡的叠加主要分布在滨湖区，离太湖自然景观资源比较近，到市区也比较便捷。这些楼盘的叠加产品都是在二期、三期才推出，周边的生活配套经过一两年的培育已经初具规模。作为别墅与多层之间的过渡产品．．．．．．．．．．．．．．，其目标客户会更多的考虑后．．．．．．．．．．．．期生活成本．．．．．

。 现在已经进入销售阶段的花园洋房产品都在惠山新城。目前市面上的洋房都在惠山新城板块，顺驰•理想城市和嘉洲洋房相继推出了自己的洋房产品。主要是因为他们预计到惠山新城将面临前所未有的竞争，为其产品找一些不同于别的普通楼盘的卖点，因此，产品也比较新。创新已经成为惠山新城的各项目产品共性．．．．．．．．．．．．．．．．．．

。 2、 定价情况

楼盘名称

市场价格（单价：元/㎡、总价：万元/套）

洋房 叠加 顺驰天鹅湖

4500-5100

/

72-90万

/

——区域个案分布图——

----顺驰·理想城市（洋房）

___长安吉星(叠加) ----阳光城市花园（洋房） ___金色江南（叠加）

新梁溪人家（叠加）---- ----山水湖滨（叠加） 万科·魅力之城（洋房）-----

竞争楼盘叠加洋房项目 在售叠加洋房项目

预告洋房项目 预计洋房项目

嘉洲洋房----