成都锦里商业街区策划方案...
开放式商业街区案例分析
商业案例分析成都锦里锦里民俗休闲街，位于四川省成都市武侯祠旁，是成都市首座以传统川西古镇为建筑风格的休闲街区，囊括了旅游、美食、娱乐休闲、特色纪念品等各类商业元素，是一条在深厚民俗文化根基上营造出的休闲气氛的商业休闲街。
商业案例分析成都锦里锦里古街目前主要包括酒吧娱乐区、四川餐饮名小吃区、府第客栈区、特色旅游工艺品展销区等几大部分。
锦里集旅游购物、休闲娱乐为一体，满足游客吃、住、行、游、购、娱的要求，集中展示和推广三国宴、四川名小吃、蜀锦、蜀绣、漆器、竹编工艺品、川酒、川茶、川戏、川中草药等，定期举行丰富多彩的民俗文化活动，再现蜀地民俗文化。
锦里古街建筑形态以川西民俗为主，采用上住下商的模式，使游客充分体验四川民风民俗的独特魅力，对蜀汉文化和古成都风貌有更深入的了解。
茶楼&戏台旅游景点特色工艺品风味小吃商业案例分析成都宽窄巷子商业案例分析成都宽窄巷子在具有鲜明地域特色和浓厚历史氛围的宽窄巷子各街区中，植入以文化为基石的商业元素，充分展示老成都生活精神，能切身感受老成都民俗生活场景，感受“最成都”街道宽巷子窄巷子井巷子功能定位“闲生活”区以旅游休闲为主题“慢生活”区以品牌商业为主题“新生活”区以时尚年轻为主题业态业种以精品酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、特色休闲酒馆、特色客栈、特色企业会所、SPA为主题的情景消费游憩区打造成以各国西餐、各地品牌餐饮、轻便餐饮、精品饰品、艺术休闲、特色文化主题店为主的精致生活品味区以酒吧、夜店、甜品店、婚庆、小型特色零售、轻便餐饮、创意时尚为主题的时尚动感娱乐区目标客群针对怀旧休闲客群针对精品消费客群针对都市年轻人客群商业案例分析新天地商业街区上海标准里弄布局形式示意广场和主要交通轴线街巷入口广场景观轴线内部广场根据上海里弄改造的开放式商业街区“上海新天地”：大部分空间保留街巷空间的肌理，主要交通轴线，扩大道路尺度，并且以景观手法处理，沿主要交通轴线布置活动广场，增加场景变化的故事情趣。
锦里策划方案
3.商业定位：构建多元化商业体系，引入特色品牌，提供一站式购物、娱乐、休闲体验。
4.办公定位：打造甲级写字楼，吸引优质企业入驻，形成产业链集聚效应。
四、规划布局
1.空间布局：采用“一心、两轴、多组团”的规划结构，实现各功能区域的有机融合。
4.客户服务：设立专业客服团队，提供全程服务，提升客户满意度。
六、运营管理
1.物业管理：引入知名物业管理公司，提供高品质物业服务。
2.商业运营：与专业商业运营团队合作，确保商业项目成功运营。
3.资产管理：建立健全资产管理体系，实现项目保值增值。
七、合法合规
1.项目审批：严格按照国家相关法律法规进行项目审批，确保项目合法合规。
五、产品设计
1.住宅产品：
-户型设计：以人为本，充分考虑居住舒适度和空间利用率，提供多样化的户型选择。
-装修标准：采用环保、健康、高品质的装修材料，提升居住品质。
2.商业产品：
-业态组合：科学规划商业业态，满足消费者多元化需求，形成独特的商业氛围。
-建筑设计：注重建筑空间与景观的融合，打造富有特色的商业环境。
七、运营管理
1.物业管理：引入知名物业管理公司，提供高品质的物业服务，确保项目保值增值。
2.商业运营：与专业商业运营团队合作，打造独具特色的商业项目，提升项目竞争力。
3.资产管理：建立完善的资产管理体系，实现资产的优化配置与价值最大化。
八、合法合规
1.项目审批：严格按照国家相关法律法规进行项目审批，确保项目合法合规。
4.办公定位：甲级写字楼，高品质办公空间。
5.配套设施定位：完善教育、医疗、休闲等配套设施。
全盘解读成都“锦里”街区的商业模式
全盘解读成都“锦里”街区的商业模式总论中国的传统市场大致经历了三个阶段：古典坊市——庙会集市——自由开放的商业街区。
后者中分化出了传统型与现代型商业街，随后又经受了前苏联分级配置商业城市商业系统规划的影响，直到改革开放后，在商品经济的迅速发展和新一轮西学（尤指建筑规划学）东渐的影响下，中国的步行商业街建设重又恢复兴盛起来，其中典型代表有北京琉璃厂古文化街、南京夫子庙步行街等，它们多属于旧城改造重建的产物。
而像成都的锦里，则是全新打造的仿古步行街，虽然披的是古装，但其内容却处处体现了现代关怀，增加了现代商业地产的诸多新理念。
区位在步行商业街的区位确定中，应该考虑四种因素：居民分布、交通条件、城市性质和布局、历史传统因素（对于传统步行街来说，这点更为重要）。
对于锦里来说，它位于武候祠旁边，临武候祠大街，此街可直达市中心天府广场，西接一环路西一段，东邻浆洗街洗面桥街（商务办公为主），交通畅达性好；该片区属于政府的“三国文化”打造区，三国文化是成都悠久历史文化中非常重要的一个代表，而武候祠恰恰是三国文化的一个具象载体，因此，作为武候祠旅游产业的一个升级延续，锦里的出现，是恰如其分地承载了成都的历史传统文化价值的。
而且，从具体地段来考察，锦里紧邻武候祠右侧更是显示出其区位比较优势：业态混杂的快速通道武候祠大街向来留不住游客，而锦里的出现则提供了一个可供人们悠闲游购的场所，它可以直接吸收武候祠的参观者入内继续旅游消费，依傍武候祠而生免去了它的许多营销推广费用。
而如果要在离武候祠远一点的地段打造类似旅游项目，欲借武候祠之势、吸引其游客继续消费，那就在项目的定位、功能、商业和规划设计上提出了更高的要求。
据调查，每年到武侯祠参观的游客多达百万以上，每年的门票收入将近3000万元，70%左右是外地游客，其中以日本、韩国、东南亚国家为主的外国游客大约有10万左右，本地游客占30%左右。
再加上成都市本地居民，锦里可能产生的消费力，可以料想。
锦里古街改造
古老传统的文化街，有自己的历史和文化底蕴，使“人、商业、建
筑、传统文化”完美结合，呈现“风情浓郁，尺度宜人，地域性强 “的特色，体现了商业街“文化是魂，建筑是体，商业是心”的理念， 是古建筑商业化运作的成功案例。
成都，以浓郁的休闲气质而闻名，是一座来了就不想再离开的地方；在
锦里，将川西好玩的，好吃的，好看的，一网打尽，将是休闲游玩的最佳选 择。
酒店区
店、二楼客栈、客房之用，情趣盎然；
租金约80-100元/平米左右，物管费接近40元/平米， 经营成本比较高昂； 锦里广场步行街中必然出现的一个节点，承担着聚集、 分流、休憩、娱乐等功能，也是动静分区的一个过度。
锦里古街之建筑
独特的商业建筑是文化商业的最好载体。
飞檐角
采用清末明初的四川古镇 建筑风格，与武侯祠博物馆 主题风格一致，使人尽享四 川的原汁原味； 装饰上用大量木材和小青 瓦，青砖铺地，更加古朴， 真实，恍若时光倒流； 建筑全部为一至两层；立 面主要采用黑、白、灰等搭 配； 清一色川西建筑风格，粉 墙黛瓦、棕或黑色木楞门窗、 马头墙、歇山顶、飞檐角、 二楼飘廊、木板墙、木墙 裙……街铺排列错落有致， 房檐及挑楼下满挂中国民间 各式丝绸红灯笼及广告锦旗 条幅；
二楼飘廊 灯笼
锦里古街之步行街
小街、古街、文化街
招牌灯笼
锦里酒吧 街边茶馆 青砖步行街 锦里茶馆
街道最宽处约6米，平均 3锦里小吃店
4米，其间也布置广告灯箱、 酒吧品茶坐椅及售货摊档， 蜿蜒曲折向前延伸对聚集 人流起到很好作用。
锦里古街
锦里古街之民俗小店
锦里古街以川西古镇 的建筑风格为特色 ，经 营以四川当地特色的风俗 小店遍布街区，边走边看， 仿佛置身于古街民巷之中， 现代与古典的完全融合。 让你在一种原汁原味的川 西民俗文化氛围中去享受 最惬意的休闲娱乐方式。 定期举办经典川戏节 目，民俗小摊，如皮影、 糖人、剪纸等。
成都锦里商街、宽窄巷旧城改造商业案例分析(37页
宽窄巷概况
5、总体定位： 最具典范性成都历史文化商业步行街区
中国首个院落式情景消费体验区
成都城市怀旧和深度旅游的人文游憩中心 6、商业定位：时尚生活街区 7、文化定位：宽巷子-闲生活 窄巷子—慢生活 井巷子—新生活 8、开发时间：2004-2008年 2008年6月14日开街
宽窄巷子历史文化片区保护性改造工程，寻求历史文化保 护街区与现代商业成功结合的经营模式，以“成都生活精 神”为线索，在保护老成都原真建筑风貌的基础上，形成 汇聚街面民俗生活体验、公益博览、高档餐饮、宅院酒店、 娱乐休闲、特色策展、情景再现等业态的“院落式情景消 费街区”和“成都城市怀旧旅游的人文游憩中心” 。
宽窄巷概况
1、地理位置 宽窄巷子由北以支矶石街与宽巷子 中间划线并纳入成都画院北墙为界， 南以井巷子为界，东以长顺上街与 宽窄巷东街口为界，西以下同仁路 与宽窄巷子西街口为界 。 2、规模 宽窄巷子历史文化片区耗资近6亿元，规划控制面积为479亩。核心保护区占地面积108亩 （66000 ㎡ ），建筑面积44000 ㎡ （地上35000㎡，地下停车场11000 ㎡）整个宽窄巷 子由45个清末明初风格的围合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼，新建的宅院式精品 酒店组成。院落以一层为主，局部二层，均带天井，院落面积173-1100 ㎡不等，主要集 中在400-800 ㎡。全部是青砖黛瓦的仿古四合院落。 3、运作模式：租赁为主，出售少量资产； 4、运作单位：成都文旅少城建设管理有限责任公司
锦里古街之规划
锦里古街目前规划主要包括酒吧休闲购物区、 餐饮名小吃、府第客栈区、特色旅游工艺品等四 大部分，浓缩了成都生活的精华； 1-广场
2-酒吧、休闲购物街
3-小吃街 4-购物住宿区
成都锦里商业项目策划课件
与合作伙伴共同出资，分享项目收益，降低投资风险。
方案三
发行债券或股票，吸引社会资本投入，扩大资金来源。
经济效益预测
营业收入
预测项目未来的营业收入，根据市场调查和竞争分析制定收入计 划。
成本费用
估算项目的成本费用，包括人力成本、原材料采购、运营维护等。
利润水平
根据收入和成本费用情况，预测项目的利润水平，制定利润计划。
不同人群的口味需求。
购物区
聚集各类品牌店铺，销售商品 包括服装、鞋帽、箱包、电子 产品等，满足市民的购物需求 。
娱乐区
设置儿童游乐场、电影院、 KTV等娱乐设施，提供丰富的 娱乐体验。
服务区
配备银行、电信、旅游咨询等 公共服务设施，方便市民的生
活。
公共区域布局
公共休息区
设置在商业区的中心位置，提供舒适的座椅和茶水，供市民休息 和交流。
明确广告宣传的主题和 定位，突出项目的特点 和优势。
创意设计
根据主题定位，设计具 有吸引力和创意的广告 内容，包括文案、图片 、视频等。
媒体投放
选择合适的媒体进行广 告投放，如网络广告、 户外广告、电视广告等 。
活动策划与执行方案
01
活动策划
根据项目特点和目标客户的需求，策划各类活动，如促销活动、互动游
02 市场需求分析
区域市场需求
01
02
03
人口规模
区域内人口数量较大，消 费需求稳定。
收入水平
区域内居民收入水平较高 ，对品质消费和高端消费 有一定需求。
消费习惯
区域内消费者对文化、休 闲、体验类消费较为偏好 。
主要竞争项目分析
项目A
该项目位于区域核心位置 ，以文化体验和休闲消费 为主，客流量较大。
成都锦里调研经营模式详解
BMA · 2012.12.6
案例区位 基本概况 规划设计 主题和业态 经营模式详解 现场照片
锦里古街
案例区位
项目区位
锦里古街位于成都市武侯区 ,城 市核心区内，与成都各交通枢纽都距 离均在8千米以内。
古街南连武侯祠大街，交通相对 便利。与武侯祠仅一墙之隔，同时临 近南郊公园和锦江，这些重要资源不 仅塑造了环境优美，也为项目带来了 大量人气。
规划设计 小广场——— 街 ———— 中心广场 ——— 街 ——小广场
成都锦里文化古街调研
功能分区 餐饮区、民俗风情区、广场区、酒吧与休闲 购物区
规划设计
成都锦里文化古街调研
主题和业态
主题和业态
情景消费 游憩
精致生活 品味
时尚动感 娱乐
情景消费游憩 精品酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、特色客栈、特
街”。
成都锦里文化古街调研
规划设计
总体原则及规划目标 按照“修旧如旧、保护为主”，“原址原貌、落架重修”的规划建设原则，努力寻求历史文化保护街区与现代商业成功结合的经营模
式，打造以明末清初川西民居作外衣，三国文化与成都民俗作内涵，集旅游购物、休闲娱乐为一体商业文化步行街。
成都锦里文化古街调研
空间整合途径 1. 街道形态：是一种线性的动态空间，在商
• 3、近期通过对宽窄巷子和锦里的调查，我们总结出文化商业街的成功盘活都需要深挖其历史 文化背景，求特色，求气氛，以“文化唱戏，休闲盈利”来实现商业街的成功运营。
成都锦里文化古街调研
经营模式详解
成都锦里文化古街调研
锦里经营现状分析
经营模式详解
成都锦里文化古街调研
锦里经营现状分析
成都锦里
成都锦里文化商业街规划设计分析来源：赢商网时间：2015-04-22 作者：xujian成都锦里文化商业街是旅游商业街中典型代表，本篇文章围绕成都锦里的街道规划、广场设计、景观元素、节点空间以及空间营造五个方面分析成都锦里作为都市旅游休闲街区的基本规划与设计。
一、基本情况介绍成都锦里锦里文化街全长 350 米，宽度为 3 到 6 米不等，南北走向，街道两侧的建筑多数为仿穿斗式，错落有致。
建筑风格以传统川西民居为主，以明、清的建筑为外貌特征。
店铺的门前都挂着旗幅式的幌子招牌，各式灯笼高悬，这些元素成功地构建了具有明、清风貌的古街。
街区内设有客栈、餐厅、茶坊、酒吧、民间艺术摊点。
出售各种旅游工艺品、风味小吃、土特产。
使主题形象定位于都市旅游休闲街区。
锦里商业街分为四个板块，分别是1锦绣文华区，2餐饮娱乐区，3名特小吃区和4市井生活区。
锦里商业街平面示意图各区域的分析：各区域的分析图表二、锦里对本土文化的挖掘和选择锦里商业街既以成都繁华的商业发展为背景，以成都丰富热闹的市井生活为基调，呈现了历史文化以物质空间为载体的辐射作用。
“锦里”的设计者们准确的把握了成都生活在人们记忆中印象的原型，经过加工和艺术化处理，在一条长度不到 400 米的街道中，再现老成都生活、川蜀文化以及传统街道空间。
从张飞牛肉到川剧、蜀乐都弥漫着成都岁月里积淀的浓重人文气氛。
传统文化的体现它的文化主题就设计到历史、地理、人文等多个方面，其中的文化渊源主要有：三国文化、四川传统艺术文化、成都饮食文化这几个板块。
两大版块的分析锦里利用武侯祠人文资源，走市场化运作之路，打造体验川西民俗文化的旅游文化休闲一条街，引进品牌产品，逐步形成以武侯祠为中心的锦里商圈，做强做大三国文化产业。
三、地域性在锦里街道空间中的规划锦里旅游商业街的规划上借鉴了成都传统街道自由生长的有机排列方式，整个街道初宽后窄，此种做法增加了街道的透视感和连续性，中间设有广场作为空间序列的高潮，由热闹狭窄的街道过渡到开阔的广场，让人豁然开朗。
特色街区分析讲解——成都锦里
民俗风情小店
捏糖人
锦里古街之特色小吃
精致的古老砖墙，别致 的艺术石雕……餐厅里所 有的一切都洋溢着浓厚的 古典韵味，服务员身上的 汉代服装更让人感觉恍如 隔世.栏柱窗棂旁，回味 千年典故。吃喝间，细细 回味那金戈铁马的古老岁 月，别有一番情调 . 锦里小吃大搜罗:
荞面 三大炮、 牛肉焦饼、 黄醪糟、 糖油果子 甜水面、 凉面、 卤菜 油炸臭豆腐、 张飞牛肉 汤长发麻饼 藏龙卧虎
酒店区
店、二楼客栈、客房之用，情趣盎然；
租金约80-100元/平米左右，物管费接近40元/平米， 经营成本比较高昂； 锦里广场步行街中必然出现的一个节点，承担着聚集、 分流、休憩、娱乐等功能，也是动静分区的一个过度。
锦里古街之建筑
独特的商业建筑是文化商业的最好载体。
飞檐角
采用清末明初的四川古镇 建筑风格，与武侯祠博物馆 主题风格一致，使人尽享四 川的原汁原味； 装饰上用大量木材和小青 瓦，青砖铺地，更加古朴， 真实，恍若时光倒流； 建筑全部为一至两层；立 面主要采用黑、白、灰等搭 配； 清一色川西建筑风格，粉 墙黛瓦、棕或黑色木楞门窗、 马头墙、歇山顶、飞檐角、 二楼飘廊、木板墙、木墙 裙……街铺排列错落有致， 房檐及挑楼下满挂中国民间 各式丝绸红灯笼及广告锦旗 条幅；
有“成都版清明上河图”之称的锦里与2004年11月1日正式开市，对各地游客开放。虽然
锦里跟武侯祠连为一体，但进入锦里是不需要买门票的。这是一条集中展示巴蜀民风民俗和 三国蜀汉文化的民俗风情街 。
锦里古街的发展
都市里离浪漫最近的地方——声色“锦里”，是都市休闲族的精神驿站，是体验时尚 休闲的魅力街区。 锦里古街以川西古镇的建筑风格为特色，集旅游购物、休闲娱乐为一体。茶坊、餐厅、 酒吧、旅游工艺品、四川特色产品等经营项目，各色特色小摊遍布街区，更有一条好吃街， 网罗了最具四川特色的各种名小吃，让每一位游客都能边走边看，边看边吃，边吃边玩。 古街定期举行趣味十足的民间婚礼、民间音乐及戏剧表演、民俗服装秀，并按照中国传统 节日举行具有鲜明民俗特色的主题活动。例如元宵灯会、小吃节，端午吃粽子大赛，七夕 情人节主题活动，中秋亲友团聚赏月会等，让你在一种原汁原味的川西民俗文化氛围中去 享受最惬意的休闲娱乐方式。 在锦里，在这片都市休闲新天地，总有一处让你魂萦梦系。
成都锦里商业街区策划方案...
1996年调查结果显示：来锦里的游客40％为本省游客，60％为外省游客；但2002年调 查结果则刚好相反：60％为本省游客，40％为外省游客；这说明锦里因地域和交通条件的限 制，对本省游客的吸引力要比外省游客大，这也可以从另一个侧面表明外省游客和外国、港 澳游客的客源市场还有很大的市场潜力和开发空间， 但必须要提升宣传力度和配套服务水平。
21.8
20
13.1
3.4
0.2
1.9
1.1
进入锦里的游客以汽车为主要交通工具，交通费用不算太高，而购物的份额占到20%，
反映了本地区的土特产品具有较大的吸引力，旅游商品的开发具有良好的前景，此外游览费 用的比例也大大超出湖北省平均6.7%的水平， 可见 锦里的文化小吃对游客具有强烈的吸引 力。
1999年全国和成都市各季度居民国内出游率和花费水平
锦里
2009年，锦里延伸段 “水岸锦里 ”开肆迎客。蜿蜒曲折的院落、街巷与水岸、湖泊、荷塘、石 桥相呼应，主题会所、主题餐饮、主题商店坐落其中，水波灯影，别有一番意境
三、锦里资源特色
成都版 清明上河图 ——“锦里”，是感受浪漫休闲的精神驿站，是体验三国文化与成都 民俗的魅力街区。
古街定期举行传统婚礼、民乐、戏剧、民间服装秀等民俗表演，并按照中国传统节日举办特 色主题活动，如元宵节、端午节吃粽子大赛，七夕情人节主题活动，中秋赏月会等，让你在 一种原汁原味的川西民俗文化氛围中去享受最惬意的休闲娱乐方式。[
四 、锦里历史沿革
这条截曾是那个时代成都最优美且最时一匹匹一直送到遥远的中原、
传说中，锦里的来历织锦的手工业者集中到人们就把这条街叫锦里
江南，
乃至随着那些披着夕阳的驼队上最古老最具有商业气息的街道之
锦里古街商业街定位案例
成都锦里古街
Chengdu Jinli Street
成都锦里古街(Chengdu Jinli Street)
地理区位
锦里是西蜀历史上最古老、最具商业气息的街道之一，早在秦汉、三国时期便闻名全国，被誉为“成都 版清明上河图”。
锦里位于成都武侯祠大街中段，北邻锦江，东望彩虹桥，与成都武侯祠博物馆文物区东侧一墙之隔。
无开发计划
东山的背后大约 10 多亩 的土地一直处于荒废状 态，成了堆放建筑垃圾 的地方，后来虽然进行 了一些绿化，但到武侯 祠游玩的客人从不涉足 此地。 著名景点武侯祠多年来 逐步打造出一条以体验川 西民俗文化的仿古街。 改造后
2002年动工
为游客服务打造 新经济增长点
提出了要将三国文化打造 成文化产业的思路，意想 建成一条古街，要寻找、 建立新市场运作模式。
锦里由成都武侯祠博物馆恢复修建，成都武侯祠锦里旅游文化经营管理有限公司运营管理，作为武侯祠 （三国历史遗迹区、锦里民俗区、西区）的一部分。
以明末清初川西民居作外衣，三国文化和成都民俗作内涵，集旅游、购物、休闲娱乐为一体
成都锦里古街(Chengdu Jinli Street) —— 发展历程
2000年前
不愁客源，但游客都是
买了门票看完就走，没 有游客在此地停留。 改造前
锦里所有店铺抱成团，
整条街的综合经营水平 处全国类似项目最高水 平。
锦里以前只是武侯祠附近一块荒地，后来找准定位，开创先进运营 模式，逐渐转变为中国仿古商业街典范。
成都锦里古街(Chengdu Jinli Street) —— 规划布局
2004年开始运营
创造先进运营模 式
1 、品牌 、 土 地和所 有 店面的所有权属于武侯 祠博物馆，不出让。 2 、经营权属 于新成 立 的锦里古街管理公司。 3 、租金与面 积无关 ， 收 营 业 额 的 15%-20% 。 商业业态的控制极好，
历史街区的商业开发模式及其规划方法研究以成都锦里、文殊坊、宽窄巷子为例
历史街区的商业开发模式及其规划方法研究以成都锦里、文殊坊、宽窄巷子为例一、本文概述随着城市化进程的加速，历史街区的保护与商业开发之间的平衡问题逐渐凸显。
如何在保护历史文化遗产的实现街区的可持续商业发展，成为当前城市规划与文化遗产保护领域的重要议题。
本文旨在探讨历史街区的商业开发模式及其规划方法，以成都锦里、文殊坊、宽窄巷子为例，深入分析其成功的商业模式与规划策略，以期为类似的历史街区保护与开发提供有益的参考和借鉴。
本文首先概述了历史街区商业开发的重要性及其面临的挑战，包括如何在保护历史文化价值的同时实现经济效益，如何平衡传统与现代元素，以及如何在商业化进程中保持街区的独特魅力等。
接着，文章将介绍成都锦里、文殊坊、宽窄巷子三个案例的基本情况，包括地理位置、历史背景、文化特色等。
然后，文章将深入分析这些历史街区的商业开发模式，包括商业模式的选择、商业业态的布局、商业氛围的营造等方面。
文章还将探讨其规划方法，包括规划理念、规划原则、规划策略等。
文章将总结这些成功案例的经验教训，提出历史街区商业开发与保护的建议和展望。
通过对成都锦里、文殊坊、宽窄巷子等历史街区商业开发与规划方法的深入研究，本文旨在为相关领域的实践者提供理论支持和实践指导，推动历史街区保护与商业开发的协调发展，实现文化遗产保护与城市经济发展的双赢。
二、历史街区商业开发模式分析历史街区的商业开发模式，是在保护历史文化遗产的基础上，实现街区经济价值和社会价值的双赢。
这需要对街区的历史、文化、地理等多方面进行深入研究，以制定出符合街区特色的开发策略。
成都的锦里、文殊坊、宽窄巷子就是历史街区商业开发的成功案例，其开发模式具有鲜明的特色和代表性。
锦里作为成都历史文化名街，其商业开发模式以“文化旅游”为主导。
锦里在保持古街风貌的同时，引入了各类文化体验项目，如川剧表演、茶艺表演、手工艺术等，使游客在购物的同时，也能深度体验成都的历史文化。
锦里还积极开发地方特色商品，如蜀绣、竹编等，使游客在游览的过程中，能够带走对成都的美好记忆。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
市场调研
市场调研分“文献研究”和“市场调查”两大部分：
1、文献研究。 当地的文化、历史变迁、政府工作报告，城镇规划和十五发展规 划、商旅开发现状及趋向、统计年鉴以及相关的文件、书籍和文献等资料，找出与项 目相关的要素进行深度分析和研究，把握当地的产业结构和发展态势，从而做出准确 的决策分析和研判。
1、产业链研究：
即根据项目所在地的主要产业结构及其上下游产业的关系进行研究，力求使项目的 开发与当地主要的产业链挂钩和链接，形成良好的互动关系。
2、商圈研究：
即根据项目所在地区商业分布所形成的格局及其辐射和影响的范围来确定项目在当 地商业发展中的地位、作用和价值。本方法适用于商业密度较大的大中城市。
3、区位研究：
即根据项目所处方位的重要性来分析和判断项目的地位、作用和价值，但此法一般 要与产业链或商圈研究挂钩和联系，从不同的角度和侧面来分析项目的地块价值及核心 竞争力。
根据锦里产业链发展迅速的态势，我们拟采用产业链研究与区位研究相结合的方 法，对项目地块的价值和核心竞争力进行深度分析和研判，找寻出最佳的投资组合方 案。
概念采购
概念采购，也叫做“全球化思想采购”，这种研究方法是总结和率先用于研究策划 领域的。这种方法的基本理论框架是建立在研究同类项目的规律性和特殊性的基础之上 的，因为成功和失败的项目都会具有相同的规律性，研究这些相同或相类似的成功或失 败的案例，有助于发现和找出本项目的最佳开发方案，借鉴其成功或失败的经验及教 训，避害趋利，从而达到理想的开发目的。
1、商业步行街；
2、一般性商铺；
3、宾馆建筑群；
4、主题旅游点；
5、中高档住宅；
基本调查与市场分析
锦里基本情况综述
2004年10月31日，成都 “锦里 ”民俗休闲一条街正式开市，老街、宅邸、府 第、民居、客栈、商铺、万台座落其间，青瓦错落有致，青石板路蜿蜒前行，让人 恍若时空倒流。川茶、川菜、川酒、川戏和蜀锦等古蜀文化如清风扑面而来。这条 在武侯祠东侧出现的老街，全长350米，采用清末民初的四川古镇建筑风格，与武 侯祠博物馆现存清代建筑的风格相融，二者之间又以水为隔。游人在短短350米的 距离内，就能享尽原汁原味的四川滋味。如果游人在 “锦里 ”的古色中流连忘返，还可 以住进高挂着丝绸灯笼的栈，在彻夜辉煌的灯火中感受时空变换的神奇。
锦里古街位于四川省成都市武侯祠博物馆侧，全长350余米，是一条以川西古 镇的建筑风格为特色，集旅游购物、休闲娱乐为一体的特色休闲街区。锦 里是西蜀历史上最古老、最具有商业气息的街道之一
政府、发展商策划要求
策划就是解联立方程，即整合政府要求、发展商要求、商铺投资者要求、商铺经营 者要求、当地老百姓要求以及旅游者的要求，从整体上达到最优。为此，我们从一开始 便认真分析了这些复杂的因素，确定策划条件如下：
四、首期投资方向：
商业风情街+民俗广场+停车场+部分别墅，首期共建约一万多平 方米的商业物业。
五、营销主题：
感受锦里的文化底蕴 瓜分锦里的商业财富
前言
第一章 地块基本概况及策划要求
一、地块基本概况
二、政府、发展商策划要求
策划边界条件细则
第二章
一、理论研究
二、概念采购
三、市场调研
四、两性一化原则
五、多方案假想
购买商用物业所有权的目标产权式酒店
八、
商铺价格预测
结论
第八章 综合方案的操作要点
一、 “附图一”的概念规划设计要点
二、 本项目的经营营销要点
三、项目营销推广活动主题
四、回购保证
项目可行性研究及概念设计结论
地块基本概况及策划要求
地块基本概况
作为成都 武侯祠 博物馆（三国历史遗迹区、锦里民俗区、西区）的一部分，锦 里占地30000余平方米，建筑面积14000余万平方米， 街道全长550米， 以明末清初川西民居作外衣，三国文化与成都民俗作内涵，集旅游购物、 休闲娱乐为一体。
策划边界条件细则:
1.政府要求本项目出品牌
2.要求首期投资达到平衡或盈利
3.解决旅客在本镇过夜及夜生活贫乏问题
4.解决本镇的互动性旅游体验
5.集聚性解决土特产购物、饮食、休闲问题
6.要求本项目有景观意义,是本地上档次产品,有实操性
7.项目投资能产生集聚生长，可持续发展
策划思路及方法
理论研究
商业用地的基本研究方法大致有以下三种：
八、市场规模预测：我们的饼有多大？
九、未来商铺需求预测
十、 商铺投资市场安全线设定
十一、 商铺价格预测
理论研究结论
第六章 假想方案评述
一、商业步行街
二、一般性商铺
三、宾馆建筑群
四、主题旅游点
五、中高档住宅
第七章、推荐之综合方案
投资模式
首期开发物业（附图一）投资概算
销售单位计算
四、
设立投资风险控制
五、
三、个案分析：江苏周庄商业物业发展模式
四、商业物态分布及发育模式
五、可供借鉴之经验和教训
结论
概念采购结论
第五章 理论研究基本评述
一、锦里旅游市场模式
二、锦里游客消费模式
三、锦里市场容量
四、锦里及消费市场预测 锦里市场不确定因素
锦里旅游产业链评述
五、地块核心竞争力评述
六、市场模式对物业开发的影响
七、关于商业竞争市场的基本策略
商业步行街
一般性商铺
宾馆建筑群
主题旅游点
中高档住宅
第三章 基本调查与市场分析
锦里经济发展的基本情况综述
锦里发展的基本情况
锦里发展变化情况
四、锦里的目标人群分析
五、 附件：锦里调查报告
六、锦里周边产业链的情况
七、结论
结论
目标消费人群分析
第四章
一、旅游地中心镇的发展模式研究
二、个案分析：山东泰安商业物业发展模式
2、市场调查 。主要是对项目所在地商业业态的分布、现状及发展趋势进行研究和把 握，包括商业格局、旅游景点景观的分析、商铺和房地产的价格及走势等等。
通过咨询、专访和勘察等多种方法，了解和掌握大量的一手调查材料和数据，为项 目策划方案提供科学、准确和可靠的依据。
多方案假想
“大胆设想，小心求证”也是我们常用的项目研究方法之一，也是头脑风暴的一种 具体运用的方式。即：尽可能将本项目可能开发的方案全部或大部分罗列出来，再进论 证、评述和选择，从而找出最佳的组合方案。对本项目我们拟从五个方面做出假想方 案：
成都锦里
民俗风情商业街区
策划方案
、项目名称：
锦里
二、地块核心竞争力：
此地块开发游/购/吃/住/玩一条龙的综合项目,与旅游产业链紧 密相连,使成都的商业物业上新台阶,是最大限度表现地块竞争力的方 式.
三、投资方案：
先开发主题旅游景观，带旺人气，为商业物业配备马力强劲的消 费驱动引擎，使临街商铺地带成为郫县新的消费热点地区，带动整个 地块的发展。最终将建成包括一个中心、一条景观带及四个组团的旅 游街区。