地产项目环境评估案例分析报告

地产项目环境评估案例分析报告

随着社会的不断发展，人们选择住宅的观念也在悄然变化，从最初的安居型居住、宽敞型居住到现在的生态住宅小区，我们对居住环境质量的期望越来越高，在选择住宅时不仅考虑住宅的地理位置、公共交通、硬件设施等，更将住宅区周围的环境作为选房购房的一个重要指标。人们都希望生活在绿色环保、生态优良的宜居环境中。生态城市、宜居城市等概念逐渐被人们所熟悉和接受。我国在推进住宅小区的进程中，住宅小区环境质量存在或多或少的问题，一些城市住宅小区环境质量状况分析及存在问题的文章已见报道。本文通过对新泾家园住宅小区环境的调研，了解小区环境的现状和存在的问题，一方面使自己能够深入到实际，锻炼自己的实际操作能力，另一方面努力在实际操作过程中，将自己的专业知识和理论知识能够相互结合，更好的促进自己理论知识的提高，也通过调查调研，进一步提高自己分析问题，判断问题，解决问题的能力。

一、现状综述

（一）新泾家园住宅小区环境总体评价

通过对新泾家园住宅小区环境现状的实际调研，我们对于该小区目前环境的现状有了较为清晰和客观的认识，新泾家园住宅小区目前环境的总体情况良好，小区的公共区域及楼层单元内的

环境卫生总体情况良好，小区内部植物绿化率较高，公共区域的文体活动设施有且基本完备。目前，该小区的环境管理主要集中在小区的物业服务中心。

(二）新泾家园住宅小区环境管理的人力、经费和物资情况新泾家园住宅小区的环境管理目前主要是小区物业中心具体操作。

1.小区环境的人力情况

为了加强对小区环境的管理，小区物业成立以来，就通过市场招聘，招聘部分4050人员担任小区环境保洁人员，目前拥有一线保洁工人20名，管理人员为8名，基本能够满足小区的环境工作。

2.小区环境保障的经费来源

通过调查，我们了解到目前新泾家园住宅小区的环境保障的经费来源主要是来源于小区的物业费，物业费目前为1.6元/平方米·月。

3.小区环境保障的物资保障

小区环境的治理不光光需要人力和物力的支持，还需要一定的物资基础，目前，小区拥有割草机、剪草机等中小型机电设备，此外拥有一定库存的日常保洁工具，如：水桶，抹布等。

（三）新泾家园住宅小区环境卫生管理

新泾家园住宅小区目前小区内部拥有住宅单元楼约80余栋。为了切实提高小区环境的保洁效能和水平，营造良好的小区

环境，小区物业管理中心将小区的保洁人员分成二组，即AB两组，一组主要负责小区公共区域的环境卫生，如小区广场、花园等；另一组主要负责小区各单元楼宇间的卫生，如单元内走廊、电梯、走道等卫生。二组工作人员每一个月进行岗位轮换，即原来负责公共区域环境卫生的工作人员调到楼宇内负责卫生，原楼宇内的工作人员负责小区公共区域环境卫生，两班人员上班时间为上午8：00—11：30，下午3：00—5：00。

（四）环境工作人员的考核

为了保障小区环境的优良，物业管理中心制定了《新泾家园住宅小区环境卫生管理办法》对小区环境工作人员的工作进行量化考核，实行绩效工资制，目前，小区一线负责环境卫生工作人员的基本工资为1060元/月，绩效工资为500元/月。

二、问题分析

（一）景观总体规划有缺失

新泾家园住宅小区项目前期景观总体规划不够深入，只注重概念性特色设计，往往是建设完成后的景观与设计相差较远，甚至严重缩水；新泾家园住宅小区对建筑形态和景观设计没有统筹考虑，只追求平面视觉效果以及建筑面积最大化，对建筑与景观环境的有机结合考虑不多；新泾家园住宅小区道路未考虑路旁停车（小区设计中地下车位多，但需购买或租金较贵，地面车位较少，不能满足需求，多数业主将车停在路旁），造成交通拥挤混乱，进而影响小区景观效果。

（二）缺乏以人为本的设计理念

新泾家园住宅小区为了防止人为破坏园林绿地，在绿地的周边用一些带刺的铁丝或带尖的木条或竹条围起来，这样做很容易给居民带来伤害，特别是对一些年龄不大的自我保护意识差的小孩更容易产生危险。此外，在新泾家园住宅小区中的台阶、座椅、游道以及健身的休闲体育设施不符合老年人的行为需求，他们只能望而生畏。新泾家园住宅小区在设计上较多从环境的空间、形态组织上去追求变化，过于强调形式主义，从而使设计趋于表面化和图形化，缺少亲切、贴近的情感投入，更加缺乏以人为本的设计宗旨，使人们不能更好的融入其中。

（三）追求盲目性

新泾家园住宅小区为了追求“卖点”、提高“身价”，以此作为吸引买家或作为气派的象征，在景观布局设计上盲目追求“西化”、“洋化”风格，所谓“欧陆风格”、“北美风情”就是最为典型的现象。不论是住宅、建筑小品还是植物造景，都采用柱式、喷泉、草坪等典型的西方设计元素，以求得“高品位”。这种风格作为一种居住形式，往往忽略人们对户外环境实用性的要求。从长远来讲，这种文化的错位，难以赢得居民的心理认同感。此外居住小区的环境小品盲目追求装饰性、豪华性、异域性，缺乏实用性以及同居民需求的结合。

（四）忽视特色性

在住宅小区坏境景观设计中，很少强调对其周边环境和原有

地形地貌的尊重，填埋基地中原有水体、挖掉山体的现象极为常见。同时，作为城市整体环境一部分的居住环境，研究发掘其深层文化内涵，是住宅小区环境设计中经常被忽视的问题。从而使地域特色、周边环境等没有得以继承和发展，住宅小区环境缺乏个性和特色。现在有些住宅小区的景观设计过分强调绿化的美化作用，大片草坪、大量整形灌木、草本一年生花卉引入居住区，只见草地不见树林，都是千篇一律的绿化模式，这既没有体现其个性特征，也不符合居住景观的生态学要求。

（五）忽视后续养护成本

建造大面积的中心广场和草坪、过多的人造水景等，都会使维护费用偏高，造成浪费。某些小区水景溪流、河塘全硬质化设计，且池浅，充水后水质很快变质，绿苔泛滥，为此一年只放几次水，景观大打折扣。

三、建议

（一）坚持因地制宜的原则

坚持因地制宜是居住小区景观环境设计应遵循的基本原则。它主要包含两层意思：一是对土地条件的合理利用；二是对园林植物的选择。所谓合理利用就是要最大限度地利用原有的地形地貌，少动土方。这样不仅可以减少资金投入，降低维护成本，而且显得朴实无华，真切自然。自然起伏的多变地形比平面整齐的地形更令人感到轻松、温馨与浪漫，更富有诗情画意。在园林植物的选择上倡导以乡土植物为主，还可适当选取用一些适应性