养老地产发展现状及趋势分析

养老地产发展现状及趋势分析

党的“十八大”报告提出，“要积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业。”新时期，中国老龄事业发展“十二五”规划以及社会养老服务体系建设规划两大老年事业规划相继出台。各地政府也纷纷出台相应的养老事业发展规划，养老机构数量不断增加，养老机构的建设补贴和运行补贴政策陆续出台，社会资金进入老年住区建设的意愿逐步增强，我国老年住区发展将迎来新的机遇。

一、养老产业是未来经济新的增长点

国家实力增强和居民收入提高为发展养老产业奠定了物质基础。近年来，国家不断建立和健全社会养老保障制度，农村新农保基本实现全覆盖，城镇居民基本养老保险不断完善，这些都有利于不断提高老年人收入，也有利于促进养老服务需求的增长和整个养老服务市场的发展。

人口老龄化和家庭结构变迁成为助推养老产业发展的基本动力。人口老龄化快速推进对加快发展社会养老服务提出了新的客观要求。近十来年是我国老龄人口快速增长的时期，1999年，全国60岁以上的老人达到1.29亿，占全国人口比例10% 以上；2010 年，全国60岁以上老年人口已经飞速增长到1.85亿，占到总人口的13.7%。根据国家老龄委预测，到2015 年底，也就是“十二五”规划末期，我国的老龄人口将达到2.21 亿，占到总人口的16%，2020 年将达到总人口的18%。值得注意的是，我国的快速老龄化进程是和家庭的小型化、高龄化同步的，并伴随着高空巢比例、高失能比例。规模庞大并且不断加速扩大的老龄人口，加上我国计划生育政策形成独特的421 家庭结构（即一对夫妻赡养4个老人和1 个小孩），使中国社会面临越来越

严重的养老压力。

政府高度重视和社会积极参与为发展养老产业提供了重要保障。1999 年成立了全国老龄工作委员会，作为全国老龄工作的最高议事协调机构。2011年以来，为应对快速老龄化的社会现状，国家先后出台了两个规划：《中国老龄事业发展“十二五”规划》和《社会养老服务体系建设“十二五”规划》，提出到2015年的建设目标是“千名老年人拥有养老床位数达到30 X。居家养老和社区养老服务网络基本健全。”

二、养老地产是养老产业发展的撬动点

养老产业具有较长的产业链条，涉及金融、地产、保险、服务等多种行业，实体经济方面主要涉及老年住区的营造。无论是居家养老、社区养老、机构养老或者近年来新出现的旅游度假式养老模式、循环养老模式等，最终的归宿离不开老年住区的开发。基于立足基本国情、兼顾传统文化、接续既有政策的考虑，国家在养老政策方面提出“9073”计划，即90% 的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老；让7% 的老年人通过社区照顾实现居家养老；让3% 的老年人入住养老服务机构集中养老。无疑，回归社区是养老产业发展的一个主流趋势。

与此同时，中国房地产市场10 余年的发展，逐步走向成熟。目前，我国房地产行业面临着一次转型升级，在各地楼市政策紧缩的政策背景下，养老地产将是一个前景广阔、潜力无限的平台。房地产企业要满足社会对养老产品的需求，其传统的开发、运营、盈利模式都面临着全新的挑战，但伴随着我国养老市场供需矛盾日益突出，以及国家在养老市场相关政策与鼓励措施的出台，必将推动商业地产这一实体经济的支柱产业融入养老产业的市场。所以，养老地产成为撬动养老产业发展基点的重要选择。

三、养老地产的科学定义

养老地产≠以房养老。养老地产与以房养老不是一个概念。对于养老地产的概念，

目前业内并未形成共识，更无明确的界定。如果借鉴商业地产、旅游地产等复合型地产的概念，顾名思义，养老地产应当是用以养老的地产。目前我国的养老模式基本上都是公益性质，但随着人口老龄化问题的日益突出，我们研究的养老地产更应该是一个系统的产业链，它有地产属性，包括住宅、普通商业地产、医疗保健等。养老地产的开发除了居住功能之外，囊括卫生医疗、服务业、咨询业、旅游产业、房地产业、金融业、保险业、老年设施、家政服务等产业链，是多种产业独立运作又无缝整合的全新产业，它的养老配套和服务是关键，它的房屋产权性质可以销售，也可以租赁，不一定要拥有产权。

而以房养老则是把法律规定的房屋土地所有权改革落到实处，让房产人拥有永久性使用权，然后以房产作为其经济支柱保证其老年时的居住，它并不具备后期系统的服务功能。

四、养老地产前景及现状

“中国社会老龄化问题将会日益突出，尤其是5 年以后这个问题将会更加明显，原因很简单，20 世纪80 年代出生的独生子女，他们的父母在5 年后年龄会达到65 岁。这意味着养老地产市场具有比较大的发展空间。”同策房产咨询研究中心总监X宏伟说。

X宏伟认为，尽管当前90% 以上的人以居家养老、社区养老为主，并不会进入养老地产项目之中。但是，目前仍有众多品牌房企提前布局养老地产市场，因为他们面临的服务对象是这不到10% 人群当中的中高端老年收入者，这些人群的养老需求足以支撑这些开发商在养老地产市场上拿地抢地盘。

在业内人士看来，目前中国在养老地产方面先行尝试的“北有太阳城，南有亲和源”，指的便是太阳城与XX亲和源老年公寓。

太阳城地处昌平区小汤山镇，小区里散步的老人告诉记者，这里住的老年人差不多超过九成，只有周末才会出现前来探望父母的年轻人身影。小区内，绿树成荫，无障碍设施、食堂、酒店、超市、邮局、娱乐中心一应俱全，外出有班车。楼栋内，电梯直达每家每户，并且电梯可以直接推进医疗床。24h营业的太阳城医院设立在老年公寓旁，是宣武医院与社区合作建立的正规定点医院，拥有抢救、治疗、健康咨询及安养等四大功能。

亲和源位于XX浦东新区康桥镇，入住该社区的男性必须满60 岁，女性满55 岁，以保证居住者的纯粹性。目前，亲和源入住老人有600 余户，还可以容纳约300 户。这里的配套设施与太阳城并无太大差别，也设置了护理医院，方便老人雨天出行的风雨连廊则贯穿整个社区。

为防止老人摔倒或发生其他意外时无人知道，太阳城和亲和源给每个房间都配备了紧急呼叫器。亲和源的房间里更是设有多个生命监测器，如老人在床上6 个小时没有翻动或在马桶上蹲坐超过半小时就会报警。另外，亲和源的入住老人都会随身带着一X 多功能芯片卡，集通行证、饭卡、医疗卡于一身，并具有定位功能。

五、养老地产发展过程中存在的问题

尽管前景一片大好，目前敢于试水的开发商并不多。养老地产要想形成规模，尚需时日。

对于养老产业的支持政策，目前仍然仅仅停留在研究阶段。这对于急速发展的行业来说，政策支持的缺乏从拿地、建设与经营阶段开发建设企业都是一头雾水。但是，最艰难的还是在经营阶段。

1、开发和经营的问题

如何实现养老项目的盈利。房地产企业在国内的发展高峰期仅仅不足五年，实力房