47张物业管理工作流程图

07 档案资料使用流程
开发建设单位 提供资料
物业管理中心 建立的资料
项目服务中心档案室
借阅文件
复印文件
张贴文件
作废文件
08 人员和培训管理流程图
培训计划申请
年度培训计划
批准
组织实施
内部培训
外部培训
培训档案 过程监视
09 供方评价控制流程图
供方初选 采购物品、劳务分类
A 类物品、劳务（关键物品） B 类物品、劳务（公司统一采购）
齐 全
开启电子门锁，准 许进入
如有疑问
作业完成，离开小 区
视情况由自己观察或通知其他 人员提供信息
通知巡逻人员跟踪监视， 通知监控中心注意监视及录 像，报告领班或服务中心
疑点排除或处理完毕
做好相关记录
15 侧门岗执勤工作流程图
根据交接班要求进 行交接班；
岗位内设施、设备情 况检查；
执行车库场管理规定，检 查易然易爆物品、对闲杂 人员禁止入内；
周：组织召开一次领班会议，传达落实有关会议、工作部署；布置各班召开一次班务会；组织
两次军事训练，两次时事政策或业务学习；至少组织一次查夜。
十天：督促中班的秩序员对小区红外线对射系统进行一次全面检查，并作好记录，通知维修班 进行修复。
每月：对小区各巡更点进行一次全面检查；参与服务中心组织的消防工作检查，发现问题及时 纠正；月末对全月工作情况进行一次检讨，拟定下月工作计划；对表现优秀或违纪的秩序员进
12 基础设施和工作环境管理流程图
基础设施识别
维修工基本要求
房屋共用部位共用设施管理
公用设备、服务器具管理
维
房维
申
故
巡
修楼屋修
购
标封使检障
逻
工
完及
管
识 存用查 、
检
巡
好处
理
、与
维
查
视检检理
报保
修
检
查
废养
查
工作环境 过程监视
业主
来访客户 其他人员 登记放行 拒绝放行
13 门岗值勤
问候
进入小区
询问后登记
来访人员进行确认，征得 业主同意后方可放行，并 记录；
填写车辆进出登记 表；来访登记表；值 班记录；
定时开启、关闭岗位 照明；
遇紧急情况执行突 发事件处理程序；
来自百度文库
16 学校火警处理流程图
接报或发现火警 派人现场查看
报告领班
组织人员灭火 抢救物资
报维序队或服务中 心
报学校
应急分队
确认火情
是 否
清除警报
行表彰、处理，并整理、归档、上报。
季度：组织进行安保员季度训练考核；进行一次消防出水演戏；组织秩序员开展一次文化体育 活动。
半年：拟制半年工作总结。
一年：组织秩序员参加公司组织的消防演习；年底利用一周时间，对秩序员全年工作进行总结、 评比、表彰、奖罚，制定翌年工作规划。
18 领班日检查工作流程图
领班、副领班那
验证
进货 现场验证
进货验证
劳务验证
物品合格判 定
入库
退货
劳务合格判定
备案
整改
11 社区文化流程图
环境文化
三
形体文化
远
物
业
约束文化
社
区
精神文化
文
化
网络文化
创造文化
环境维护文化 环境绿化文化
环境美化 康体娱乐文化 美食美客文化 社区观念文化 社区制度文化 社区凝聚文化 社区激励文化 社区网上联谊 社区网上学习 社区培训教育 社区专题论坛
1、 指挥车辆慢行、 有序停放；
2、 检查车况，填写 记录；
3、维护区内正常秩 序；
4、巡查公共设施、 场地、建筑；
5、每 10 天对红外对 射系统功能进行一 次检查。
1、 小区围墙护栏检 查；
2、 小区外围红线以 内地面完好情况 检查；
3、 小区围墙路灯完 好检查。
填写《巡逻记录表》
领班巡逻 （接班后巡查各岗位一遍， 后每 2 小时巡查各岗一次），每周抽查 《巡逻记录表》3 次，覆盖率为 100％。
管 理
品质管理
财务管理
商务服务
社区文化建设
文档、物料管理
其它事物管理
03 对外项目拓展工作流程图
1 顾客需求
2 新接物业策 划
3 非常规设计开发
4 非招标文件
5 招投标文件
6 编制、评审标书
7 投标、中标
8 编制、评审合同
9 签约
31 过
10 组 建 团 队
程
、 服
11 编制管理计划
13 人员和培训管理
务
巡
12 审批、实施
14 采购及外包管理
视
16 小 区
15 标识管理
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楼
入
装
基
清
绿
安
突
延
顾
监
宇
伙
修
础 设
洁
化
保
发
伸
客
视
接
管
管
施
服
服
服
事
服
财
测
收
理
理
管
务
务
务
件
务
产
量
理
处
管装
理
理置
28 不合格品(服务)控制
29 顾客满意服务
30 数据分析和改进
04 物业公司与集团及项目公司工作关系图
1.对进入小区的访客 和外来人员是否按 规定询问和登记并 禁止无证人员进入； 2.对搬出的物品是否 按规定验证并收取 放行条；3.是否熟悉 小区内各业主、住户 人员情况及交往的 主要社会关系；4.值 班记录和各种登记 是否按规定填写，对 业主、住户存放的物 品交接是否清楚；5. 站立势服务时间内 是否按规定执行；6. 礼节礼貌是否周到； 7.有无与闲杂人员闲 聊.嬉笑打闹情况；
1.交接班是否 认真验收并签 字确认；2.出 现报警信号时 能否及时发现 并采取正确处 置方法；3.室 内有无存放易 燃易爆等违禁 品；4.是否有 用值班室的消 防电话处理个 人事务；5.室 内是否保持肃 静整洁，值班 员是否尽职尽 责；6.录象带 是否按时更 换，认真保管。
准时交接班，领班或副领班对当值情况进行讲评后，整队带回。
1、提前一刻钟到岗；2、整理着装，集合整队；3、队列训练 10 分钟；4、提出工作要求， 安排当班工作 ；5、带队前往各岗，完成交接班。
1.每小时巡查各岗位一次，同时负责临时顶班; 2.对各岗位的值班、值勤情况进行认真检查; 3.对值勤过程中本班发生的事件、问题要及时处理并做 好记录; 4.对服务中心新制定的规定和要求，以及下一班应当注 意的事项，要认真做好书面交接。
01 物业管理外部组织架构图
政府主管部门
指导
三远集团公司
监督
指导
物业管理中心
指导
监督
协调
项目物业服务中心
工程维护部
客户服务部
秩序维护部
环境维护部
综合管理部
02 物业整体运作流程图
前 期 管 理
物
业
管
入
理
住
中
期
心
管
理
团队组建 人员培训 接管验收 项目跟进
业户入住 装修管理
安全管理
环境管理
日 常
工程维护管理
1.处理问题的基本原则：.依法办事，执行规定，不徇 私情，以理服人； 2.处理业主之间的纠纷应当遵循的基本方法：分清是 非，耐心劝导，礼貌待人和坚持可散不可聚，可解不 可结，可顺不可逆，可缓不可急。
巡逻岗
大门岗
大堂岗
车库岗
监控中心
1、交接班记录有无 交接清楚并签字确 认；2、责任区内公 共设施是否完好； 3、责任区内有无闲 杂可疑人员；4、小 区内的车辆是否完 好.有无乱停乱放； 5、小区内的绿化地 带有无人员践踏；6、
19 巡逻岗巡逻操作流程图
楼层、地下室巡逻（每班至少 巡查 2 次）
地面、车库(场)巡逻 （每班 2 次）
小区外围检查（每 班 1 次）
乘电梯到天台，从天台走后楼梯至地下室，每 5 层到巡更点巡检 1 次： 1、看：公共照明情况、电梯按钮、火险隐患、 可疑人员及物品、装修、公共设施、卫生、住 户防盗门、跑水、地下设备房等；2、嗅：煤（油） 气、异常气味等； 3、听：超时装修、住户室 内异常响动、求助声等； 4、问：盘问可疑人； 5、作：发现问题及时做出相应的反映。
归档 保留标识 销毁
编写 审核/评审 批准 编号 发放 文件清单
使用 检查/平审 更改
作废文件
外来文件 来文登记 审批 编号 发放使用
识别
归档
提供 更改实施 评审 批准 更改状态 更换
06 记录控制流程图
表格设计 审核 标识
编制成表 使用 传递
外来记录
汇集 装订 贮存/保护 检索 更改 保存期 销毁
能自行扑 灭
能
火灾扑救
打 119 报警
否 协助
消防队扑救火灾
清理火灾现场，明查起火原 因，写出火灾报告
17 秩序维护主管工作流程图
日：对各岗位秩序员工作情况不定时（至少）检查一遍；组织秩序员对各装修点进行检查；对 小区安全、消防设施和员工宿舍、岗亭的内务卫生、清洁绿化情况进行检查；及时处理突发性 事件，且做好记录，重要情况及时上报；整理归纳档案资料；组织车管员对当班期间收取的停 车费现金进行日结算。
消控中心向 119 消防 报警，打开应急广播 通知相应楼层有序撤 离向公司领导报告
误报 查明误报原因向消 控中心报告
集团总公司
指导监督
请示汇报 协调
物业管理中心
项目地产公司
工作情况反馈
协调 工作安排、监督、指导、考核
项目物业服务中心
工作情况反馈
工作安排、监督、指导、考核
客户服务部
秩序维护部
环境维护部
工程维护部
综合管理部
相互协调
相互协调
相互协调
相互协调
完成计划目标
05 文件控制流程图
分发范围 分发号 发放登记
保管 对外提供
礼仪礼节是否到 位；7、每班按要 求巡楼二次；8、 楼层内有无其他 异常情况；9、其 他安全隐患；10、 值班人员仪容仪 表是否符合要 求；
1、维持门岗交通秩序， 保证道口畅通无阻；2、 对进出小区停车场的车 辆是否进行核对、检查、 刷卡、登记；3、是否仔 细观察进场车辆，有损 坏时提醒车主并记录； 4、是否提醒车主（驾驶 员）进场后按规定路线 行驶、泊车；5、对门岗 附近泊车.摆摊者是否进 行劝阻；6、私家车位是 否严格控制外来车辆进 入；7、是否按规定标准 收取费用，并出具票据； 8、交接是否明确；9.在 发卡或收卡过程中是否 使用文明用语；10、是 否按规定着装并佩戴车 场管理员上岗证。
C 类其他物品
供方评价、选择
集体评价
直接评价
评价准则 符合判定
编录合格供方目录 审批、发布 过程控制 供方从新评价
重新评价准 则符合判定
不作评价 不录用 采取措施
改进 不重新录用 采取措施
编录新合格供方目录
物品需求计划
10 采购控制流程图
采购计划
初审、会签
劳务采购申请
审
批
采购实施
直接采购
合同、协议采购
31 顾客满意管理流程图 32 不合格品（服务）管理流程图 33 业主报修接待处理流程图 34 清洁管理流程图 35 绿化管理流程图 36 清洁不合格服务处理流程图 37 绿化不合格服务处理流程图 38 机电设备管理流程图 39 电梯故障处理流程图 40 恒压变频生活供水系统操作流程图 41 低压变配电设备维修保养流程图 42 新接楼宇入伙管理流程图 43 房屋装修管理流程图 44 物业接管验收流程图 45 物业接管验收流程图 46 业主看房收楼流程图 47 业主入伙手续办理流程图
47 张 物业管理工作流程图
01 物业管理外部组织架构图 02 物业整体运作流程图 03 对外项目拓展工作流程图 04 物业公司与集团及项目公司工作关系图 05 文件控制流程图 06 记录控制流程图 07 档案资料使用流程 08 人员和培训管理流程图 09 供方评价控制流程图 10 采购控制流程图 11 社区文化流程图 12 基础设施和工作环境管理流程图 13 门岗值勤 14 外来人员出入管理流程图 15 侧门岗执勤工作流程图 16 学校火警处理流程图 17 秩序维护主管工作流程图 18 领班日检查工作流程图 19 巡逻岗巡逻操作流程图 20 消防应急方案流程图 21 突发事件处理流程图 22 安全管理工作重大事项报告处置流程图 23 电梯困人处理流程图 24 火灾处理流程图 25 车库（场）岗位工作流程图 26 车库（场）车辆异常情况处置流程图 27 车辆冲卡处理流程图 28 发现可疑车辆出场处置流程图 29 消防报警信号处理流程图 30 业主搬迁操作流程图
20 消防应急方案流程图
1.消防中心报警 2.巡逻人员发现火警向消防中心报警
根据报警数据确定报警地址
确定火灾情况，向监控中 心、总值班或服务中心。
火灾
值班人员呼叫领班, 巡逻人员到现场查 看
火警苗子 确定情况,向消控 中心总值班报告
总值班、服务中心负责 人、领班急赴现场指挥， 呼叫机动维护员，值班 工程人员急赴现场。
询问后登记 业主同意 业主不同意
进入小区 跟踪观察
进入小区 跟踪观察
携带贵重物品出区
14 外来人员出入管理流程图
作业人员出入
送货、送餐、送票 等服务人员
装修作业 人员
用对讲机与业主、 拒绝 住户联系确认
同
意
做好必要的解释工 作，请其出示有效 证件，在《来访登 记本》上做好记录
禁止 无 入内
检查施工许可证 和出入证
1.是否认真观察 进出车辆的外 观；2、对漏油. 漏水.车门（窗） 等情况是否及 时通知驾驶员 （车主）或报 告；3.有无违禁 车辆进入或停 放；4.摩托车和 自行车是否有 未按指定位置 停放的情况；5. 有无车主使用 消防水源洗车 的情况；6.是否 按规定着装和 佩戴上岗证；7. 收费时有无不 给票据或乱收 费的情况。