棚户区改造项目可行性研究报告

棚户区改造项目可行性研究报告

第一章总论

1.1项目背景与概况

1.1.1项目名称

棚户区改造项目

1.1.2项目申报单位概况

本项目由XX公司承建。

XX公司成立于﹡年﹡月，公司地处XX，法人代表XX，注册资金人民币XX万元整，房地产开发二级资质。内设办公室、工程部、财务部、项目部、营销部、后勤保障部等，现有员工XX人，其中高、中级专业技术人员XX人。资金实力和技术力量雄厚，且遵循现代企业的科学管理机制，建立有完善规范的工程质量管理和安全管理体系。

1.1.3可行性研究报告的编制依据

《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）；

《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保〔2009〕295号）；

《关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》（财综[2010]8号）；

《住房和城乡建设部关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知》（建保[2010]58号）；

《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）；

《XX省人民政府办公厅关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见》；

《XX省人民政府关于加强保障性安居工程建设的意见》；

《XX省人民政府关于加快全省棚户区改造工作的实施意见》；

《城市居住区规划设计规范》GB50180-1993（2002年版）；

《民用建筑设计通则》；

《投资项目可行性研究指南》；

《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；

与项目有关的国家现行其他法律、法规、政策、规范、定额；

项目单位提供的其它有关文件和资料。

1.1.4项目提出的理由

住房问题是涉及民生的重要问题，直接关系老百姓生活水平提高和生活质量改善，构建多层次的住房保障体系是社会主义和谐社会的重要内容。棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程，关系人民群众切身利益，是实现“住有所居”的重要组成部分。2008年以来，我国各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，大规模推进实施。棚户区改造作为重大民生工程，也是重大发展工程，可以有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，破解城市二元结构，提高城镇化质量，让更多困难群众住进新居，为企业发展提供机遇，为扩大就业增添岗位，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应。

随着住房制度改革逐步深化和房地产市场快速发展，我国城镇住

房建设规模不断扩大，多数家庭住房条件有了较大改善。特别是近几年，中央和地方政府加大保障性安居工程投入，在解决居民住房困难方面取得了初步成效。但部分低收入和中等偏下收入家庭特别是居住在棚户区的这类家庭住房仍然十分困难。目前，全国还有1000多万户家庭居住在各类棚户区。城市棚户区的房屋多数结构简陋，功能不全，年久失修，危房比例高，安全隐患大；供电、供水、排污、道路、供热等基础设施不完善，居住环境恶劣；建筑密度高，中低收入家庭集聚，缺乏市场开发价值。这些棚户区难以通过市场开发实施改造，需由政府主导，给予一定的政策和资金支持。

XX棚户区改造项目位于XX地段，是老城区的中心，该地段城市建设的设施完备，人口密集，有着丰富的历史文化积淀。

该区域是典型的老城区和棚户区，居住环境差，土地利用率低，大多房屋由于使用年限久，建设标准低，年久失修，基本上已成为危旧房，存在严重居住安全隐患；房屋基础设施十分落后，户均面积狭小，排水设施不完善，生活条件简陋；环境阴暗潮湿、乱堆垃圾，蚊虫肆虐，条件恶劣；且居住人员成份复杂，生活水平低，社会治安管理和房产部分房屋管理十分困难。为落实国务院《关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）文件精神，推动XX市新型城市化建设，促进旧城改造的实施，改善棚户区居民消费环境和居住条件，XX市委、市政府对本改造项目高度重视和大力支持，审时度势，及时抓住发展机遇，将改造该区域列入市区的重点项目，摆上了重要议事议程，投资兴建一个融商贸、居住于一体的富有现代化气息的商住集散区。通过棚户区改造，进一步改善老城区居民的住房条件和生

活环境，完善城市基础设施，提高城市综合承载能力，不断把改革发展的成果惠及到广大人民群众。

1.1.5建设地点

本项目建设位于XX地段，改造地段从XX至XX，是老城区的中心，属典型的老城区和棚户区。

1.1.6项目建设规模及内容

XX棚户区改造项目总用地面积132159.32平方米，净用地面积113724.47平方米，建筑占地面积44079.6平方米，总建筑面积870322.12平方米（棚户区改造面积197235.5平方米，房地产开发面积673086.62），其中计容建筑面积790432.91平方米（住宅面积341098.18平方米，商业面积120295.55平方米，综合面积134322.32平方米，写字楼面积193329.86平方米，幼儿园面积1387.00平方米），不计容面积79889.21平方米（地下车库）。停车位2795个，绿地率31.25%，建筑密度38.76%，容积率6.95。

项目主要建设内容包括：住宅、商业用房和辅助配套等建安工程及土石方、场区道路绿化、电力、消防、环保、照明、给排水等其他配套设施。

1.1.7投资估算及资金筹措

投资估算：本项目建设投资226828万元，其中工程费用142826万元，工程建设其它费40820万元，预备费9182万元，建设期利息34000万元。

资金筹措：本项目拟贷款100000万元，其余资金由项目建设单位自筹解决（含预售收入）。

1.1.8项目实施进度安排

本项目总建设期为6年，即2015年3月-2021年3月，2015年9月底前完成立项、设计、征收补偿、招标等前期工作。从2015年10月－2021年3月完成项目施工及竣工验收。

1.2 主要技术经济指标

经研究分析，本项目主要技术经济指标见下表：