万达、华润、凯德案例亮点学习

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华润案例分析[精品文档]

超市名称：华润万家公司介绍：华润万家是中央直属的国有控股企业集团、世界500强企业----华润（集团）有限公司旗下优秀的零售连锁企业集团，同时也是中国最具规模的零售连锁企业集团之一。

华润万家是中国最具规模的零售连锁企业品牌之一。

2008年实现销售额638亿，位居中国连锁超市第一位，截止2008年12月，在全国拥有门店2698家，员工人数达15万人华润万家制定了“全国发展、区域领先、多业态协同”的发展战略，形成了华东、华南、华北和香港四大业务发展区域，主营大型综合超市、综合超市、标准超市三种业态。

大型综合超市：主要分布于华南地区，是公司在发展过程中形成的比较成熟的业态模式，以齐全的商品品种，最大限度地满足消费者“一站式”的购物需求综合超市：在华东、华北、华南地区都有发展，以经营快速消费品为主，为现代城市居民快节奏的城市提供了便利标准超市：遍及四大业务区域，以社区居民为依托，突出了便利优势。

华润万家以持续改善消费者生活品质为己任，引领现代与健康的生活方式，为消费者提供高质、超值的商品与服务。

华润万家的经营战略：业态战略：多业态协同区域战略：区域集中→区域领先→全国领先扩张战略：自我发展与并购结合的扩张方式品牌战略：品牌和与独立品牌策略华润万家区域购物中心：经营面积20000-50000平方米，销售高达8万种商品。

以社区消费者为核心目标顾客，在满足消费者日常快速消费品需求的同时，通过便利性和配套性租户组合，集购物、餐饮、娱乐为一体，营造一个综合性大众时尚与休闲消费需求的区域购物中心。

华润万家大卖场：经营面积8000-15000平方米，销售商品2-3万种。

包括食品、日用消费品，同时开设服、家电、化妆品、饰品、药品等中高档品牌商品专柜。

以社区消费者为核心目标顾客，以时尚、品质、贴心、新鲜、低价、便利为经营理念，为消费者提供日常生活用品为主的一站式购物服务。

华润万家生活超市：生活超市则以经营快速消费品为主，为现代城市居民快节奏的城市生活提供了便利。

商场亮点介绍案例

商场亮点介绍案例篇一：十堰：人民商场开发优秀案例总结人民商场开发优秀案例总结一、前情介绍十堰市人民商场（后简称人商）隶属于武汉武商集团股份有限公司。

以百货为主导、以家电为主力、以超市及美食为补充的多元化购物中心，也是十堰市最具影响力的商场。

商场销售共计服装、百货等品牌千余家，顺丰、中通长期以来在各个楼层分布揽投员抢占市场。

20年正月刚过，我们拉响了与顺丰争夺市场的攻坚战。

历经长达6个月的努力，终于从最初的月均收入几百元到上月快递收入突破6000元，物流收入达20元，且连续3月持续增幅在20 以上。

二、开发流程1、诚意感动高层，宣传深入人心在揽投部经理罗经理的多次走访沟通下，人商集团综合部胡总看到了我们合作的诚意，并允许我们在晨会中对我的业务进行简单介绍，在20年3月16日至3月20日一周的时间里，我们陆续参加了他们的各个楼层的晨会，并在会上向各位导购及值班经理介绍了我们的时限、价格及理赔等各个方面的服务内容。

同时由专段揽投员赵银给各参会人员发放我们的宣传单页，资费表，快递单式信封等。

2、行动兑现承诺，服务感动客户晨会的宣传在人商起到很大的作用。

人商所有专柜的人都知道了我们邮政EMS有个专门服务人商15分钟内即可到柜提供服务的优秀揽投员赵银。

赵银的服务也兑现了在晨会上我们速递人的承诺：每一频进口邮件赵银总是在第一时间送到每个柜台，顺便询问有无发走的邮件。

下午三频进口的邮件一般在晚上六点多分拣完成，他也会加班送到每个柜台上。

不管是哪个柜台发件，哪怕是中午休息时间，他也会第一时间赶到将件收回，认真包装。

每晚下班后收回的邮件他也会加班将邮件包装好，赶发有效频次。

每一件发出的邮件他都帮寄件人留着存联，查询跟踪邮件已妥投后，他会在第一时间将底联交给寄件人，并告之邮件签收时间及签收情况。

因为他的认真负责，总是能在第一时间揽收投递邮件，总能让客户在第一时间得到寄出邮件的信息，总是认真按各柜台封装要求认真包装每一个邮件，越来越多的人知道了这个服务周到，斯文帅气的快递哥赵银。

大型商业综合体入口形式分类及经典案例分析

大型商业综合体入口形式分类及经典案例分析(2013-12-108:33:05)[发送到微博]分类：未分类标签：大型商业综合体商业综合体入口形式经典案例分析 |商业综合体入口典型形式归纳入口空间对于商业建筑消费人流的贡献作用不可估量，将建筑入口形式处理和建筑整体的关系作为出发点，分类探讨具有代表性的商业建筑综合体入口设计方法，总结归纳出三种主要形式即：焦点式、局部式、整体式，下文即从这个三个方面展开论述。

1.焦点式“焦点式”建筑入口形式顾名思义就是将入口设计为建筑立面的突出性要素。

常采用“解构”设计手法，以入口雨棚、立柱等功能性构成要素为载体，采用精致化、艺术化或适度夸张的处理形式，结合结构、构造和材料方面的技术通过建筑手法，并结合夜景照明以及其他装饰性元素，凸显建筑主题及商业业态特性。

焦点式建筑入口有以简驭繁、以简胜繁、以少胜多之妙。

典型的案例如：西单大悦城购物中心（图1.1-1.3）。

本案例中入口采用了比较大尺度的雨棚，并精心的设计和雕琢，辅以醒目的主题LOGO本身形成了极具广告效应的建筑个性语言，夜景环境下配合多种形式的照明效果，更是锦上添花成为西单商圈醒目的建筑名片。

此类入口具体表现形式不一而足，图1.4-1.5为国外商业建筑入口形式实例，其手法是通过打破雨棚和立柱的常规组合形式，巧妙的变异，使之具有了鲜明的形式美，形成了建筑立面的视觉焦点。

2.局部式“局部式”是针对整个建筑形体的某一部分形体，通过建筑构成元素或建筑形体间的刻意性组合和夸大性表现形成视觉中心，从而明确地提示建筑入口。

局部式第一种常见形式为构成要素组合法，可以凭借柱子、遮阳板、挑梁、异形屋面板、异形女儿墙等元素，运用穿插、搭接、悬挑、支撑、形变等手法或混搭组合。

此类案例如：华润凤凰汇购物中心入口（图2.1-2.3）。

建筑师在沿街的室内步行街主入口刻意通过通高的柱子与贯穿建筑立面的挑板在主入口上方的屋面形成冲撞，并运用醒目的色彩加强冲撞的结合面，实体建筑外幕墙后退，将这个建筑构件冲撞的矛盾点扩大成为室内外过渡的灰空间，建筑入口空间浑然天成而趣味回荡，给顾客留下深刻的印象。

2017年华润中心案例分析与借鉴营销策略方案调研报告

北京-西单
“一个城市只有一个中心”，上世纪90年代，这些中心发展的辉煌恰好应证了这种说法，然而城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？
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上海城市化发展
上海由一个中心向多个中心发展
上海南京路上海-虹桥上海-淮海路
上海-人民广场上海-徐家汇上海-陆家嘴
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都市综合体失败的案例分析——蒙特利尔地下城 Montreal’s underground city 蒙特利尔简介 •每年4到5个月的漫长冬季。 •40年建成全世界最大、最具特色的地下交通网络。 •地下步行街网络与大量的复杂建筑物、商店相连，繁杂的系统变得简单而又清晰。
北京万达广场
伦敦金丝雀码头
保利文化广场
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目
一
二
录
都市综合体简介都市综合体案例借鉴与分析对尊地地产的启示
三
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一
都市综合体简介
1
2
都市综合体定义
都市综合体特征
3
城市化进程与都市综合体
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都市综合体是什么？公寓写字楼
商业
酒店
展览……
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都市综合体的定义
PARK OFFICE
HOTEL
HOPSCA
SHOPPING MALL
CLUB
APARTMENT
都市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文
娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建筑群落。

思与辩：儿童主题商业发展分析与思考

思与辩：儿童主题商业发展分析与思考艾索儿童研究咨询公司安相龙几年间，万达的综合商业地产模式成为地产界的“明星”，它以儿童和家庭为主题也成了地产界一个标杆，而其对儿童主题商业的重视，研发儿童综合业态，也成为行业发展风向标。

万达模式并非创新导向，而是市场需求的产物，市场的选择。

电子商务的迅猛发展，实体经营者引入“体验”的概念，与之抗衡。

然而，把体验概念体现在经营中是很大挑战的，毕竟这是一个新生事物，体验式的品牌并不多，业态并不够丰富，难于大规模招商。

相对而言，针对儿童的项目，如游乐、教育培训、服务餐饮等业态，却是最具体验特征。

因此，儿童主题商业便应因而生。

未来一段时间，儿童主题商业会是地产界一个热点，然而，不管是对万达还是任何商业地产商，儿童主题商业是一个新模式，都将面临很长的探索之路。

儿童主题商业的发展处在了十字路口随着住宅市场的受限，而另一方面，受危机的影响，整个实体经济前景不明朗，导致写字楼市场受阻，商业地产仿佛成为房地产市场的亮点。

万达模式成为地产界的的“明星”，远洋地产在全国推广“未来广场”，华润置地推广“五彩城”，凯德mall在全国布局的步伐也很迅速。

而在整个商业地产中，儿童主题商业又成为追崇的对象，以儿童职业体验为代表的儿童主题娱乐，短短几年内，在各大城市如火如荼地发展。

主打儿童概念、家庭消费的主题购物中心也在迅速发展。

似乎儿童主题商业成了地产商的最后一根救命稻草。

但随着市场的发展，儿童主题商业模式的赢利也许并不能达到预期，甚至不能实现赢利，导致一些机构放弃了儿童主题。

人们又开始质疑儿童主题商业，认为高估了儿童市场的容量和潜力。

有业内人士认为，“儿童概念”对于一个商家来说，它发挥的的作用是有限的。

位于广州越秀的宝贝城总面积达1.5万平方米，于2011年开业，曾汇聚超过500个中外著名婴童品牌，涵盖婴童服饰用品、音像图书、妇儿保健、孕妇系列、儿童主题餐厅、儿童摄影、早教培训、游乐中心等数十个种类，但一年的光阴，就已变身为“天下宝贝收藏品交易中心”。

青岛凯德MALL案例研究

✓ 作为地铁上盖，凯德仅1100余个停车位，可能面临不能满足未来地铁-私家车转换的需求。
临时停放和等待进入地下停车厂的车辆堵在台柳路
拥堵的台柳路
✓ 出入口：2号门附近设置出车口；L1、L2层的4/8号门接驳车行道，车下客后可直接开走；台柳路上5号门双入车口，其中绿色的为货车入口；合肥路上7号门可入车，可出车。
✓ 交通枢纽：城市主干道黑龙江路（哈尔滨路）和合肥路交汇处
✓ 地铁上盖：与青岛首条地铁 M3号线无缝衔接，商圈内唯一直接地铁上盖的购物中心，也是青岛唯一将购物中心整体风格与地铁站设计风格融为一体的商业项目。
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基本信息
凯德MALL总建面约16万平，商业包含地上6F和地下2F，地下3/4F为停车库，其中地下2F直接连通地铁双山站
• 儿童业态：儿童主题楼层拥有40家儿童主题店铺，包含儿童
餐饮 31%
✓ 对商场全部经营业态进行梳理，获得零售占比 57%，餐饮占比31%，服务类配套占比18%；
服务配套 18%
零售 57%
• 餐饮：凯德MALL•新都心引入了77家中西料理、特色菜系、休
闲餐饮等多个类别的餐饮品牌，兼顾了品牌组合的丰富度、成熟度与新鲜度。其中30多家首次进入青岛，10多家首次进入山东。包括海底捞、外婆家、炉鱼、西贝莜面村、高第街、北李妈妈菜、胖哥俩、滇草香、东古来、翠元港式餐厅、许留山、so dam won、鑫燕坊、Q记南洋美食等。
✓ 停车：所有车辆免费停车两小时，超出两小时部分按4元/小时正常收费；会员可以微信领取1小时免费停车券，可以使用 100星积分抵扣1小时停车时长。
等待放行的车辆
从规划路驶出，等待离开的车队
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外观设计
青岛首家集中了海洋元素、开放式露台、户外餐饮、跨层餐饮和空中花园概念及吉祥物主题的的购物中心

万达商业地产规划设计实战经验分享(凯德智汇)2012年-151页

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沿城市干道及主要景观面
万达广场规划核心理念
布置为公共建筑。
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房地产智库
三、万达商业的策划及规划原则
1、商业策划原则万达广场是多功能、复合型城市综合体
对；1、零售 2、餐饮 3、娱乐 4、休闲健身 5、酒店 6、办公 7、居住及配套等业态功能进行商业规划，使之符合商业运营及商业地产规律。
万达的商业地产为订单式地产，能够确保项目建成之日，同期满铺开业。
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房地产智库
三、万达商业的策划及规划原则
2、商业规划原则 Ⅰ、交通优先 Ⅱ、功能分区 Ⅲ、突出商业 Ⅳ、公共空间
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房地产智库
第四部分、万达商业规划的管控体系一、制度与规划设计管控体系二、设计招标制度的内容介绍三、其它制度中相关设计内容
总图竖向Ⅱ
Ⅲ、初步设计
结构方案论证会JD08
空调冷热源论证会JD08
供电方案论证会JD08
Ⅳ、施工图设计阶段
规划院主持规划院主持，项目公司配合项目公司主持
方案确认（董事长）
深化方案确认
初步设计确认
一版施工图
二版施工图
深化方案评审会JD06
初步设计评审会JD09
规划设计启动会JD03
节
Ⅴ、实施阶段
D 环节项目系统-
运营系统交接环节
Ⅵ、运营阶段
实施
整改通知书
（第一次）
中期检查
规划验收
（设计落实确认）
复盘
（设计成效确认）
规划院主持规划院主持，项目公司配合项目公司主持
设计管控通报
（同类问题未整改到位，第二次为通报）
规划验收单

标杆企业研究学习之凯德商用中国精品文档

来福士项目的设计都以成为其所处地区的城市象征为目标。出自世界顶级建筑大师之手的每个来福士设计，都拥有它独特的来福士色彩。国际知名大师如贝律铭（I.M.Pei）、Rafael Vinoly、Steven Holl 和Stephen Pimbley 都在来福士建筑设计上大展身手，创造出富有人文魅力的优质城市社区。
第三部分凯德商用中国购物中心模式
三大购物中心模式
嘉信茂嘉茂来福士广场
嘉信茂购物广场
嘉信茂购物广场是凯德商用与深国投的合资项目。嘉信茂购物广场也是采用“订单式商业地产”模式，其沃尔玛是主力店合作伙伴，并且集品牌服饰、珠宝饰品、儿童用品、餐饮娱乐、运作休闲等为一体的一站式购物广场。目前，其嘉信茂购物广场已经超过 30多个。
瑞州嘉信茂购物广场
佛山嘉信茂购物广场
深圳嘉信茂购物广场
芜湖嘉信茂购物广场
茂名嘉信茂购物广场
绵阳嘉信茂购物广场
成都嘉信茂购物广场
南昌嘉信茂购物广场
淄博嘉信茂购物广场
潍坊嘉信茂购物广场惠州嘉信茂购物广场
泉州嘉信茂购物广场漳州嘉信茂购物广场
嘉茂购物中心
嘉茂购物中心其商业体量较小于嘉信茂购物广场，一般在5万方左右。嘉茂购物中心有别于其它一般的百货购物中心，它里面融合了大型超市（大多数的嘉茂购物中心里面并没有采用其超市合作伙伴沃尔玛，这可能也是根据项目自身属性和定位而来），嘉茂购物中心项目定位介于区域型购物中心及社区型购物中心之间，购物中心里面还融合了美容健身、休闲游乐、幼儿园地、中外快餐、美食广场，更有星级的KTV等。
凯德商用中国在35个大中城市拥有并管理着总物值近530亿人民币的55个商业地产项目，总建筑面积超过450万平方米。标志性项目包括：北京的凯德MALL·西直门（原北京嘉茂购物中心·西直门）、凯德MALL·望京(原北京嘉茂购物中心·望京)、北京来福士中心、上海来福士广场等。

哈尔滨学府凯德购物中心案例分析

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哈尔滨学府凯德购物中心案例分析
学学府府凯凯德德
学府凯德项目介绍
学府凯德位于哈尔滨市南岗区学府路1号，是集餐饮、购物休闲、儿童教育、家居生活为一体的一站式大型时尚Shopping Mall。为凯德商业在哈尔滨投资的第二个项目，总建筑面积123870平方米，其中地上五层，84000平方米，地下两层， 39870平方米。其中B1与地铁一号线 "师大附中站"无缝对接的交通枢纽，完美的业态组合，强大的品牌阵容，给全市市民全新的购物体验。
学府凯德特色
1. 餐饮区域位于凯德五楼经过调整五楼餐饮区域全部采用半透明式装修风格，与店外室内主题公园完美结合，让人们能够和谐地与生态环境和生活环境相结合，更享受在商场的每一次邂逅与体验。
学Hale Waihona Puke 凯德2. 打破传统百货同一楼层单一或同类品项的业态分布凯德内部业态丰富，利用食品、饰品、化妆品、教育、娱乐，餐饮作为一个楼层主要品项的辅助品项，更相得年轻富有活力，塑造整体的休闲愉悦的氛围.
学府凯德
学府凯德
总结
地理位置优越——地处哈尔滨哈西商圈繁华的商业黄金地段与哈西服装城、哈西客运站、西域红场、遥相呼应，与哈尔滨理工大学、医科大学、黑大院校相毗邻，而且负一层与地铁一号线无缝对接。针对客群以青年为主，此类群体消费能力强能有效的带动商场经济效益，功能全，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务。有哈市首家CGV影院，首家零售品牌C&A,哈市最大拉夏贝尔旗舰店。 SHOPPING MALL购物中心占地面积大、公用空间大、建筑规模大。由若干个主力店、众多专业店和商业走廊形成封闭式商业集合体。人性化服务好，例如气象咨询、礼品包装、代客提物。餐饮区域独树一帜做到景观与人文的完美结合企划活动的标新立异

龙湖、大悦城、华润、太古、凯德公司商业组织架构与人才培养体系调研报告

龙湖、大悦城、华润、太古、凯德公司组织架构与人才培养体系调研报告对标公司情况介绍龙湖一、公司业务简介龙湖商业有3条产品线包含天街、星悦荟和家悦荟（已停止产品线的拓展）。

成都龙湖目前已开业天街项目5个包含：三千集、北城天街、时代天街A馆（B馆筹备）、金楠天街、西宸天街、滨江天街，筹备期天街项目2个上城天街、大丰天街，筹备社区商业星悦荟1个。

二、组织架构体系龙湖商业为集团强管控模式，集团-区域-项目组织架构模式，商业分为9个大区，区域管控区域内各城市项目。

集团通过标准制度建立、KPI考核指标下发、区域地区商业总和职能总人员绩效考核等方式管控各个区域和项目。

大区分布：龙湖集团（商业）环渤海一区华西二区华西一区环渤海二区华东一区华东二区华中区华东三区华南区区域及项目组织架构：龙湖区域商业总人力1+4区域平台商业总直管财务1+5招商1+2运营1+1推广1+1技术中心1+4技术前介3信息1+4租户设计2区域各城市项目项目总运营1+2n推广1+3-4活动1媒体1美陈1会员1/0物业工程1+2品控1工程维修1招商1+3餐饮1配套1零售1客研1+1物业1+4工程维修2安品2地产编备注：运营为每层楼1+2的配置标准。

区域：区域平台包含招商（项目开业招商支援、零售、餐饮和配套区域层级品牌的战略招商）、运营（承接集团运营标准的落地、多经资源拓展）、推广（项目大型推广活动制定、会员统筹管理）、客研（客户问卷调查与客户研究）、技术中心（工程、租户设计专业支持）、物业（维修、安全品控）、信息（IT系统运营管理、技术支持），财务、人力为地产编制常驻商业，项目规划与定位外包咨询公司。

区域各职能条线与集团各职能条线对接，承接集团指标下发至各项目，监督项目标准、制度落地执行和指标完成情况，同时给予项目专业支持。

人员招聘由区域平台统一实施，入职后分配至各项目，区域平台根据项目各阶段人员需求，与项目总达成一致后灵动调动项目人员。

项目：项目配置项目总、运营、招商、推广、物业工程（品控、工程维修）团队，项目二装由运营负责未单独设置，工程专业输出依靠区域平台技术中心，项目维修、保安、保洁为业务外包。

万达、凯德10种典型商业开发模式

万达、凯德10种典型商业开发模式第一篇：万达、凯德10种典型商业开发模式•10年前，人们还都在问“什么是商业地产”；5年前，大家关注的是“谁在做商业地产”；今天，人们的问题是“谁还没有涉足商业地产”。

商业地产现在很火，房企逐渐重视商业地产价值，万科、华润、保利等企业均加大商业地产投资比例至20%或以上。

这不禁让人心生疑问：不发力商业地产就不是大牌开发商？在这个群雄乱占的时代，我们走向何方？我认为，群雄乱占的时代有泥腿子，也有专业的投行，目前中国商业地产有十种典型的开发模式，可供学习和借鉴。

商业地产典型开发模式之现金为王SOHO中国的开发模式是以卖住宅的方式卖商铺，现金为王。

其开发模式的特点主要表现在以下四个方面：概念炒作大师；坚持散售，物业符合散售的需求(街区/SOHO/写字楼做法)；人海战术、高佣金提成和末位淘汰制养成的强大销售能力；对能源、资源类行业价值客户的深入挖掘不掌握。

万达: 商业地产典型开发模式之平衡中庸万达第一代产品是单店模式，通过将主力店低价出租给沃尔玛等知名品牌带来影响力，再通过高价出售底铺盈利。

万达以较低的价格将大部分商铺租给主力店，使成本压力过大，于是万达将部分压力转嫁给购买铺面的小商户。

万达广场有10%-20%左右的店面出售，以回收部分资金。

由于商业项目前期需要大力进行营销推广，刚刚起步的业绩不足以支持巨额成本。

因此，在前期，小商户的经营压力很大，也反过来影响了万达广场的整体形象。

万达第二代产品是纯商业组合店模式。

第二代万达形成购物中心(Mall)的形式，由主力店和单店构成。

在主力店和单店的构成比例方面，原来购物中心(Mall)的主力店占面积的 85%，单店只占 15%。

万达第三代产品是城市综合体。

总结了第一代万达广场和第二代万达广场对于当时市场环境的不适应性后，万达进入了第三代万达广场的开发。

万达广场的第三代产品是多功能综合集中开发，包括有五星级酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等，这种多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强。

《万达,凯德、华润三家商业地产的本质区别》值得一看

《万达，凯德、华润三家商业地产的本质区别》万达本质是做房地产的——万达能迅速发展壮大，核心是商用房产的销售与快速回款，而不是靠购物中心。

万达的购物中心，你不会发现任何惊喜，无论是设计、规划、营运。

因为要符合快速发展克隆，口诀是“模块”，意即“不能变”。

万达给到购物中心的任务，基本是保证安全，保证出租率，不要出乱子。

因为购物中心积累到一定的面积，可拿去上市，赚数十倍PE，那时购物中心才真正赚钱。

挺基本的任务。

至于购物中心现在的价值，是作为拿地时的筹码。

这种企业，出管理人才，但未必是行业人才。

凯德本质是做基金投资的——回报率达到*每个人的紧箍咒，只要能达到回报率，其它皆可牺牲（比如形象，但他们不承认）。

凯德的商场都不算漂亮，档次一般，地段一般，盈利中等。

加上凯德不卖铺，靠什么赚钱与发展？基金对回报的主要要求是稳定，回报比银行高。

而凯德正好在海外做了10多只基金，这些钱够他们在中国开发很多商场，然后给予基金投资人稳定的回报。

最重要是，凯德还是上市公司。

由于有实在的回报率压力，经理人总要削尖脑袋在商场里找，哪里还能挖一些出租面积产生租金。

而基金投资人还很看重未来潜力，所以商场人流量是第二个铁的指标。

这种企业的经理人最接近做生意的状态。

华润本质是做商业的——总是不厌其烦地研究动线、商场都设计得美轮美奂，招商追求品牌与形象，案例是：顺电、国美、苏宁，华润总是选择顺电，偏偏顺电租金是最低的。

华润在商场的设计、规划、品牌组合、运营上总是追求尽善尽美，并没有把租金放在第一位。

这也跟国企有关系，反正资金不是问题。

但最后，这种坚持使华润成了最大赢家，无论是商场名气，还是价值。

这种理念，才真正是“做商业”的，我们都知道“放水养鱼”的道理，也知道保持形象比短期收入更重要，但出于现实，我们一般都做不到。

但华润能做到。

这种企业的经理人，出专家，知识正统而全面。

龙湖、大悦城、华润、太古、凯德公司商业组织架构与人才培养体系调研报告

龙湖区域商业总人力1+4区域平台商业总直管财务1+5招商1+2运营1+1推广1+1技术中心1+4技信息1+4租区域各城市项目项目总运营1+2n 推广1+3-4物业工程1+2工招商1+3客研1+1物业1+4工地产编龙湖、大悦城、华润、太古、凯德公司组织架构与人才培养体系调研报告对标公司情况介绍龙湖一、公司业务简介龙湖商业有3条产品线包含天街、星悦荟和家悦荟（已停止产品线的拓展）。

成都龙湖目前已开业天街项目5个包含：三千集、北城天街、时代天街A 馆（B 馆筹备）、金楠天街、西宸天街、滨江天街，筹备期天街项目2个上城天街、大丰天街，筹备社区商业星悦荟1个。

二、组织架构体系龙湖商业为集团强管控模式，集团-区域-项目组织架构模式，商业分为9个大区，区域管控区域内各城市项目。

集团通过标准制度建立、KPI 考核指标下发、区域地区商业总和职能总人员绩效考核等方式管控各个区域和项目。

大区分布：龙湖集团（商业）环渤海一区华西二区华西一区环渤海二区华东一区华东二区华中区华东三区华南区区域及项目组织架构：备注：运营为每层楼1+2的配置标准。

区域各职能条线与集团各职能条线对接，承接集团指标下发至各项目，监督项目标准、制度落地执行和指标完成情况，同时给予项目专业支持。

人员招聘由区域平台统一实施，入职后分配至各项目，区域平台根据项目各阶段人员需求，与项目总达成一致后灵动调动项目人员。

新形势下房地产企业轻资产转型举措研究——基于凯德与万达的实例

新形势下房地产企业轻资产转型举措研究——基于凯德与万达的实例摘要：结合当前房地产市场形势，以凯德与万达为例，分析国内外房地产企业轻资产战略转型。

凯德集团前期剥离非核心资产，进而通过“REITs+PE Funds”运作转型为商业地产基金管理者；万达利用自身优势发展万达金融，实现多元融资，通过总包交钥匙模式实现新资产服务收益模式。

在此基础上，提出房地产企业轻资产战略转型的启示。

关键词：房地产企业，轻资产，转型战略，REITs+PE Funds1引言近年来，以政策性和周期性为主要特征的房地产市场，正面临一个新的发展形势。

一方面，市场下行的周期开始显现，同时政府频频出台宏观调控政策，在一定程度上影响房地产开发速度；另一方面，我国传统房地产企业采用的一般是“重资产+高周转”模式，这种模式在特定的阶段取得了一定的成绩，但是也存在诸多问题。

在当前这种新形势下，房地产企业开始由传统的重资产模式向轻资产模式转型。

而轻资产化运营模式的核心是专业化和金融化，这对传统的房地产行业来说，门槛非常高，不但需要具备外部的条件，企业自身也要有足够专业的资管能力和强大的资源整合能力，这对当前我国的房地产行业来说无疑是巨大的挑战。

国外实现轻资产化较为成功的有凯德的资管方法（掌控资产运营），有西蒙&铁狮门的一体化方法（产业链延伸），国内诸多房地产企业不断学习海外先进经验，在轻资产转型中表现较为突出的有利用第三方出全资进行转型的万达、实现资源共享的万科、还有利用资产证券化产品进行融资的保利等。

相对于国内转型的步伐，国外房地产企业轻资产战略转型历时更长、更加成熟，但房地产PE的发展和标准REITs产品的出现，为国内房地产企业的轻资产转型提供了机遇。

2典型企业轻资产转型案例分析商业地产轻资产模式发源于美国地产企业，主要是指分工专业、资产轻型化，房地产开发从投资到开发、规划、设计、建筑、后期物业管理、服务分别由产业链条上的专业公司分别完成，其资产更多的来源是社会大众，只有15%左右是银行。

万达商业案例分析

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具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业强企业具有强大的吸引力和凝聚力的世界社会知名度高，社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业国内相关行业的前三名
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到现在，万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁沃尔玛及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开紧密型合作伙伴 6 发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。
万达商业地产案例分析
企业发展部 2008年 2008年7月
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大连万达集团成立于1988年，迄今已有20年发展历史年迄今已有年发展历史大连万达集团成立于
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商业地产
高级酒店
文化产业
连锁百货
四大支柱产业
大连万达现已成为中国商业地产的领军企业大连万达现已成为中国商业地产的领军企业
其战略目标是成为百年企业其战略目标是成为百年企业
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实践经验之二
商业地产最需要复合型知识的人才
目前国内一些大中城市商业地产开发出现大量空置的现象，是许多进入者商业地产经验不足、专业知识不足、专门人才缺乏以及过度投机造成的。商业地产是一个复合型的行业，因此更需要人才。并且，单纯做零售、做百货的单纯做零售、单纯做零售人不一定就是商业地产的行家里手，单纯做房地产的人也不一定是，这里需要复合人不一定就是商业地产的行家里手，单纯做房地产的人也不一定是型知识的人才。
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订单商业地产的内涵之四
什么叫技术对接？什么叫技术对接？
也叫共同设计共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求——要多大的面积，高度，出入口、共同设计交通体系等，再由万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保确认书保证金。证金如果对方以后反悔要赔偿我们一年的租金，这样能确保不会跑单，有效防控风险有效防控风险。有效防控风险保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建避免商家进场后的改建，减少浪避免商家进场后的改建费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积没有无效面积。没有无效面积

浅析商业地产三种运营模式

浅析商业地产三种运营模式文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-浅析商业地产三种运营模式：只售不租、租售结合、只租不售从商业地产的发展来看，开发商从最初的纯商业开发，到现在开始转向商业运营，已经由持有运营取代了简单的圈地销售。

目前商业地产的运营模式，大致可分为三种：只售不租、租售结合和只租不售三种形式。

特别是现今住宅类地产限购政策的实施，越来越多的开发商开始增加商业地产的投资，租金带来的良好收益减轻了开发商短期内的财务压力，同时也让开发商逐步加大了自持商业的比例。

一、只售不租在商业地产早期出现过这种只租不售的运营模式。

相比于另两种较为成熟的商业运营模式，纯销售的商业项目也是有的。

但有业内人士指出，商业全部出售这种“一锤子买卖”是商业地产在不成熟阶段的过度产物，一个商业项目如果纯销售，那么后期项目的品质将无法得到保障。

很多项目在开发时期，无论区位交通还是整体规模，都有着很大的优势，但是后期一旦全部销售，那么对接下来的运营造成了很多的障碍，开发商无法保证整体的运营效益和规模，业态较为混乱，这本身也是对投资者的不负责任。

二、租售结合目前在商业地产运营方面，“租多售少”已经成为一种主流。

很多商业项目除了销售一部分的底商之外，越来越多的开发商开始加大对商铺的自持力。

这样不仅考虑到自持商业部分有较为可观的租金收入，同时保证了其物业本身的不断增值。

对于开发商来说，商业项目的统一规划、统一招商、统一营销推广、统一质量服务和监督，无疑有利于商业项目自身的经营和增值。

从商业经营的角度来看，租售结合的欧式能够有效地快速回笼资金，在销售返租平衡上，开发商的风险是降低的。

在销售过程中，自持部分对投资客户有很强的吸引力，企业通过自持部分相投资客表明运营这个项目的决心和信心，这是销售中很强的助力器。

同时，在项目自持部分的招商中，这种模式能够带来很大的便利性。

在财务成本上，自持部分的商业运营之后还是可以向银行抵押套现的，这本身也是一种资金快速回笼的方式。

大型商业综合体入口形式分类及经典案例分析

一、商业综合体入口典型形式归纳
卓正地产
朝阳大悦城（图2.7）和太阳宫凯德Mall（图2.9）以及成都华润万象城（图2.11 ）则采用了另一种常见的手法，即“局部形体组合法”，同样具有很好的设计效果，国外此种入口形式也多有涉及（图2.12）。
商业建筑由于其建筑空间组合相对自由，建筑形体限制较少，通过建筑形体的组合变化实现灵动的商业建筑立面。此种设计手法还常常辅以景观小品、广告位、主题LOGO、显示屏、隐喻性浮雕等等。具体到个案，处理手法具有共性又各具特点，共性是都塑造了门的意向，形成了过渡空间，并集成了广告位和主体LOGO等元素，朝阳大悦城入口借助景观柱形成了空间序列（图2.8），太阳宫凯德Mall入口则借用 “鱼贯而入”的艺术浮雕形成隐喻（图2.10），两者都起到了对消费者视觉和心理的有效诱导。
一、商业综合体入口典型形式归纳
卓正地产
此类入口形式的在深圳华润万象城（图2.4-2.5）也得以运用，但根本的设计出发点具有一致性。新加坡ION Orchard广场入口更是将此类入口形式的表现力发挥到了极致，并在一定程度上融合了“焦点式”入口的设计手法，形成了极强的视觉冲击力和多义性过渡空间，可谓此类入口形式的经典之作。
一、商业综合体入口典型形式归纳
卓正地产
2.整体式
“整体式”建筑入口处理手法是新趋势。当前大型商业综合体更多层面着意于建筑风格的整体营造和建筑形体处理手法的大开大合，避免了形体的过分分散和碎片化处理。因此建筑入口也更多的具有了谦虚性和内向型。万达广场作为商业综合体的标杆性产品，越来越多的采用此种处理手法，彰显高端和大气的整体品质定位。案例如：泰安万达广场立面中标方案（图3.1—3.2）
一、商业综合体入口典型形式归纳