广州太古汇前期策划报告

•99年平均--65% •98年平均--61%
P•P资T文料档演来模板源：广州市旅游局
广州太古汇前期策划报告
•五星级酒店 平均房价-99年
•单位：元/房.日
•99年平均--697元/房.日
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•五星级酒店 写字楼-99年
•写字楼面积(万m2) •126
酒店 白天鹅宾馆、中国大酒店、花园酒店、广东国际大厦(63层)
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•综合商场 百货大楼广州太古汇写前字期策楼划报告 五星级酒店
•商场
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•Chapter 2-A
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•商场供应 92年至今
•有效供应 50万m2 •总 供 应 574万m2
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•方案 3
•酒店 •4万 •写字楼 •5万
• 商场 • 10万
•备注:以上面积均包括地下车库、设备用房分摊
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•单位：平方米
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•成本财务分析
•Chapter 3
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•物业分成总表
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•物业功能分类比例
•83
•国际大厦
•花园酒店
•白天鹅宾馆
•5
•69
•中国大酒店 东方宾馆
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•定
具国际品牌的商务酒店
位
•现 状
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缺乏高级商务酒店 天河区无五星级酒店 整体经营状况一般
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•酒店规模建议
•面 积*：40,000m2 • •客房数 ：400间
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•天河区 写字楼租赁走势
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广州太古汇前期策划报告 •Detail
行业组合按企业个数
•信息咨询 •专业服务
•15%
•行政公共 •事业 •2%
•银行.金融
•法律 •2%
•房地产 •3%
•保险 •6%
•其他 •3%
•制造业办公 •27%
•人口2524万人
•4
•② •①•③
•② •①
•资料来源：《广州城市规划》 P•P《T文珠档演江模板三角洲经济区规划研究》
•③
广州太古汇前期策•划预报测告 时间：2005年
商场吸引人口
•系数计算
•商场规模
•1999年
•地铁一号线辐射
区
• 核心商圈人口 185.3（万人）
模 •测算模 型
•可支持商场规模 • 10 (天河城) + 6×62% (时代广场)+ 3.3×80% (中天购物城)
17000
•Back
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•餐饮
美食广场 异城风情餐厅
快餐 咖啡座酒吧 高档中餐酒楼
其他
个数 2 2 2 2 1
建筑面积（ M2 ） A：2000 B：5000 各约1500
各约500
各约500
4000 500
合计 ( M2 ) 7000 3000 1000 1000 4000 500
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•研究对象
综合商场 天河城广场 天河娱乐广场 世界贸易大厦 荔湾广场
时代广场
中天购物城
百货大楼
友谊商店 广州百货大厦 •新传大统新商东务山区广场
写字楼
•新商务中心区
中信广场 •旧大商都会业广中场心区时代广场 金利来中心 广东国际大厦
（63层）
高盛大厦 世界贸易大厦 好世界广场 健力宝大厦
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•商场功能设置建议
•服务
• 3%
•休闲娱乐
•14%
•零售
•餐饮 • 13.5%
•69.5%
•按建筑面积
•百货25% •服饰20% •其他零售24.5%
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•酒店
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•Chapter 2-B
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•五星级酒店 开房率
广州太古汇前期策划报 告
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2020/11/13
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•目录
Chapter 1 : 背景
Chapter 2：市场研究
商场 酒店 写字楼
Chapter 3：成本财务
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•背景
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•Chapter 1
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•东组团
•②
•4
•①
•南组团
•③
•① 地铁1号线 •② 地铁2号线 •③ 地铁3号线 广州太古汇前期策划••报4告 轻轨
• •
• •
•城市中心东移
越 秀 、 荔 湾 区
旧 城 市 中 心
•越秀公园 •市政府 •海珠广场
•广州东 站
•体育中心 新
城天
市河
•珠 江 新 城
中区 心
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•信息技术
•写字楼 •行业组
合
•行业发展趋势
•外向型 •信息型
•外向经济
•定位
•来自百度文库际水平的 智能化写字楼
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•WTO
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•整体功能面积分配
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•方案 1
•方案 2
•酒店 •4万 •写字楼 •3万
• 商场 • 12万
•写字楼 •7万
• 商场 • 12万
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Thanks
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•休闲娱乐
溜冰场 电影院 游乐场 其他 总计
个数 1 8
2
建筑面积（M2）
合计 （M 2）
2200
2200
A-C各1000 D-J各440
5200
A：3600 B：5000
8600
1000
1000
楼层分布 建议 首层
高楼层
高楼层
•天河区地位
新城市中央商务区（CBD） 全国三个特许外汇金融区之一 广州市交通运输中心
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•天河区社会经济概况
•统计时间：1999年
P•P资T文料档演来模板源：《广州统计信息》2000年
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•至新机场
•大都会广 场 •时代广 场
•购书中 心
•至旧城区
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•综合商场行业组合•按建筑面积
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•行业面积•按建筑面积
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•行业分布•按建筑面积
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•项目定位
•商圈辐射范围扩至珠三角
•扩大辐射范围
•商业“聚核”区
•综合性 高档次
•珠江三角洲商旅中心
•规避直接竞争
•竞争对手
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•项目与周边 •物业互补
•档次 •功能内涵 •经营特色
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•商圈范围
•4
•核心商圈 ——轨道辐射范围
•人口538-615万人
•边缘商圈 ——珠江三角洲
•Go
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•建•方议 案比较
•资产价值
•
•成本
•方案 I
•方案 II
•相近
•方相近案一
•功能设置 •商场、酒店、写字楼
•商场、写字楼
•其他考虑因素
广州日报社自有写字楼面积3万m2 3万m2政府物业可能迁出 酒店的设置有利于项目长远发展
•发展商
•政府
•广州日报
•(平方米)
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•－
•可能竞争对手 20 (万m2)
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模 •测算模 型
•项目可支持规模 8.7~15.1 (万m2 )
•go
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•商场规模--其他影响因素
项目辐•商射力场增强建 议 规 模
经济发展
•10 / 12 万m 消费潮流
2
••
商 场
设计、经营、管理
规
等方面的制约
模
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开发成本
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•方案一
•方案二
•方案三
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项目收益及资产价值
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•方案一
•方案二
•方案三
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•财务分析小结
•方案一与方案二资产价值相近
•方案二成本最低
•× •方案三资产价值最低而成本最高
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•1
•广州东 站
•中信广 场
•体育中 心
•3
•至黄埔
•4
•天河娱乐广 场
•天河城广 场
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•珠江新城
•至番禺
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•市场研究
•Chapter 2
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研究对象选 择
•定位：高档 •区位：商业中心区 •规模：大于2万平方米
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•back
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
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2020/11/13
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•贸易 •15%
•文化教育 •1%
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•IT行业 •27%
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行业面积 按建筑面积
•单位：平方米/公司
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•写字楼项目定位
•信息技术革命 •↓
•新经济
•广州 •↓
•区域中心城 市
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•*面积包广州括太车古汇库前期、策设划报备告用房分摊
•写字楼
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•Chapter 2-C
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•写字楼供应 92年至今
•有效供应 59万m2 •总 供 应 322万m2
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•市区 写字楼租赁走势
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•市区综合商场租赁走势
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•元/月.M2 •元/月.M2
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•天河区综合商场租赁走势
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•元/月.M2 •元/月.M2
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•go
•高空置率原因
市场推广不力 经营管理不当 . 交通不便
•交 通
•辐射范围 •消费群体 •数量 • 规 模
•发 •展
•商
•消费行为
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•一次购足
•一站式消费
•信任名优百货
•百货业在商场 •中具存在价值
•商户组合
•购物→ 娱乐/休闲/团聚 •行 业 多 样 化
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•发展商 • 区位 • 交通
• 品牌、实力、经验
•天河中心区
•区域购买力强 •高尚社区
• =16.3 6（万m2)
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•T=11.3（万人/万 m2）
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•2005年地铁二、三 •号线及轻轨开通
•核心商圈人口 538~615(万人)
•T= 11.3(万人/万m2)
•可支持商场规模 47.5~54.5(万m2)
•－
•项目所在区域已有商场 •10(天河城)+6(时代广场) •+ 3.3 (中天购物城)=19.3(万m2)
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•铺位平均面积•(包含百货超市)按建筑面积
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•铺位平均面积•（除百货超市)按建筑面积
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•区 位
•区域购买力 •区域形象
•综合商场
•消费力
•档 次
•城市社会经济概况
•人口 : 广州— 685万人
•
上海—1311万人
•
深圳— 395万人
•统计时间：1999年
•社会商品零售总额（单位：亿元） •城镇•人居均民社银会行商存品款零余售额总（额单（位单：位亿：元万）元/人） •城镇居民人均银行存款余额（单位：万元/人）
•国内生产总值（单位：亿元） •人均国内生产总值（单位：万元/人）
•Back
楼层分布建 议
首层 高楼层
中、高楼层 地下层、中
楼层 中楼层
高楼层
总计
16500
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•服务业 •Back
银行 商务中心 美发美容 其它个人服务
总计
建筑面积（ M2 ） 800 200 2000 500 3500
楼层分布建议 中楼层 低楼层 高楼层
中、高楼层
•资PPT料文档来演模源板 ：《广州统计信息》2000年
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•城市社会经济概况
•统计时间：1999年
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•对比分析
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•广州城市
•4
•空间结构
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•②
•旧城区 •①•③
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•可预见在建/拟建商场
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广州太古汇前期策划报告 •back
•可预见在建/拟建写字楼
•Back
P•资PT文料档演来模源板 ：广州珠江恒昌策划部
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•back
•综合商场概况
•Back
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•研究次序
宏观 广州市 中观 . 天河区 微观 . 项目周边区域
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•广州的地位
•沿海经济发展带重要城市
•华南地区中心城市
•广州
•珠海
•深圳 •香港
•广西
•广州
•广东
•海南
•珠江三角洲核心城市
•大连
•上海
• 广州
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