广州太古汇前期策划报告
太古汇项目调研报告
广州市太古汇项目调研报告2011年11月7日⏹报告说明就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。
但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变，我们的推荐和建议也将随之而变。
下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化：⏹新的政府法令⏹公司政策的变化⏹对当地房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革和重要事件等我们在此强调珠江商业地产策划研究中心的任务只局限于提供详尽的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。
这份报告仅为贵方使用，具有保密性。
我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面同意，本报告的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。
我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。
对这些主要因素做出预测的过程包含了许多对外界因素非常敏感的变量，我们在此提请贵方注意，所有估计均基于2011 年第4季度市场信息，任何改变都可能极大地影响该报告的结果。
该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。
物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特征、开发项目性质、质量和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。
该报告并没有包括上述这些因素。
因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。
对于贵方或任何第三方在融资、购买、出让或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。
⏹目录⏹项目背景 (5)⏹项目概况 (8)⏹项目所在商圈特征和价值 (12)⏹购物中心功能区分析 (23)●业态布局..................................................................................................... (25)●动线设计 (35)●空间建筑装修设计 (48)⏹写字楼功能区分析 (69)⏹酒店功能区分析 (74)⏹文化中心功能区分析 (77)⏹目录⏹项目背景 (5)⏹项目概况 (8)⏹项目所在商圈特征和价值 (12)⏹购物中心功能区分析 (23)●业态布局..................................................................................................... (25)●动线设计 (35)●空间建筑装修设计 (48)⏹写字楼功能区分析 (69)⏹酒店功能区分析 (74)⏹文化中心功能区分析 (77)项目背景项目简介⏹太古汇位于广州市天河中央商务区核心地段，是广州的大型综合体项目，由太古地产开发建设并运营管理。
市场调研报告广州太古汇
市场调研报告广州太古汇1. 背景介绍太古汇是广州市的一家知名高-end购物中心，集购物、餐饮、娱乐、文化等多种功能于一体。
位于珠江新城中央商务区，周边高档住宅、商务写字楼林立。
本次市场调研将重点关注广州太古汇的目标客户群体、竞争对手以及市场前景，并提出相关建议。
2. 目标客户群体分析广州太古汇主要面向年轻且消费能力较强的白领阶层。
根据调研数据显示，目标客户群体具有以下特征：- 年龄分布主要集中在25-40岁之间，这一年龄段的人群工作稳定，收入相对较高；- 客户群体中的女性比例较大，她们注重个人形象和品味，消费倾向于时尚品牌和高端餐饮；- 大部分客户群体具备高学历和专业背景，对于文化和艺术有较高的兴趣。
3. 竞争对手分析广州太古汇的竞争对手主要包括珠江新城周边的其他购物中心和商圈。
通过对竞争对手的调研以及市场分析，我们发现以下几个竞争对手的特点：3.1 天河城天河城位于广州市的商业中心区域，是中国南方最大的购物中心之一。
天河城拥有众多国际奢侈品牌和中国知名品牌，吸引了许多消费者。
该购物中心设施完善，引进了多样化的娱乐项目和美食餐厅。
3.2 高德置地广场高德置地广场位于广州市珠江新城核心区域，也是一个高端购物中心。
该购物中心引进了多个国际奢侈品牌和高端餐饮品牌，吸引了众多消费者。
高德置地广场注重打造优质的购物环境和高品质的服务。
3.3 太古里太古里是一家以时尚、艺术和文化为主题的购物中心，位于广州市珠江新城CBD核心区。
购物中心的建筑风格与周边环境相融合，为消费者提供独特的购物体验。
太古里聚集了众多国际奢侈品牌、设计品牌和文化艺术展览。
4. 市场前景与建议广州太古汇作为一个位于珠江新城核心区域的高-end购物中心，具备良好的市场前景。
通过深入了解目标客户群体和竞争对手，可以提出以下几点建议：- 优化商家结构：进一步引进国际奢侈品牌、设计师品牌，并提供各类时尚、高品质的餐饮服务，满足目标客户群体的需求。
广州太古汇市场调研报告
商场出入口是 “迎客” 的活招牌，出入是否顺畅，交通是否便利成为 购物感受的重要组成部分。有鉴于此，太古汇在商 场设计中对车辆停靠 和上下客区域进行了特别考量，在商场北面出入口构建了港湾式上下车 区—在这个区域中，顾客们无论是等候出租车或私家车接送都变得格外 舒适，因为顶蓬覆盖下，候车便不会受到日晒雨淋的困扰。候车区与地 下停车场出入口相连，方便自驾车人士直达商场。同时，港湾式回旋设 计的候车区划分专属路线指引车辆进入候车区 并离开，还能有效避免从 不同方向驾驶进入车辆引起的混乱。
天河北商圈 环市东商圈
农林下路商圈 天河商圈
太古汇
中华广场商圈
上下九商圈 北京路商圈
海珠广场商圈
广州市商圈分布图
市级商圈 区域级商圈
花地湾商圈
江南西商圈
海珠区
琶州会展商圈
番禺市桥商圈
3
天河商圈项目分布图
太古汇
4
项目概况
位置
天河路与天河东路交届，与地铁三号线石牌站连通。
发展商
太古地产（97%）与广州日报（3%）共同持有，由太古地产管理运营
22
光线运用
多个椭圆形镂空的“天井”使自然光直接洒落在各楼层，光照让地面以 下的楼层（M层及MU层）不再具有压抑感。在室内人造灯光效果的考量 上，太古汇也别具心思。室内灯光补充了自然光照不到的地方，鹅黄色 为室内用光的主色调，而中庭底部连贯灯槽与手扶电梯下方如繁星般排 列的小灯，则映衬着主色调进行同色系灯光点缀，使商场整体照明在白 天自然舒适，夜间柔和雅致。
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品牌篇
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负二层购物品牌
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负二层购物品牌
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负一层购物品牌
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一层购物品牌
广州市太古汇项目调研报告
广州市太古汇项目调研报告广州市太古汇项目调研报告篇一：太古汇调研报告太古汇调研报告太古汇(TaiKoo Hui)落成于2011年9月，位于天河商务区核心地带，是继北京路旧商圈之后的新兴商业圈。
其主题建筑分为5个部分，此次调查的主要是太古汇的购物中心。
太古汇购物中心的功能分区明确，商场部分总楼面面积逾13.8万平方米。
以中高消费市场为定位，云集国内外180多家知名品牌，由全球一线品牌精品、国内外品牌时装、家居生活用品，到精致美食佳肴，均一一呈现，其中至少有70个品牌是首次登陆。
太古汇购物中心共有五层，包括三楼的空中花园，商城的整体以暖色调为主，内饰颜色及材料柔和，地面是大理石，反射度高，给人时尚高贵大方的购物感觉。
走廊是流线型设计，公共回廊的无柱式设计，开阔的公共走廊及足够的户外区域以找出点、线、面的空间感。
左图为太古汇的中庭，采用椭圆型设计，加以交错的扶手电梯，垂直空间感更为突出。
顶部采用玻璃顶，起到一部分自然采光的作用，使商场显得明朗，低碳，更为重要的是，有了顶部的自然采光，中庭自然而然的变成了人们聚集驻足休憩的地方。
地铁的出口之一就位于商城的负二层，在功能分区的角度，负一、二层以餐饮类消费为主，有麦当劳、大食代、星巴克和汉堡王等特色餐饮，还有部分休闲运动品牌I.T、优衣库等。
各商铺的设计都各有特色，总体负一层的商铺给人感觉主打休闲时尚，色调活泼亲切。
一层主打国际一线品牌，其正门也位于一层，一、二层的店铺都为奢侈品专卖店，其中有些专卖店是第一次于国内开业，此类专卖店专门面对高消费群体，因而设计奢华、大气、时尚，极具品牌特色和时代气息，其中有几家品牌室内采用了两层设计，内部有链接的楼梯分成男装、女装两个销售楼层。
一间优秀的专卖店从其橱窗开始就能看到其品牌主要设计产品，橱窗犹如一家品牌店的脸谱，在别人走进去之前应先给人一个强烈的感官印象；通常大多数品牌店都会把店面设计成和自己品牌概念一致，使人们通过店面就能感受的到其品牌产品的大致设计方向。
商业建筑调研报告——太古汇
7 内部空间分析
7.6 空间装饰设计
局部的天花采用镂空设计，用 餐区域顶部配以白色吊灯，中部小 中庭设计了变色的灯光效果。
地面装饰材料按分区有所不同： 木板、瓷砖、彩色石板等。
墙面和柱面材料也是按分区有 不同：白色的、淡黄纹路大理石的、 灰色石质的等。
7 内部空间分析
7.6 空间装饰设计
项目介绍
泰禾广场是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮以及商务办 公为一体的商业综合体，拥有近4000平方米的市民休闲 广场，设计彰显并强调了泰禾作为具有前瞻性视野的零 售商业开发商的独特品牌特征。首创福州24小时全天候 人流动线。本设计将广场、街道和商场内部等元素有机 地糅合成了一个环形的延续路径，并于此将建筑转换成 了一个充满动感和能量的有机个体。
缺点：回旋性较差，部分分枝进深 过长，分枝过多，会造成顾客的枯燥感， 从而放弃部分分枝。
5 流线分析
5.2 “水平流线”分析
5.2.2 “十字型”流线 一层、二层采用的是“十字型” 流线设计。以东西方向主轴、南 北方向次轴交汇构成。 优点：布局紧凑，流线的每个 端点与出入口相对应，能够高效 地引导人流进入商场，提高店铺 的光顾率，弧形的流线设计能够 减少由于线路单一而给顾客带来 的枯燥感。 缺点：线路较为单一，回旋性 较差。
5 流线分析
5.1 “内部联系流线”分析
5 流线分析
5.2 “水平流线”分析
5.2.1 “树状型”流线 负一、负二层采用的是“树状型” 流线设计。以东西走向的流线为主，根 据业态布局延伸出若干枝杈板块，其中 负二层西北角处以环状的枝杈设计。 优点：“树”的每个分支能够到达 每个角落，提高了商场的利用率，部分 环状枝杈的设计提高了死角位的可视性， 进深较长的分支选择了目的性消费较强 且租金承受能力较弱的业态（童装）， 提高了顾客的到达率，相应的商业价值 也得到提高。
广州太古汇M层考察报告
广州太古汇M层考察报告一、太古汇商业定位及周边环境太古汇是广州的一个大型综合开发项目，由一个大型购物商场、两座甲级办公楼、广州首家文华东方酒店及酒店式服务住宅、一个文化中心构成。
云集全球150多家国际品牌及知名食府，由世界顶级名牌时装、别致家居生活精品、各地精致美食佳肴组成，满足不同的品味需要。
所以太古汇可以说是个高端商业中心，消费群体大多数是中高端消费群体。
太古汇交通便利，APM、公交车、地铁都可以直达。
周边也是一些较为高端的国际品牌的专卖商店，从而形成一个比较统一、整体的消费区域。
二、商业区域分布及商业功能太古汇的每层都具有综合和比较完整的商业功能，而M层的运营范围包括有服装、饮食、家电、礼品和护理等，主要还是以服装为主，特别是女装品牌，占据着M层的销售市场的三分之一左右。
服装商业区域都是按几片局域成片分布的，而饮食几乎是零散的分布在几个区域里的。
三、商业空间的空间引导与组织M层连接着石牌桥的地铁出口和太古汇停车场，所以M层的人流量很大。
从M层来说，M层的活动空间很大，各间店面的门面都清楚可见，消费者可以自由的在该空间随意逛，没有特别规定的道路，让顾客体验到自由感。
从地铁口出来就很容易看到链接着MU层的电梯，吸引着消费者往太古汇的各层走，从而扩大了各层的人流量。
四、视觉关系太古汇室内空间基本采用的是流线型设计，整个设计圆滑，很少会出现棱角，使得在视觉方面让人有意种舒服感。
楼层之间的层高较高，在手扶梯连接的楼层有较大的空间可以看到各楼层的样子，从而吸引消费者，也给消费者一种敞亮的感觉，不会让人感到丝毫的压迫感。
从色调来说，太古汇室内空间采用较为高端，优雅的颜色，重色与轻色之间有很好的协调，让人映入眼帘感觉特别舒服，颜色的搭配也提升整个空间的档次。
五、人工照明的整体照明与局部照明人工整体照明方面M层采用的是大片局域的吊顶装饰灯进行照明，使整个区域有统一的色调，在M层也有吊顶灯光，这些引导灯光排成整排，照明一条比较敞亮的道路，引导消费者靠着店面行走，而这些灯光也负责了整层大部分的照明功能。
太古汇调研报告
太古汇调研报告一、调研目的和背景太古汇是一座集购物、餐饮、娱乐和办公于一体的综合性商业综合体，位于中国广州市天河区中山大道，作为该地区的核心商圈之一，太古汇吸引了广大消费者和商家的注意。
本次调研旨在了解太古汇的消费者画像、品牌及产品定位、市场竞争力以及潜在发展机会，从而帮助商家做出更具针对性的市场营销策略及产品优化方案。
二、调研方法和样本本次调研采用了问卷调查和访谈的方式进行。
问卷调查采用了随机抽样的方法，共发放问卷500份，收回有效问卷497份。
访谈对象主要包括了太古汇的商家和管理人员。
三、调研结果分析1. 消费者画像根据问卷调查的结果显示，太古汇的消费者主要集中在30-45岁之间，占比55%。
年龄分布方面，20-29岁占比25%，46-60岁占比15%，60岁以上占比5%。
性别比例相当，男性占比50%，女性占比50%。
在消费习惯方面，调研结果显示，太古汇的消费者更倾向于购买品质和服务价值高的产品，对价格敏感度较低。
他们更注重产品的品牌、质量和购物环境，认为这是购物体验的重要组成部分。
2. 品牌及产品定位太古汇吸引了众多知名品牌入驻，涵盖了时尚、奢侈品、家居、美妆、餐饮等多个领域。
太古汇将其品牌定位为高端、时尚和多元化，旨在为消费者提供独特的购物和娱乐体验。
太古汇的租户有着非常强的品牌认知度和美誉度，并且大多数租户在市场上有一定的竞争优势。
例如，时尚品牌GUCCI、Prada和Chanel等都是太古汇的重要合作伙伴。
3. 市场竞争力虽然太古汇在当地商圈中具备较强的品牌认知度和美誉度，但在市场竞争中仍面临一些挑战。
首先，太古汇周边存在其他商业中心和购物中心，与它们形成了较为激烈的竞争关系。
其次，由于太古汇定位较高，产品价格也较高，因此在价格敏感度较高的消费者中，竞争力稍显不足。
此外，线上零售和电商的快速崛起也给实体商业区域带来了一定压力。
消费者可以通过电子商务平台方便地购买产品，而不必亲自前往太古汇。
广州太古汇考察报告
火车东站 天河体育中心
天河商圈
本案
天河商圈简介：
本案所在的天河中央商务区，自 1986年天河体育中心的落成开始逐渐形 成。通过近30年的发展，已成为广州市市 级商圈，辐射范围可达珠三角。
天河路商圈已成为国内商贸零售和文 化娱乐载体资源最为密集和丰富的区域， 商业零售面积近200万平方米，每天客流 量超过150万人。2011年实现社会消费品 零售总额超过350亿元，商品销售额超过 2000亿元。无论从规模、客流还是影响 来看，天河路商圈已成为业界公认的当之 无愧的“华南第一商圈”。
综合体分析
公司背景
太古地产背后有强大的太古公司支持，土地储备丰富，资金实力雄厚
英国太古集团有限公司
香港太古集团有限公司
香港太古地产有限公司
约翰‧施怀雅（John Swire） 于1816年创立于利物浦，从
事贸易。
1861年与中国进行贸易。
1870年开设香港分公司。
1870年太古洋行在香港 开设分行。
社会消费品零售总额
25453.93亿元
↑12.2%
进出口总额
10915.7亿美元
↑10.9%
居民储蓄存款余额
50638.64 亿元
↑9.5%
固定资产投资额 房地产开发投资
22858.53亿元 6519.47亿元
↑18.3% ↑21.8%
城镇居民人均可支配收入 居民消费价格指数
33090元
↑9.5%（扣除物价↑6.9%）
太古汇停车场目前是天河商 圈最好的停车场，亦是收费最高 的停车场。
交通环境——的士
主沿街面落客区车辆不停留，保持沿街面干净整洁。候客区动线设置合理， 顾客搭乘方便，的士可快速离开项目。
广州太古汇典型商业项目市调商业定位考察报告
店铺设计—— 太古汇体量较大，共5层，但是每一层的层高 较高，店铺门前的公共空间较大 ，每个铺位的 面积也很大，给不同品牌的店铺预留了很大的 设计空间。
பைடு நூலகம்
广州太古汇
设计分析
华南最高端时尚购物新地标
中庭设计：1大+6小，7个采光型中庭由3F直通MU层，打造光明 透亮殿堂级购物中心
1F
中庭与两边铺 面宽度为5米
酒店
广州太古汇
项目定位
华南最高端时尚购物新地标
楼层 2 1 MU MU P停车场
主题定位 国际顶级一线品牌名店 国际顶级一线品牌名店 高档流行时尚服饰、情调餐饮 中高档流行时尚，高端精品超市 860个车位
使用面积（㎡） 5944 6475 19339 20788 约37594㎡
建筑面积（㎡） 9435 10278 30697 32997
内部空间设计—— 采用流线型装饰设计，无论是中庭、连廊等公共空间甚 至是洗手间的厕门的设计都遵从圆润的流线型设计风格， 充分的体现了项目的品质与时尚的定位。公共空间大量 留白，整个空间让人看上去感觉十分通透。 东、南、西三个方向出入口的巨型“玻璃盒”以其通透 的设计令光线顺利穿越，客户穿行其中时，视野得到无 限延伸。
广州太古汇
楼层 店铺数
业态规划
华南最高端时尚购物新地标
业态分布 入驻品牌
M
74
Aimer、萍果、雅天妮、Bauhaus、芭播、C.P.U、卡西欧、谢飞雍、Chickeeduck、时间廊、华润堂、 速写、diva、Dr.Martens、雅莹、E-WORLD、爱步、EQ:IQ、Fiona's Prince、G2000、 giordano/ladies、GUESS、initial、杰克琼斯、Jessica、江南布衣、卡米尼童装、Kids Land、 男女服饰、鞋包皮具、 KOYO、罗兰尹杜、LAZY SUSAN、le saunda、徕卡相机、丽婴房、万宁、mi-tu、Miss blumarine、 童装、餐饮 motivi、Nike Kids、NINE WEST、ochirly,Five Plus、TRENDIANO、Ole’超市、ONLY、东方眼 镜、OSIM、法藤、娇酷、盛世长运、Shirt Stop、Steve Madden、顺电、新联、swatch、迪宝阿 治奥、卡通天地、维沙曼、维奥娜、广天藏品、作品 CHOCOOLATE、anagram、Calvin Klein Underwear、DIMOND DAZZLE、方所、EXCEPTION、 EXCEPTIONMEN、Y’s for living、FROZEN、EIN、izzue、la feta、miss sixty，Energie、索然、 Cabbeen CHC、Calvin Klein Underwear、卡奴迪路 假日、雅德诺、Michael Wyler、威利、 CHARLES＆KEITH、MUX、新秀丽、黑标、STELLA LUNA、Alexandre Zouari Paris、周生生、 男女服饰、鞋包皮具、 Debor、ENZO、吉缔珠宝、亮视点眼镜、木九十、Ingrid（英格蜜儿）、LOCCITANE、SEPHORA、 美容、餐饮 VivoPlus（彩活）、博士音响、欧西亚、艾高、Armany Exchange、ASHWORTH（雅狮威）、 Calvin Klein jeans、哥伦比亚、G-STAR RAW、LACOSTE、UNIQLO、i.t、UNIR Vogue
广州太古汇商业中心
55,979
荔湾区 52.0 219.4 10.4 %
5 64,637
越秀区 42.2 289.3 10.4 % 8
167,430
63.9 308.3 12.3 %
7 89,000
370.9 16.1 %
11 294,555
黄埔区 21.1 512.4 25.3 %
2 24,000
芳村区
海珠区
18.5
2002年大型零售商 业网点营业总面积 （平方米） 2002年大型零售 商业网点数量(个) 人口数（万人） 地区生产总值 （亿元） 地区生产总值 比2002年的增 长率(%) 资料来源： 广州政府门户网站 .c n/egov/fzzl/tjgb/200 403150002.asp .c n/egov/fzzl/tjgb/200 503230013.asp 广州市商业网点发展 规划-下篇
• 外来消费者的构成 – 主要来自珠三角地区，同时辐射到广东周边省份和中部内陆地区 – 中等偏高的收入水平 – 素质较高：中上教育程度，职位较高
二、太古汇广场招牌设计
商场外招牌：采用简单明了的艺术字，色彩 单一，以中英文的结合体现了中外和协。
150多个国际一线品牌进驻
• 商场目前已云集了LV、Ferragam o、Armani、 Bally、Bulgari、CHANEL、Dior、Fendi、 LouisVuitton、MiuMiu、Omega、PRADA和 SalvatoreFerragamo等150多个国际一线品牌。 • 其它承租的商户如Godiva、LazySusan、大食代 美食广场、马莎百货、香港美心集团旗下中式酒 楼和Ole’超市等，更是首次登陆广州进驻太古汇。
- 集购物,娱乐及餐饮于一 身 - 更多中高档次品牌选择 - 产品类别需要兼顾日常和 消闲
广州太古汇市场调研报告
提高服务质量
加强员工培训，提高服务水平，确保顾客获得优质的购物体验。
会员制度与积分奖励
建立会员制度，为会员提供积分奖励、优惠折扣等福利，增加顾 客忠诚度。
谢谢观看
市场机会与威胁分
析
在竞争环境中寻找市场机会，同 时识别潜在的威胁，为太古汇的 长期发展制定战略规划。
04
消费者行为分析
消费者群体特征
01
02
03
年龄分布
广州太古汇的消费者主要 集中在25-45岁之间，这 个年龄段的消费者具有较 高的消费能力和购买欲望。
性别比例
女性消费者占据了较大的 比例，约为60%，显示出 广州太古汇对女性消费者 的吸引力较强。
周边有多个高端住宅区和商务区，拥 有庞大的消费群体和商业机会。
历史与发展
广州太古汇的前身是广州天汇广 场，于2008年开始建设，2011
年正式开业。
经过多年的发展，广州太古汇已 经成为广州市的高端商业中心之 一，吸引了众多国际品牌入驻。
近年来，太古地产对广州太古汇 进行了多次改造和升级，使其成
为广州市的时尚地标之一。
建筑特色与文化
广州太古汇的建筑风格融合了 现代主义和岭南特色，体现了 广州的历史和文化底蕴。
建筑内部装修风格以简约、时 尚、舒适为主，营造出高端、 优雅的购物环境。
太古汇经常举办各种文化活动 和艺术展览，如时装秀、音乐 会、画展等，为消费者提供丰 富的文化体验。
03
市场环境分析
宏观环境分析
政治环境
职业构成
消费者主要来自于白领阶 层、企业家和自由职业者 等高收入群体。
消费者购物习惯
购物目的
广州太古汇、友谊商店、天河城商业项目考察报告共6页word资料
广州商业地产项目考察报告————以友谊商店、太古汇、天河城为例一、考察目的：广州作为通过考察广州友谊商店、太古汇、天河城等三个广州具有代表性而又风格各异的商业地产项目了解广州商业项目的整体格局，发展现状以及各项目的特点，并分析单个项目成功的原因。
二、考察概况：广州在改革开发以来一直是我国经济发展的重镇，凭借良好的区位优势，优良的商业传统，蓬勃发展的轻工业与零售业也成为商业地产项目发展的热土。
广州商业地产项目众多，购物中心、百货和商业步行街大多分布在地铁与主干道沿线形成了一个个大小不一的商圈，每个商圈内的商业项目又在竞争中呈现各自的特点。
此次考察的友谊商店、太古汇、天河城在区位选定，项目定位，空间与立面设计，业态配比，品牌组合等各方面都呈现出差异化。
本文也将主要通过太古汇项目从这些差异化入手，简要的分析这些项目成功的之处。
三、项目特点：（一）太古汇1、项目概况：太古汇（TaiKoo Hui）是香港太古地产在广州建立的一个国际优质综合体项目，总建筑面积达406,000平方米，位于天河路与天河东路之间，是天河中央商务区核心地段。
整个项目包括一座大型购物中心，两幢甲级写字楼，以及广州首家文华东方酒店，集休闲娱乐、商贸活动和文化欣赏于一身的大型商业综合体。
太古汇商业综合体下的购物中心——太古汇购物中心体量较大建筑面积10.4万㎡（不含停车场），地下2层（M层、MU层），地上3层（L1、L2、L3）。
2、区位优势：太古汇购物中心位于填个路与天河东路之间，是天河区商业的核心地段，商业发达，人流密集。
购物中心主体与地铁1号线、3号线接驳，往来70多条公交线路，交通十分便利。
3、建筑与空间设计：（1）外立面设计：太古汇购物中心由世界知名的建筑公司Arquitectonica 设计，采用现代时尚简约风格，与商用写字楼外立面大量使用玻璃幕墙不同，购物中心外立面由石材敷面，显得极具品质感和设计感。
这种简约与品质感也体现在大牌云集的太古汇在外立面上无任何LED与灯箱位等。
太古汇餐厅创业策划书
太古汇餐厅创业策划书一、项目名称：太古汇餐厅创业想法：民以食为天，但在高校里，学校食堂的伙食一直被学生们所抱怨，由于学校食堂普遍都是以大锅菜的方式做的，虽然价格较低但很少能真正让学生欢迎。
现如今，人们的生活水平在不断提高，对于高校学生来说，健康营养，价格适中的饮食才是他们所需要的。
因此，在学校附近办一个专以学生为消费群体的餐厅是我所想要创业的目标。
我的创业梦想已经存在很长时间，对于餐厅的创建及其运行模式已经有所了解。
二、项目概况项目目的：校园食堂的伙食一直是学校的诟病，在学校附近经营一个价格适中，品种多样的餐厅是一个非常盈利的创业项目。
性质：提供早餐，午餐，晚餐及特色冷饮和休闲餐饮等学生餐厅，是咖啡厅和餐厅的结合。
市场分析：在大学中一直被诟病的就是大学食堂的饮食问题，大学的饮食质量不高已成为公认的问题，仅仅是满足了学生们的温饱问题,而质量却远远没有达到学生们的要求。
本餐厅就是根据这一点,为了提高大学生的饮食质量，旨在为高校大学生提供价格低廉安全高质并富有特色的食品，并且同时为各高校提供一定的勤工助学岗位，帮助贫困生更好的完成学业。
同时，也能满足学生各种聚餐对场所的要求，同时也提供给学生一些消磨时间的地方，可以提供桌游和独立空间给学生学习或者工作。
宗旨：健康营养，服务学生，创造有特色的餐厅三、项目介绍经营范围：提供早餐，午餐，晚餐及特色冷饮和休闲餐饮1.早餐以南方小吃为主打特色，当然广府本地小吃也是少不了的。
品种多，口味全，营养丰，使就餐者有更多的选择。
2.午餐和晚餐则有中西不同口味菜式，比如粤菜和西餐扒类粉类。
而非餐点又提供各种冷饮，如果汁、薄冰、冰粥、刨冰、冰豆甜汤、冰冻咖啡、水果拼盘等。
3.全天提供各色餐点，冷饮，热饮。
服务形式：主要仿照西餐厅模式，以学生能接受的价格，提供给顾客一个优质舒适的环境，让他们可以在长期吃饭堂菜的情况下，享受到安全高质富有特色的食品，而且我们会桌游，在下午或者晚上时，学生聚会选择我们餐厅就能在聚餐同时玩得开心。
国庆太古汇活动策划方案
一、活动背景随着国庆节的临近，太古汇作为城市商业综合体，旨在通过一系列丰富多彩的活动，为广大消费者提供一场视觉、味觉和心灵的盛宴，增强节日的氛围，同时促进消费，推动城市经济活力。
本次国庆太古汇活动以“悦享国庆，太古汇缤纷盛宴”为主题，旨在打造一个集购物、娱乐、休闲、文化于一体的综合性活动。
二、活动目标1. 提升太古汇品牌形象，增强消费者对太古汇的认知度和好感度。
2. 促进消费，带动国庆期间太古汇商业氛围。
3. 丰富市民文化生活，提升城市活力。
4. 打造一个具有创新性和互动性的活动，满足不同年龄段消费者的需求。
三、活动时间2024年10月1日至10月7日四、活动内容1. 开幕式暨市集活动- 时间：10月1日上午10:00- 内容：举行盛大的开幕式，邀请知名艺术家现场表演，并启动太古汇国庆市集。
2. 国庆市集- 时间：10月1日至10月7日- 内容：设立多个主题市集，包括：- 国潮市集：展示国内设计师品牌，推动国潮文化。
- 美食市集：汇集各地特色美食，满足消费者味蕾。
- 潮玩市集：展示各类潮流玩具、文创产品，满足年轻人消费需求。
3. 互动体验活动- 时间：10月1日至10月7日- 内容：设置多个互动体验区，如VR体验、手工制作、摄影大赛等，让消费者在购物的同时享受趣味体验。
4. 文化艺术活动- 时间：10月2日至10月7日- 内容：举办各类文化艺术活动，如音乐会、舞蹈表演、戏剧展览等，丰富市民文化生活。
5. 消费促销活动- 时间：10月1日至10月7日- 内容：开展满减、赠品、抽奖等促销活动，刺激消费者购买欲望。
6. 亲子活动- 时间：10月3日至10月5日- 内容：举办亲子互动游戏、亲子DIY、儿童表演等活动，让家庭共享欢乐时光。
五、宣传推广1. 制作活动海报、宣传册，通过太古汇官方微信公众号、微博等渠道进行推广。
2. 与本地媒体合作，进行活动报道，扩大活动影响力。
3. 邀请网红、KOL进行现场直播，吸引更多年轻消费者关注。
广州太古汇调研报告
广州太古汇项目调研项目地块购物中心效果图购物中心酒店式公寓悦府（住宅）甲级写字楼柏悦酒店背景资料购物中心效果图购物中心酒店式公寓悦府（住宅）甲级写字楼柏悦酒店太古汇地点：广州市天河路与天河东路交界开发商：太古地产有限公司广州日报报业集团建筑设计：美国Arquitectonica 公司总楼面面积：●大型商场（逾13.8万平方米）●两座甲级办公楼（约16万平方米）●广州文华东方酒店（逾6万平方米）●文化中心（约5.2万平方米）停车位数量：约860项目简介购物中心效果图购物中心酒店式公寓悦府（住宅）甲级写字楼柏悦酒店太古汇是一个国际级优质综合发展项目，位于广州天河中央商务区核心地段，总建筑面积406，000平方米。
整个项目包括一座大型购物中心，两幢甲级写字楼，以及广州首家文华东方酒店。
太古地产第四代作品，主题建筑可分五个组成部分。
包括一座40层的高211米的一号塔楼，一座28层的高128米的五星级酒店，一座7层高58.7米的文化中心，一座四层高17.4米的裙楼。
太古汇东西长300米，南北长160米，占地面积5万平方，建筑面积47万平方米。
总投资50亿元人民币。
项目周边周边交通●公交车：天河路口站，途径线路包括夜10路、39路、138路、302路、302a路、185路、230路。
BRT：石牌桥站，途径路线包括B10路、B12路、B13路、B1路、B21路、B25路、B27路、B2路、B2A路等●地铁：地铁3号线石牌桥站、1号线体育中心站周边配套●学校：广州第四十七中学初中部●商场：颐高电脑城、保利丰兴广场、万菱汇广场●银行：中国银行、商业银行、工商银行、民生银行、农业银行项目定位分析奢侈品定位太古汇是定位广州高端购物中心集LV、Chanel、Prada、DIOR、FENDI、GA、EA、Hermes、COACH等150多个国际一线品牌●天台公园：位于商场三楼的街心公园颇有情调，在三楼仍能种植高达十余米的大树，全天候对外开放！厕所亦是一大特色，因为考虑到厕所的门把手是细菌的密集地，因此设计师可能故意让人去每一处厕所都要转两三个弯，弯位形成阻挡视线的门。
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酒店 白天鹅宾馆、中国大酒店、花园酒店、广东国际大厦(63层)
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•综合商场 百货大楼广州太古汇写前字期策楼划报告 五星级酒店
•商场
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•Chapter 2-A
广州太古汇前期策划报告
•商场供应 92年至今
•有效供应 50万m2 •总 供 应 574万m2
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广州太古汇前期策划报告
•可预见在建/拟建商场
P•P资T文料档演来模板源：广州珠江恒昌策划部
广州太古汇前期策划报告 •back
•可预见在建/拟建写字楼
•Back
P•资PT文料档演来模源板 ：广州珠江恒昌策划部
广州太古汇前期策划报告
•back
•综合商场概况
•Back
P•P资T文料档演来模板源：广州珠江恒昌策划部
•天河区地位
新城市中央商务区（CBD） 全国三个特许外汇金融区之一 广州市交通运输中心
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广州太古汇前期策划报告
•天河区社会经济概况
•统计时间：1999年
P•P资T文料档演来模板源：《广州统计信息》2000年
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•至新机场
•大都会广 场 •时代广 场
•购书中 心
•至旧城区
•Back
楼层分布建 议
首层 高楼层
中、高楼层 地下层、中
楼层 中楼层
高楼层
总计
16500
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•服务业 •Back
银行 商务中心 美发美容 其它个人服务
总计
建筑面积（ M2 ） 800 200 2000 500 3500
楼层分布建议 中楼层 低楼层 高楼层
中、高楼层
•研究次序
宏观 广州市 中观 . 天河区 微观 . 项目周边区域
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广州太古汇前期策划报告
•广州的地位
•沿海经济发展带重要城市
•华南地区中心城市
•广州
•珠海
•深圳 •香港
•广西
•广州
•广东
•海南
•珠江三角洲核心城市
•大连
•上海
• 广州
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广州太古汇前期策划报告
•1
•广州东 站
•中ห้องสมุดไป่ตู้广 场
•体育中 心
•3
•至黄埔
•4
•天河娱乐广 场
•天河城广 场
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•珠江新城
•至番禺
广州太古汇前期策划报告
•市场研究
•Chapter 2
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广州太古汇前期策划报告
研究对象选 择
•定位：高档 •区位：商业中心区 •规模：大于2万平方米
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•项目定位
•商圈辐射范围扩至珠三角
•扩大辐射范围
•商业“聚核”区
•综合性 高档次
•珠江三角洲商旅中心
•规避直接竞争
•竞争对手
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•项目与周边 •物业互补
•档次 •功能内涵 •经营特色
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•商圈范围
•4
•核心商圈 ——轨道辐射范围
•人口538-615万人
•边缘商圈 ——珠江三角洲
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•铺位平均面积•(包含百货超市)按建筑面积
P•P资T文料档演来模板源：广州珠江恒昌策划部
广州太古汇前期策划报告
•铺位平均面积•（除百货超市)按建筑面积
P•P资T文料档演来模板源：广州珠江恒昌策划部
广州太古汇前期策划报告
•区 位
•区域购买力 •区域形象
•综合商场
•消费力
•档 次
•资PPT料文档来演模源板 ：《广州统计信息》2000年
广州太古汇前期策划报告
•城市社会经济概况
•统计时间：1999年
P•P资T文料档演来模板源：《广州统计信息》2000年
广州太古汇前期策划报告
•对比分析
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广州太古汇前期策划报告
•广州城市
•4
•空间结构
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•②
•旧城区 •①•③
•人口2524万人
•4
•② •①•③
•② •①
•资料来源：《广州城市规划》 P•P《T文珠档演江模板三角洲经济区规划研究》
•③
广州太古汇前期策•划预报测告 时间：2005年
商场吸引人口
•系数计算
•商场规模
•1999年
•地铁一号线辐射
区
• 核心商圈人口 185.3（万人）
模 •测算模 型
•可支持商场规模 • 10 (天河城) + 6×62% (时代广场)+ 3.3×80% (中天购物城)
•Go
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•建•方议 案比较
•资产价值
•
•成本
•方案 I
•方案 II
•相近
•方相近案一
•功能设置 •商场、酒店、写字楼
•商场、写字楼
•其他考虑因素
广州日报社自有写字楼面积3万m2 3万m2政府物业可能迁出 酒店的设置有利于项目长远发展
•发展商
•政府
•广州日报
•(平方米)
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•83
•国际大厦
•花园酒店
•白天鹅宾馆
•5
•69
•中国大酒店 东方宾馆
P•P资T文料档演来模板源：广州市旅游局
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•定
具国际品牌的商务酒店
位
•现 状
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缺乏高级商务酒店 天河区无五星级酒店 整体经营状况一般
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•酒店规模建议
•面 积*：40,000m2 • •客房数 ：400间
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•天河区 写字楼租赁走势
P•P资T文料档演来模板源：广州珠江恒昌策划部
广州太古汇前期策划报告 •Detail
行业组合按企业个数
•信息咨询 •专业服务
•15%
•行政公共 •事业 •2%
•银行.金融
•法律 •2%
•房地产 •3%
•保险 •6%
•其他 •3%
•制造业办公 •27%
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Thanks
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•休闲娱乐
溜冰场 电影院 游乐场 其他 总计
个数 1 8
2
建筑面积（M2）
合计 （M 2）
2200
2200
A-C各1000 D-J各440
5200
A：3600 B：5000
8600
1000
1000
楼层分布 建议 首层
高楼层
高楼层
17000
•Back
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•餐饮
美食广场 异城风情餐厅
快餐 咖啡座酒吧 高档中餐酒楼
其他
个数 2 2 2 2 1
建筑面积（ M2 ） A：2000 B：5000 各约1500
各约500
各约500
4000 500
合计 ( M2 ) 7000 3000 1000 1000 4000 500
• =16.3 6（万m2)
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•T=11.3（万人/万 m2）
广州太古汇前期策划报告
•2005年地铁二、三 •号线及轻轨开通
•核心商圈人口 538~615(万人)
•T= 11.3(万人/万m2)
•可支持商场规模 47.5~54.5(万m2)
•－
•项目所在区域已有商场 •10(天河城)+6(时代广场) •+ 3.3 (中天购物城)=19.3(万m2)
广州太古汇前期策划报告
•商场功能设置建议
•服务
• 3%
•休闲娱乐
•14%
•零售
•餐饮 • 13.5%
•69.5%
•按建筑面积
•百货25% •服饰20% •其他零售24.5%
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•酒店
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•Chapter 2-B
广州太古汇前期策划报告
•五星级酒店 开房率
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•*面积包广州括太车古汇库前期、策设划报备告用房分摊
•写字楼
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•Chapter 2-C
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•写字楼供应 92年至今
•有效供应 59万m2 •总 供 应 322万m2
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广州太古汇前期策划报告
•市区 写字楼租赁走势
P•P资T文料档演来模板源：广州珠江恒昌策划部
•信息技术
•写字楼 •行业组
合
•行业发展趋势
•外向型 •信息型
•外向经济
•定位
•国际水平的 智能化写字楼
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•WTO
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•整体功能面积分配
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广州太古汇前期策划报告
•方案 1
•方案 2
•酒店 •4万 •写字楼 •3万
• 商场 • 12万
•写字楼 •7万
• 商场 • 12万
•城市社会经济概况
•人口 : 广州— 685万人
•
上海—1311万人
•
深圳— 395万人
•统计时间：1999年
•社会商品零售总额（单位：亿元） •城镇•人居均民社银会行商存品款零余售额总（额单（位单：位亿：元万）元/人） •城镇居民人均银行存款余额（单位：万元/人）
•国内生产总值（单位：亿元） •人均国内生产总值（单位：万元/人）