世联地产北京东城区区域商业市场研究

•街
项目周边由•东三长横安四街纵地上交通路建 网国 组门 成内 大；街 •环
学识习创改造变未地命来运,铁知 5号线预计明年开通，将世联为地产本北京项东城区目区域带商业来市场研丰究 富客源；
区域外部交通分析——公交线路示意图
•812路 813路
•106路 116路 807路 204夜
•101路 109路 810路 846路 •112路 420路
日租金（元 /天/平米）
序号
商家名称
60
8.2
15 军野行
40
6.8
16 朱丽叶
40
6.8
17 蓝礼小屋
300
4.6
18 当代名剪
300
4.6
19
音像
60
8.2
20 真心草
300
4.6
21 牛仔广告
300
4.6
22 浮世会
300
4.6
23 网聚网吧
300
4.6
24 奥康皮鞋
60
9.1
25 鑫裕民
120
•北区京市域商•市业委党民联合政会 机关•北云京市集东城，区国主家税要务局为进出出口税入收管境理所、新闻•东出城区版商会、
学习改变命运,知 识创造未来
税务、商业等行业。 世联地产北京东城区区域商业市场研究
区域教育配套分布
•燕京文化专科学 校
•中央教育研究中心实验学 校
•北京市第一聋人学 校
•北京印刷职工中等专业学 校
6.教育文化服务
17.3 17.1
17.2
17.3
17.7 17.2
-0.4
7.居住
8.7
8.7
7.4
7.3
8.2 10.8
0.1
8.杂项商品与娱乐服务
3.8
2.6
3.2
3.6
4.1
4.7
0.4
区域内居民消费集中于食品与教育两方面，
学习改变命运,知 识创造未来
尚处于满足日常生世活联地产消北京费东城的区区域层商业次市场。研究
日租金（元 /天/平米）
11.0 12.0 12.0 7.3 5.5 7.8 8.2 11.0 6.7 5.5 11.7 6.1 9.1 9.9 4.4
世联地产北京东城区区域商业市场研究
•东四北大街租金分析
•道路西侧，由北向南
序号
商家名称
业态
1
外贸专营
服装
2
中国烟草
烟草
3
东四洗染店
家居
4
工商银行
银行
5
北京银行
银行
6
妙天斋
饰品
7
中国农业银行
银行
8
光大银行
银行
9
桂堂足疗
医疗保健
10
东单银地宾馆
住宿
11
时尚码头
美容美发
12
食草堂
皮革
13 m居·sisskbaby
14
谭木匠
饰品 饰品
单铺租金（ 万元/年）
18 10 10 50 50 18 50 50 50 50 20
40
10 10
使用面积 (平方米)
业态分布上，区域内以餐饮和服装服饰两大类为主。
学识习创改造备变未命来注运,知：其它业态指烟酒店、自行车世店联地、产北邮京东局城区、区域玩商业具市场等研究业态
学习改变命运,知 识创造未来
区域商业经营档次分析
商店名称 力千精品屋
挚友 蝴蝶装苑 发新设 同仁堂 张一元茶庄 鸿升金榜 爱家纺花布店 天盛服饰 阿曼特家纺 友联外贸
区域内各商业片区驱动因素分析
1.时尚商业街驱动引擎——电影院 ➢ 电影院时尚青年时尚的服装服饰
2.日常消费商业驱动引擎——朝内菜市场 ➢ 朝内菜市场日常居民日常消费业态
服装
10
6
傣家风味
餐饮
10
7
假日发廊 美容美发
18
8
蝴蝶装苑
服装
20
9
鸿升金榜 美容美发
34
10
爱家纺花布店 服装
40
11
大井陶艺
工艺品
15
12
鑫时尚秀
鞋业
20
13
奇缘玩偶
其他
10
14
青木屋
玩具
18
15
黄记煌餐厅
餐饮
24
使用面积
100 80 80 150 50 35 60 50 140 200 35 90 30 50 150
区域党政机关分布
•中国民用航空总局 •国家冶金工业机关服务局
•国家经济贸易委员会治金机关服务局 •中华医学会
•国务院发展研究中心
•东城区城管监察执法站
•北京市东城区国家税务局
•外交部机关及驻外机构服务中心 •中华人民共和国新闻出版总署
•. 中国妇女旅行总社中国公民出境部
•国家广播电影电视总局电影事业管理局 •中国城市发展研究会
9.1
26
美国加州 牛肉面
60
4.6
27 新月网吧
30
9.1
28 东鲜烤肉
业态
服装 饰品 服装 美容美发 图书音像 真丝专卖 服装 服装 网吧 鞋类 商场分店
餐饮
网吧 餐饮
单铺租金（ 万元/年）
16 10 10 45 35 32 10 18 32 30 15
45
35 35
使用面积( 日租金（元 平方米) /天/平米）
•调研范围
世联地产北京东城区区域商业市场研究
•区域市场研究——区域环境研究
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产北京东城区区域商业市场研究
区域外部交通分析
•北
二
环
•东
•东
•四
•北
•大
•街
•东
四
西
大
街
朝 阳 门 内大 街
•朝阳 •门桥
•王
•D •本 案
•府
•东
•井
•四
•二
•大
•南
•街
•大
•机动车单行线
•北京市东城区蓝海文化艺术学 校
•北京市外国语学 校
•北京中华会计函授学校东城分校 •礼士胡同小学
•灯市口小 学
•北京市东城区体育运动学校分校
•北京市第166中学
•北京景山学 校
•北京市第二中学分 校
•正纲艺术实验学 校
•北京市第二幼儿 园
•史家胡同小学 •北京市二十五中
学 •东城区党校
区域中小学校繁多，且不乏知名的重点学校。 学习改变命运,知
世联地产北京东城区区 域商业市场研究
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
调研内容
•Part 1: 区域环境研究 •Part 2: 区域消费能力研究 •Part 3: 区域商业市场研究
学习改变命运,知 识创造未来
•返回主报告
世联地产北京东城区区域商业市场研究
•区域市场研究——区域界定
•855路
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产北京东城区区域商业市场研究
区域外部交通分析
共14条公交线路可以分别从东、西、南、北四个方向直
接到达本项目，为本项目塑造了便利的交通环境。 学习改变命运,知
识创造未来
世联地产北京东城区区域商业市场研究
区域停车场情况
学习改变命运,知 识创造未来
区域内停车场数世量联地产仍北京显东城紧区区域张商业。市场研究
区域整体商业经营状况一般，目标客户群消费力偏低。
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产北京东城区区域商业市场研究
学习改变命运,知 识创造未来
东四北大街租金分析
•道路东侧，由北向南
序号
商家名称
业态
单铺租金（万 元/年）
1
护国寺小吃
餐饮
40
2
米莲诺
鞋类
35
3
名品折扣
服装
35
4
瑞丽烫
美容美发
40
5
派克兰席
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产北京东城区区域商业市场研究
研究区域界定
➢考虑本项目所处地理 位置、交通状况以及其 辐射能力和自身项目特 点等综合因素，我司将 针对本案，圈定以本项 目区域市场环境重点核 心区域为： 东至东二环； 南长安街以北； 西至王府井大街； 北至平安大街。
学习改变命运,知 识创造未来
区域商业市场小结
学习改变命运,知 识创造未来
➢ 区域商业缺乏统一规划，商业业态混杂； ➢ 以餐饮和服装服饰两大类为主； ➢ 区域商业经营档次以中、低档为主； ➢ 区域商业经营状况一般，客户群消费力偏低； ➢ 单铺面积在10~300平方米之间； ➢ 各商业街商铺租金差异较大
•返回
世联地产北京东城区区域商业市场研究
•资料来源：2005统计年鉴
(%)
低 收 较 低 中 间 较 高 高 收 2004年比
目
全 市 入 户 收入户 收入户 收入户 入 户 2003年
增、减
平 均 20% 20%
20%
20% 20%
消费性支出
100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
100.0
1.食 品（即恩格尔系数）
32.2 38.8
36.1
36.2
30.9 25.5
0.5
2.衣 着
8.7
6.8
8.5
9.6
9.3
8.7
0.5
3.家庭设备用品及服务
6.8
5.8
5.7
5.4
6.7
8.6
0.5
4.医疗保健
9.7
9.0
10.8
9.8
11.4
8.0
0.8
5.交通和通讯
12.8 11.2
11.1
10.8
11.7 16.5
-2.4
区域历史文化背景
名称
清真寺
刘雍相 府
位置
东四北大 街路口西
南角
东城区礼 士胡同
距本项目距 离
步行２分钟
３００米
历史渊源
文化沉淀
唯一一座朝代 服饰风格与伊 斯兰宗教相结 合的文化特例
建于乾隆年间
近期刚完成内部装 饰，较好的保持了 文物的现状，是北 京为数不多的清真
Fra Baidu bibliotek寺之一
曾做为印尼驻华使 馆，后归属文化部
电影局。
学识习创改造区变未命来运域,知 拥有浓郁的历史文化氛围世联，地产北蕴京东含城区深区域商厚业市的场研文究 化价值。
•区域市场研究——区域消费能力研究
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产北京东城区区域商业市场研究
区域消费人群分析
•1.常住人口： •区域内存在大片的平房区，人口密度相对较低； •常住人口素质相对较低，消费力较弱 •2.工作人口 •区域内存在大量的党政机关，国家公务人员； •高学历、高素质、工作稳定，具有一定的消费能力 •3.流动消费群 •该部分消费群主要以年轻、时尚的青年为主 •消费能力一般
识创造未来
世联地产北京东城区区域商业市场研究
区域消费能力总结
•返回
区域消费能力总结
类别
常 住 人 口
流 动 人 口
物业类型
代表物业及数量
消费特征/需求
消费力强：中高层知识分
高档住宅
禾风相府400户；银街俊景188户；森豪公 子为子女上学购买；外埠
寓；
商人、机关高级人员、事
业上升阶段中年。
平房（2大片区）
区域商业经营状况、消费人群分析
商店名称 力千精品屋
挚友 蝴蝶装苑
发新设 同仁堂 张一元茶庄 鸿升金榜 爱家纺花布店 天盛服饰 阿曼特家纺
经营状况 不好 一般 不好 一般 较好 一般 一般 不太好 不太好 一般
目标客群 中年，消费低人群 中年，消费低人群 中年，消费低人群 各年龄层，消费力较高 不分年龄、消费层 不分年龄、消费层 中青年，有一定消费力 中老年，消费低人群 各年龄层，消费力低 中青年，有一定消费力
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产北京东城区区域商业市场研究
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•倍讯易-www.pxyi.net
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产北京东城区区域商业市场研究
区域消费支出构成
单位：% 项
东城区2000户城市居民家庭消费支出构成（2004年）
院校6个；幼儿园1个。
主。
合计：常住人口约25万；流动人口 18万。
区域居住人口以日常生活消费为主，消费能力较弱。
区域流动人口消费力没有得到完全释放，具有一定的消费潜力。
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产北京东城区区域商业市场研究
•区域市场研究——区域商业市场研究
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产北京东城区区域商业市场研究
东四片区、灯市口片区
消费力弱，下岗职工、外 来人口。
写字楼（20个）
已入住可类比项目
消费力强，商务宴请类、 品牌专卖类为主。
党政机关（32个 ）
新闻出版署、商务局、航空总局等
消费力强，宴请类、娱乐 类、会议类为主以及品牌 专卖类。
学校（34所）
职教/培训机构13个；中小学14个；大专 消费力强，教育培训类为
项目周边商业业态分布
•美
•朝
•术
•东
•馆 •后
•隆福大厦
•四
•阳
•东
•美术馆 •街
•菜市场
•门
•五 四 大 街
•朝 阳 门 内 大 街
•二
•大
•小
•街 •本项目
•街
•环
•生活类
•时尚类
•文教类
学习改变命运,知 识创造未来
项目周边现有商世业联地产业北京态东城混区区域乱商业。市场研究
区域商业业态构成
档次 低档 低档 低档 中高档 中档 中档 中档 低档 低档 中档 低档
价位 100元以下 100元以下 100元以下 120-3000 10-1000 30-2400 36-1000 100元以下
15-75 50-2000 50元左右
区域商业经营档次以中档为主。 世联地产北京东城区区域商业市场研究
50
8.8
20
13.7
30
9.1
250
4.9
100
9.6
80
11.0
15
18.3
30
16.4
150
5.8
80
10.3
50
8.2
200
6.2
100
9.6
100
9.6
东四北大街街铺租金在10~50万/年不等，街铺面积在 学识习创改造1变未0命来运~,知300平方米之间，平均日租世联地金产北为京东8城区.3区域元商业/市天场研/究平方米。
区域内工作人群的消费潜力并未得到有效释放，其他消费群体消
学习改变命运,知 识创造未来
费能力一般。 世联地产北京东城区区域商业市场研究
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