房地产 万科自营式社区商业模式研究

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万科认为:
国内十多年地产发展
客户需求层次不断提升
Fra Baidu bibliotek
住宅承载了客户对生活配 套、居住品质的要求
住宅产品满足不只是简单居住功能
另一方面
中国城市的发展进入了新的阶段
城市的发展动力已经由单一的人口 增长转向城市功能和产业的升级
因此:
用地供应上,体现为新项目中纯住宅项目越 来越少,商用物业比例不断提升。
在这一背景下,万科 •顺应城市发展的趋势, •满足客户需求的角度出发,
万科提出:
发展非住宅类业务
•探索商用地产业务模式,
社区商用物业业务得以发展
•为客户提供更全面的产品和服务。
万科社区商用物业发展区别于传统商业地产开发
万科出发点首先是为了更好的做住宅,为客户营造“好房子,好服 务,好邻居”的生活环境。
社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务,这 些服务具有经常性、便利性的特点,因此市场基础稳定,并将随 着居民收入水平的提高得到更大的发展。
自营业态——咖啡(茶坊)
满足居住者社交与娱乐空间
必要性
经常性
提供消费休闲聚点,面积250-1000平米 自营方式: 一、加盟合作:通过加盟品牌连锁进行经营 二、自主经营:自己建立品牌与管理团队经营 三、团队输入:运用其他品牌管理团队输入进行运营合作
自营业态——干洗店
社区生活服务业态
必要性
经常性
提供消费休闲聚点,面积60-100平米 自营方式: 一、加盟合作:干洗店目前经营主要以加盟合作方式为主。
万科自营式社区商业模式研究
“五菜一汤”是万科的一种社区模式,以超市/便利店、第五食堂/快餐、 洗衣店、药店/美发店、银行/ATM机为“五菜”,以菜市场为“一汤” 打造社区商业标准配置。为满足居者日常生活所需,金域东郡项目中, 万科精心设计1000㎡社区商业,规划引入便利店、中餐厅、洗衣房、 药店、银行ATM等业态,让家门口的便利丰盛成为可能。
自营式社区商业模式
便利店(带生鲜)、咖啡(茶坊)、干洗店、社区医院、娱乐会所五大业态是 驱动社区商业发展的核心业态,居住者对于五大业态具有不可或缺的需求,同 时这五大业态对整个社区商业发展具有促进作用。
为什么需要自营?
1、社区尚不成熟,招商难度大,前期回报低驱使自营 2、品牌商家不接受新社区,私人商户经营能力不足,降低品质 3、通过自营能够有效的带动符合社区定位的商业发展 4、通过自营品牌能带动其他商铺招商、 5、加快商圈形成
因此,社区商业在满足居住便利性、经常性这两个 特点,社区商业几样业态将必不可缺
万科社区商业——“五菜一汤”
出发点:
回归居住属性、方便居住者, 实现业主、商家、开发商、物业公司多赢局面
形式:
早期:菜市场、第五食堂、以及增设的洗衣店、银行、社区医院等 随着各个业态发展,万科针对早期“五菜一汤”进行升级,并进行多层次分类, 将便利店(社区超市)、咖啡(茶坊)、社区医院(药房)、洗衣店、娱乐会 所组合成全新的社区“五菜一汤”。以提供居住者便捷性与经常性生活服务。
社区商业资产留下来,未来可形成可观的资产包。 因此
定位招商运营,提供稳定的收入及高租用率的零售资产 然后
通过统一持有管理,借助于规模优势 阶段性持有一部分社区商业,通过统一规划、集中管理树 立品牌形象,提升社区品质。
最后
经营良好的优质资产可以以灵活多变的退 出方式实现获利
因此,在社区商业未来可持续发展的问题上,万科进行 阶段性持有一部分社区商业,通过统一规划、集中管理 树立品牌形象,提升社区品质。未来,经营良好的优质 资产可以以灵活多变的退出方式为万科创造更多的利润。
自营业态——便利店
便利店带生鲜,以提供社区日常生活需要
必要性
经常性
满足社区生活所需的零售店,是提供社区商业品最基本业态,面积100-250平米 自营方式: 一、加盟合作:通过加盟品牌连锁便利店进行便利店经营,优势是品牌加盟具备 货品采购与成熟经营管理。劣势是利润较低,受加盟约束条件较多 二、自主经营:自己建立品牌与管理团队经营,自主采购,自主销售。优势是品 牌控制较强,可以随着商业项目进行不同定位。劣势是缺乏经营经验,部分商品 采购繁琐。
自营业态——药房(门诊)
提供社区住居者简单医疗服务
必要性
经常性
面积150-500平米 自营方式: 一、加盟合作:由于药房(门诊)专业性较强,且证件办理繁琐,故以加盟合作 的方式最佳
自营业态——娱乐会所(KTV)
提供社区娱乐场所
必要性
经常性
面积1000-5000平米 自营方式: 一、加盟合作:加盟品牌连锁,具有品牌号召力,且成熟品牌运营能力能够提供 很好的发展 二、自主经营:自己建立创建品牌,招聘团队,自主经营。 三、团队输入:与品牌连锁建立合作,通过团队输入进行管理,设备与场地自己 提供。
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