人防车位介绍

专家称“购买”人防车位藏风险时间:2011-09-28 09:22来源:中国消费网·中国消费者报 作者:黄天君 吴采平
近日，湖北省武汉市市民雷先生向本报湖北记者站反映，他不久前在该市武昌区岳家嘴某新建楼盘买了一套商品房，其后接到该楼盘售楼处的电话，说小区车位使用权正对外发售，每个15万元，大约13平方米，没有产权证，业主可与开发商签订一份租期为20年的租赁合同。

湖北省武汉市多数楼盘开发商通过签订长期租赁合同的方式销售人防车位

“开发商出租没有产权的车位，我们租的话到底有没有风险?”近日，湖北省武汉市市民雷先生向本报湖北记者站反映，他不久前在该市武昌区岳家嘴某新建楼盘买了一套商品房，其后接到该楼盘售楼处的电话，说小区车位使用权正对外发售，每个15万元，大约13平方米，没有产权证，业主可与开发商签订一份租期为20年的租赁合同。楼盘以销售的名义向业主长期出让、租赁无产权车位使用权的现象是否普遍?对业主来说存在哪些风险?连日来，记者就此在武汉市进行了调查。

销售的多是长期使用权

9月15日至9月22日，记者先后在武汉市调查走访10多个小区后了解到，多数小区销售的实际是车位使用权，购买时，业主跟开发商签订出让协议，相当于业主长期租赁使用车位。武汉市洪山区一楼盘在车位销售合同中，明确了“本车位无法办理产权”的条款。武汉市武昌区七星绿色花园小区在车位出让协议中标明，“车位使用权年限与地面上的建筑物的土地使用权年限一致，即70年”。记者采访的10多个小区中，只有武汉市杨汊湖某楼盘销售的部分地下车位有产权证，有产权证的车位每个“售价”13.5万元，无产权证的车位每个“售价”12万元。

武汉市住房保障和房屋管理局产权处负责人向记者介绍，地下车位分为两类，一类是报建时就已在规划上注明是地下车位。此类车位可以租售，但需取得房管部门的销售许可。另一类是以人防工程名义报建，实际作为车位使用的。这类车位不能买卖，不能取得产权证、土地证。除了第一类的规划车位外，现在各小区实际上是通过签订长期租赁合同的方式，在“销售”人防车位。

在售车位多为人防工程

根据有关规定，建设一定规模的楼房，开发商必须强制建设防空地下室，即人防工程。武汉市人民防空办公室总工程师余新建向记者介绍说，如住宅楼高10层以上、埋深3米，就必须按照占地面积修建同等的人防工程;多层住宅，按总建筑面积的10%配建。开发商配建人防工程可以享受到各种税费优惠。目前，武汉市小区大部

分“在售”的地下车位，其实属于人防工程。仅有少数开发商在做人防工程时，多挖一些空间，办理规划许可，建成可以办理产权证的车位。

余新建表示，根据《人民防空法》的规定，人防工程属于“平战结合”，即人防工程修建后，战时或遇到重大灾难时用于抵御灾害，由国家统一调配使用，平时可以开发利用，本着“谁开发、谁受益”的原则，可以用于停车、地下超市、商场等用途。虽然《人民防空法》规定人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，但并未明确人防地下车位的产权到底是属于开发商，还是属于全体业主。

9月23日，湖北江弘律师事务所张展宏律师接受记者采访时表示，2007年实施的《物权法》虽然明确了小区很多设施的归属，但是对地下车位产权却没有涉及，这就给了开发商打“擦边球”的机会。他认为，人防工程属于公益性事业，是小区的配套设施，应属于国有或由法律明确为全体小区业主共有。另外，开发商建设人防工程是法律义务，人防工程不是个独立建筑，是在小区建筑物做地下基层时就已经挖好，后期配套过程中再建一些设施而已。按惯例，这些成本已经计入小区建筑成本。记者随后咨询了几家开发商工程部人士，他们均证实，人防工程列入总建筑成本由购房者买单，是行业惯例。

武汉市建筑工程造价管理站相关人士告诉记者，开发商建造一个地下车位的成本为3000元/平方米左右，目前该市地下车位每平方米的“售价”多在万元以上，开发商通过“销售”地下车位可以获得高额利润。

长期租赁合同暗藏风险

“虽然多数开发商避开产权这一核心问题，对人防车位长期出让使用权，但对业主来说同样存在较大风险。”余新建认为，业主花十几万元与开发商签订长期租赁协议后，一旦出现自然灾害等不可预知情况，国家可统一调配各个小区的人防工程使用。另外，一旦遇到拆迁等问题，“买”了车位的业主权益也难以得到保障。

调查中记者发现，开发商将人防车位通过长期租赁的形式“卖”给业主，已经是种常态，有的签约“出售”长达70年的使用权，有的则称“买20年，送50年”。大部分车位的销售协议比较简单，只注明车位位置、价格、后期服务费等，对上述风险问题没有涉及。

9月20日，中南财经政法大学法学专家乔新生在接受记者采访时表示，针对目前地下车位市场的混乱状况，有关部门应尽快出台相关法规，解决产权不明晰、租售转让秩序混乱等问题，切实维护业主的合法权益。



人防车位可能无条件被征用

人防车位可办房产证的

这一说法也得到了广州市房产交易登记中心的证实。据该中心工作人员称，人防车位确实可以办理房产证，可以二手过户，与一般车位的使用、交易无异。车位买卖合同中会规定：如果碰到灾难等特殊情况，人防车位将无条件征用于避难，这一点在房产证上也会注明。记者从广州市民防办公室确认，如果碰到战事、灾害等情况，人防工程的车位要无偿回收。

由于住宅限购，今年以来销售车位的小区数量较多。海珠区一开发商告诉记者，很多小区都有销售人防车位的情况，开发商并不会刻意隐瞒人防车位的性质，销售过程与普通车位一致，先在小区公示销售车位的基本信息，在功能分布中披露“防空地下室”等。一般来说，人防工程的门口会有防火门，工程构造要求更高，要求能防水防爆。

■现状

10层以上新建筑人防工程面积与首层建筑相同

随着汽车保有量的增多，地下车位成为稀缺资源。广州市区的不少小区，地下车位和户数的比例是1:5，新建楼盘较好，比例一般在1:2、1:1，其中人防车位作出不少贡献。

根据2003年4月1日，广州市政府发布的《广州市人民防空管理办法》，规定10层以上的城市新建民用建筑，必须修建与首层建筑面积相等的防空地下室。如此大面积的人防工程，若长期空置，也是极大的浪费，因此利用起来做地下车库是最好的选择。

根据中共中央、国务院、中央军委发布的《关于加强人民防空工作的决定》，第二十五条规定：人民防空工程建设项目属国防工程和社会公益性建设项目。因此，一般认为，结建人防工程归国家所有。而《人民防空法》第五条规定，投资者对人防工程享有使用权及收益权。因此，人防工程中的车位所有权归国家所有，车位的使用权和及收益权归投资者即开发商所有。


购买人防工程车位的风险


购买人防工程车位的风险
（一）房产公司说是转让使用权-------其实他并无权。
《中华人民共和国人民防空法》第九条规定：国家保护人民防空设施不受侵害，禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施。
因为人防工程目前基本认为产权属于国家，同时规定出售人防工程是违法的。
开发商所谓的出售70年使用权或长租70年，没有法律依据，（1），目前开发商并不是人防工程产权人。（2），开发商自己都是临时使用者，使用人防工程需要到人防办申请人防工程使用证
，目前人防工程使用证的期限是5年。也就是说开发商暂时使用人防工程的使用权期限是受人防办颁发的人防工程使用证规定的期限限制的。所以开发商根本无权利许诺给别人70年的使用权。
（二）“人防

工程”车位 ，收益归业主
| 根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售，其收益权属于投资者，
开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。根据　《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定：“未依法
登记领取权属证书的不得转让。”
因此，车位是否可销售的唯一标准就是能否办理产权登记（即规划用于停放汽车的车位、车库），已经购买而不能办理产权登记的车位的消费者应该赶紧要求退赔。
（三）租赁期超20年 ，法律不保护
合同法第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”消费者若租赁车位（就是所谓的销售使用权），最长期限也只有20年，凡是销售使用权超过20年
并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都涉嫌欺诈。
（四） 房产公司在收两笔钱
理由：人防车位在配置上属于小区的配置，作为小区的附属工程或配套公建其建设费已经纳入到住宅销售价格之中。人防车位的建设成本已经计算进入买房子的价格，相当于我们买房子已经
付了这笔钱了，已经为人防车位买单了，现在还叫我们再出钱购买。
所以一般在人防车位上，是可以临时出租的，但是收益是归全体业主的，因该交由我们自己正式聘任的物业管理，包括前期和后期的。开发商一般在完成几年后撤出的。所以这笔收
入应该扣除交给物业的管理费用，电费，水费，人员开支等后划归我们全体业主，不应该属于开发商。大家都知道，现在的小区临时停车费是小区很大的收入。本来我们可以用在对小区的维
护和管理上，可以把我们的家园建设的更加美丽。这样一来，开发商把这笔钱拿走了，以后我们的物业怎么办，那就只能再提高物业费。最后受害的是我们全体业主。
来源：亿房论坛(/showtopic-16523194.aspx)



人防工程能否改建成车位？
开发商向人防主管部门申报经批准后可以
《中华人民共和国人民防空法》第五条规定“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者”。因此，投资者即开发商在向人防主管部门申报批准后可以将人防工程改为停车位出租获益。房产论坛,装修论坛,业主论坛8 _9 n/ x" Q* i' o. ]
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怎样判断人防车位：买房,购房,装修论坛,房产论坛9 v' f! D5 ]5 f+ T1 ] Q
人防工程以专业角度主要从三个方面判断
第一、从建筑形式上看是否有战时出入口，防护通道和密闭通道。
第二、从防护功能上看是否有防护单元和抗爆单元，防护密闭门、密闭门和防爆波活门。 ( S$ l/ [" K
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第三、从结构内容上看是否具有抗核暴荷载冲击波的设计，地下室顶、底板以及侧墙厚度都明显高于普通民用建筑，一般都是全埋式的建筑。
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以非专业角度主要从以下三个方面判断　7 Q8 I& B5 S4 x! K
第一、独立的人防地下室都有人防口部，门为比较厚重的防护门和密闭防护门，很容易分辨出来，里面的车位均为人防车位。 ; G9 ?/ Q
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第二、 如果在地下室里面划分区域建设人防地下室，一般小区都被要求进行集中处理，那么人防防护门（防护门和密闭防护门）围合空间里面的车位，那就肯定是人防车位。
第三、有一些上万平方米的地下停车场里面有很多防护门，识别还是有难度的，可以通过观察小区规划图来分辨哪些是人防工程车位。一般情况下，开发商在报规划的时候已经明确地下室的功能，哪些部分是人防工程、哪些部分是可以出售的产权车位，这些都很清楚。新浪乐居论坛5 q' a5 M/ A8 M3 V1 A8 X
人防车位能不能出售？新浪乐居论坛- {& n2 V! t$ l
可以出租但不可以出售
专家介绍，小区用于停车的人防工程,应该是指开发单位履行人防法律法规义务结合民用建筑修建的人防工程，简称为“结建”人防工程。因为目前法律对于人防工 程的所有权归属并没有做出明确规定，对于“结建”人防工程既不能将之售卖，也无法办理产权证。所以出售人防工程停车位是没有政策依据的，也是不合理的。因 此人防车位可以出租，但不可以出售。房产论坛,装修论坛,业主论坛, u8 {0 u: V1 W
人防车位一次性租赁期限有多长？
如租用人防车位，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”
也就是说，人防车位是没有产权的，不能办理产权证，最长只能租20年。
20年后怎么办？再交三万五吗？