物业管理法规与案例分析复习题

一、名词解释

1、物业管理是指物业服务企业受物业所有人的委托，依据物业服务合同，以及国家有关

的法律法规，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

2、物业权属是指房地产所有权及其有关的其他财产权利在主题上的归属。它是特定物业

的归属或管主合法管辖、支配、保护该宗物业的独立性权利，

3、物业抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履

行担保的行为。

4、前期物业管理是指在业主大会与所聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效前，由

建设单位选聘的物业服务企业实施的物业管理。

5、业主大会是指由物业管理区域内全体业主组成，代表全体业主行使本区域物业管理权

利的自治组织。

二、简答题

1、物业管理的基本特征

物业管理职能的社会化，机构的专业化，过程的市场化，形式的规范化，关系的契约化。

2、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让条件

（1）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，保佑批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土

地使用权出让手续，并依照国家有关规定交纳土地使用权出让金。

（2）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规

定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

3、物业抵押法律特征的表现是什么？

（1）物业抵押属于债权人担保的范围，是附从于债权的从权利。

（2）物业抵押是以物业作为标的物的抵押，这就决定了抵押物不能转移地方，仍为物业所有人占有、使用。

（3）物业抵押合同生效后，即具有对抗第三方的效力，物业抵押人对非法占有、转让物业有追偿权。未经抵押权人同意，物业所有权人不得将已设定抵押部分另

行再设抵押。同时，抵押人在抵押的物业上再设定的其他权利不能对抗已设定

的抵押权。

（4）物业抵押的目的在于控制抵押物的交换价值，当债权逾期不得清偿时，房地产抵押权人，能以其交换价值优先受偿。

三、论述题

1、结合实际谈谈私有房屋承租人与共有人的权利及优先权的区别。

（一）在租赁期限内，由于房屋租赁关系的存在，承租人享有以下权利：

（1）继续承租权在租赁期间内，房屋出租人出卖房屋，承租人可以继续按照原租赁合同的规定承租房屋，新的房屋所有权人，应当遵守原租赁合同的规定，不

不得改变租赁期限，不的提高租金。

（2）优先购买权，出卖私有出租房屋，应当提前3各月，通知承租人，在同等条件先，承租人有优先购买权，

（二）共有人的权利

（1）否决权在出卖共有房屋时，若其中某个或某几个共有人擅自出卖房屋，一般情况下，其他共有人具有否决权，认定买卖行为无效。

（2）优先购买权共有房屋出卖时，其他共有人在同等条件下有优先购买权。

（三）承租人和共有人的优先权区别

在出售房屋时，承租人合共又人都具有优先权，但共有人的优先权是基于物权而产生的，而承租人的优先权是基于债权而产生的。依据民法基本原理，物权优先与债权，因此，共有人的优先权优先于承租人的优先权。在承租人和共有人都要求购买同一房屋时，在同等条件下共有人有优先购买权。

2、结合你了解的情况，谈谈通常装饰装修行为会涉及哪些民事责任。

（1）如果装修行为人是房屋的承租人，那么其装修应当得到出租人的同意，否则出租人有权解除房屋租赁合同，并追究承租人的违约或侵权责任。

（2）如果装修行为人是房屋的部分产权人，那么装修行为应当尊重其他部分产权人的权利。

（3）如果装修行为人是整栋楼房的局部房屋所有人，那么装修不得妨碍他人对房屋行使权利，不的改变房屋的整体结构或者危及房屋的安全性能，否则

其他所有人有权请求停止侵害，排除妨害，消除危险，恢复原貌，并有权

要求赔偿损失。

3、结合所住小区的实际情况，谈谈物业管理企业如何做好小区的车辆管理工作。

（1）在物业服务合同中明确约定，停车场车辆停放究竟属于什么性质。或者根据《物业管理条例》第44条的规定，与需要提供停车服务的业主单独签订

停车管理服务协议，就停车服务项目性质、费用进行约定。

（2）我国《公司法》第11条规定：公司的经营范围由公司的章程决定，并依法登记。公司应在登记的范围内从事经营活动。物业服务企业经营停车场，

收取车主一定费用，这种经营活动的法律性质，在公司经营范围中应当作

出明确规定。

（3）根据《机动车停放收费管理办法》第12条规定：机动车停放服务收费实行明码标价制度。在机动车停放场所及收费地点醒目位置放置明码标价牌，

标明停放车辆类型、服务内容、计费单位、收费标准等。因此物业服务企

业应该明示服务的性质，以使车主根据停车场明示的服务内容决定是否接

受这种服务，同时也清楚接受服务时自己应急的义务。