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司法鉴定中房地产估价报告的主要特点与难点、对策分析

顾建琴

对房地产估价机构来说，司法鉴定中的房地产估价业务并不是经常性业务，而且需二级以上资质的估价机构才能从事，对房地产估价师来说很难对此类评估做到了然于心。但作为司法鉴定的评估直接关系到当事人的切身利益，具有“公正性、严肃性、复杂性、精确性”，更需要房地产估价师在评估过程和出具评估报告时注意评估程序的规范、评估内容的详细、评估工作的风险等问题。为此，笔者试结合实践，对平时工作中遇到的问题作以下分析思考和探讨。

一.司法鉴定中房地产估价报告的主要特点

1)评估应坚持独立、客观、公正、科学的评估原则。房地产估价

司法鉴定属于经济鉴证类行业，立足于为解决房地产纠纷服务，不同于房地产转让、房地产抵押、房屋租赁、房地产保险所涉及的一般房地产估价，它对于估价机构和估价师有更高的要求，即要求有更高的执业水准和更好的职业道德操守，估价师体现司法公正原则，一定要排除干扰，秉承独立，客观，公正，科学的评估原则，确保涉案财产价值评估的工作质量。

2)评估对象具有多样性、法律关系复杂。司法鉴定评估对象涉及

面广、种类很多，如写字楼、商铺、各种住宅、厂房、构筑物、无完备手续的联建房、多方拥有产权的在建工程、抵押房产中的附属建筑等等。而法律关系往往错综复杂，有些是为了裁决纠纷，有些是为了拍卖和处置，不同的估价目的的房地产评估价格往往相差很大。

3)司法鉴定评估更注意严谨性。司法鉴定评估报告一经当事人认

可及人民法院确认，就具有法律效力，并将作为司法审判和执行的重要依据，直接关系到当事双方的切身利益。司法鉴定评估工作必须建立在对估价目的和估价对象的充分了解上展开，严肃的对待每一个评估环节。从前期现场勘查、房地产权属的调查认定、房地产估价师的签字等细节上都不能有半点疏忽。评估工作的微小瑕疵可能轻则延误法院的执行程序，重则给双方当事人造成难以挽回的经济损失。

4)司法鉴定评估的风险性更大。与一般性质的房地产评估相比，

司法鉴定评估的风险性更大。因为司法鉴定中的评估往往直接涉及涉案双方的利益，处于尖锐的矛盾冲突之中，司法鉴定评估工作所承担包括法律风险、技术风险、道德风险和经济风险往往高于其他评估业务。

二.司法鉴定中房地产估价报告的主要难点和对策

源于司法鉴定评估的特殊性，在进行评估时往往会碰到很多难

题，笔者认为，概括起来主要有以下几个方面：

1)估价前期准备工作开展困难。正常评估由权属方配合收集资

料，而在实际房地产司法鉴定估价当中，诉讼当事人对于鉴定估价的抵触，往往表现为不配合现场查看、提供资料不全面或不真实、对于估价基本资料缺失的鉴定估价不愿意妥协等等；有的情况是评估对象从未经过产权登记而又几经人手，它的权属资料混乱，估价人员难以进行进一步考证和区分。

针对这种情况，应做好以下几方面的工作：

a)现场踏勘应谨慎和规范估价师在进行现场踏勘时应认真慎重

，必须坚持有法官陪同，双方当事人或其委托律师共同到场。现场踏勘过程中，估价师应公开收集各种权属资料，并要求法官和双方当事人签字确认其真实性、完整性。估价师必须拍摄估价对象及其环境照片，并与踏勘基本数据填写现场踏勘登记表，注明踏勘日期和踏勘人员，并要求法官和双方当事人签字确认其真实性、完整性。从估价依据的角度，估价师决不能单独与一方当事人私下接触，当事人提供的资料应当由法官转交估价师，估价师与法官之间应当有资料交接的证明，以区分资料来源。

b)基础资料校核应仔细。对于取得的估价对象权属等基础资料，

估价师应当通过公开渠道进行校核。对于存在手续不全、权属不清、基础数据不明的，估价师应当与法官沟通，共同协商解决方案，不得擅自做出假设。

c)市场数据调研应详实。估价师应当通过公开渠道调查各种司

法鉴定评估过程所需的基础数据，并做好底稿的存档工作，对于一些电话咨询、专家咨询等数据应做好书面记录，以备查阅。

2)评估的技术路线选取要权衡利弊。由于司法鉴定评估风险大，

司法鉴定评估相对于正常房地产评估在选择评估方法上更应慎重。正常房地产评估所需要的可能只是一个评估结果，司法鉴定评估有可能会对被告立案起决定性作用，被告会仔细研究你的评估鉴定方法及所采用的依据，因此选择评估方法一定要慎重。司法鉴定中的技术路线、每个估价计算过程和数据来源，必须严格遵循估价规范及相关法律法规的规定，做到有理有据，避免“拍脑门”，确保估价计算过程的科学合理，确保估价结果做到准确无误。对于委托方要求出具快速变现价格的评估，应充分研究市场供求状况、标的物的瑕疵、相关税费状况，在报告中综合分析相关情况，给委托人和相关关系人以清楚的认识。因此评估机构的技术主管对人民法院委托的评估鉴定在提交报告前必须组织会商，要认真的审核其鉴定的方法，步骤以及法律文书书写的是否规范，发现问题及时纠正，减少和避免因粗心大意而造成的工作失误。

3)估价报告中注意风险的自我保护。司法鉴定评估报告书的特别

事项说明是执业评估师自我保护的重要措施，在做司法鉴定评估应充分应用。在写特别事项说明应考虑：

a)要说明产权界定的情况。产权界定是否证实、证明的来源、委

托方是否认同、各方是否还有异议，要明确说明是谁做的界定，如无，应明确本鉴定机构不承担责任。

b)明确评估报告使用范围。应说明如超越了评估报告的使用范

围，后果应由委托方负责。

c)明确报告的使用期限。司法鉴定评估的使用期限应与委托方在

委托单上协商确定，一旦商定后，必须在特别事项说明中明确揭示。

d)由于司法鉴定评估的特殊性，应明确揭示特殊的评估基准日是

应委托方要求确定的。

e)要声明报告书的附件和工作底稿等证明材料的真实性。由提供

方的当事人负责或委托方负责。收集的资料或附件要有当事人签字。

以上是对司法鉴定评估中的一些难点作的简单的探讨，不能包括所有，旨在提醒估价师认真谨慎地做好司法鉴定评估。