启动住宅市场的理论分析

启动住宅市场的理论分析

我国住宅市场是一个需求潜力大、供给能力大、发展前途大的市场，但在这个大市场中，

却呈现着有需求无供给，有供给无需求，供求严重脱节的状况。这一状况当如何解决？我认为应从住宅商品市场的基本规律结合市场当事人的利益比较出发，深入研究选准住宅市场主体各方的利益结合点”，促使住宅尽快成为新的经济增长点”。

一、突破团团转”的困扰

住宅商品进入市场，最明显的是受供求规律的制约。也就是说，商品的供求与价格，相互影响、相互作用、相互制约。如果市场上初始阶段呈现供不应求，在这种情况下，商品价格就会上涨；当价格在上涨的过程中，商品的供给就会上升，而商品的需求则会下降；这种态势持续到一定时期，市场上就会呈现供过于求；此时的价格就会下降；在这种情况下，需求上升，而供给下降，持续的结果市场上又呈供不应求。如此形成一个

“团团转”。诸多企业在市场上，都逃脱不了这个“团团转”的困扰。

而住宅商品，在市场上所形成的这种“团团转”的格局，就更加复杂。在一定时期, 如果社会居民的收入是一定的，那么住宅商品的价格，还要受住宅所在区位的影响，受住宅自身品位的影响，受住宅区位社会、自然环境的影响。当然，如果把环境的因素放在区位中来考虑，就形成奇迷的“三位一体”，即区位、价位、品位、这三者之间的相互作用关系。为了表达得更清楚一些，在此还是把区位与环境分开进行研究，并把居民收入、区位、价位、环境、品位，做一高低的简单划分。这样，就围绕价格，形成一个新的“团团转”。这个“团团转”，要求精明的住宅开发商必须对其进行不断的应变对策研究。

住宅价位是住宅供求联系信息的一种方式，住宅价位是关系住宅市场供求滞畅的核心。

第一，住宅价位有着鲜明的区位性。由于住宅的区位不同，住宅商品的价格差异极大，这种差异，不仅体现在不同的城市，甚至在同一城市中的不同区位里，也极为明显。

大城市、中小城市、县级城市之间的商品住宅价格的差异是很大的。一些小城市的住宅价格每平方米在600－800 元之间，而一些特大城市市中心的住宅价格每平方米可高达8000 多元，相差10 几倍。就一个城市，其市中心和市郊边远地区的住宅价格差异，也是很大的。比如以北京内销房价为例：在北京二环路附近的西面、西北、北面，其价位可高达8500元左右一平方米，而近郊稍偏僻一点的则在2000 元左右一平方米，相差 4 倍还多。住宅商品的这种明显区位性，决定了房地产的区域性。

第二，住宅价位与住宅品位有着密切关系。住宅品位的高低，不仅是住宅商品建筑质量的优劣标志，同时也是住宅用户身世、地位的一种显示。所以，住宅品位的内涵是极其丰富的。它是在区位、环境一定的情况下从住宅的建筑设计造型、建筑结构构造、建筑装饰材料、内外装饰、装修到户型、类型以及与周边自然、社会、人文景观的和谐、协调配置等诸多艺术成分在内的一种综合体现，甚至有一种多被意会而难以言传的味道在里面。如果在住宅商品的开发阶段，就能依市场需求的变化，或市场需求所能接受的情况来进行住宅品位定位，或叫确定住宅商品的品位，这要比在住宅建成以后所形成的品位，硬让用去接受会更容易进入市场。我们在这方面不是忽视住宅品位的定位，就是把住宅品位定位简单化或凝固化。比如，当前空置住宅的品位，除了其区位环境的因素之外，多半是单按户型的单元情况，甚至在内装修与内装修的用料上大体都是雷同的。在这样一种住宅品位单调化的情况下，常常带来开发商与用户之间的“双向”浪费或者销售困难。用户购房后，多有把已进行的室内装修全部或部分打掉，再重新进行装修的情况，也多有因素而难下决心购房的情况。如果依住宅品位定位的高低，在内装修与否，在所用内装修的材料、设备等的档次上有所区别，或在出售以后，再依用户之需要再由装修公司来承做。诸如此类，虽属小问题，如能从市场的高度，从住宅品位化的高度，重新加以考虑，使住宅价格依住宅品位的不同拉开档次，将对住宅的销售起到更多的推进作用，或向用户提供更大的选择余地，造成更多的成交机会。

第三，住宅价位与不同收入关联密切。我国城镇居民收入差距已明显扩大，且趋势不减。家积百万元以上的数百万户，早已有房，只待锦上添花。但由于尽人皆知的原因，急待“添花”者寡，而急需改善住房条件的，又确实无钱买房。等他们各自“花昨天的钱”买房，时日太长；让他们“用明天的钱”买房，条件嫌苛；所以，单从价位与收入的关联上入手解决现存问题，尚难立竿见影，很快激发成为消费热点，活跃住宅市场。

第四，住宅价位受社区环境影响。社区环境既包括自然环境、交通通讯、生活服务、市

政配套设施建设等所谓“硬件”环境，也包括售后服务、物业管理、社区文化等所谓

“软件”环境。这种社区环境的状况不仅是影响住宅价位的高低，而且对住宅的销售、再开发都关系极大。优良的社区环境是吸引客户踊跃购房的重要条件。当然，社区环境的形成有些是靠住户进住以后，逐步形成的。但基础设施如道路交通、绿化、卫生等等，应该是先期提供的。

总之，住宅有多重信息的价位性。住宅商品的价格，不只是一个简单的价高价低。

实则这价位高低之中，包涵着诸多有着内在相互联系的信息或者说是住宅商品参与者相互联系信息的特种方式。住宅商品的价位，起码也是住宅商品所在区位、住宅商品本身的品位的直接反映；同时也是住宅商品所处居住环境与住宅商品购买者收入状况的市场表现；如果再加上现实制度界定中住宅的分配、租赁、银行存贷款利息等因素与住宅商品售价之间的比较利益关系，那么住宅商品价位所体现的经济联系信息，就是更加综合、丰富的。

二、“租、售、息”的模拟分析

住宅市场的启动，既可靠外力拉动，也可靠内力拉动。站在国家利益的角度，应该考虑购房与开发商双边利益的协调互利，并使各自的利益向有利于住宅市场不断完善的

方向发展。在当前迫切需要解决的比较利益驱动点：主要是居民买房、租房与存钱三者之间的比较利益关系。

第一，租售价格比例问题。

对于购房者来说，如果是以居住为主要目标，并不关注住宅增值或无意进行炒作，在此前提下，至于住房来源是属于分配的还是属于购买的对他基本都是一样。在此情况下，他所关心的问题主要是购房的价格与租房的租金之间在界定的时期内对比起来，租、购那种方式对他在经济上更有利。如果售价与租金之比过于悬殊，则人们宁愿租房而不愿买房。

可见，在短期内居民收入不能大幅度很快提高的情况下，“提租促销”，只具理论价值，缺乏实际意义。

第二，住宅租金与存款利率之间的关系