杭州豪宅案例研究

主力户型：200-300㎡（酒店式公寓）
均价：待定 精装标准：精装全配，价格待定 预计开盘时间： 2013年年底或2014年年初 项目卖点：钱江世纪城核心区位优势，世界顶级团队设
综合购物中心
计（站立的西湖设计理念）， JUMEIRAH酒店、七星服务，
超10万方综合商业，超大空中休闲水景花园
设计管理团队
SOM 建筑设计事务所 KCA 室内设计 Jumeirah 酒店管理 Benoy 商业设计 Arup 幕墙及机电顾问 Isometrix 灯光设计顾问 Johnson Controls 智能化鸿基地产、香港地铁公司 物业公司：地铁物业管理 项目区位：尖沙咀柯士甸道西1号 项目规划：项目由4座61层231米超高层组成，包含住宅、酒店、会 所等物业，规划建筑总面积92900㎡，容积率5.8，规划总户数1054户 主力户型：103-130㎡三房为主 均价：15万-25万（最高38万）元/㎡ 精装标准：约1.3万元/㎡ 开盘时间： 2006年7月 项目卖点：绝佳繁华地段，交通便利，无敌海景资源
豪宅个案分析——汤臣一品
物业服务：物业管理（大峰物业提供物管服务）+私人管家（台湾晶华国际酒店集团提供管家服务）
大峰物业作为汤臣一品的物业管理企业，特 组建经统一培训、具备优良的专业素养的精
英团队，可以满足住户的各项需求。
台湾领先的酒店管理品牌晶华酒店管理集团， 为业主提供个性化私人管家服务，包括24小 时礼宾服务、24小时保安服务、个性化私人 管家服务、清扫及洗衣服务、会晤及商务服 务、预订及代购服务、新建快递服务；私人 地下停车服务…
效果图：大部分房源均可观赏维多利亚无敌海景 交通区位图
豪宅个案分析——香港凯旋门
会所：建于59-61层摩登高空会所
1 座
1A 座
2A 座
1 座
会所
平面规划图
豪宅个案分析——汤臣一品
开发商：汤臣海景花园（上海浦东新区）有限公司 物业公司：上海汤臣物业管理有限公司 项目区位：上海市浦东新区花园石桥路28弄 项目规划：项目由2幢40层和2幢44层超高层住宅组成， 并配有会所，规划建筑总面积141894㎡，容积率7.07，规 划总户数220户 自身配套：项目配置会所，包含健身房;桑拿房;美容中心 主题定位： 主力户型：434-1239㎡，四房或复式 车位配比：1: 1.6 均价：100000-180000元/㎡ 精装标准：25000-40000元/㎡ 开盘时间： 2005年10月29日 项目卖点：
B栋：一层两户，单套面积约为434平方米； 客厅面宽7.4米，大尺度起居空间，带来自由居家感受； 主卧室拥有延伸12米、进深2米双面阳台，270°赏黄浦江景； 全套房设计，双保姆房设计，五梯两户（包括1部保姆电梯）， 私密性好； 每户拥有独立私家门厅，入户仪式感强
豪宅个案分析——汤臣一品
智能化配套
武林国际
41000 1、2#毛坯或4000或 8000，3#6000 13 3.2 3幢30F高层 130-240 87㎡（23%）； 130-160㎡（21%）； 170-240㎡（44%）； 280-400（12%）； 3.15m 1: 1.7 新湖绿城物业
昆仑公馆
55000 6000 20 3.2 5幢33、34F超高层 80-90；250-320
豪宅个案分析——汤臣一品
建筑：现代风格建筑，玉琮造型，一品官帽楼顶，高科技材料外立面彰显主人身份与地位
建筑风格：现代风格
汤臣一品整体风格吸取了中国传统建筑的 人文理念，由台湾GDG建筑设计公司设计， 采用“前低后高”的建筑布局，整座小区 “品”形排布，形式稳固；建筑外形设计
外立面：
建筑1-3层外墙采用进口石灰岩，3层以上外墙则选用日本三菱特别定制的高科 技外墙铝复合板，不仅采用了汤臣集团专有的“琥珀黄”色，还融入了建筑材料 上最新的纳米技术，具有超凡的平整性、绝佳的色泽一致性、绝佳的防火性、 绝佳的刚性，并有良好的自动保洁功能，让建筑历久弥新。
豪宅个案分析——汤臣一品
户型分析
A栋：一层一户，单套面积约为597㎡； 四面阳台，360度全览上海； 120°弧形餐厅，正对外滩，江景一览无余； 拥有11米面宽、120㎡宽敞客厅，全通透落地玻窗设计； 40㎡大尺度观景阳台，全角度享受外滩及黄埔江美景； 全套房设计，三梯入户，设保姆电梯单入户，私密性好。
豪宅个案分析——高德臵地广场
酒店式公寓：ICON私邸
客户定位
主力户型 交付标准 主要卖点
香奈儿式高端商务人士
200-300㎡四房或五房 精装全配，配有燃气地暖 1、七大国际设计管理团队顶级设计
产品定位
建筑结构 其他
居家商务型+商务会所型
层高3.3米或3.9米，两梯两户 三重精装入户，地下1F、1F、6F
150-180㎡（52%）； 200㎡（44%）； 290-340㎡（4%）
3.3m 1: 1.2 绿城物业 1、全热新风交换系统 2、地板辐射采暖系统 3、绿色环保户式中央空调系统 4、厨房净水系统 5、薄壁不锈钢给水系统 ……
80-90㎡（58%）； 250-320㎡（36%）； 370-400㎡（6%）；
2、七星服务，包括ICON标准服务和公爵会服务 七星服务
三重精装入户私密，地下停车场设有专有车位，需刷门禁才能进入地 下室大堂；一层入户配有咖啡吧、书吧；六层架空入户享空中花园； 七星家宴服务，ICON私邸可直接抵达Jumeirah酒店43层高级餐厅，还 可享受公爵会会所提供的“私厨家宴”服务； 通过公爵会可享受华东唯一七星私人首映式影厅； 提供私人物品保管服务，爱物轩提供存放珍贵物品服务、柏翠舍提供 专业酒柜存放红酒服务； 提供宠物电梯提醒服务； 私享公爵会SPA、劳斯莱斯礼宾车、无边际标准泳道游泳池等资源。
豪宅个案分析——汤臣一品
装修：采用当今世界最顶级建材设施
轻钢龙骨石膏板吊顶，高级内墙乳胶漆 铝合金烤漆门窗、比利时格拉威泊尔中空Low-E防辐射钢化玻璃、 窗户 意大利阿鲁克及美国固力门窗五金，Slient Gliss电动窗帘轨道 墙面采用进口石灰岩或日本三菱铝复合板，地面采用进口花岗岩， 阳台 玻璃金属栏杆 门扇及窗套线 实木花饰门和实木窗套 分户门 室内楼梯 空调 厨房 浴室 卫生间 私家按摩池 沐浴组 减压阀组 给水泵 净水器 供水 排水 热水供应 电力供应 开关 中央吸尘 保安系统 德国Noblesse手工雕花铜门 金属栏杆、实木扶手、进口大理石踏步 日本大金VRV2户式中央空调 墙地面采用进口大理石，德国POGGEN POHL橱具、GAGGENAU厨房 电器 挪威耐克森NEXANS地坪加热系统，墙地面采用进口大理石，金属 吊顶 主卫采用德国威宾VILLEROY&BOCH卫浴陶瓷用品及当代 DORNBRACHT五金龙头，次卫采用Roca浴缸和Bellavista洁具 意大利德高TEUCO超音波按摩浴缸 德国汉斯格雅HANSGROHE 日本Yoshitake 日本Ebara 开能（Canature） 冷水日本Sekisui钢塑复合管，热水采用304不锈钢管 采用日本（Sekisui）DVLP钢塑复合排水管 德国威能燃气壁挂采暖锅炉 法国海格住户配电箱 德国ABB公司EIB系统 美国BEAM中央系统 美国Honeywell防盗主机，美国Dorcon掌形仪，Siedel可视对讲 系统，Lonbon紧急对讲系统 天花和墙身
项目不足
1、内部中庭景观面积较小，较为局促的中庭景观与其顶级豪宅不匹配
豪宅个案分析——武林壹号
开发商：杭州滨绿房地产开发有限公司 投资商：绿城房地产集团有限公司,杭州滨江房产集团股 份有限公司 物业公司：杭州滨江物业管理有限公司 项目区位：拱墅湖墅南路66号 项目规划：项目由9幢豪华精装修住宅与1幢超五星级四 季酒店和服务性四季公寓组成。项目总建筑面积约45万方 ，容积率2.97，规划总户数872户 自身配套：四季酒店 主题定位：武林广场北高端精装复合体 主力户型：240-640㎡ 主体层高：3.4m 车位配比：1: 1.9 均价：76000元/㎡ 精装标准：元/㎡ 开盘时间： 2012年11月 项目卖点：绝佳繁华地段，一线运河景观，绿城滨江品 牌优势，产品自身优势，配套四季酒店
杭州高层豪宅一览表
项目名称 成交均价 精装修标准 体量（万方） 容积率 建筑形态 主力户型（㎡） 户型结构 标准层高 车位配比 物业公司 绿城蘭园
55000 7000 22 2.5 5幢高层、5幢小高层 150-200㎡
武林府
47000 5#1000，3#8500 14 3.0 6幢11-23F高层、小高层 110-280 50-100㎡（24%）； 110-140㎡（19%）； 170-220㎡（39%）； 250-280（17%）； 370-380（1%） 3.3m 1: 1.2 大家物业 1、法国奥的斯智能电梯 2、天棚辐射 3、置换新风空调系统 4、吉博力智能挂厕 5、电动外遮阳卷帘 6、到库博士微烤一体机 ……
豪宅个案分析——汤臣一品 卖点梳理
区位条件 景观资源 产品价值 项目位于上海陆家嘴金融贸易区，是上海的地标区域，具有绝佳区位条件 一线黄浦江江景资源，占据最佳观景位臵 产品观景设计做到极致，由360°全景观景豪宅，270°观景阳台，120°观景弧形餐 厅，40㎡大尺度观景阳台，均为最大化欣赏黄浦江美景服务 配套优势 物业服务 内部配套江景会所，提供各种个性化定制服务 “物业管理”+“私人管家”服务，专业团队提供管理服务
3.1-3.4m 1: 2 昆仑物业 1、户式中央交换新风系统 2、VRF户式中央空调系统 3、户式中央吸尘系统 4、地热采暖系统 5、户式中央循环式热水系统 6、同层排水系统智能配备 7、一卡式集成智能系统 ……
交付配置
豪宅个案分析——高德臵地广场
开发商：高地（杭州）房地产开发有限公司 设计公司：美国SOM建筑设计事务所 项目区位：江干解放东路45号（市民中心西侧） 项目规划：项目由一栋200米、一栋110米高两栋超高层 和1-6层综合性商业组成，总建筑面积约410000平方米，其 中酒店式公寓约8万方，超甲级写字楼约7万方， JUMEIRAH 酒店约15万方，商业约10万方，容积率为8.0。 自身配套：公爵会会所、会议中心、豪华购物中心、 JUMEIRAH酒店等 主题定位：钱江新城核心区超大综合体 空间景观 （印象小西湖） 公爵会 酒 店 式 公 寓 写 字 楼 卓 美 亚 酒 店
实景图
规划图 B幢 44F
C幢 44F
A幢 40F
高级会所
D幢 40F
豪宅个案分析——汤臣一品
景观：现代风格建筑，玉琮造型，一品官帽楼顶，高科技材料外立面彰显主人身份与地位
汤臣一品的整个水系、园景设计是由加拿大Crystal Fountains专业水景设计公司和美国PLACE MAKERS景观设计公司合力 完成，融合了东西方的双重调性，其中水系为传统中国龙造形，“龙”形水景与黄浦江相呼应，“龙”身蜿蜒，贯穿整 个园林，“龙”头则与圆形的小区大堂相接，整体组成一幅“瑞龙含珠，吉祥如意”的图景。
豪宅个案分析——汤臣一品
会所
汤臣一品的江景会所是小区配套服务的重要组成，晶华酒店管理集团——依托独立的江景会所，为住户提供专属的个 性化定制服务，带来真正的国际大宅生活方式。其拥有大量的平台、露台和大面积玻璃温和的通透空间，能提供休闲、 健身、游泳、桑拿、SPA及私人宴会等多种配套服务。 美国Hayward恒温泳池、三温暖、SPA水疗按摩池、健身房、美容中心、酒吧、桌球室、儿童游戏中心、二楼国家宴 会级多功能厅可同时36人就餐。
汤臣一品致力于打造一家一世界的私人领地，由外至内拥有三道掌纹门禁 （入户大堂-电梯厅-入户门），均需“密码+掌纹识别”方能通过； 小区安保人员24小时实时响应，配合360°全视角摄像头，不留监控盲区， 确保无安全隐患； 家庭防盗系统和紧急按钮构建最后一道安全屏障，可以使保安和社区110 两级安全联动响应。
为玉琮形状，楼顶设计为一品官员的官帽
形状，“汤臣一品”由此得名。
豪宅个案分析——汤臣一品
公共空间：
入户大堂是项目特色之 一，采用全玻璃架构的 穹顶天幕，穹顶高12.7 米，直径16米，整个穹 顶不使用钢材，规模之 大，世界罕有。
入户大堂与侯梯厅通过一楼架空空 间与观景连廊构成的艺术回廊连通， 是一个将艺术与生活融于一体的表 现空间。 轿厢选用空间高达3.5米，速度达 4m/s，拥有汤臣专属厢门纹饰的永 大日立定制电梯以及葡萄牙“加斯 旺”定制进口石材。