2019长沙市金星北及周边楼盘调查报告40p

2019年踩盘报告（一）
「市场调研区域」 长沙市望城高塘岭板块、金星北路周边楼盘项目
望城县市场调研项目盘点
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1.上实.森林海 2.百合湖滨II期 3.联成国际城 4.紫鑫.御湖湾
「上实.森林海」
位于高塘岭高乔大道旁，项目南临未来县政府办公用地，西北向为大型医 疗产业基地，东北紧临高乔快速路
三期天鹅堡——户型分析
外部优势： 1、户型南北通透，通风好。 2、人车分流，空间利用率高
外部劣势： 1、三联排紧邻工厂区域，居住环境较差，受三 期高层建筑和城市次干道金甲虫路影响； 2、楼间距太窄，数据显示10米，实际测量6米。
名家翡翠花园 ——高层2.0容积率，超低建筑密度，超宽楼间距。
名家主打居住环境，舒适与私密性是楼盘最大卖点，针对客户为高起点 首置与高起点首改。
基经济指标
户型配比表
上实森林海系列产品：成交客户主要分布为3028厂， 乔口镇,在售尾盘去化量差，楼盘在当地市场口碑 不好，周边无交通及配套
建筑规划：项目位于长沙“未来生态宜居之城” 望城，项目分多期开发，开发周期长 ，目前150170㎡复式楼在售，均价3800元/平。在售250-270 ㎡别墅，均价5500元/平，尾盘。
开发策略： 1、项目1期工程售罄，入住率90%，为项目 2期开发奠定坚实基础 2、项目处于岳麓区与望城区交界位置，岳 麓区的性价比盘，望城区的高端生态楼盘 3、学位房。
户型销售情况： 1、12#13#14#112平方3室2厅2卫基本售罄 2、近一个星期销售趋势放缓，成交少，3-5楼2 房滞销； 3、后期加推6#栋无90平米以下小户型，导致小 户型热卖
富基世纪公园
润和紫郡
澳海澜庭
音乐界
勤诚达新界
玛丽的花园
南山苏迪亚诺
名家翡翠
新地东方明珠
玫瑰园 钰龙天下
钰龙天下
首付一口价3.8万，5280元/平米，开发商垫付20%；项目位于长沙市岳 麓区市府中心板块，紧邻长郡中学新校区，西临金星大道，北临二环线， 南临茶子山路。
项目基本信息
户型配比表
建筑规划：
钰龙天下项目分二期开发，一期约32万平方米， 分别为洋房、高层公寓、部分商业；二期约70万平方 米，为高层、洋房、商务公寓、五星级华天大酒店、 商业部分；地下车位面积约10万平方米。钰龙天下项 目前期先建设50亩市政公园。第1期占地12.5万平方 米；建筑面积约35万平方米；以高层住宅和花园洋房 为主，高层产品为：70-80平两房两厅一卫，90-100 平小三房两厅一卫，105-107平三房两厅一卫一花园 ，110-122平三房二厅二卫一花园，130-140平四房二 厅二卫一花园，150-160平三房二厅二卫二花园。
去化情况： 1、项目5月26日6号栋开盘，去化较差，5月30日早上现场3小时，签约 4套。（客户大多为河西做生意，30岁左右年轻人居多） 2、4月初推出的7号栋成交较理想，84㎡剩1套，望城无限购，90平方 以下小户型多为80后年轻人购买。
特点： 1、入户大堂层高5.5米，每栋配有独立健身器材与棋牌区； 2、入户门有智能指纹识别系统； 3、厨房采光不佳，117平米共用卫生间离卧室太远； 4、赠送阳台太小。
106三室2厅2卫，26#--34#栋，1梯 2户，11层小高，共440户。
98三室2厅1卫，19#--25#栋，468户
70平米2室2厅1卫，19#--25#栋，2梯4户，18 层小高，共468户
户型特点： 1.户型实用率高
2.无暗房，通透性好
金星北片区及雷锋大道片区踩盘分布图
金地三千悦 新城国际花都
项目基本指标
户型配比表
建筑规划： 百合湖滨花园位于长沙市望城的中心区
域——斑马湖畔，滨湖望江，环境景观资源 得天独厚，项目由湖南湘雅百合置业有限公 司倾力打造，总体定位于奢适住宅，豪而不 贵。
中心区建筑近5米的一楼架空层，将小区 的内外景观融为一体，建立泛会所休闲功能 区。百合湖滨花园运用沿海发达城市豪宅设 计理念，引进入户电梯，两梯两户为主。
去化分析： 1、项目目前为二期开盘蓄水，预计8、9月开 盘（老带新和办卡） 2、望城县热售期已过，目前市场趋于真空期 3、3种户型均为前期热销品种，140㎡基本售 罄，95㎡推1、2号栋共3个单元，26层2梯3 户小高，其中1栋售罄，2栋19层以上有少量 房源，84㎡基本售罄
联诚·国际城
项目2009年7月启动，位于望城区城央，临斑马湖而建，总投资逾10亿元。 项目地处大河西时代的长沙第六区——望城县高塘岭板块的最核心地段，东 临高塘岭大道、西临望城县最为繁华的商业街区郭亮中路、南连文源路、北 靠体育东路。
1.晟通内部员工（50%） 2.五强集团员工 3.集团关系户
去化情况： 1、一期售罄； 2、二期为专家一村(联排73套、双拼33套)，
集团打算内部消化，二期暂时封售； 3、三期为3栋板楼3栋塔楼。2梯4户小户型，
基本售罄；板楼为11层小高，1梯2户106平方三室两厅 两卫；
4、四期为专家二村(联排、双拼、独栋共200 套(暂未推出)。
紫鑫 ¤ 御湖湾
楼盘地址：望城区高乔大道旁斑马湖公园内
紫鑫天翼置业将打造引领该区域的第一个高端都市综合体物业，紫鑫·御湖湾是一个集城市形 象、商务、商业、生态景观、文化、娱乐于一体的复合型楼盘。项目规划五星级酒店、写字楼、 高档住宅、公寓、商业街，其中高档住宅设计风格为典雅、高贵的新古典主义风格。
134平米滞销原因： 1、项目大户型吸引年龄结构比较 大的高端客户，广告宣传力度不够。 2、时代倾城的集中加推对其造成 一定影响 3、赠送面积少
113平米热销原因： 1、对比时代倾城户型优势 2、赠送面积多 3、适合有主见，喜欢自装的居住群体
「新地·东方明珠」 望城区金星大道沿线配套最完善的小区，交通相对最为便利。
百合湖滨II期产品：主力户型为84-95㎡两房及120 ㎡-150㎡三房，目前销售均价3800元/㎡左右，客户 以本地客户为主，年轻群体居多后期将推出5#， 6#，7#栋，独享中央园林141㎡纯板式3房，预计均 价4000元/㎡。
开发策略——与主要竞争对手联诚·国际错位销售， 寻找合适切入时机，推出特色户型，针对群体差异 进行推广，逐步抢占市场。
客户主要为：宁乡望城片区和市府周边区域、周边公务员及荣湾镇以北 的刚需客户和年轻一族。
「时代倾城」
时代倾城是广州时代地产集团在长沙倾力打造的首个千亩级精装大盘。 项目雄踞滨水新城北，素有“滨江新城北门户”之称。；滨江新城是大长 沙“一江两岸，跨江发展”的核心区域。
基本经济指标
户型配比表
建筑规划：项目整体规划有三大主题豪华 会所：体育会馆、临湖休闲会馆、五星级 酒店会所，同时修建了长沙唯一的社区美 术馆。项目营销中心及临湖会所由世界著 名设计师梁景华先生设计，营销中心前设 12000㎡的广场中心景观轴，后临40000㎡ 中央湖泊、临湖商务会馆及1000㎡无边界 景观泳池。
长沙首座纯正私家山地公园社区，与原生态谷山公园零距离
基本经济指标
户型配比表
新地·东方明珠系列产品：目前在售主力户型为
130-160㎡左右的三房产品，目前售时代倾城项目小
项目特点： 1、依山而建，享受三处公园景观；
户型的集中发售、房屋推售面积过大影响，该项目 去化并不理想。目前销售均价5000元/㎡，成交客户 以高品质改善性客户为主，其中以望城本地中年-老
年客户占比较为突出。 2、周边配套不完善，商业开发力度不强；
3、项目在售房源面积过大，市场人气低 迷
开发策略——项目定位为高端生态自然居所，与 距离本项目较近的时代倾城项目形成强烈竞争， 时代倾城自带精装，东方明珠是毛坯房。
「新地·东方明珠」毛坯均价5000元/㎡左右，6月推6#栋，130-160㎡
时代倾城系列产品：目前在售主力户型为84㎡左右 的二房与117㎡的三房，84㎡去化情况较好，精装价 格5900元/㎡。
开发策略——片区定位为复合型新都会中心，以现代
金融商务功能为核心，以文化、休闲、旅游综合商圈为 驱动引擎，以都市居住为依托。建成后可容纳就业人口 约35万，居住人口约22万，项目主要卖点，休闲与生活 区分离。
勤诚达·新界——地理优势，配套优势明显。
近期滞销及降价原因：
1、承诺配套无，占据市场久，后期 客户流失多
2、金星北周边的别墅群性价比高， 到望城县路况好，开车仅10分钟
3、小区开发年限久，外观折旧明显， 定位已偏离
4、周边商业荒废。
「百合湖滨II期」
位于望城区文源中路188号(斑马湖畔)，开盘推广活动：老带新75-96平方， 奖励1000元，97-121平方，奖励1200元，121-151平方奖励1500元，152平方以上 奖励2000元。
预计2019年10月份开盘，单价4500元左右，首推3种户型，80㎡两，105㎡三房及117㎡ 3+1户型。
晟通城
——918，903路公交推广语——名校教育，生活区；总占地248亩，建 筑面积37万方，规划户数3467户，容积率2.18，均价3800元/㎡
优势：内部员工居多，物业管理严；进入超 市考察，小菜、肉类等的价格和家乐福差不 多；有地铁、有超市、配置了砂子塘新世博 小学 不足：房源有限对内销售；因对内销售，广 告少，知名度小。 客户来源：
「南山苏迪亚诺」 高层全部售罄，现在处于别墅区尾盘清货状态。
基本经济指标
3期户型配比表
南山苏迪亚诺是南山地产进驻长沙的首个项目，着重打造 澳洲风情为基调的中高档生活小区；
项目定位为城市型别墅——入则宁静，出则繁华。
客户来源：1、望城本县刚需客户； 2、拆迁户； 3、河西区域个体户； 4、外地及河东客户。
配套： 1、五星晟通国际大会所，面积近32000平方
米，拥有200多间豪华客房、多功能国际宴会厅、 美食包厢、KTV、美容足浴并配置设备完善的室内 游泳池、室内篮球馆、室内羽毛球馆；