商业综合体研究

海河两岸
滨江道商圈 海河两岸
香港嘉里建设
天津现代 香港建设
天津商业综合体（三）
发展趋势总结
君隆广场

津汇广场
综合性：综合体内部集购物、休闲、娱乐、餐饮、商
务、居住等多种功能于一体

规模型：建筑高度、规模和体量都很大，往往成为地
标项目，两幢以上高层建筑和裙楼组合而成

集聚性：集中在一些特定的区域，主要集中在核心商
定位思路 错位发展，走“逆综合体”之路
综合体
X
逆综合体
•1-2种功能的组合
√
•三种及三种以上功能的复合
•超大规模建筑体量，24小时运转 •形成规模优势和集聚优势
•主打某一种功能业态，通过资源 的集聚形成该业态的竞争优势 •创新和提高品质是关键
世华国际中心
国贸公寓
主打一种业态、做出极致
CBD商业市场分析 需求旺盛，市场前景很好
预计到2008年，CBD总规模将达到802万㎡，其中写 字楼竣工面积达370万㎡ ，将带来大量高素质白领与 外籍人士，对于区域内居住、商业等产生极大的需求
供给有限
区域内高档的酒店公寓数量相对不足，造成了市场供应稀缺。世邦魏 理仕的调研数据显示，北京市场真正符合标准、具有代表性的酒店式 服务公寓也不过40个左右
命力和充沛的发展潜能。因其规模宏大、功能齐全，城市商业综合体常被称为 “城中之城”
高可达性 高密度，集约性 整体统一性 功能复合性
位于城市交通网络
发达、城市功能相 对集中的区域，拥 有与外界联系紧密 的城市主要交通网
高楼林立的景象，城
市的标志；人口密度 大，昼夜人口、工作 日与周末人口，功能 不同而形成互补
天津万顺 上海复地 天津澳中 新加坡UIC 天津人才港 香港合生创展
15万m2
国际五金机电城
津塔 和黄营口道 星源大厦 仁恒海河广场
16万m2
20万m2 32万m2 12万m2 35万m2
2008年
2008年 2008年 2009年 2009年
甲级写字楼+五星级酒店式公寓+购物中心
五星级酒店+高档公寓+商业 高级公寓+智能型甲级写字楼+大型购物中心 高档写字楼+酒店+商业 高档公寓+购物中心+写字楼+酒店
建筑风格统一，各
个单体建筑相互配 合、影响和联系； 与外部空间整体环
实现完整的工作、生 活配套运营体系，各 功能之间联系紧密， 互为补充，缺一不可
络和信息网络
境统一、协调
商业综合体的内在特征
大空间尺度 通道树型交通体系 现代城市景观设计 • 通过标志物、小 品、街道家具、 植栽、铺装、照 高科技集成设施 • 是高科技和高智 能的集合。其先 进的设施充分反 南京国际广场
• 室内外空间较大， • 将内部交通和公 一方面与城市规 模相匹配，另一 共空间贯穿起来， 同时又与城市交 通系统有机联系，
方面则与建筑功
能的多样相匹配， 成为多功能的聚 集焦点。
明等手段形成丰
富的景观与宜人 的环境。
映出，科学技术
的进步是这种建 筑形式产生的重 要因素。
组成一套完善的
“通道树型”体 系。
所在区位
南京路商圈 小白楼商圈 小白楼商圈
开发商
天津远洋 天津隆迪立川 天津金皇
2005年
2005年
甲级写字楼+酒店式服务公寓+配套设施+购物中心
智能写字楼+数码广场+四星酒店+停车楼
小白楼商圈
鞍山道商圈
香港信德
天津信城
天津商业综合体（二）
大举发展阶段

随着天津北方经济中心地位的落实，近期市场上的综合体项目开始呈现井喷之势
具体策略
• 集中优势兵力，主打一种产品 • 细分市场，创新产品类型
以品质和创新性取胜
天津商业综合体
天津商业综合体（一）
萌芽阶段
萌芽阶段的特点
峰汇广场 远洋大厦

商业综合体项目非常少，大多是在一些写字楼内部
配套了相关的服务设施和功能业态，总体规模偏小， 这应该算是商业综合体的雏形

市场上仅有的几个真正意义上的综合体项目体量不 开发商大多是本地企业，建设水平和产品档次相对
立体交通体系
满足多种需求
改善区域交通
商业综合体的分类

商业综合体是出于城市土地资源的高度集约需要而产生的，因此其在城市的核
心区域和未来的核心区域，具体的位置大致可以分为四类：新开发区的中心商贸 区、城市副中心、CBD和交通枢纽
1 2
新开发区 中心
城市副 中心
商业综合体
3 4
城市CBD 中心
城市交通 枢纽
公寓中，主要提供了酒店式公寓和总裁级官 邸豪宅两种产品，分别满足不同客户的需求
品质和服务打造 通过体贴周到的服务赢得客户信赖
优质服务

销售业绩

全方位资产管理服务
火箭队老板亚历山大订购了北京世界
从投资型客户的需求出发，推出了资产日常管理、 租务管理、产权过户服务和财务管理的一站式全方 位资产管理服务
圈（集聚效应）、滨海新区和海河两岸（政府规划）
信达广场
天津中心

高端性：综合体的总体档次和产品品质都很高，内部
的各种功能业态往往都定位于顶级水准

国际性：项目的开发商多为香港、新加坡以及国内的
顶级开发商，带来了国际先进的运营和管理经验

竞争性：未来几年内会有大量的综合体项目集中入市，
市场供给呈现井喷，竞争较为激烈
金皇大厦
蓝钻国际
大，档次不高

较低，综合体内部的功能业态都处于较低水平
主要项目一览
项目名称 远洋大厦 峰汇广场 金皇大厦 信达广场 荣华时代广场 建面
6万m2 10万m2 7万m2 15万m2 15万m2
入市
2000年
2003年 2004年
功能业态
甲级写字楼+三星级酒店 +高级公寓 购物中心+智能化写字楼+公寓式写字楼+高级公寓 高档写字楼+高级公寓+四星级酒店+大型商场（独栋）
大的私人所有的商业、娱乐中心。
商业综合体产生的背景（二）
在城市中的作用

随着城市的发展，商业综合体应运而生。它是
多个使用功能不同的建筑空间组合而成的建筑群， 其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工 作效率、发挥投资效益等。
提高土地利用率
产生机会收益
三维空间开发
降低投资风险
商业综合体
多功能空间组合 满足高效率
新开发区中的商业综合体
苏州新天翔商业广场——区位
项目位于苏州工业园 区中央商务区首席， 毗邻中央公园。

苏州工业园区，占地 面积70平方公里，50 多家全球500强企业 在园区落户，已形成 电子信息、精密机械、 生物医药、精细化工 等新兴产业群，物流 会展、科技金融、酒 店服务等第三产业正 不断推动着园区的高 速发展。
市场供给


CBD商业供应不足，总体量不超过20万平方米 本项目入市前后，CBD市场商业会有集中放量。
2008年以前CBD将新增商业总量约53万平方米， 届时CBD商业总供给量将超过70万平方米
市场需求

商业配套业态相对单一，优质商铺极少，
市场有效需求十分旺盛，特别是首层商铺需 求量大；商铺平均租金平稳上升

商业仅仅是区级的商业中心水平，面积所
占全市比重很低
结论：随着未来区域人口的大幅增长，商业 需求十分旺盛，纵然有较大的供给量，市场 前景仍然很乐观
CBD酒店公寓市场分析 存在发展机遇，错位经营、提升品质是关键
需求很大 世界银行测算 CBD内1 m2写 字楼供给将会 带来15-20 m2 的居住需求

提高土地的利用率和增加项目竞争力，周边 项目大多以综合体为主

周边综合体的规模普遍较大，且融合了高
档办公、酒店、公寓、购物等多种空间，使
用方便效率很高，市场竞争激烈
CBD内商业综合体市场分析 综合体项目呈现体量大、品质高、功能强的优势
北京财富中心

CBD区域内，综合体在未来呈现扎堆现象，一批规
模宏大、功能复合的项目即将进入市场，未来区域中 综合体竞争将会加剧
主要项目一览
项目名称 蓝钻国际 国贸中心 天津中心 津汇广场 君隆广场 人才科技大厦 合生国际大厦
18万m2 18万m2 20万m2
建面
4万m2 26万m2
入市
2007年
功能业态
甲级写字楼+酒店式公寓+商业
所在区位
小白楼商圈
开发商
天津广达
2007年 2007年 2007年 2007年 2007年 2007年
西安万达广场
北京熙旺中心
重庆财富中心
商业综合体产生的背景（一）
城市人口日益膨胀
个人生活成本加大
土地资源日益稀缺 城市快速发展
经济运行效率降低
商业综合体 产生
办公 购物 住宿 休闲
高品质的生活需求
缺乏景观和活力 中心区各种矛盾突出
美国纽约洛克菲勒中心是上世纪最早出现的建筑综合体， 它的开发从1930年一直到今天，是当今世界上规模最为庞
商场、娱乐、公寓、写字楼、酒店及国际会议、会展 中心 五星酒店 + 5A写字楼+高级涉外服务公寓+高端购物 五星级酒店+购物中心和+甲级写字楼 六星酒店+六星公寓+甲级写字楼+行政高地+商业街 5星级酒店+5A级写字楼+商业 五星酒店式公寓+5A写字楼+大型商业中心
小白楼商圈 南京路商圈 南京路商圈 南京路商圈 南京路商圈 海河两岸
37977m2
商业综合体研究
什么是商业综合体？
将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空
间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的 能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体
北京国际贸易中心
来自百度文库
曼哈顿洛克菲勒中心
商业综合体的外部特征

商业综合体以功能协同、空间紧凑、抗风险能力强为特点，表现出极大的生

城一套总裁官邸

NBA2006-2007赛季常规赛41场火箭
队主场的广告权签约世界城
2对1私人管家服务
总裁级官邸豪宅客户可享受2名私人管家提供的 类似全方位健康管理、酒店式个性化定制等服务， 以及全免费“商务会所”服务

专属英语服务
全球商务人士都可以方便得在前台与管家进行英
语交流，轻松解决细琐问题
北京〃世界城
项目区位
CBD核心，三大商圈覆盖
项目概况

位于北京CBD中央商务区，地处朝
外商圈、建外商圈和CBD核心区三大 商圈交汇的黄金地带

总用地1.4万平米，建筑面积12万平
米， A、B、C座三栋31层塔楼座组成 朝外商圈
CBD核心区
建外商圈
周边现状
商业综合体项目云集
基于项目所处的城市商务核心区位，为了
占地面积 总建筑面积 容积率 1.4万m2 12.0万m2 8.6 商业面积 公寓面积 地下车库面积 2.5万m2 6.0万m2 3.5万m2 21% 50% 29%
公寓指标
面积 酒店式公寓 （55，86 m2 /套） 总裁级官邸豪宅 （363 m2 /套） 总计 4.2万m2 1.8万m2 6.0万m2 套数 671套 50套 721套
南马路路商圈
海河两岸 南京路商圈 海河两岸 海河两岸
天津麦购
北京金融街 香港和黄 天津星源茂业 新加坡仁恒
嘉里商务中心
天津现代城 金港中心
50万m2
75万m2 23万m2
2009年
07-09年 2009年
高级酒店+高档写字楼+高级公寓+购物中心
五星酒店 + 5A写字楼+停车楼+商业街+高级公寓 五星级酒店+大型购物中心+酒店式公寓+商务会所

苏州新天翔商业广场——建设规模

新天翔商业广场是一座集22层甲级智能化写字楼、大型SHOPPING MALL、精
装铂晶公寓，和2层地下停车场为一体的现代化商业中心。
技术指标
占地面积 19354m2 商铺 53527m2 地下超市 4700m2
总建筑面积
125801m2
写字楼
35400m2
地下车库
未来供给重点项目
国贸三期 建筑面积54万平米，超五星级酒店、高档写字楼、国际精品商场、电 影院、大宴会厅等
财富中心
建筑面积72万平米，办公、涉外公寓、酒店、商业、会议文化中心 华贸中心 建筑面积１００万平方米，超５Ａ级智能写字楼、超五星级酒店、国 际购物中心、国际公寓和运动主题公园
结论：未来CBD市场推出的综合体项目量多质优，而 本项目规模有限，无法和其展开有效竞争，定位于综 合体风险很大
小结
通过逆综合体模式打造精品，获取竞争优势 如何应对周边大量综合体的同质化竞争
通过分析比较，认清自我 体量 本项目 优势 周边项 目优势 √ √ 功能的 复合型 产品 品质 √ √ 服务 品质 √ 产品 创新 性 √
• 建筑体量以及功能的复合型都属于先天性的因素， 没法改变，因此项目只有从产品和服务品质、产品类 型角度入手，提升软实力，获取竞争优势
优势显著
酒店公寓具有稀缺位置、外籍人士云集、个性化尊崇服务以及高品质
配套等优势，可以为区域内白领和外籍人士提供高品质服务
区域内酒店式公寓租金呈现上涨趋势
结论：CBD中酒店式公寓存在较大的发展空间，但市场前景 很好。但随着随着区域内项目数量的增加，错位经营、提升品 质是CBD酒店公寓必须考虑的问题
业态划分 公寓为主，商业为辅，创新产品类型 主打公寓，商业为辅