沈阳金廊商圈及周边商业详细调研报告
沈阳商圈报告
沈阳商圈报告
一、引言
沈阳市位于中国东北，是辽宁省的省会城市，也是中国比较重要的中心城市之一。
沈阳市商圈是中国东北地区最为繁荣的商圈之一，拥有大量的商业资源和消费市场。
因此，对沈阳商圈的研究具有重要的现实意义。
二、商圈概述
1.1 商圈范围
沈阳市商圈主要分布在市中心和主城区周边，其中以中街、北站、沈河、浑南等商圈规模最大。
1.2 商圈特色
沈阳市商圈主要以购物为主，尤以服装、化妆品等消费品为主导商品，同时也包括餐饮、休闲娱乐等业态，以满足人们多样化的消费需求。
三、商圈分析
2.1 商圈类型
沈阳市商圈可以分为传统商业区和新型商业区两种，传统商业区以中街、北站等为代表，以商场、步行街等为主要商业形态。
新型商业区以浑南等为代表，以购物中心、大型卖场等为主要商业形态，整合大量的商业资源和服务功能。
2.2 商圈竞争格局
沈阳市商圈主要以大型商场、百货公司为核心竞争对象，如大悦城、卓展购物中心等，同时也面对互联网购物、广告营销等市场新生态的冲击。
2.3 商圈发展趋势
由于沈阳市人口的快速增长和消费群体更新换代，沈阳市商圈面临着巨大的发展机遇，未来商圈的发展趋势将更加多元化和服务化，涉及金融、文化、科技、旅游等领域，以满足消费者更高的需求。
四、结论
沈阳市商圈的发展具有较强的地域优势，人口资源、消费市场等方面都具有较高的潜力，对沈阳市的经济发展和区域形象建设具有重要的作用，未来需要进一步深入挖掘和规划商圈资源和发展瓶颈，提高商圈发展的效益和质量水平，使其成为沈阳市经济高质量发展的重要支撑点。
沈阳市各商圈基本情况调研
市各主要商圈基本情况调研报告一、市商圈基本情况是东北地区的政治、经济、交通、信息、旅游文化中心，全市面积12948平方公里，人口约为810.6万人，共辖9个市辖区分别为和平区、河区、大东区、东陵区、于洪区、铁西区、皇姑区、北新区、家屯区，一个县级市新民市，三个县康平县、法库县、辽中县。
据资料显示，的商业格局以和平区和河区为主要商业核心区域，形成了市级商圈3个：中街商圈(下图A)、街商圈（下图B）、长江街商圈（下图G）；区级商圈3个北市商圈（下图I）、北站商圈（下图J）、铁百商圈（下图H）；专业商圈3个五爱商圈(下图C)、三好商圈（下图D）、南塔商圈（下图F）；特色商圈1个西塔商圈（下图E）等商业区域。
其中中街商圈和街商圈是市两大主力商圈，其辐射围大，对周边城市吸引力强。
而五爱街商圈、三好街商圈、南塔商圈均是辐射东三省的批发商场，是商业市场的重要组成部分，而其它商圈性区域较强，是商业的补充。
J I二、主要商圈基本情况Ⅰ中街商圈调研分析（一）基本状况1、区域市场界定该商圈横跨大东、河两区，其中东半部分行政隶属于大东区，俗称东中街，而西侧部分则属于河区，是市历史最悠久的商业中心。
2、商圈围中街商圈以中街步行街为核心，东起小什字街、南至南顺城、西至西顺城、北起北顺城，由中街、小东路、北中街、南中街、路、街、街等主要道路围合组成。
3、商圈规模（1）占地面积中街商圈总长约1900 米，宽约1400 米，总占地面积2.6 平方公里；其中，中街商业步行街长850 米，宽18 米。
（2）商业面积中街商圈在营业总面积为60 万㎡左右，未开业(包括闲置和在建)商业网点营业面积约30 万㎡。
该区总营业面积近100 万㎡。
（3）年营业额该商圈年营业额超过100 亿元。
4、服务半径中街商圈服务半径辐射整个市，该商圈服务日客流量约30 万人次。
其中，本地消费者约占80%，外地消费者约占20％。
5、目标客户群该商圈以市与部分外地的中高端消费人群为目标客户群，以年青、时尚为主力目标客户群。
沈阳市商圈报告
沈阳市的商业格局，形成了以和平区和沈河区为主要商业核心区域的现状。 沈阳市的商圈，形成了中街商圈、太原街商圈、五爱商圈、三好商圈、西塔商圈、长江街商圈等商业区域。
5
布局之美 图形运用 具体设计
第二章 沈阳市商业圈分布情况
沈阳市6 商1圈.1基距本离概况之美
沈阳主要商圈分布：
太原街商圈 中街商圈 长江街商圈 金廊商圈 北市商圈 北站商圈 铁百商圈 五爱商圈 三好街商圈 南塔商圈 西塔商圈
4. 租金水平：租金收取方式有两种： 大型商场采用按营业额的20%-30%扣点形式抵
扣租金。 临街铺面或小型商场按每月固定额收取租金。
布局之美 图形运用 具体设计
沈阳市8 商1圈.1基距本离概况之美
中街主要商业分布图
罕王百货（ 0101流行馆） 新玛特 商业城 兴隆大家庭 苏宁电器 沃尔玛 国美电器 沈阳春天 时装之苑 嘉豪商厦 鹏达体育 运动源 运动汇 萃华楼金店
沈阳1市1商1圈.1基距本离概况之美
三、长江街商圈分析
商圈定位：皇姑区商业中心，也是沈阳市规 划重点建设的商圈。
商圈位置：以长江街为中心，向两侧延伸。
商圈业态：国美电器、百盛百货、华联超市 的等品牌商家。
商圈辐射：规模较小，档次较低。商圈是区 域市场，区域内消费者认可度较高。
布局之美 图形运用 具体设计
目录页
Contents Page
第一章
沈阳市布商业局市之场基美本状况
第二章
沈阳市图商形圈的运分布用情况
第三章
沈阳市具各体商场设基本计情况
2
3
布局之美 图形运用 具体设计
过渡页
Transition Page
第一章 沈阳市商业市场基本概况
沈阳金廊地产发展研究报告11913751
沈阳金廊地产发展研究报告前言本文系对沈阳金廊地产发展方面的初步研究报告，系依据大量国内外资料以及第一手调研资料编撰而成，主要从市场综合分析和未来需求趋势预测分析的角度，对沈阳市的竞争优势以及商业地产进行初步分析研究，籍此导出金廊开发建设必要性、可行性的简要论证，同时，对金廊开发建设的强度、规模、金廊地产用途性质构成提出参考建议。
另外，本文对金廊地产项目招商提报出整合营销传播（IMC）策略建议，并对策略要览进行了简明扼要的阐述。
再者，本文对金廊地产收益状况进行了初步估算分析。
最后，本文对全文论述进行了结论性总论。
本文尚有许多待改进之处，但其中的分析方法和分析思路大体正确，其分析结果的趋势具有一定的代表性，因此，本文具有一定的参考价值。
主题：基于市场角度的金廊地产发展研究主题词：金廊、金廊地产、城市功能中央区、星级酒店、写字楼、零售商厦、公寓、高档住宅、采博城。
鸣谢在本文编撰过程中，如下单位在资料和数据提供方面曾给予大力协助，特此致谢（排名不分先后，恕未能全部列出）：沈阳市商业局、沈阳市统计局、沈阳市旅游局、沈阳市发展计划局、沈阳市建委、沈阳市规划局、沈阳市房产局、铁西新区发展计划局、铁西新区国有工业管理局等。
编撰： xxx目录前言. 11. 沈阳竞争优势简要分析. 51.1独特的区位优势. 51.2 极具发展潜力的城市综合经济实力. 61.3 具有上佳表现的三大产业优势. 81.4 令人振奋的工业基础优势. 101.5 2003-2010年沈阳国内生产总值预测. 122. 沈阳商业地产现状简要分析. 142.1 沈阳商业地产现状主要指数分析. 182.2 沈阳星级酒店简要分析. 202.2.1 从经营规模看沈阳星级酒店投资品质. 202.2.2 从国际酒店连锁经营情况看沈阳星级酒店水准. 222.2.3 从平均客房出租率看沈阳星级酒店运营情况. 232.2.4 从房间价格看沈阳星级酒店竞争优势. 232.2.5 如何解决沈阳星级酒店面临的主要问题. 262.3 沈阳写字楼市场现状简要分析. 272.3.1 混乱的写字楼市场. 272.3.2 不尽人意的开发和管理水平. 302.3.3 如何解决沈阳写字楼市场面临的问题. 323.金廊主要功能阐述. 353.1 金廊将成为沈阳的“城市功能中央区”. 363.2 金廊将对服务业产生巨大的集聚效应. 403.3 金廊将是沈阳城市升级的标志. 444.金廊地产开发建议. 464.1 沈阳金廊开发规模和强度建议. 464.2 金廊地产用途性质构成建议. 474.3 金廊区域中星级酒店开发量建议. 494.3.1 2003-2010年沈阳星级酒店需求趋势分析. 494.3.2 金廊区域中星级酒店配置建议. 514.4 金廊区域中高档写字楼开发量建议. 524.4.1 2003-2010年沈阳甲级写字楼市场需求趋势分析. 524.4.2 金廊区域中甲级以上写字楼配置建议. 594.5 金廊区域中大型商厦开发量建议. 604.5.1 2003-2010年沈阳市大型零售商厦需求趋势简要分析. 60 4.5.2 金廊区域中大型零售商厦配置建议. 614.6 金廊区域中小户型公寓开发量建议. 624.6.1 沈阳小户型公寓市场概述. 624.6.2 2003-2010年沈阳市中小户户型公寓需求趋势简要分析. 67 4.6.3 金廊区域中中小户型公寓配置建议. 674.7 金廊区域中高档住宅开发量建议. 684.7.1 沈阳高档住宅市场现期滞销主要原因简要分析. 704.7.2 金廊区域中高档住宅配置建议. 724.8 金廊区域其他物业配置建议. 734.8.1 构筑与城市发展相匹配的会展物业. 734.8.2 营造体现区域集中优势的金廊餐饮、娱乐场所. 794.8.3 成就沈阳经济区采购平台. 825. 金廊地产整合营销传播策略要览. 835.1整合营销传播简介. 845.2 金廊地产整合营销传播主要目标. 855.3 金廊地产IMC基本传播模型构建方法简述. 855.4 金廊地产项目招商营销成功关键支持点. 87附录1 金廊地产收益初步估算. 91附1.1 政府及土地使用权拥有者收益初步估算. 91附1.2 5万平方米商业复合地产投资回报初步估算. 92结论. 951. 沈阳竞争优势简要分析1.1 独特的区位优势沈阳位于中国东北地区的南部，辽宁省东部偏东，从全球区位经济和“地缘政治”的角度看，正是东北亚的“龙睛”之地，是中国东北地区经济、交通、文化的中心，也是东北地区最大的中心城市。
沈阳华润万象城调研报告
140,500
53,065
地上建筑面积
428,346
216,093
62,921
110,500
38,832
地下建筑面积
159,501
93,993
21,275
30,000
14,233
小结：华润万象城地处沈阳青年大街“金廊”工程核心地段，可谓商业地产的烫金地块，高端商务人士较多，具有很强的购买力，在此开发城市综合体会是一个非常成功的定位。此处交通十分便捷，确保了货源的有效供应。周边配套设施完善。地铁的开通会给此项目带来更大的效益。
同时，中庭外的跨层扶梯，不仅极大的增加了体验的趣味性，还为人们的购物提供了最大的便利性。
二、项目具体情况
整个综合体由：购物中心（万象城）、5A级写字楼（华润大厦）、高端精品住宅（悦府）、五星级酒店（君悦酒店）构成，总占地面积约8.05万平方米，总建筑面积近70万平方米，总投资超过50亿港币。一期包括近25万平米购物中心万象城、7万平方米国际5A写字楼华润大厦；二期为超五星级君悦酒店、悦府高档住宅；三期为酒店式公寓，全部工程预计将于2012年底完成。
四至：东至青年大街、西至彩塔街、南至规划18米路(与省工业展览馆相邻)、北至文艺路。
交通状况：项目周边将有两个公交站点，分别是青年大街和文艺路的体育馆站；133，134，222，257，214，244，225，238等20余条；火车站15分钟车程，机场20分钟车程，规划中的地铁2号线可以通过地下通道与该项目连接，地铁远期规划中五号线在文化路也设有站点，可与二号线换乘，交通十分便利。
■下沉广场（Sunken Plaza）
下沉广场位于万象城的东南角，紧邻沈阳最繁忙的青年大街。作为整个建筑最耀眼的设计之一，它汇聚了“水”的设计理念，将车流、人流、水流、树影、光影等诸多元素自然、流畅的结合成一体，使之成为万象城最为绚丽的建筑景观之一。
沈阳五里河商业市调报告精品文档
2007-2012年沈阳市人均可支配收入情况
30000
20000
10000
0
可支配收入 增长率
2007年 14606 25.40%
2008年 17295 18.40%
2009年 18560 7.30%
2010年 20506 10.40%
2011年 23320 13.70%
2012年 26959 15.60%
商品市场, 6% 专业店, 3% 超市, 9%
购物中心, 25%
各商业项目比例分布
百货, 57%
百货 购物中心 超市 专业店 商品市场
2.2.1.4代表商场情况
2.0商业环境分析
2.0商业环境分析
2.2.1.4代表商场情况
2.0商业环境分析
2.2代表性商圈分析 2.2.2中街商圈 2.2.2.1商圈概况
区域潜在高质量消费人口已经达到249138人，其中大部分是居住人口，不包含政府机关和酒店的潜在 消费客群，区域内的消费支撑基础较好，如何吸引着部分优质消费者是我们需要考虑的要点
2.4.7项目交通情况
2.0商业环境分析
项目周边公共交通发达，公交线路科覆盖全市各主要地区
2.4.7项目交通情况
2.0商业环境分析
3.0商圈消费者调研
• 消费能力 个人每次购物平均花费金额300元以内占比70% 家庭月均消费支出3000元以内居多
3.0商圈消费者调研
• 购物习惯 选择周六消费的人群比较多，占比53% 消费时间段集中在12:00-18:00 每次购物时间一般在1-2小时
3.0商圈消费者调研
• 来店交通分析: 公交车 出租车 私家车的来店购物的人比例较大。
1.0沈阳市整体概况
沈阳金廊商圈及周边商业详细调研报告共59页文档
Байду номын сангаас
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
沈阳金廊商圈及周边商业详细调研报告
1、合法而稳定的权力在使用得当时很 少遇到 抵抗。 ——塞 ·约翰 逊 2、权力会使人渐渐失去温厚善良的美 德。— —伯克
3、最大限度地行使权力总是令人反感 ；权力 不易确 定之处 始终存 在着危 险。— —塞·约翰逊 4、权力会奴化一切。——塔西佗
5、虽然权力是一头固执的熊，可是金 子可以 拉着它 的鼻子 走。— —莎士 比
沈阳商场调研报告
沈阳商场调研报告沈阳商场调研报告一、调研背景沈阳是中国东北地区的重要城市，拥有广阔的消费市场。
随着经济的快速发展，沈阳商场也在不断增多和变化。
本次调研旨在了解沈阳商场的发展现状，分析市场特点和竞争态势。
二、调研内容1. 商场规模和数量：调研了沈阳市各个区域的商场数量和规模，包括传统实体商场和购物中心。
2. 商场格局和布局：分析了沈阳市商场的格局和布局，包括商场类型、经营品类和租赁情况等。
3. 商场运营和管理：调查了商场的运营和管理情况，包括商场的品牌定位、租金水平、客流量和销售额等。
4. 消费者需求：了解了沈阳市消费者的购物偏好和需求特点，包括消费者群体、购买力和消费习惯等。
5. 竞争态势：分析了沈阳市商场的竞争态势，包括同类商场的竞争关系和主要竞争对手的经营情况等。
三、调研结果1. 商场数量和规模：沈阳市商场数量多，规模不一，覆盖了各个区域，其中购物中心大致占商场总数量的一半。
2. 商场格局和布局：购物中心和传统商场并存，购物中心以大型连锁品牌为主，传统商场则以小型独立店铺为主。
各个商场的租赁情况较为稳定，且租金水平较高。
3. 商场运营和管理：沈阳市商场品牌定位各异，有多个商场定位较为高端，客流量和销售额较大。
商场的客流量主要集中在周末和节假日，平日相对较低。
4. 消费者需求：沈阳市消费者群体多样化，购买力逐渐提升，消费者更倾向于选择购物中心进行购物，以便获得更为便捷和多样化的购物体验。
消费者对于购物环境、品牌和服务的要求较高。
5. 竞争态势：沈阳市商场竞争较为激烈，主要竞争对手为同类型的购物中心和大型连锁品牌，不同商场之间的竞争主要体现在租金水平、商户品牌和服务质量等方面。
四、结论和建议1. 沈阳市商场数量和规模已经相对饱和，新商场的发展应考虑特色和定位的差异化。
2. 商场要注重提升服务品质和购物体验，满足消费者对于环境、品牌和服务的要求。
3. 商场要加强与品牌商户的合作，提供更具吸引力的租赁条件和销售支持，以吸引更多优质品牌入驻。
金廊市场汇报
2013年金廊板块成交土地
宗地编号 地块 用地性质 占地面积 建筑面积 （平） （平） 容积率 成交价 楼面价
203.1
193.3
205.2
3000
2116
2321
2358
2500
2000
75.9
1500
68.3 39.5 56
1226
2013055
金廊22- 住宅、商 1 业
52 32.2 22.8 13.6 25.7 11.7
11000
10500
8500
10000
清水价格
装修标准
豪宅产品多为3500-4000较高精装标准，保持了产品的高溢价，售价在在14000-19000之间 公寓和普宅产品多数为2000的装修标准或清水，售价在10000-12000之间
2013销售排名
排名 项目名称
由于各项目产品定位不同，去化水平相差较大，整个片区全年去化约54亿的货 值
1000 500 0
41686
750343 1.0-18.0 164025
2186
2013- 沈河体育 住宅、商 037 场 业
于洪区
东陵区
浑南新区
皇姑区
铁西区
沈北新区
大东区
沈河区
和平区
26987
118742 1.0-4.4
49183
4142
供应面积（万平）
成交面积（万平）
楼面地价（元/平）
金廊所在两个区域：沈河区2013年土地供应量22.8，土地成交量为13.6；和平区2013年土地供应量25.7，土地成交量11.7，是沈阳市土地供 求最少的区域
2014年1-4月新世界、万科春河里、万科柏翠园依旧位居前三甲，部分项目进入 尾盘阶段，销量较小
沈阳市各商圈基本情况调研
沈阳市各主要商圈基本情况调研报告一、沈阳市商圈基本情况沈阳是东北地区的政治、经济、交通、信息、旅游文化中心，全市面积12948平方公里，人口约为810.6万人，共辖9个市辖区分别为和平区、沈河区、大东区、东陵区、于洪区、铁西区、皇姑区、沈北新区、苏家屯区，一个县级市新民市，三个县康平县、法库县、辽中县。
据资料显示，沈阳的商业格局以和平区和沈河区为主要商业核心区域，形成了市级商圈3个：中街商圈(下图A)、太原街商圈（下图B）、长江街商圈（下图G）；区级商圈3个北市商圈（下图I）、北站商圈（下图J）、铁百商圈（下图H）；专业商圈3个五爱商圈(下图C)、三好商圈（下图D）、南塔商圈（下图F）；特色商圈1个西塔商圈（下图E）等商业区域。
其中中街商圈和太原街商圈是沈阳市两大主力商圈，其辐射范围大，对周边城市吸引力强。
而五爱街商圈、三好街商圈、南塔商圈均是辐射东三省的批发商场，是沈阳商业市场的重要组成部分，而其它商圈性区域较强，是沈阳商业的补充。
JI二、主要商圈基本情况Ⅰ中街商圈调研分析（一）基本状况1、区域市场界定该商圈横跨大东、沈河两区，其中东半部分行政隶属于大东区，俗称东中街，而西侧部分则属于沈河区，是沈阳市历史最悠久的商业中心。
2、商圈范围中街商圈以中街步行街为核心，东起小什字街、南至南顺城、西至西顺城、北起北顺城，由中街、小东路、北中街、南中街、沈阳路、正阳街、朝阳街等主要道路围合组成。
3、商圈规模（1）占地面积中街商圈总长约1900 米，宽约1400 米，总占地面积2.6 平方公里；其中，中街商业步行街长850 米，宽18 米。
（2）商业面积中街商圈在营业总面积为60 万㎡左右，未开业(包括闲置和在建)商业网点营业面积约30 万㎡。
该区总营业面积近100 万㎡。
（3）年营业额该商圈年营业额超过100 亿元。
4、服务半径中街商圈服务半径辐射整个沈阳市，该商圈服务日客流量约30 万人次。
其中，本地消费者约占80%，外地消费者约占20％。
沈阳商业市场调研报告1
商务写字间
七楼美食广场
百货、餐饮、商务 写字间
3-50 不等
20-50
70-300 不等 200-400 20-500 不等 100-300 不 等 20-100
3300
2000
300-2133 元/ 平/月
餐饮：2500－ 4500 元/铺 （产权式商 铺）
一楼 7.5 元/天 /平
3-4 楼 3.5-4.5 元/天/平
流行时尚 时尚清新 温和淑女 简约时尚 流行时尚 现代简约 现代简约
简洁 现代魅力 现代简约
简装 动感简约
1500 （5 层）
流行动感
3000 200 200 300 350 200 一栋 800 350 100 300 500 300 230 230 230 300
（5 层）
（2 层） （2 层） （2 层）
受太原南街持续多年的改造影响，太原北街的人气成了整条太原街人气的缩影。而在太原北街上，街路 东西两侧的人气偏差仍相当明显。 自伊势丹百货开业后，太原北街西侧终结了中兴一枝独秀的时代；而东 侧则是整个五洲商厦将华联、五洲购物中心、东舜百货连为一体。随着伊势丹、美美百货等重量级的百货商
沈阳商场调研报告
沈阳商场调研报告沈阳是中国重要的商业中心之一，拥有众多著名的购物中心和商场。
本次调研主要针对沈阳商场的消费环境、商业模式以及消费者需求进行研究。
一、消费环境1. 商场的地理位置分布较为集中，主要集中在市中心和经济发展区，交通便利，方便顾客进出。
2. 商场的建筑设计现代化，采用大面积玻璃幕墙，外观新颖，内部空间布局合理，展示区和购物区划分清晰。
3. 商场内部环境舒适，采用中央空调、人性化的服务设施，为顾客提供良好的购物体验。
4. 商场内部装修风格多样，有高端商场以及平价购物中心等选择，满足不同消费群体的需求。
5. 商场内有众多知名品牌，涵盖服装、鞋包、化妆品、家电等多个领域，可以满足顾客的各种购物需求。
二、商业模式1. 多元化的商业模式：商场通常采用多元化的商业模式，既有自营商铺，也有租赁商铺。
商场可以通过自营商铺经营一些主题店，增加特色，吸引消费者进店购物。
同时，通过租赁商铺可以吸纳更多知名品牌入驻，为消费者提供更多选择。
2. 举办各类促销活动：商场通常会定期举办各类促销活动，如打折、满减、买赠等，吸引消费者进店购物。
通过促销活动可以增加商场的知名度，提高消费者的购买欲望。
3. 互联网+商业模式：近年来，一些商场开始借助互联网平台，开展线上线下的融合，打造全渠道的购物环境。
通过线上线下的联动，可以方便顾客进行商品的对比和选购，提高购物效率。
三、消费者需求1. 多样化的购物需求：消费者对购物需求的多样性明显增加，除了基本的生活用品，更多地关注品牌、时尚、质量等要素。
购物不单单是满足需求，更是一种生活方式的表现。
2. 服务体验的重要性：消费者对商场的服务体验要求越来越高，包括店员的服务态度、商品的展示方式等。
商场需要提供更加人性化的服务，提升顾客的购物满意度。
3. 互联网购物的流行：随着互联网的迅猛发展，越来越多的消费者选择在线上购物。
商场需要借助互联网平台，提供在线选购和线下自提等服务，满足消费者的需求。
沈阳城市经济及商业网点分析报告
17.71% 15%
14.69% 11.40%
20% 10%
12.87%
10.50% 9.70%
18%
10%
12.90% 13.30%
9%
20.90% 21.20%
17.60%
16.30%
0% 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年
沈阳GDP增速
全国GDP增速
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沈阳地处辽宁中部城市群、环渤海经济圈和东北亚经济圈的中心位置，是沟通关内外联系的咽喉，联系东北经济腹 地与沿海经济带的黄金通道。独特的地理、区位和交通优势是沈阳成为中心城市的基础性前提条件，成为继“珠三角”、 “长三角”和“京津唐”地区之后的第四个增长极或核心区。
沈阳作为我国东北地区最大的经济中心城市和通往关内的必经之路，经过长期的发展，形成了密如蛛网的航空、铁 路、公路运输网络，道路运输业蓬勃发展。 公路：沈阳公路总里程达到 11376 公里，公路网密度达到 87.64 公里/百平方公里，其中高速公路 8 条 326 公里，一级公 路 17 条 425 公里，其他干线公路 17 条 810 公里，县级公路 74 条 1387 公里，乡级公路 390 条 3263 公里，专用公路 26 条 221 公里。目前沈阳公路已形成了以“一环七射”的高速公路网为主骨架、8 条放射状国省干线为主通道、以县乡和农 村公路为脉络，干支相连，城乡互通，县县通高速，任意一点半个小时上高速的网路体系。 铁路：沈阳是中国东北地区最大的铁路枢纽,铁路网密度在全国堪称首位,沈山、沈丹、沈吉、哈大等 6 条铁路干线从沈 阳通向四面八方,并且与朝鲜、蒙古、俄罗斯直接相通。
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私营业主逐渐增多，为房地产市场提供了众多的客户资源。
商圈调研报告模板(3篇)
第1篇一、报告摘要本报告旨在对[商圈名称]进行全面的商圈调研，分析其地理位置、人口结构、消费水平、商业业态、竞争态势等关键因素，为未来商业发展提供决策依据。
报告分为以下几部分：1. 商圈概况2. 地理位置与人口结构3. 消费水平与消费结构4. 商业业态与市场分布5. 竞争态势与市场机会6. 结论与建议二、商圈概况1. 商圈名称：[商圈名称]2. 商圈位置：[详细地址]3. 商圈面积：[商圈面积]4. 商圈特点：[商圈特色描述，如：繁华、成熟、新兴等]三、地理位置与人口结构1. 地理位置分析：- 交通状况：[商圈周边交通设施，如：公交、地铁、高速公路等]- 周边环境：[商圈周边配套设施，如：学校、医院、公园等]- 周边商圈：[商圈周边其他商业区域，如：购物中心、步行街等]2. 人口结构分析：- 居住人口：[商圈内居住人口数量及构成]- 工作人口：[商圈内工作人口数量及构成]- 过往人口：[商圈内临时性人口数量及构成]- 人口密度：[商圈内人口密度分析]四、消费水平与消费结构1. 消费水平分析：- 人均消费：[商圈内人均消费水平]- 消费档次：[商圈内消费档次分布，如：低档、中档、高档等]2. 消费结构分析：- 消费品类：[商圈内主要消费品类，如：餐饮、购物、娱乐等]- 消费频率：[商圈内消费频率分析，如：日常消费、周末消费等]五、商业业态与市场分布1. 商业业态分析：- 零售业态：[商圈内零售业态分布，如：百货、超市、便利店等] - 餐饮业态：[商圈内餐饮业态分布，如：中餐、西餐、快餐等]- 娱乐业态：[商圈内娱乐业态分布，如：电影院、KTV、健身房等] 2. 市场分布分析：- 商业集中度：[商圈内商业集中度分析，如：单一品牌、多品牌等] - 商业互补性：[商圈内商业业态之间的互补性分析]六、竞争态势与市场机会1. 竞争态势分析：- 竞争对手：[商圈内主要竞争对手及其市场份额]- 竞争优势：[商圈内主要竞争对手的优势分析]- 竞争劣势：[商圈内主要竞争对手的劣势分析]2. 市场机会分析：- 潜在需求：[商圈内潜在需求分析，如：新兴消费品类、特色业态等]- 市场空缺：[商圈内市场空缺分析，如：未被满足的消费需求、未被开发的商业领域等]七、结论与建议1. 结论：- [商圈名称]商圈具有较好的发展潜力，消费水平较高，市场前景广阔。
沈阳市商业地产调查报告(改)
沈阳市商业地产调查报告一、沈阳主要商圈调查表（见附件一）目前沈阳市的商业格局，基本形成了以和平区和沈河区为主要商业核心区域的现状。
形成了高中低档分明的北站、五里河商圈；中街、太原街商圈；五爱商圈、铁西商圈、北行商圈等商业区域。
其中中街商圈和太原街商圈是沈阳市两大主力商圈，其辐射范围大，对周边城市吸引力强，这两个商圈的发展对提升沈阳商业形象和增强沈阳商业辐射力具有重大意义。
而五爱街商圈是辐射东三省的批发商场，是沈阳商业市场的重要组成部分，而其它商圈性区域较强，是沈阳商业的补充。
1、中街商圈中街商圈2005 年被评为“中国十大商业街”称号，是中国具有悠久历史的典型商业街之一，同时也是沈阳市最具有历史文化特色、商业氛围浓厚的商圈。
中街商圈主要有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、购物中心（shopping mall）以及便利店、专业市场等业态。
中街商圈日人流量达40－50万人次，节日达百万以上，沈阳本地人约占80%，外地人约占20%。
目前中街消费人群的年龄段在25至55岁之间，消费档次属中等或中等稍偏上。
虽然人气充足，但是往往受到交通条件、用地规模、建筑陈旧、空间局促等客观条件的限制，难以实现根本的变化和发展，升值空间有限。
从商业业态来看，中街商圈各专业性业态较明确，功能分区较为清晰，主要囊括服装、珠宝、饰品、名表、家居、小食品、广告制作、婚纱等业态。
由于各街功能定位和档次不同，中街商圈部分街区经营业态较为杂乱，档次参差不齐。
造成了主街与各副街的租金水平相差悬殊，整体来讲主街租金约是副街租金的3至5倍。
但整个商圈商业业态完善，但档次较低。
中街商圈横跨大东、沈河两区，其中东半部分行政隶属于大东区，而西侧部分则属于沈河区，是沈阳市历史最悠久的商业中心。
中街商圈总长约1900米，宽约1400米，总占地面积2.6平方公里；其中，中街商业步行街长850米，宽18米。
中街商圈在营业总面积为60万㎡左右，未开业(包括闲置和在建)商业网点营业面积约30万㎡，总营业面积近100万㎡。
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内景一
内景二
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3.1.4 茂业百货
项目名称 位置 开发商 建筑面积 定位及档次 经营情况 茂业百货 沈阳市沈河区青年大街185号 茂业国际控股有限公司 8.2万平方米 中高端 良好
调查时间为10月12日11:52—12:02，历时10分钟，其中进场人数60人，出场人数27人，提袋人数5人,
开业时间 出租率
6F
1
儿童服饰、家居用品
7F
1
影院、折扣店、配套
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3.1.4 茂业百货
外观 平面
内景一
内景二
24
3.1.5 世贸百货
项目名称 位置 开发商 建筑面积 定位及档次 经营情况
世贸百货 沈阳市沈河区文体西路 上海世贸集团 4.6万平方米 中档 很差 出租率 40% 开业时间 2010年
目标客户群及人流分析
家乐福文化路店 沈阳市沈河区文化路81号 开业时间 出租率 2004年 100%
2万平方米 低端 良好
目标客户群及人流分 析
人流量计算 楼层
附近居民
调查时间为10月13日11:14—11:24，调查时间历时10分钟，提袋人数为120人。
面积 （万平方米）
业态
代表商户
租金水平
BF
1F 2F 3F 0.7 0.7 0.7
附近的白领和居民的日常消费
测量时间为10月12日12:50—13:00，测量时间为10分钟，其中进场人数59人，出场人数111人，提袋 人数33人 面 积 （万 平方米 ） 1.7 1.7 1.6 业态 服装、餐饮 服装、儿童娱乐、童装 BHG超市 代表商户 Me&city、etam weekend、麦当劳 爱乐游、nike 200—240元/平方米 租金水平
项目名称
万象城 北京华联五里河购物中 心 家乐福文化路店 茂业百货
金廊商圈
世贸百货 久丽百货 百联购物中心 市府皇城恒隆广场 泛华商业广场一期 亿丰时代广场一期 兴隆奥特莱斯
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2013年预计开业项目
序号 1 2
所属商圈 金廊商圈 浑南商圈
项目名称 华府新天地二期 浑南万达广场
商业类型 购物中心 购物中心
金 廊 地
中街
约12 公里，总面积约7.7 平 斱公里。区域定位为沈阳市
行政文化中心、政治经济中
心和金融文化产业中心，集 聚了金融贸易、商务办公、 公司总部、科技会展、文体
太原街 铁西
区
休闲、现代生活等功能，是
未来服务于东北、乃至东北 亚的区域中枢，是沈阳最重 要的经济带之一。
金廊商带——项目位置图
17
3.1.1 万象城
外观 平面
内景一
内景二
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3.1.2 北京华联五里河购物中心
项目名称 位置 开发商 建筑面积 定位及档次 经营情况
北京华联五里河购物中心 青年大街和文翠路的路口西南口 开业时间 出租率 2009年 80%
5万平方米 中低端 良好
目标客户群及人流分 析
人流量计算 楼层 1F 2F 3F
租金水平
综合评价： 该商场定位为女性主题商场，目前经营惨淡。现在已经改为茶城二次招商。
劣势：1、商场整体动线混乱；2、商场业态组合较少，品类单一
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3.1.5 世贸百货
外观 平面
内景一
内景二
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3.1.6 久丽百货
项目名称
久丽百货
位置
开发商 建筑面积 定位及档次 经营情况 目 标 客 户群 及 人流 分析 人流量计算 楼层 1F 2F 3F
A区 B区 C区
规划总用地面积 总建筑面积 计容积率总建筑面积 酒店 公寓 办公 商业MALL 地上商业 地下商业
83856.80 M² 1132502.2 M² 880495.5 M² 29308.3 M² 418847.6 M² 116770.8 M² 233065.5 M² 82503.4 M²
沈阳市商圈的分布如左图所示。
浑南商圈
现有商业供应27.2万平方米 --亿丰时代广场一期 --泛华广场一期
未来可能形成的商圈
项目区位图
金廊商圈位于沈阳市区中部， 是沈阳城市中轴线的拓展。 商圈以沈阳南北向城市轴线 “北陵大街-北京街-青年大 街”为轴线向东西侧拓展， 其平均宽度1~2 公里，全长
长江街
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三、项目周边商业项目分析
3.1 3.2 3.3
已开业商业项目分析 2013年开业项目 未来商业项目分析
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3.1
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 浑南商圈 所属商圈
已开业商业项目分析
商业类型 购物中心 社区商业 超市 百货 百货 百货 购物中心 购物中心 购物中心 购物中心 折扣百货 档次 高端 低端 低端 中高端 中高端 高端 中低端 高端 中低端 中低端 中低端 建筑面积 12 3 3 10 8 2 10 10 12 15 11 开业时间 2011 2008 2006 2011 2010 2004 2009 2012 2009 2009 2012
9
金 二
金廊区域新商圈分布分布
1 2
五里河商圈商业分布 浑南商圈商业分布
10
2.1
五里河商圈商业分布
名称：嘉里中心 档次：高端 体量：N/A 开业时间：N/A
名称：沈阳万象城 档次：高端 体量：25万平方米 开业时间：2011年
1
7
名称：北京华联五里河购物中心 档次：中低端 体量：5万平方米 开业时间：2009年
综合评价：该商场整体定位低端，仍有部分商铺空置，经营状况不容乐观。
优势：1、项目所处位置较好，交通便利，人流较多
劣势：1、项目整体设计较差；2、业态搭配有欠妥当
19
3.1.2 北京华联五里河购物中心
外观 平面
内景一
内景二
20
3.1.3 家乐福文化路店
项目名称 位置 开发商 建筑面积 定位及档次 经营情况
1
沈阳2013年 华强金廊项目 详细调研
深圳华强商业管理有限公司沈阳分公司
2
目 录
沈阳商业市场情况 项目周边商业分布
项目周边商业竞品项目分析
沈阳地下商业发展的现状 地下商业（定位）
3
4
5
一
沈阳商圈分布
沈阳目前有六个商圈 市级商圈：太原街商圈、中街商圈 区域商圈：北站商圈、金廊商圈 社区商圈：北行商圈、铁西商圈 未来可能形成商圈：浑南商圈
服装、皮具
服装、皮具 服装、餐饮、皮具
BMW lifestyle、De.soul、versus、i.t
EQ:IQ、ochirly、NOVO、fenglay
CEOQUIS、JNBY、odbo、samsonite、亚 洲土地 影院、溜冰场、餐 OSIM、一茶一坐、金牌小龙、蓉悦、 emoi、bose、megabox、world ice arena 饮、家居生活、药品 美容护理、家居生 Breo、玛花纤体、harbor house、baby land、 禾绿回转寿司、食通天美食广场 活、童装、餐饮
停车场
餐饮、服装 超市 超市 Pizza hut、KFC、森马、佐丹路 家乐福 家乐福 400--600元/平方米
综合评价： 该商场主要为大众化消费，经营情况良好。
优势：1、项目周边居民较多；2、项目依靠家乐福吸引大量人流，同时搭配低端餐饮与零售，整体经营良好。
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3.1.3 家乐福文化路店
外观 平面
CERRUTI1881、VERRI、APPLE、Y-3、百货联营扣点率为13%-26% GIVENCHY、周大福、亨吉利 BYFORD 、 FANMDIS 、 BUGATTI 、 ECCO、EC/CHRISDIEN DENY KLOVA、EXCHANGE、TENG S、REX、 COBO、WHY、DA、JEEP、HISIMON GIAMMA BRUNS、ND、DAZZLE、 ONLY、AIMER、TRIUPH、ZIBAO ADIDAS、NIKE、KAPPA、LI-NING、 CONVERSE、PUMA、JACKJONES、 SELECTED、PLORY、JACK WOTFSKIN 小淑女与约翰、PAW IN PAW、E-LAND KIDS、LUOLAI、淑女屋床品、PEARL LIFE、PHILIPS/PANASONIC、SANYO 耀莱成龙国际影院、鑫春天美甲、娇莉芙
3
名称：家乐福 档次：低端 体量：2万平方米 开业时间：2004年
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名称：世纪华丰购物广场 档次：中档 体量：12万平方米 开业时间：N/A
2 9 5
4
名称：茂业百货 档次：中档 体量：8.2万平方米 开业时间：2011年
名称：群升沈阳新天地 档次：中低档 体量：1.2万平方米 开业时间：N/A
名称：世贸百货 档次：中档 体量：4.6万平方米 开业时间：2010年
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金廊商带商业：
1> 华府天地 2> 新华国际金融中心 3> 恒隆市府广场 4> 沈阳百联购物中心 5> 华润万象城 6> 嘉里建设地块（规 划中） 7> 沈阳茂业城
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3
4
5
6
8> 同斱数码广场 9> 世纨华丰广场
7
10> 世茂五里河项目
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11> 新世界会展中心 沈阳金廊华强中心
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地块分布
影院60元/平方米
综合评价： 该项目定位高端、体量庞大、业态丰富，虽开业不久，但该商场已颇具人气 优势：1、项目定位高端，引进众多国际高端品牌，对高端消费者具有较强吸引力；2、项目设计理念超前、给人营造卓越的购物空 间；3、华润集团拥有丰富的商业地产运营经验，为购物提供更好的购物体验；4、项目交通便利 劣势：--