沈阳中街商圈市场调研分析报告34页

中街商圈调研报告沈阳新天地人和公共设施管理有限公司调研一部二零零九年一月十四日目录●商圈介绍●流行前线地下商城（一组）●沈阳春天时装之苑（一组）●小商品大世界（二组）●一、商圈概况中街商圈以中街步行街为核心，东起小什字街、西至西顺城街、南起沈阳路、北至北顺路，由小东路、北中街、南中街、沈阳路、正阳街、朝阳街等主要道路围合组成。

中街商业步行街长850米，宽18米，中街商圈占地面积约2.6平方公里。

因中街为步行街，且该商圈成立时间较久，百货、零售、购物中心、大型综合超市、专卖店、商业步行街等各种业态共存，因此吸引了大量旅游及年轻购物群体。

二、商圈平面图三、周边物流情况中街商圈物流主要集中在小东小商品大世界东侧，共有15家左右，其辐射四、周边公交情况周边共有公交站点16处，公交线路45条，118、132、207、213、215、222、228、257、260等。

中街停车位分为地上停车位和地下停车位，地上停车位以路边停车为主，地下停车位为新玛特购物中心（200个）、沈阳商业城（220个）、兴隆大家庭（1000个）。

流行前线地下商城调研目的：了解商场数据，为公司提供第一手资料调研时间：2009年1月14日，星期三调研人员：马长庚、李慧敏、曲峰、赵海峰、郭诺、李鑫、姜洋、杨皓、李淑珍、孙健波、孙梦、姜禹廷信息来源：实地走访、网络资料调研对象：流行前线地下商城信息整理：马长庚、李慧敏、曲峰、赵海峰、郭诺、李鑫、姜洋、杨皓、李淑珍、孙健波、孙梦、姜禹廷信息稽核：马长庚商场名称：流行前线地下商城[商场外观照片]一、地理位置及商业分布流行前线地下商城位于中街商圈东侧边缘位置，该商圈商业项目有沈阳春天时尚之苑、沈阳春天（老）、沈阳春天（小）、新玛特购物中心、沈阳商业城、0101流行馆、兴隆大家庭等商场及各品牌专卖店。

二、商场地理位置图三、商场自然状况（一）商场全称：流行前线地下商城（二）商场地址：沈阳市沈河区东顺城街与中街路交汇处地下部分（三）商场网址：（四）性质：国有企业（五）法定代表人：未获取信息（六）成立时间：2002年12月28日（七）隶属关系：辽宁省人防办（八）营业时间：9：30—18：30（九）主营项目：服装、鞋帽、箱包、饰品、针织、手机配件、美甲（十）经营方式：零售（十一）商场规模：建筑面积：5070㎡，使用面积：3270㎡四、商场发展史流行前线地下商城原建设目的为舞厅使用，后因其它原因未能正常营业，改为流行前线地下商城，由省人防办接管于2002年开业，。

商场位于中街商圈，地处中街路与东顺城街交汇处，客流量较大，经过六年发展，商场已进入稳定阶段。

据了解商场将在2009年向商场南北两侧进行扩建，加大营业面积。

地铁将于2010年竣工，地铁口部将设在该商场附近，届时将会促进商场日后发展，并为商场客流提供有力保障。

五、人员组织架构（一）人员构成数据描述注：经理工资水平由主管推算得来。

六、经营状况（一）商场规模及商铺数量（二）经营区划（三）经营特色及楼层品类描述A区A区主要经营箱包、针织、鞋品，共29户，主流户型为10㎡、15㎡。

货品主要来源为五爱市场，来此购物多为青年女性消费群体，货品价格带在40—150元。

原始租金为160元/月·㎡，现转租租金为300元/月·㎡左右，该区多为原始商户，在此经营4年以上，商户年盈利在3.5—4.5万元。

B区B区经营鞋品，共22户，主流户型9㎡。

鞋品多以休闲风格为主，货品来源主要为南塔鞋城，价格带为80—150元，对中低档消费群体较有吸引力。

该区多为转租商户，转租的租金在246—293元/月·㎡。

此经营年限为1—3年，商户年盈利在4万元左右。

C区C区经营服装、针织、饰品、美甲、纹身，共41户，服装以时尚女装为主，货品主要来源为五爱市场，少数有实力商户从北京进货，来此购物多为沈阳当地市民，价格带在100—250元。

C区位于商场中央部分，该区域内包含两个主要出入口，为其带来较大客流。

由于其地理位置较其它区域优越，该区原始租金为130-180元/月·㎡，转租租金为722元/月·㎡。

D区D区主要经营服装，其中以女装为主，共84户。

主流户型10—15㎡。

该区大部分为原始商户，现转租租金为720元/月·㎡。

货品来源为广州、北京、五爱市场，来此购物多为本市中青年消费群体，价格带在80—200元。

E区E区主要经营饰品、美甲，共99户，主流户型多为1.5m墙面及1.65m柜台，墙面转租租金1000元/月·个，柜台转转租租金1400元/月·节；墙面转兑2万元/个。

该区饰品来源主要为五爱市场，来此区域购物的顾客多为18—35岁的青年女性，价格带在10—20元。

由于美甲位于墙面与柜台之间的通道，对客流形成一定阻碍，导致该区动线不明朗。

F区F区主要经营针织，共18户，主流户型为5—7㎡，货品来源为五爱市场，吸引中青年女性消费群体，货品价格带在5—20元。

转租租金为428元/月·㎡，由于该区域位于A区北侧，地理位置较为偏僻，商场开业至今未收取该区管理费。

（四）商铺数量及主流户型（五）客流状况（六）货品来源货品来源主要为沈阳五爱市场、南塔鞋城、北京（七）主要辐射区域辐射沈阳市居民（八）经营者构成多为沈阳市商户，有少量外地商户（九）消费者人群特征中青年，具有一定消费能力，追求中低档货品的顾客（十）项目费用与缴费方式租金为年缴，缴费日期：每年11月8日—11月12日（十一）收费细则1、租金表2、广告收益：广告已转包给广告公司，由广告公司负责向外出租。

3、其它税费七、分析部分（一）优势1、位于中街商圈，地理位置较为优越。

2、流行前线地下商城为该商圈唯一中低档零售商场，周边无竞争商场。

3、依托地铁建设发展，档口将有较大升值空间。

（二）劣势1、商场管理意识薄弱。

2、商户经营状态较为松散。

八、调研综述流行前线地下商城开业至今已六年，经营状态稳定，在此经营多为转租商户，实力有限，货品主要来源为五爱市场，货品雷同现象严重，加价率低，商户盈利空间有限。

由于流行前线地下商城为该商圈唯一零售中低档商品的地下商场，所以档口转租转兑价格较高。

九、平面图沈阳春天时装之苑调研目的：了解商场数据，为公司提供第一手资料调研时间：2009年1月14日，星期三调研人员：马长庚、李慧敏、曲峰、赵海峰、郭诺、李鑫、姜洋、杨皓、李淑珍信息来源：实地走访、网络资料调研对象：沈阳春天时装之苑信息整理：马长庚、李慧敏、曲峰、赵海峰、郭诺、李鑫、姜洋、杨皓、李淑珍信息稽核：马长庚商场名称：沈阳春天时装之苑[商场外观照片]一、地理位置及商业分布沈阳春天时装之苑位于中街商圈中段位置，该商圈商业项目有流行前线地下商城、沈阳春天（老）、沈阳春天（小）、新玛特购物中心、沈阳商业城、0101流行馆、兴隆大家庭等商场及各大品牌卖店。

二、商场地理位置图三、自然状况（一）商场全称：沈阳春天时装之苑（二）商场地址：沈阳市沈河区中街路166号（三）商场网址：/（四）性质：私营（五）法定代表人：姚辉（六）成立时间：1993年1月1日（七）隶属关系：未获取信息（八）营业时间：10：00—19：00（冬季周一至周五）10：00—19：30（冬季周六周日）10：00—19：30（夏季周一至周五）10：00—20：00（夏季周六周日）（九）主营项目：男装、女装、牛仔、针织、饰品（十）经营方式：零售（十一）商场规模：建筑面积：27632㎡，使用面积：17403㎡四、发展史沈阳春天时装之苑前身为二百商店，为国有企业，后因体制改革被个人承包，由现老春天位置搬至此处。

并于2002年进行装修，后扩建负二层及四层、五层成为现有规模。

据了解地铁将在2010年建成并与负二层连接。

五、人员组织架构（一）人员构成数据描述（二）工资水平（各级别）（三）人员成本核算注：人员组织架构未调到。

六、经营状况（一）商场规模及商铺数量（二）经营区划（三）经营特色及楼层品类描述负二层负二层为地铁三号线，主要经营服装、针织、包、饰品，共158户，主流户型8㎡、9㎡。

货品来源于五爱市场、北京等，价格带在80—120元，吸引个性的年轻人来此购物，该层各档口装修风格较为时尚、另类，多以黑色管材为主。

该层客流较少，转租、转兑现象较多。

据了解地铁将在2010年建成并与此层连接，商户预测届时档口价格将会在大幅度升值。

负一层负一层为地铁二号线，共分为三个区，分别为A区、B区、C区，一共193户，主流户型为8㎡、12㎡。

本层主要经营男女时装、鞋、针织、包、饰品。

商户着装时尚靓丽，店面装修充分体现了其服装的特点。

货品售价一般在100—400元，吸引中档消费群体来此购物，客流量较大，主要是以年轻人和时尚中年人为主。

据了解，商户盈利200—1800元/天。

因商场管理较正规，商户早晚进出商场实行佩带胸卡制度。

一层一层为时装展览中心，主要经营品牌服装，如ADIDAS、NIKE、哥弟，共112户，主流户型67㎡。

一层装修及货品陈列呈现百货风格，提升了商场档次及形象。

该层以租赁方式经营，租金在160—550元/月·㎡，租金收缴方式为月缴，且随季节不同租金价格会有相应调整。

商场一层要求进场货品必须拥有五证，且商户须对店铺进行装修，除主通道品牌为厂家直营外，其它均为商户个人代理经营。

二层二层为地铁一号线，主要经营男装、鞋、包，共121户，主流户型为20㎡、22㎡。

该层以零售为主，原始租金在300元/月·㎡，转租转兑情况较多。

货品来源大部分为北京、广州等地，少数商户从五爱市场进货，价格带在80—400元。

该层货品风格较时尚，价位适中，因此吸引较多追求个性服饰、中档消费的年轻购物群体。

三层三层为运动牛仔城，以经营牛仔及运动装为主，共94户，主流户型为15㎡、22㎡。

价格带在100—400元。

该层装修以酒吧式风格为主，档口之间用黑色钢管相隔，较有特点。

四层四层为外贸商城，主要经营外贸服装、饰品，共96户，主流户型为18㎡、36㎡两种。

该层装修多采用可视落地玻璃窗，给消费者直观的视觉效果，该层客流量较少，但该层商户普遍拥有回头客，少数商户盈利状况良好，其它均属维持经营。

五层五层为假日欧洲，主要经营女装、玩具、饰品，共46户，主流户型为31㎡。

部分店铺装修陈旧，杂乱无章，虽为营业状态但商铺内无人经营。

据了解商户经营状况普遍较差，但因租金较低120—150元/月·㎡，商户仍有盈利空间，故转租现象较少。

五层通道无公共照明，光源来自商户店铺的照明，商场节约了很大部分的电费。

（四）商铺数量及主流户型（五）客流状况（六）货品来源货品来源主要为广州、北京、五爱市场（七）主要辐射区域主要辐射沈阳市青年消费群体。