2019年郑州房地产的市场8月市场报告

郑州房地产市场8月市场报告（简报）
土地市场
纲要：８月，郑州市土地供应再次放量，供应高达19幅，供应土地面积59.63万平方米。

累计成交土地5幅、46.94万平方米。

供应走势解析
8年8
月
-09
年8
月郑
州市
土地
市场供应走势
8月，郑州市土地供应再次放量，供应高达19幅，与09年4月持平；供应土地面积59.63万平方米，位居09年1月到此刻的第三位。

供应量的大幅爬升主要受郑东新区土地集中供应、金水区白庙和沈庄城中村改造用地入市拉动。

7月，建设路北、工农路西19轮竞价，8月长江路南、嵩山路西34轮竞价彰显土地市场热度，09年3月份以来，商品房市场供不应求态势明显，此后续供应不足，在此状况下，政府加大土地供应力度，将在必然程度上控制价格的连续爬升，调整市场供求现状。

成交地块解析
郑州市8月土地成交明细表
8月1日至9月4日，郑州市累计成交土地5幅、46.94万平方米。

长江路南、嵩山路西为09年二七区首幅入市土地，此幅土地引起五家公司34轮竞价，最后以395.94万元/亩的单价成交，成为“新科地王”，其总价溢价幅度达到240%。

依照容积率、建筑限高、绿化率等要求，建成小区后楼面地价折合1697.23元/平方米，算上建安成本、管理及配套等花销，房价成本约为4403元/平方米，“非理性”竞价再次出现，彰显开发商拿地激情，预计后市土地成交单价将渐渐上涨。

金水区两幅虽仅两幅城中村改造用地成交，但面积高达33.84万平方米，均为无底价挂牌、一锤成交，用途均为商务金融和城镇住处，容积率均大于4。

其中，文化路以东、文博东路以西、东风路以南、白庙路以北、渠西路西、姜寨明沟北宗地成交单价为280.06万元/亩，创09年到此刻城中村改造单价峰值。

经动工业用地成交两幅，成交面积11.80万平方米，成交单价均为25.60万元/亩，与09年1-7月份较为凑近。

商品房市场
纲要：8月，郑州市商品房新增供应量为11.03万平方米，同比下降了90.77%，环比增加了8.56%。

随着“金九银十”的到来，传统的销售旺季会促使开发商增加投放量，因此预计下月的供应量会大幅增加。

市场综述
8月郑州市商品房市场供应上涨，需求下降，销售均价小幅上涨。

2008年8月至2009年8月郑州市商品房供求走势图
8月，郑州市商品房成交了104.45万平米，较7月份的成交量小幅下降，供应量为11.03万平米，比7月份有所增加，但是幅度不大。

与7月份的状况近似，供求矛盾依旧很突出。

成交均价为5006元/㎡，比7月份小幅上涨。

供应量解析
供应量小幅增加
2008年8月至2009年8月郑州市商品房供应量比对图
8月，郑州市商品房新增供应量为11.03万平方米，同比下降了90.77%，环比增加了8.56%。

随着“金九银十”的到来，传统的销售旺季会促使开发商增加投放量，因此预计下月的供应量会大幅增加。

本月，从商品房供应结构看，住处类商品房供应9.61万平方米，占总供应量的87.12%。

办公类物业再次出现“零”供应。

商业类物业供应量为1.31万平方米，大幅度增加。

成交量解析
成交量依旧在高位运行
2008年8月-2009年8月郑州市商品房成交量走势
8月，郑州市商品房成交量为104.45万平方米，同比上涨70.71%，环比下降3.04%，成交量小幅减少。

从6月份到8月份，郑州市商品房成交量已经连续三个月打破一百万平方米，市场形势优异。

而且，这种趋势在“金九银十”会获取加强。

本月，住处类项目成交89.77万㎡，同比上涨69.63%，环比下降3.30%，占总成交量的85.94%。

办公类物业成交6.60万㎡，环比增加21.77%，商业类物业成交8.08万㎡，环比下降14.77%。

成交均价解析
销售均价出现小幅上涨
2008年8月-2009年8月郑州市商品房成交均价走势图
8月，郑州市商品房成交均价为5006元/平方米，同比上涨17.98%，环比上涨0.79%。

其中非住处类物业的成交价格都出现了不同样程度的上涨，住处类物业的成交均价环比下跌了20元/平方米，主要受安泰嘉园、滨河花园经济适用房等项目批量成交影响。

商品住处市场
纲要：供应诚然环比出现小幅增加，但与昨年同期对照，供应量显得不足挂齿，而与供应量恰巧相反的倒是成交的火爆，本月成交量诚然环比出现小幅下降，但同比亦是增幅激烈，价格亦是稳打不动，连续保持在4600元/平方米之上。

市场综述
2008年7月至2009年8月郑州市商品住处供求走势图
8月全市商品住处市场依旧全线飘红，连续续写供不应求的华丽篇章。

供应诚然环比出现小幅增加，但与昨年同期对照，供应量显得不足挂齿，而与供应量恰巧相反的倒是成交的火爆，本月成交量诚然环比出现小幅下降，但同比亦是增幅激烈，价格亦是稳打不动，连续保持在4600元/平方米之上。

8月全市只有建业枫林上院是新盘推出，其他4个项目皆是老盘加推。

建业枫林上院本月首次亮相，但是推出相当吝啬，一共120套，共计1.06万方，主要以二房88-89平方米为主，销售状况优异；升龙国际中心二期世界之窗推出B区主要以三房88-142平方米为主，其次是一房46-49平方米；亚新橄榄城本月推出主要以三房87-117平方米为主。

连续2个月供应低谷我们预计将在9月份结束，随着全市施工面积的增加，一些具备开盘的项目正在摩拳擦掌，蓄势待饭，积极为“金九银十”准备货源。

8月全市商品住处成交量环比出现小幅下滑，但同比增幅依旧明显。

受09年以来供应量整体不足，而需求的集中爆发性释放使得库存量在急剧下降，大多项目出现无房可卖，或是先期对市场预计不足，工程进度缓慢没有充足的房源推向市场，以致成交量在高位运行一段时间后开始出现阶段性下调，同时供不应求的场面也加强开发商充足抬价的信息，价格的飞速上涨，也是以致成交渐渐趋稳的因素。

我们预计未来2-3月是楼市传统的旺季，成交量仍
会保持高位，但价格会渐渐趋稳，毕竟众开发商还是希望保持一个合理牢固的房地产市场，而不是起伏颠簸较大的市场，那样买卖双方都会受影响。

郑州市2009年8月商品住处各样指标变化表
供求解析
全市商品住处市场仍保持供不应求格局
2008年8月至2009年8月郑州市商品住处供讨状况比对
8月，全市商品住处供求关系较上个月有所缓和，但供不应求的场面依旧无法改变，面对这样火爆的需求市场，我们认为供不应求的场面短时不会被改写，市场后备供应不足，同市价格的相对平稳，需求相对牢固等等造成市场供不应求的场面不会短时改变。

成交量价解析
投资和改进性需求增大
首置产品稳中下调，投资性产品和改进性产品较上半年明显增加
2009年8月全市商品住处成交房型面积结构图
2009年上半年全市商品住处成交房型面积结构图
从以上两图我们看出，8月份，全市商品住处成交结构在发生巧妙的变化：
第一是刚性需求中的首置需求表现牢固但占比有所下降，8月和上半年全市二房成交结构占比表现相对平衡，但上半年二房成交量约占全市成交量的37.78%，8月份下降为
32.29%，下降5.49个百分点，一方面由于刚性需求的释放，同时由于价格的过快增加，挤压部分刚性需求再次观看也许购买总价较低的一房产品；
其次是投资性产品升温，从上图我们明显看到一房产品中40-50平方米成交占比较09年上半年增速明显，约增加4.6个百分点，同时一房产品整体成交较09年上半年上涨5.69个百分点；楼市销售的火爆必然给投资者加强了入市信心和置业激动，以致投资户大量进入市场，从而连续推高成交量和价格；
再次，改进性产品成交小幅增大，四房以上大面积多次改进性产品较09年上半年成交占比增加0.78个百分点，首次改进类产品保持相对牢固。

成交价格段平稳上移
2009年上半年与09年8月全市商品住处成交价格段比较图
从上图我们看出，8月份，与09年上半年对照，全市商品住处成交价格段是在渐渐上涨的，其中3000-5000元/平方米成交量是在减少的，而5000元/平方米以上产品成交量在增大，其中以6000元/平方米以上产品成交量较09年上半年增加4.5个百分点，其他俩个面积段5000-5500、5500-6000元/平方米价格段分别较09年上半年增加2.06、3.95个百分点。

由于整体市场后续供应不足直接以致市场存量减少同时又不能够满足弘大的需求，我们预计未来一段时间内，3000-4000元/平方米成交将会连续减少，并向4000-5000元/平方米转移，4000-5000元/平方米价格段依旧是全市成交的主力区间，该区间中的成交也会出现转变，部分项目可能也会升级到5000-5500元/平方米价格段，这样一级一级向上传达。

商业物业
纲要：8月，郑州市商业物业成交均价为8663元/平方米，同比增加50.06%，环比增加10.60%。

成交均价为8663元/平方米，环比增加10.60%。

市场综述
8月，郑州市商业物业新批预售量为1.31万平方米，同比下降889.07%，环比增加589.47%;
8月，郑州市商业物业成交量为8.08万平方米，同比增加44.80%，环比下降14.77%；
8月，郑州市商业物业成交均价为8663元/平方米，同比增加50.06%，环比增加10.60%;
8月，全市商业物业供应量较7月份有所增加，成交量有小幅下滑。

受商品房供应的管束商业物业的供应和成交也随之减少。

在大量消化存量市场的商业用房后未来市场供应将短时间内连结不上，使得商业物业的供求关系有较大颠簸。

供求关系解析
2008年8月至2009年8月郑州市商业供讨状况比对
8月份商业物业供应1.31万平方米，成交量8.08平方米，供求比为1：6.16。

8月商业物业供应主要集中在二七区的橄榄城项目和金水区的普罗旺世、建业枫林上院项目。

商业物业的主要成交区和办公物业天地之别以金水、郑东新区二大地域为主。

供求矛盾的加剧市场表现为商业物业的需求量之大，缓解供求矛盾还需加大商业物业的供应量。

在未来一段时间内，全市将仍以住处底商为主，商业物业供应量将表现为低纬度徘徊，受个案影响仍较为明显。

商业物业成交量的平稳在很大程度上与目前全市商业物业以住处底商为主有很大关系，住处的牢固成交，带动以住处底商为主的商业物业的牢固成交；但由于商品住处底商规模的特点，规模小、推案慢使得商业物业的成交受管束。

成交均价解析
2008年8月-2009年8月郑州市商业成交均价走势图
8月，商业物业成交均价为8663元/平方米，环比增加10.60%。

由商业物业价格曲线走势来看，商业用房成交价格的走势稳中有升。

本月，全市商业物业成交量为8.08万平方米。

郑东新区成交量为3.32万平方米占全市总成交的41.09%；金水区商业物业成交2.20万平方米占全市总成交量的27.23%。

商业物业的成交主要集中在商品住处的底商，项目的质量、地段都是拉动商品物业成交均价走高的原因。

进入09年中旬，商品住处的成交量和成交价格一路走高，受此影响商品物业的成交价格也水涨船高。

未来市场将如何演变我们将连续关注。

办公市场
纲要：8月份，随着成交量的增量供应量的短缺、供不应求的市场状况表现更为明显。

7月份供应量为1.14万平方米供求关系有所改观，但本月的断供现象有加剧了供求矛盾。

市场综述
09年8月，办公物业新批预售量为零；
09年8月，办公物业成交量为6.60万平方米，同比、环比分别增加129.17%、21.77%；
09年8月，办公物业成交均价为5469元/平方米，同比、环比分别增加28.86%、5.99%;
8月，郑州办公物业市场走势企稳上涨，连续数月较从前办公物业市场都有所增加。

办公物业的“隔月断供”现象还是时有发生。

办公物业的集中化、差异化使得断供现象短时间内不能够防备。

但随着市场需求的不断转变，办公物业未来市场将越来越值得关注和希望。

供求关系解析
2008年8月至2009年8月郑州市办公物业供讨状况比对
郑州市2009年7月-2009年8月办公物业各样指标变化表
8月，郑州市办公市场的供应量出现零，成交量则稳步上涨，供求关系矛盾突出。

8月份，随着成交量的增量供应量的短缺、供不应求的市场状况表现更为明显。

7月份供应量为1.14万平方米供求关系有所改观，但本月的断供现象有加剧了供求矛盾。

办公市场供应现象何时能走出断供重围,等待慧眼识珠的智者。

8月份办公市场成交量为6.60万平方米，环比增加21.77%。

诚然供应市场比较冷淡，但是整体办公市场的成交量还是相对乐观。

郑东新区和金水区主要成交区的霸主地位无人能及，其中郑东新区本月成交5.10万平方米,金水区成交1.42万平方米。

成交均价解析
2008年8月至2009年8月郑州市办公物业成交均价走势图
8月份,办公物业成交均价5469元/平方米,环比增加5.99%。

郑东新区作为本月主要成交区,地域产品产品品位、价格较高的原因，使得本月成交价格走势小幅上扬。

随着城市整体规划的不断进行和完满，城市向东步伐也吸引着投资客的目光。

依赖着政府的大力帮助和政策优惠，郑东新区作为办公物业的主要供应区和成交区举足轻重的地位无不行为未来市场的聚焦点。

未来办公物业的成交价格也会受此管束。