房地产评估(ppt 80页)
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第5章 房地产评估 《资产评估》PPT课件
5.1.6 房地产评估的程序
1）明确评估的基本事项 2）拟订评估工作方案 3）实地查勘收集资料 4）选用评估方法评定估算 5）确定评估结果，撰写评估说明或报告5.2 土地使用权的评估
5.2.1 土地使用权价格的特征
土地的不可再生性、供给的稀缺性、位置的固定性 使土地使用权价格具有不同于一般商品价格的特征。
土地使用权出让合同约定的住宅建设用地 使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用 地使用权期间届满、使用者需要继续使用土地 的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据 社会公共利益需要收回土地的，出让人应当予 以批准。出让人同意续期的，受让人应当与出 让人重新签订土地使用权出让合同，并依照规 定支付土地有偿使用费。土地使用权出让合同 约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期 或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的， 土地使用权由国家无偿收回。
房地产评估中的最佳使用原则是指，房地产评估应以估价对象的最佳使用 为前提。这种最佳使用的含义是法律上允许、技术和功能上可能、经济上可行， 经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值。 3）法律、法规约束严格
我国关于房地产价格方面的法律、法规和政策有很多，如《中华人民共和 国城市规划法》《中华人民共和国土地管理法》《城市私有房屋管理条例》 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《房屋完损等级 评定标准》等。因此，对房地产进行评估必须以房地产的合法取得、合法使用、 合法交易、合法处分为前提。
无论是房地产中的土地还是建筑物，对其投资的数额都是较大的； 无论是国家投资者、企业投资者还是个人投资者，投资房地产都需要较大 数额的资金。房地产投资的大量性不仅说明了投资者对于房地产投资应事 先做好可行性研究，要有的放矢、有效进行，也说明了房地产具有变现风 险。 5）价值的保值增值性
第05章 房地产评估精品PPT课件
象房地产直接比较，通过评分的办法确定，即直接比较修正。
▪ 采用直接比较修正法确定房地产区域因素修正系数的表达
式为：
▪
区域因素修正系数 （10）0
（5—6）
▪ 其中：括号内应填写的数字是参照物房地产与评估对象房
地产相比较的区域因素综合得分。
▪ 具体的打分方法见表5—1。
▪ 多项选择题 ▪ 2.下列选项中，（ ABCD ）是影响房地产的区域因素。 ▪ A 商业繁华程度 B 环境状况 ▪ C 基础设施状况 D 交通状况
正常价格 2000 （110050） 190（ 5 元 / 平方米）
▪ 上例中，如果参照物房地产的交易价格比正常交易价格偏
低2%，则修正后的正常交易价格为：
正常价格 2000 （19080） 204（1 元 / 平方米）
▪ 4.进行区域因素修正
▪ 区域因素修正的内容应根据商业、工业、住宅等房地产的
第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用
▪ 一、市场售价类比法 ▪ （一）市场售价类比法的基本思路 ▪ 1.市场售价类比法的含义 ▪ 市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等，
它是将作为评估对象的特定房地产与在近期交易的类似房 地产加以比较对照，并根据已发生交易的类似房地产的价 格，经过因素修正得出评估对象房地产在评估基准日可能 实现的合理价值的评估方法。
第五章 房地产评估
第一节 房地产评估前期工作 第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用 第三节 收益途径及其方法在房地产评估中的应用 第四节 成本途径及其方法在房地产评估中的应用 第五节 其他评估技术方法在房地产评估中的应用
第一节 房地产评估前期工作
▪ 房地产评估的前期工作，主要是指资产评估机构 和注册资产评估师在接受评估委托后开展的明确房地 产评估基本事项，拟定评估作业方案，实地勘察评估 对象，收集评估所需资料等工作。
《房地产评估》PPT课件
修正系数
交易单价 2200 2500 2100
经评估人员估算，该宿舍楼尚可使用30年，对宿舍楼
的局部装修，改造需15万元，根据资料，评估该宿舍
楼的价值
2021/3/8
7
二、收益法
A ×
P= r
1
1- n
(1+r)
某一土地使用权出让年限为30年,资本化率为10%,预 期未来每年的纯收益为10万元,该土地使用权的评估值 最接近于_元
1.1 0
0
甲 780 1999.2 +1%
1.表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度, 据调查,该市此类用地容积率每增加0.1,宗地单位地价比 容积率为1时的地价增加5% 要求;1)计算参照物和待估宗地的容积率与地价相关系数 2)计算参昭物修正系数:交易情况、交易时间、区域因素、 个别因素及容积率修正系数
2021/3/8
8
某公司于2000.11以有偿方式取得A地块50年使用权, 并于2001.11有在此地上建成建筑物B,当时造价为 1200元/㎡,其经济耐用年限为50年,目前该类建筑重 置价格为1500元/㎡,残值率为10%,A地块面积 450M2,建筑面积为400㎡,目前该建筑全部出租,每 月实收租金为10000元.据调查,当地同类建筑出租租 金一般为每月30元/㎡,土地及房地还原利率分别为 5%和6%,每年需要支付的土地使用税及房产税为20 元/建筑平方为,需支付的年管理费为同类建筑物年 租金的4%,年维修费为重置价的2%,年保险费为重置 价的0.2%
×
＋
装修部分 合计得分
×
＋
设备部分 合计得分
×
装修部分的评分 修正系数
2021/3/8
14
待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万 元,竣工于2000年底,耐用年限60年,2006年底 对该建筑物进行评估.假定2000年的价格指数 为100%,从2001到2006年的价格指数每年环 比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、1.2%、0.8%、1.2%、0.5%,经评估人员现场
交易单价 2200 2500 2100
经评估人员估算，该宿舍楼尚可使用30年，对宿舍楼
的局部装修，改造需15万元，根据资料，评估该宿舍
楼的价值
2021/3/8
7
二、收益法
A ×
P= r
1
1- n
(1+r)
某一土地使用权出让年限为30年,资本化率为10%,预 期未来每年的纯收益为10万元,该土地使用权的评估值 最接近于_元
1.1 0
0
甲 780 1999.2 +1%
1.表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度, 据调查,该市此类用地容积率每增加0.1,宗地单位地价比 容积率为1时的地价增加5% 要求;1)计算参照物和待估宗地的容积率与地价相关系数 2)计算参昭物修正系数:交易情况、交易时间、区域因素、 个别因素及容积率修正系数
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8
某公司于2000.11以有偿方式取得A地块50年使用权, 并于2001.11有在此地上建成建筑物B,当时造价为 1200元/㎡,其经济耐用年限为50年,目前该类建筑重 置价格为1500元/㎡,残值率为10%,A地块面积 450M2,建筑面积为400㎡,目前该建筑全部出租,每 月实收租金为10000元.据调查,当地同类建筑出租租 金一般为每月30元/㎡,土地及房地还原利率分别为 5%和6%,每年需要支付的土地使用税及房产税为20 元/建筑平方为,需支付的年管理费为同类建筑物年 租金的4%,年维修费为重置价的2%,年保险费为重置 价的0.2%
×
＋
装修部分 合计得分
×
＋
设备部分 合计得分
×
装修部分的评分 修正系数
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待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万 元,竣工于2000年底,耐用年限60年,2006年底 对该建筑物进行评估.假定2000年的价格指数 为100%,从2001到2006年的价格指数每年环 比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、1.2%、0.8%、1.2%、0.5%,经评估人员现场
《房地产估价》PPT课件
3）土地价格的特性： • 无成本性 一般产品：人类劳动的产物，具有可见和 不可见的生产成本因素，如人工、材料、机器、 管理等等； 土地：大自然赋予的资源，并无凝结任何 人类劳动，但是是人类重要的物质基础，因此 对土地具有实质的需求，且需求随着人口增长、 经济发展、生活水平的提高而增加，产生供需 关系，并形成价格。
2）房地产价格的特殊性： ·房地产价格深刻地受区位影响 ·房地产价格是权益价格，而不是实体价格 ·房地产价格既可能是交易价格，也可能是
租赁价格（租金收益） ·房地产商品价值量大，价格形成时间较长
（需慎重考虑与决策） ·房地产的质量不易判断 ·价格是个别形式，或较易受个别因素（消
费心理、现场气氛等）的影响
2）房地产估价是科学、艺术和经验的有机结合 • 必须有明确的估价目的； • 必须遵循房地产估价的原则和程序； • 必须依赖充足的房地产市场资料； • 必须选择科学而合适的估价方法； • 必须充分了解和掌握待估房地产的各种权利
状态；
• 必须有明确的估价时点； • 房地产估价的整个过程都要有估价人员的推
一方面，土地供给有限；另一方面，人 口增长、经济社会发展等，都需要土地。
决定了土地的供需不平衡，当供给一定或 缺乏时，需求增长，其价格必将上升，土地价 值随之上升，存在较明显的增值趋势。
• 权益性 土地并非人工劳动产品，但有价格。这主
要表现为土地的产权性及由此带来的利益。土 地价格不是土地实体的价格，而是土地的权益 价格。不同的土地产权设置，其价格是不同的。 所有权价格、使用权价格、抵押权价格等。
办公房地产 工业房地产 其他房地产
• 按开发程度划分 生地：完成审批手续，未开发
毛地：完成审批手续，但需先动迁安置住户、 拆除旧有建筑物
《房地产评估》课件
撰写评估报告
报告内容
包括评估对象描述、价值 类型及方法说明、评估结 果及分析等。
报告格式
按照规定的格式撰写报告 ，确保内容完整、条理清 晰。
报告审核
由经验丰富的评估师对报 告进行审核，确保评估结 果准确可靠。
04
房地产评估应用
Chapter
房地产抵押贷款评估
抵押贷款评估概述
抵押贷款风险评估
抵押贷款评估是指对房地产作为抵押 物的价值进行评估，以确定贷款金额 和风险。
常用的评估方法包括比较法、收 益法和成本法等，应根据具体情
况选择合适的评估方法。
纠纷解决
根据评估结果，协助当事人进行 协商或调解，以解决纠纷。
05
房地产评估案例分析
Chapter住宅类Fra bibliotek地产评估案例住宅类房地产是人们生活的主要场所，其评估涉及到 众多因素，如地理位置、周边环境、房屋质量等。
输入 标题
注意事项
要求选取的比较对象与待评估房地产在用途、建筑结构、 环境等方面相似或相近，同时要考虑交易时间、交易情况 等修正因素。
收益还原法
总结词
详细描述
将房地产未来预期收益折现至评估时点的 方法
收益还原法通过预测房地产未来每年的净 收益，并选择合适的折现率将其折现至评 估时点，从而得出待评估房地产的价值。
《房地产评估》PPT课件
目录
• 房地产评估概述 • 房地产评估方法 • 房地产评估程序 • 房地产评估应用 • 房地产评估案例分析
01
房地产评估概述
Chapter
房地产评估的定义
总结词
房地产评估是对房地产价值进行科学 、公正、合法评估的行为。
详细描述
房地产评估是根据国家法律法规和相 关政策，运用科学的方法和程序，对 房地产的价值、性能、风险等方面进 行全面、客观、公正的评估。
第五章 房地产评估 《资产评估》 PPT课件
▪ 市场售价类比法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。 替代原理说明，作为一个理性的投资者，在市场上购置一宗房 地产时，他所愿意出的最高的价格不会超过近期市场上已经成 交的与所要购置房地产基本相同的房地产交易实例的交易价格。
▪ 从房地产评估的角度来看，作为投资者所参照的房地产交 易实例的交易价格便可作为确定房地产评估价值的基本依据， 即以通过对房地产交易实例的交易价格的适当修正，得出评估 对象房地产的评估价值。
算所需要的资料数据进行。
第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用
▪ 一、市场售价类比法 ▪ （一）市场售价类比法的基本思路 ▪ 1.市场售价类比法的含义 ▪ 市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等,它
是将作为评估对象的特定房地产与在近期交易的类似房地产加 以比较对照，并根据已发生交易的类似房地产的价格，经过因 素修正得出评估对象房地产在评估基准日可能实现的合理价值 的评估方法。 ▪ 该方法既可以对房地产（房地合一）价值进行评估，也可 以单独对土地价值进行评估。
分，如后来增加的装修； ▪ （9）房地产局部，如某栋公寓中的某套房；
▪ （10）包含有其他资产（如电梯、锅炉）的房地产； ▪ （11）作为企业整体的一部分的房地产。 ▪ 2.明确评估对象的实体状况 ▪ 房地产的用途（如工业建筑、商业建筑、住宅建筑、农业
建筑、公共建筑等）； ▪ 土地面积、土地形状、临街状态、土地开发程度、地质、
▪ 这个投资者所要求的最低收益率可能高于也可能低于该房 地产的风险程度对应的社会平均收益率。
▪ （四）明确评估基准日 ▪ 评估基准日，是指房地产评估结果所对应的日期，通常
用公历年、月、日表示。
▪ 评估基准日通常由委托方提出，评估机构与委托方协商确 定，一般选择与评估目的实现日较近的某个日期。房地产评估 基准日的确定可有以下3种情形：
房地产估价ppt课件完整版
1. 房地产基本状况描述
（1）名称 （2）坐落 （3）范围 （4）规模 （5）用途 （6）权属
二、房地产的种类与房地产状况描述
（二）房地产状况描述
2. 房地产实物状况描述
（1）土地实物状况描述 ① 四至 ② 面积 ③ 形状 ④ 地形地势 ⑤地基（工程地
质） ⑥ 土壤 ⑦ 开发程度 ⑧ 其他
3.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义不尽相同
美国大多称为Real Estate Appraisal。 英国和其他英联邦国家大多称为Property Valuation。 日本和韩国成为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定。 中国香港地区习惯上称为物业估值或者物业估价。 中国台湾地区称为不动产估价。
结构的限制；改变的费用高，经济上不可行。
8．相互影响
房地产的“外部性”（房地产之间的相互影响）。 直接影响房地产的使用和价值。
9．易受限制
1、管制权：如城市规划 2、征收权 3、征税权
课题一 房地产
10．保值增值性 保值增值原因：
对房地产的投资改良 通货膨胀 外部经济条件的改善 对房地产需求的增加
课题一 房地产
构筑物是指人们一般不直 接在其中生产和生活活动 的建筑物，如烟囱、水塔、 水井、道路、桥梁、隧道、
水坝等。
其他地上定着物：指附 属于或结合于土地或建 筑物，成为土地或建筑 物的一部分，应随着土 地或建筑物的转让而一 同转让的物。
课题一 房地产
2．实物、权益和区位 实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、
3．房地产权益状况描述 （1）土地权益状况描述
①土地所有权状况 ②土地使用权状况 ③土地使用管制情 况 ④土地利用现状 ⑤出租或占用情况 ⑥他项权利设立情 况 ⑦其它特殊情况
（1）名称 （2）坐落 （3）范围 （4）规模 （5）用途 （6）权属
二、房地产的种类与房地产状况描述
（二）房地产状况描述
2. 房地产实物状况描述
（1）土地实物状况描述 ① 四至 ② 面积 ③ 形状 ④ 地形地势 ⑤地基（工程地
质） ⑥ 土壤 ⑦ 开发程度 ⑧ 其他
3.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义不尽相同
美国大多称为Real Estate Appraisal。 英国和其他英联邦国家大多称为Property Valuation。 日本和韩国成为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定。 中国香港地区习惯上称为物业估值或者物业估价。 中国台湾地区称为不动产估价。
结构的限制；改变的费用高，经济上不可行。
8．相互影响
房地产的“外部性”（房地产之间的相互影响）。 直接影响房地产的使用和价值。
9．易受限制
1、管制权：如城市规划 2、征收权 3、征税权
课题一 房地产
10．保值增值性 保值增值原因：
对房地产的投资改良 通货膨胀 外部经济条件的改善 对房地产需求的增加
课题一 房地产
构筑物是指人们一般不直 接在其中生产和生活活动 的建筑物，如烟囱、水塔、 水井、道路、桥梁、隧道、
水坝等。
其他地上定着物：指附 属于或结合于土地或建 筑物，成为土地或建筑 物的一部分，应随着土 地或建筑物的转让而一 同转让的物。
课题一 房地产
2．实物、权益和区位 实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、
3．房地产权益状况描述 （1）土地权益状况描述
①土地所有权状况 ②土地使用权状况 ③土地使用管制情 况 ④土地利用现状 ⑤出租或占用情况 ⑥他项权利设立情 况 ⑦其它特殊情况
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房地合一评估，针对具体的资产业务情况， 对评估价值的种类和内涵予以定义和披露。
房屋建筑物价格的基本构成：
1．前期费用 2．建筑安装工程费 3．配套费用 4．合理利润 5．资金成本
三、房地产价格分类
（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格 （二）总价格、单位价格、楼面地价
楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 例题 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为
1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平 方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该 选择哪一幅土地进行投资更为经济？
容积率=建筑总面积÷建筑物占地总面积
三、影响房地产价格的因素
（一）一般因素 1、社会因素（人口、社会治安、城市化、公共设施等） 2、经济因素（经济发展、储蓄投资、物价、工资、利率等） 3、政策因素（土地制度、住房制度、城市规划、税收政策等）
第七章 房地产评估
资产评估中，因具体评估业务项目和评估处理的需要， 通常可以将房地产区分为三种评估对象：
1.单纯评估土地价值 2.单纯评估房屋建筑物价值 3.房地合一价值
第一节 房地产评估概述
一、房地产的特性
土地的特性 决定 房地产的特性 决定 房地产市场的特性
（一）土地特性及分类 1、土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性→价格具上升趋势 （4）效用的差异性（不可替代性）
土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。
二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系
（一）我国土地权属类型
在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土 地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而 非所有权。
一级市场即政府出让市场， 是指政府有偿、有限期的出让土地使用权的市场
二级市场是指土地的使用权转让市场
前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其 权益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不 可单独转让、出租、抵押。
2. 土地使用权出让 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地
使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用 者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方 式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、 教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他 五十年。
市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。 4、转让价格
土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。 5、其他价格
上述1～3属土地一级市场价格，由政府垄断定价。4～5属土地 二级市场价格，由市场竞争决定价格。
（三）土地价格的基本构成
1．土地取得费 （1）征地费 （2）拆迁安置补偿费 2．土地开发费 （1）基础设施配套费 （2）公用事业建设
2.建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。 （此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一
般是指所有权价格。） 在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，
因此了解土地价格的特性很重要。
土地价格的特性主要有： 1、地价是地租的资本化 2、地价主要由需求方决定（供给弹性小） 3、地价呈不断增长趋势 4、地价与土地用途相关（受政策影响） 5、地价具有个别性
土地一级市场 土地二级市场
1. 根据国家规定：
土地所 农 城 有 村 镇 权 和 土 国市 地 家 农 效 所 民 土 有 集 地体所有
农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由 国家征用后，再出让。
土地使用出 划 权让 拨土 土地 地使 使用 用权 权
土地使用权属无形资产（对物产权），其价值取 决于其载体——土地的特性和条件。
2.土地的经济特性 （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性
六安城区的规划？
3.土地分类： (1)国有土地和集体土地 (2)工业用地、商业用地、
住宅用地、其他用地
(3)市中心区土地、城区土 地、郊区土地、开发区土 地等
(4)划拨土地、出让土地、 转让土地、租赁土地等
(5)生地、毛地、熟地
（二）房屋建筑物及其分类
房屋建筑物及业用房（3）住宅（4）
文教卫生用房（5）其他用房
2．按房屋的结构类型划分，主要有： （1）砖木结构： （2）砖混结构 （3）框架
结构 （4）剪力墙结构 （5）框架—剪力墙 结构
出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。
土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期， 否则国家将无偿收回土地使用权。
（二）我国土地使用权价格体系
1、基准地价 城镇大面积土地的平均地价
2、标定地价 在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。
3、出让底价 是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产
（二）区域因素 1、商业繁华度 2、道路通达度 3、交通便捷度 4、设施完善度 5、环境质量状况
对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。
区域影响因素
1.商业用房地产区域因素：区域业态类别及竞争状况，经 营者的经济实力与经营才能，商业繁华程度，顾客质量， 交通状况等。
2.工业用房地产区域因素：与产品及原料集散中心的距离，
配套费（3）小区开发配套费 3．土地所有权收益 4．其他 （1）税费 （2）投资利息 （3）利润
房屋建筑物价格主要类型：
1、出售价格和租赁价格 2、房地产的总价格和单位面积价格 3、现房价格和期房价格 4、销售价格、租赁价格、抵押价格、课税
价格和典当价格等 评估中可以根据具体情况进行房地分估或
产业集聚度，交通运输状况，劳动力市场供求状况，对水 质、空气产生污染的程度，与关联产业群的距离，行政干 预及管理程度等。 3.住宅用房地产区域因素：日照、温度、湿度等气候条件， 离市中心的距离，交通状况，配套状况，噪音、空气污染 状况，政府对土地利用程度的管理等。
（三）房地产（不动产）的特性
1、位置固定性（区域性、个别性） 2、使用长期性（70年，50年，40年） 3、投资大量性（取得土地、土地开发、 房屋建筑及销售等） 4、保值增值性 5、受政策面因素影响较大
第二节 房地产价格
一、房地产价格的特性 1.土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是
地租的本金化；
房屋建筑物价格的基本构成：
1．前期费用 2．建筑安装工程费 3．配套费用 4．合理利润 5．资金成本
三、房地产价格分类
（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格 （二）总价格、单位价格、楼面地价
楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 例题 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为
1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平 方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该 选择哪一幅土地进行投资更为经济？
容积率=建筑总面积÷建筑物占地总面积
三、影响房地产价格的因素
（一）一般因素 1、社会因素（人口、社会治安、城市化、公共设施等） 2、经济因素（经济发展、储蓄投资、物价、工资、利率等） 3、政策因素（土地制度、住房制度、城市规划、税收政策等）
第七章 房地产评估
资产评估中，因具体评估业务项目和评估处理的需要， 通常可以将房地产区分为三种评估对象：
1.单纯评估土地价值 2.单纯评估房屋建筑物价值 3.房地合一价值
第一节 房地产评估概述
一、房地产的特性
土地的特性 决定 房地产的特性 决定 房地产市场的特性
（一）土地特性及分类 1、土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性→价格具上升趋势 （4）效用的差异性（不可替代性）
土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。
二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系
（一）我国土地权属类型
在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土 地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而 非所有权。
一级市场即政府出让市场， 是指政府有偿、有限期的出让土地使用权的市场
二级市场是指土地的使用权转让市场
前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其 权益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不 可单独转让、出租、抵押。
2. 土地使用权出让 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地
使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用 者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方 式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、 教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他 五十年。
市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。 4、转让价格
土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。 5、其他价格
上述1～3属土地一级市场价格，由政府垄断定价。4～5属土地 二级市场价格，由市场竞争决定价格。
（三）土地价格的基本构成
1．土地取得费 （1）征地费 （2）拆迁安置补偿费 2．土地开发费 （1）基础设施配套费 （2）公用事业建设
2.建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。 （此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一
般是指所有权价格。） 在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，
因此了解土地价格的特性很重要。
土地价格的特性主要有： 1、地价是地租的资本化 2、地价主要由需求方决定（供给弹性小） 3、地价呈不断增长趋势 4、地价与土地用途相关（受政策影响） 5、地价具有个别性
土地一级市场 土地二级市场
1. 根据国家规定：
土地所 农 城 有 村 镇 权 和 土 国市 地 家 农 效 所 民 土 有 集 地体所有
农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由 国家征用后，再出让。
土地使用出 划 权让 拨土 土地 地使 使用 用权 权
土地使用权属无形资产（对物产权），其价值取 决于其载体——土地的特性和条件。
2.土地的经济特性 （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性
六安城区的规划？
3.土地分类： (1)国有土地和集体土地 (2)工业用地、商业用地、
住宅用地、其他用地
(3)市中心区土地、城区土 地、郊区土地、开发区土 地等
(4)划拨土地、出让土地、 转让土地、租赁土地等
(5)生地、毛地、熟地
（二）房屋建筑物及其分类
房屋建筑物及业用房（3）住宅（4）
文教卫生用房（5）其他用房
2．按房屋的结构类型划分，主要有： （1）砖木结构： （2）砖混结构 （3）框架
结构 （4）剪力墙结构 （5）框架—剪力墙 结构
出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。
土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期， 否则国家将无偿收回土地使用权。
（二）我国土地使用权价格体系
1、基准地价 城镇大面积土地的平均地价
2、标定地价 在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。
3、出让底价 是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产
（二）区域因素 1、商业繁华度 2、道路通达度 3、交通便捷度 4、设施完善度 5、环境质量状况
对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。
区域影响因素
1.商业用房地产区域因素：区域业态类别及竞争状况，经 营者的经济实力与经营才能，商业繁华程度，顾客质量， 交通状况等。
2.工业用房地产区域因素：与产品及原料集散中心的距离，
配套费（3）小区开发配套费 3．土地所有权收益 4．其他 （1）税费 （2）投资利息 （3）利润
房屋建筑物价格主要类型：
1、出售价格和租赁价格 2、房地产的总价格和单位面积价格 3、现房价格和期房价格 4、销售价格、租赁价格、抵押价格、课税
价格和典当价格等 评估中可以根据具体情况进行房地分估或
产业集聚度，交通运输状况，劳动力市场供求状况，对水 质、空气产生污染的程度，与关联产业群的距离，行政干 预及管理程度等。 3.住宅用房地产区域因素：日照、温度、湿度等气候条件， 离市中心的距离，交通状况，配套状况，噪音、空气污染 状况，政府对土地利用程度的管理等。
（三）房地产（不动产）的特性
1、位置固定性（区域性、个别性） 2、使用长期性（70年，50年，40年） 3、投资大量性（取得土地、土地开发、 房屋建筑及销售等） 4、保值增值性 5、受政策面因素影响较大
第二节 房地产价格
一、房地产价格的特性 1.土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是
地租的本金化；