房地产评估(ppt 80页)
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市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。 4、转让价格
土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。 5、其他价格
上述1～3属土地一级市场价格，由政府垄断定价。4～5属土地 二级市场价格，由市场竞争决定价格。
（三）土地价格的基本构成
1．土地取得费 （1）征地费 （2）拆迁安置补偿费 2．土地开发费 （1）基础设施配套费 （2）公用事业建设
配套费（3）小区开发配套费 3．土地所有权收益 4．其他 （1）税费 （2）投资利息 （3）利润
房屋建筑物价格主要类型：
1、出售价格和租赁价格 2、房地产的总价格和单位面积价格 3、现房价格和期房价格 4、销售价格、租赁价格、抵押价格、课税
价格和典当价格等 评估中可以根据具体情况进行房地分估或
2.土地的经济特性 （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性
六安城区的规划？
3.土地分类： (1)国有土地和集体土地 (2)工业用地、商业用地、
住宅用地、其他用地
(3)市中心区土地、城区土 地、郊区土地、开发区土 地等
(4)划拨土地、出让土地、 转让土地、租赁土地等
土地一级市场 土地二级市场
1. 根据国家规定：
土地所 农 城 有 村 镇 权 和 土 国市 地 家 农 效 所 民 土 有 集 地体所有
农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由 国家征用后，再出让。
土地使用出 划 权让 拨土 土地 地使 使用 用权 权
土地使用权属无形资产（对物产权），其价值取 决于其载体——土地的特性和条件。
1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平 方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该 选择哪一幅土地进行投资更为经济？
容积率=建筑总面积÷建筑物占地总面积
三、影响房地产价格的因素
（一）一般因素 1、社会因素（人口、社会治安、城市化、公共设施等） 2、经济因素（经济发展、储蓄投资、物价、工资、利率等） 3、政策因素（土地制度、住房制度、城市规划、税收政策等）
产业集聚度，交通运输状况，劳动力市场供求状况，对水 质、空气产生污染的程度，与关联产业群的距离，行政干 预及管理程度等。 3.住宅用房地产区域因素：日照、温度、湿度等气候条件， 离市中心的距离，交通状况，配套状况，噪音、空气污染 状况，政府对土地利用程度的管理等。
(5)生地、毛地、熟地
（二）房屋建筑物及其分类
房屋建筑物及其分类 1．按房屋的使用性质划分，主要有： （1）工业厂房（2）商业用房（3）住宅（4）
文教卫生用房（5）其他用房
2．按房屋的结构类型划分，主要有： （1）砖木结构： （2）砖混结构 （3）框架
结构 （4）剪力墙结构 （5）框架—剪力墙 结构
第七章 房地产评估
资产评估中，因具体评估业务项目和评估处理的需要， 通常可以将房地产区分为三种评估对象：
1.单纯评估土地价值 2.单纯评估房屋建筑物价值 3.房地合一价值
第一节 房地产评估概述
一、房地产的特性
土地的特性 决定 房地产的特性 决定 房地产市场的特性
（一）土地特性及分类 1、土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性→价格具上升趋势 （4）效用的差异性（不可替代性）
房地合一评估，针对具体的资产业务情况， 对评估价值的种类和内涵予以定义和披露。
房屋建筑物价格的基本构成：
1．前期费用 2．建筑安装工程费 3．配套费用 4．合理利润 5．资金成本
三、房地产价格分类
（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格 （二）总价格、单位价格、楼面地价
楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 例题 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为
前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其 权益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不 可单独转让、出租、抵押。
2. 土地使用权出让 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地
使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用 者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方 式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、 教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他 五十年。
土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。
二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系
（一）我国土地权属类型
在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土 地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而 非所有权。
一级市场即政府出让市场， 是指政府有偿、有限期的出让土地使用权的市场
二级市场是指土地的使用权转让市场
（二）区域因素 1、商业繁华度 2、道路通达度 3、交通便捷度 4、设施完善度 5、环境质量状况
对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。
区域影响因素
1.商业用房地产区域因素：区域业态类别及竞争状况，经 营者的经济实力与经营才能，商业繁华程度，顾客质量， 交通状况等。
2.工业用房地产区域因素：与产品及原料集散中心的距离，
（三）房地产（不动产）的特性
1、位置固定性（区域性、个别性） 2、使用长期性（70年，50年，40年） 3、投资大量性（取得土地、土地开发、 房屋建筑及销售等） 4、保值增值性 5、受政策面因素影响较大
第二节 房地产价格
一、房地产价格的特性 1.土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是
地租的本金化；
2.建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。 （此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一
般是指所有权价格。） 在房地产价格中，土地的价格是起决定性Байду номын сангаас用的，
因此了解土地价格的特性很重要。
土地价格的特性主要有： 1、地价是地租的资本化 2、地价主要由需求方决定（供给弹性小） 3、地价呈不断增长趋势 4、地价与土地用途相关（受政策影响） 5、地价具有个别性
出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。
土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期， 否则国家将无偿收回土地使用权。
（二）我国土地使用权价格体系
1、基准地价 城镇大面积土地的平均地价
2、标定地价 在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。
3、出让底价 是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产
土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。 5、其他价格
上述1～3属土地一级市场价格，由政府垄断定价。4～5属土地 二级市场价格，由市场竞争决定价格。
（三）土地价格的基本构成
1．土地取得费 （1）征地费 （2）拆迁安置补偿费 2．土地开发费 （1）基础设施配套费 （2）公用事业建设
配套费（3）小区开发配套费 3．土地所有权收益 4．其他 （1）税费 （2）投资利息 （3）利润
房屋建筑物价格主要类型：
1、出售价格和租赁价格 2、房地产的总价格和单位面积价格 3、现房价格和期房价格 4、销售价格、租赁价格、抵押价格、课税
价格和典当价格等 评估中可以根据具体情况进行房地分估或
2.土地的经济特性 （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性
六安城区的规划？
3.土地分类： (1)国有土地和集体土地 (2)工业用地、商业用地、
住宅用地、其他用地
(3)市中心区土地、城区土 地、郊区土地、开发区土 地等
(4)划拨土地、出让土地、 转让土地、租赁土地等
土地一级市场 土地二级市场
1. 根据国家规定：
土地所 农 城 有 村 镇 权 和 土 国市 地 家 农 效 所 民 土 有 集 地体所有
农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由 国家征用后，再出让。
土地使用出 划 权让 拨土 土地 地使 使用 用权 权
土地使用权属无形资产（对物产权），其价值取 决于其载体——土地的特性和条件。
1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平 方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该 选择哪一幅土地进行投资更为经济？
容积率=建筑总面积÷建筑物占地总面积
三、影响房地产价格的因素
（一）一般因素 1、社会因素（人口、社会治安、城市化、公共设施等） 2、经济因素（经济发展、储蓄投资、物价、工资、利率等） 3、政策因素（土地制度、住房制度、城市规划、税收政策等）
产业集聚度，交通运输状况，劳动力市场供求状况，对水 质、空气产生污染的程度，与关联产业群的距离，行政干 预及管理程度等。 3.住宅用房地产区域因素：日照、温度、湿度等气候条件， 离市中心的距离，交通状况，配套状况，噪音、空气污染 状况，政府对土地利用程度的管理等。
(5)生地、毛地、熟地
（二）房屋建筑物及其分类
房屋建筑物及其分类 1．按房屋的使用性质划分，主要有： （1）工业厂房（2）商业用房（3）住宅（4）
文教卫生用房（5）其他用房
2．按房屋的结构类型划分，主要有： （1）砖木结构： （2）砖混结构 （3）框架
结构 （4）剪力墙结构 （5）框架—剪力墙 结构
第七章 房地产评估
资产评估中，因具体评估业务项目和评估处理的需要， 通常可以将房地产区分为三种评估对象：
1.单纯评估土地价值 2.单纯评估房屋建筑物价值 3.房地合一价值
第一节 房地产评估概述
一、房地产的特性
土地的特性 决定 房地产的特性 决定 房地产市场的特性
（一）土地特性及分类 1、土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性→价格具上升趋势 （4）效用的差异性（不可替代性）
房地合一评估，针对具体的资产业务情况， 对评估价值的种类和内涵予以定义和披露。
房屋建筑物价格的基本构成：
1．前期费用 2．建筑安装工程费 3．配套费用 4．合理利润 5．资金成本
三、房地产价格分类
（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格 （二）总价格、单位价格、楼面地价
楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 例题 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为
前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其 权益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不 可单独转让、出租、抵押。
2. 土地使用权出让 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地
使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用 者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方 式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、 教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他 五十年。
土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。
二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系
（一）我国土地权属类型
在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土 地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而 非所有权。
一级市场即政府出让市场， 是指政府有偿、有限期的出让土地使用权的市场
二级市场是指土地的使用权转让市场
（二）区域因素 1、商业繁华度 2、道路通达度 3、交通便捷度 4、设施完善度 5、环境质量状况
对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。
区域影响因素
1.商业用房地产区域因素：区域业态类别及竞争状况，经 营者的经济实力与经营才能，商业繁华程度，顾客质量， 交通状况等。
2.工业用房地产区域因素：与产品及原料集散中心的距离，
（三）房地产（不动产）的特性
1、位置固定性（区域性、个别性） 2、使用长期性（70年，50年，40年） 3、投资大量性（取得土地、土地开发、 房屋建筑及销售等） 4、保值增值性 5、受政策面因素影响较大
第二节 房地产价格
一、房地产价格的特性 1.土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是
地租的本金化；
2.建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。 （此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一
般是指所有权价格。） 在房地产价格中，土地的价格是起决定性Байду номын сангаас用的，
因此了解土地价格的特性很重要。
土地价格的特性主要有： 1、地价是地租的资本化 2、地价主要由需求方决定（供给弹性小） 3、地价呈不断增长趋势 4、地价与土地用途相关（受政策影响） 5、地价具有个别性
出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。
土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期， 否则国家将无偿收回土地使用权。
（二）我国土地使用权价格体系
1、基准地价 城镇大面积土地的平均地价
2、标定地价 在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。
3、出让底价 是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产