房地产价格评估练习及答案
房地产估价试题及答案
房地产估价试题及答案一、选择题（每题2分，共20分）1. 以下哪项不是房地产估价的基本原则？A. 独立性原则B. 客观性原则C. 可比性原则D. 合法性原则答案：C2. 房地产估价中，市场比较法的比较基础是：A. 土地面积B. 建筑面积C. 土地使用权年限D. 房地产的市场价格答案：D3. 房地产估价时，以下哪项不是估价师需要考虑的因素？A. 地理位置B. 周边环境C. 建筑质量D. 估价师个人偏好答案：D4. 房地产估价报告中，以下哪项不是必须包含的内容？A. 估价目的B. 估价对象描述C. 估价方法D. 估价师的个人简历答案：D5. 以下哪种方法不适用于房地产估价？A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 折旧法答案：D6. 房地产估价中，收益法的计算公式是：A. 收益/成本B. 收益/市场利率C. 成本/市场利率D. 收益×市场利率答案：B7. 房地产估价报告的有效期一般为多长时间？A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年答案：B8. 房地产估价中，成本法主要适用于以下哪种情况？A. 土地交易B. 新建房地产C. 旧房地产D. 房地产租赁答案：B9. 以下哪项不是房地产估价报告的使用者？A. 银行B. 房地产开发商C. 政府D. 估价师个人答案：D10. 房地产估价中，市场比较法的比较对象应该是：A. 任何房地产B. 同一区域的类似房地产C. 不同区域的类似房地产D. 同一区域的不同类型房地产答案：B二、判断题（每题1分，共10分）1. 房地产估价师在进行估价时，必须保证估价的独立性和客观性。
（对）2. 房地产估价报告可以随意修改，不需要遵循估价原则。
（错）3. 房地产估价时，估价师可以根据个人经验随意选择估价方法。
（错）4. 房地产估价报告的有效期通常为一年。
（错）5. 收益法适用于评估有稳定收益的房地产。
（对）6. 成本法适用于评估所有类型的房地产。
（错）7. 估价师在估价过程中不需要考虑房地产的地理位置。
房地产估价试题及答案
一、单项选择题1、房地产产品具有（A）特性。
A.位置的固定性B.可挪动性C.低值性D.投资的低风险性2、下列哪种情况可导致房地产价格偏高（B）A.出售方急于出售B.存在房地产税费的转嫁C.买方对所卖的房地产有特殊兴趣D.卖方对市场行情很不了解3、房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小。
（A）A.买卖双方的学历状况B.买卖双方的偏好C.讨价还价能力D•感情冲动4、某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。
因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则重复估价的估价时点为（A）。
A.2005年8月16日B.2005年12月15日C.估价作业期间的任意一天D.估价人员与委托人商定的某天5、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（D）A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相临地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（B）A．50万元B．55万元C．70万元D．70万元以上7、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。
估算估价对象的租金时，下列最适宜作为可比实例的为（D）A.建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区B.建筑面积1100平方米，近期租出，年租50元/平方米，位于20公里外C.建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区D.建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区8、采用市场比较法本别计算出4个可比实例的估价结果，他们分别是：220元/平方米、240元/平方米、230元/平方米。
在求取综合结果值若采用中位数法，则综合结果值应为（A）A．230B．242.5C．235D、2409、从卖方角度看，成本法的理论依据为（A）A.生产费用价值论B.替代原理C.效用价值论D.预期原理10、某宗土地的规划容积率为3，可兴总建筑面积为6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（D）元/平方米。
第五章 房地产价格及其评估第一节 房地产价格概述综合练习与答案
第五章房地产价格及其评估第一节房地产价格概述综合练习与答案一、单选题1、在经济学中，把能满足人们对某种需要的效用的价值称为（）。
A.使用价值B.交换价值C.投资价值D.有用价值【参考答案】：A【试题解析】：有用性是指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用”，经济学上称为有使用价值，如水可以解渴，粮食可以充饥，住宅可以居住。
2、在区位选择中，人们越来越重视（）。
A.空间交通距离B.空间直线距离C.交通时间距离D.交通路线距离【参考答案】：C【试题解析】：距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，可以分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。
空间直线距离是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达、有河流阻隔、地形复杂地区等情况下，它往往会失去意义。
交通路线距离一般是指连接的道路长度，有时受路况、交通管制等的影响，虽然距离不远，但需要的时间较长，因此交通路线距离也不一定能反映真实的状况。
交通时间距离一般来说更科学，人们越来越重视。
3、房地产需求是指在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产（）。
A.消费者需要的数量B.消费者愿意而且能够购买的数量C.企业提供的数量的总和D.企业愿意且能够提供的数量【参考答案】：B【试题解析】：有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不仅愿意购买，而且有能力购买，故房地产需求是指在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产消费者愿意而且能够购买的数量。
4、房地产价格实质是（）。
A.使用土地的价格B.房屋的价值C.房地产权益的价格D.房地产的适用价值【参考答案】：C【试题解析】：房地产价格实质上是房地产权益的价格。
一般商品是动产，其物权的设立和转让是依照法律规定交付，因此其价格通常是商品本身的价格。
房地产是不动产，其物权的设立和转让是依照法律规定登记，因此房地产在交易中可以转移的不是其实物，而是房屋所有权、建设用地使用权或其他权利。
5、某套住房以每月2500元的价格对外出租，该价格在经济学上称为（）。
房地产估价师练习题(附答案)
房地产估价师练习题（附答案）一、单选题（共70题，每题1分，共70分）1、在房地产区位状况描述中,下列不属于对周围环境的描述的是( )。
A、景观B、自然环境C、人文环境D、施工环境正确答案：D2、某宗房地产交易中,合同约定成交价格为2500 元/m2,交易税费均由卖方负担。
已知该地区的房地产交易,卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费,则该宗房地产的正常成交价格最接近于( )元/m2。
A、2427B、2500C、2575D、2632正确答案：A答案解析：由于合同约定的成交价格是由买方承担的,所以用买方的公式,正常成交价格=买方实际得到的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500元/m2/(1-5%)=2631.58元/m2。
3、某幢建筑物由于发生了地震,估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额,这种折旧属于( )。
A、设备折旧B、功能折旧C、物质折旧(因为是属于材料受损)D、经济折旧正确答案：C4、在选取可比实例时,主要在于精而不是多,一般来说可以选取( )个可比实例。
A、3~5B、5~6C、1~2D、2~3正确答案：A5、房地产市场上没有大量相同的房地产供给,不同的房地产之间不能完全替代,房地产市场不是完全竞争的市场,房地产价格千差万别。
这体现的房地产的特性是 ( )。
A、易受限制B、不可移动C、相互影响D、独一无二正确答案：D6、在人流量很小的地方建造商场,无论谁来建造该商场,都需要花费很多成本,但该商场却不会有那么高的价值,这说明了( )。
A、应在实际成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整B、应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整C、应结合估价委托人的要求,对成本法估价进行调整D、应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整正确答案：B7、下列有关假设开发法中,后续开发的必要支出,描述错误的是( )。
A、以房地产为主的整体资产,后续开发的必要支出通常还应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出B、投资利息只有在动态分析法中才需要测算(应是静态)C、一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点,终点通常是建设期的终点D、销售税费一般不计算利息正确答案：B8、甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100 万元,银行为甲提供80 万元贷款担保。
房地产估价习题与答案
第一章一、单选1、有关专业估价,下列说确的是< ABC >。
A、由取得相关资格的专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力D、不用承担法律责任2、有关专业估价下列说法不正确的是< B >。
A、由取得相关资格的专业人员完成B、任何人都可以做出C、具有社会公信力D、是一种专业意见3、房地产估价专指< A >。
A、对房地产价值进行评估B、对房屋工程质量进行评估C、对房屋使用功能进行评估D、房屋完损等级进行评估4、某宗房地产初次抵押评估价值为100万元,并为80万元贷款担保。
问：最多还可以为< D >万元的贷款提供抵押担保。
A、100B、80C、30D、20二、多项选择题1、专业估价的特点为< ABCE >。
A、由专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力D、不具有社会公信力E、承担法律责任2、房地产估价中的"分析"包括对< ABCD >的分析。
A、估价对象本身B、人口、制度政策C、经济、社会D、国际因素E、仅仅对估价对象本身3、下列"完全市场"必须同时具备的条件正确的是< ACD >。
A、同质商品,买者不在乎从谁的手里购买B、买者和卖者的人有限C、买者和卖者都有进出市场的自由D、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息,并能预测未来的价格E、销售者要求总效用最大化,消费者要求总利润最大化4、委托人的义务包括< ABCDE >。
A、向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料B、对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责C、协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料D、协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作E、不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果5、估价报告使用者可能是< ABCDE >。
A、估价对象权利人B、债权人C、投资者D、受让人E、政府与其有关部门和社会公众等6、下列可以作为估价对象有< ABCDE >。
第五章 房地产价格及其评估第四节 房地产价格的评估方法综合练习与答案
第五章房地产价格及其评估第四节房地产价格的评估方法综合练习与答案一、单选题1、市场法估价在经过（）之后，可将可比实例在其自身状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。
A.房地产状况调整B.交易情况修正C.选取可比实例D.市场状况调整【参考答案】：A【试题解析】：市场法又称比较法、交易实例比较法、市场比较法，估价时需要对可比实例的成交价格进行交易情况、市场状况、房地产状况三大方面的修正和调整。
在经过房地产状况调整之后，可将可比实例在自身状况下的价格变成了在估价对象状况下的价格。
2、某建筑物建筑面积210m2，单位面积重置价格为1200元/m2，经判定其有效经济年数为10年，剩余经济寿命30年，自然寿命45年，残值率5%，该建筑物的现值为（）元。
A.189000B.192150C.198800D.201600【参考答案】：C【试题解析】：已知：C＝1200×210＝252000（元），R＝5%，N＝45年，t＝10年，则建筑物现值为：式中，V表示建筑物的现值，E t表示有效年龄为t年的建筑物折旧总额，C表示建筑物的重新购建价格，R表示残值率，N表示建筑物的经济寿命，t表示有效经济年限。
3、采用比较法评估房地产价格时，选取的可比实例一般不少于（）个。
A.2B.3C.5D.10【参考答案】：B【试题解析】：采用比较法（又称交易实例比较法、市场比较法、市场法）评估房地产价格时，为了减小估价误差，增加估价的可信度，要求选取多个可比实例，并且从理论上讲，选取的可比实例越多越好。
但如果要求选取的可比实例过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是会造成后续处理的工作量很大，因此从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3至5个的可比实例即可。
4、下列房地产中，适用收益法估价的有（）。
A.公园B.行政办公楼C.旅馆D.图书楼【参考答案】：C【试题解析】：收益法又称收益资本化法、收益还原法，适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如住宅（特别是公寓）、写字楼、商铺、宾馆、停车场等。
房地产估价练习题及其答案(精)
房地产评估复习题及答案(一第一章房地产和房地产评估1.按房地产的(B 来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
☆A.收益性B.用途C.市场性D.地段2.出租或营业型房地产的评估可以采用: (☆A.比较法B.收益还原法C.假设开发法D.成本评估法3.人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估;其评估对象为:(A.已消失的房地产B.在建工程C.房地产的未来状况D.房地产过去状况与现在状况的差异状况4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: (A.商业、办公、工业、居住B.商业、居住、办公、工业C.商业、办公、居住、工业D.商业、居住、工业、办公5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆A.用途B.开发程度C.是否产生收益D.经营使用方式6.某土地使用权的有限期为40年,已使用20年,新建的房屋的耐用年数为50年,则房屋的所有权为:A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年7.房地产交易很难采取样品交易的方式,必须到实地观察,房地产评估也要进行实地查勘,这是由房地产的(决定的A.不可移动性B. 相互影响性C.数量有限性D.独一无二性8.房地产的价值注重:(A.实物B.权益C.区位D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:(A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权,B.支付典价后只能获得房地产的使用权C.支付典价后房地产的使用者不付租金D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆A.商业B.办公C.特殊用途D.综合答案1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C第二章房地产价格1.最能说明土地价格水平高低的价格是:(A.土地单价B.基准地价C.楼面地价D.标定地价2.决定某一房地产价格水平高低的,主要是(的供求状况。
☆A.本地区的房地产B.全国房地产C.全国本类房地产D.本地区本类房地产3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:(A.实际价格28.5万元,名义价格30万元B.实际价格29.28万元,名义价格30万元C.实际价格30万元,名义价格不存在D.实际价格28.578万元,名义价格30万元4.采用比较法求得的价格通常称为(A.路线价B.比准价格C.积算价格D.收益价格5.目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属(A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.政府规定的最低限价6.在房地产销售过程中,(是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。
房地产估价试题及答案
房地产估价试题及答案一、单项选择题（每题2分，共40分）1. 房地产估价中，以下哪项不是估价目的？（）A. 买卖B. 抵押C. 租赁D. 赠与答案：D2. 房地产估价的基本原则不包括以下哪项？（）A. 合法原则B. 最高最佳使用原则C. 独立性原则D. 客观性原则答案：D3. 房地产估价中，市场比较法不适用于以下哪种情况？（）A. 有大量相似房地产交易的市场B. 有可比性较强的房地产交易记录C. 房地产市场不活跃D. 房地产市场信息不透明答案：C4. 以下哪项不是房地产估价中常用的估价方法？（）A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 折旧法答案：D5. 房地产估价中，成本法估价的公式为：（）A. 价值 = 重置成本 - 折旧B. 价值 = 重置成本 + 利润C. 价值 = 重置成本 + 折旧D. 价值 = 重置成本 - 利润答案：A6. 房地产估价中，收益法估价的公式为：（）A. 价值 = 年收益 / 资本化率B. 价值 = 年收益 ×资本化率C. 价值 = 年收益 + 资本化率D. 价值 = 年收益 - 资本化率答案：A7. 房地产估价中，市场比较法估价的公式为：（）A. 价值 = 比较案例价值 ×调整系数B. 价值 = 比较案例价值 / 调整系数C. 价值 = 比较案例价值 + 调整系数D. 价值 = 比较案例价值 - 调整系数答案：A8. 房地产估价中，以下哪项不是影响房地产价格的因素？（）A. 地理位置B. 建筑结构C. 物业管理D. 建筑材料答案：D9. 房地产估价中，以下哪项不是估价报告的组成部分？（）A. 估价对象描述B. 估价目的C. 估价方法D. 估价结果答案：D10. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的职业道德？（）A. 客观公正B. 保守秘密C. 追求利润D. 持续学习答案：C11. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的专业技能？（）A. 市场分析能力B. 财务分析能力C. 法律知识D. 艺术鉴赏能力答案：D12. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的个人素质？（）A. 良好的沟通能力B. 严谨的工作态度C. 强烈的竞争意识D. 良好的团队合作精神答案：C13. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的知识结构？（）A. 房地产专业知识B. 经济学知识C. 法律知识D. 历史知识答案：D14. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的心理素质？（）A. 冷静的判断力B. 强烈的责任感C. 过度的冒险精神D. 良好的承受压力能力答案：C15. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的身体素质？（）A. 良好的视力B. 良好的听力C. 良好的体力D. 良好的味觉答案：D16. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的沟通技巧？（）A. 倾听技巧B. 表达技巧C. 说服技巧D. 烹饪技巧答案：D17. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的谈判技巧？（）A. 策略制定B. 情绪控制C. 信息收集答案：D18. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的决策能力？（）A. 风险评估B. 信息分析C. 直觉判断D. 烹饪技巧答案：D19. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的创新能力？（）A. 问题解决B. 思维发散C. 技术应用答案：D20. 房地产估价中，以下哪项不是估价师应具备的学习能力？（）A. 知识更新B. 技能提升C. 经验积累D. 烹饪技巧答案：D二、多项选择题（每题3分，共30分）21. 房地产估价中，以下哪些因素会影响房地产价格？（）A. 地理位置B. 建筑结构C. 市场供求D. 政策调控答案：ABCD22. 房地产估价中，以下哪些方法属于估价方法？（）A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 折旧法答案：ABC23. 房地产估价中，以下哪些因素会影响估价结果的准确性？（）A. 估价师的专业水平B. 估价师的职业道德C. 估价师的个人偏好D. 估价师的工作经验答案：ABD24. 房地产估价中，以下哪些因素会影响估价报告的质量？（）A. 估价师的专业技能B. 估价师的个人素质C. 估价师的沟通技巧D. 估价师的烹饪技巧答案：ABC25. 房地产估价中，以下哪些因素会影响估价师的职业发展？（）A. 专业知识B. 工作经验C. 个人兴趣D. 家庭背景答案：AB26. 房地产估价中，以下哪些因素会影响估价师的工作效率？（）A. 工作态度B. 工作方法C. 工作环境D. 工作强度答案：ABC27. 房地产估价中，以下哪些因素会影响估价师的工作满意度？（）A. 工作内容B. 工作报酬C. 工作氛围D. 工作强度答案：ABC28. 房地产估价中，以下哪些因素会影响估价师的职业形象？（）A. 职业道德B. 专业技能C. 个人形象D. 家庭背景答案：ABC29. 房地产估价中，以下哪些因素会影响估价师的职业风险？（）A. 法律法规B. 市场变化C. 政策调控D. 个人偏好答案：ABC30. 房地产估价中，以下哪些因素会影响估价师的职业责任？（）A. 估价结果的准确性B. 估价报告的完整性C. 估价师的职业道德D. 估价师的个人偏好答案：ABC三、判断题（每题2分，共20分）31. 房地产估价中，估价目的可以是买卖、抵押、租赁等。
房地产估价师练习题库及参考答案
房地产估价师练习题库及参考答案一、单选题（共60题，每题1分，共60分）1、下列有关动态分析法和静态分析法,描述错误的是( )。
A、动态分析法测算结果精确B、动态分析法测算需要精确预测开发经营期的时间C、静态分析法测算结果比较粗略D、静态分析法测算过程相对复杂(应该是简单)正确答案：D2、假设开发法中求取旧房价值的扣除项目不包括( )。
A、重新改造后价值(应该拿A来减BCD,而不是扣除掉,否则为负数)B、管理费用C、销售费用D、投资利息正确答案：A3、某商务楼工程基础施工中,导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的墙体开裂和基础不均匀沉降。
该住宅总建筑面积为5000m2,共50套住房。
经评估,该住宅楼在未受损失状况下的市场价格为9000元/ m2,平均每套住房的市场租金是3000元/月,在受损状况下的市场价格为7800元/ m2。
不考虑其他情况,该住宅在不修复情况下的价值减损额是( )万元。
A、150B、450C、600D、900正确答案：C答案解析：((9000-7800)x5000=600万元4、从建筑物的狭义角度看,下列选项中符合建筑物定义的是( )。
A、烟囱B、水塔C、桥梁D、住宅正确答案：D5、成本法中一般不计息的项目是( )。
A、建设成本B、销售费用C、土地成本D、销售税费正确答案：D6、报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在( )。
A、期末B、任一时刻C、期初D、期中正确答案：A7、有关房地产价值或价格评估相关业务的表述中,错误的是( )。
A、房地产价值减损评估业务包括对被损害房地产进行修复造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评估(属于相关经济损失评估业务)(房地产价值减损评估业务:因环境污染、新建建筑物、工程施工、工程质量缺陷、修改城乡规划、错误查封、异议登记不当、房地产分割等)B、房地产咨询业务包括开展房地产政策法规咨询C、房地产价值提升评估业务包括对房屋进行更新改造带来的房地产价值提升评估D、房地产价格和价值分配业务包括把采用成本法测算出的一个开发区或土地一级开发片区的平均地价,在开发完成后的各宗土地之间进行分配正确答案：A8、下列有关“可比实例房地产与估价对象房地产相似”的要求,描述不当的是( )。
资产评估人大版答案第四章 房地产价格评估
第四章 房地产价格评估一、练习题1、术语解释（1）地产 （2）房地产 （3）不动产 （4）基准地价 （5）标定地价 （6）楼面地价2、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。
a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。
a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。
a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。
a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。
a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。
a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。
a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。
房地产估价试题及答案
房地产估价试题及答案一、单项选择题（每题2分，共20分）1. 房地产估价中，市场比较法的基本原理是（）。
A. 替代原理B. 收益还原法C. 成本法D. 剩余法答案：A2. 以下哪项不是房地产估价师的职业道德规范？（）。
A. 客观公正B. 保守秘密C. 追求利润最大化D. 遵守法律法规答案：C3. 房地产估价报告中，估价对象的描述不包括以下哪项内容？（）。
A. 地理位置B. 权属状况C. 估价师的个人评价D. 利用现状答案：C4. 在房地产估价中，收益还原法适用于（）。
A. 无收益的房地产B. 有收益的房地产C. 未完工的房地产D. 已抵押的房地产答案：B5. 房地产估价师在进行估价时，不需要考虑的因素是（）。
A. 市场需求B. 房地产的物理状况C. 房地产的法律状况D. 估价师的个人偏好答案：D二、多项选择题（每题3分，共15分）1. 房地产估价的基本原则包括（）。
A. 合法原则B. 客观原则C. 独立原则D. 公平原则答案：ABCD2. 以下哪些因素会影响房地产的估价结果？（）。
A. 地理位置B. 房屋结构C. 估价师的经验D. 市场供求关系答案：ABD3. 房地产估价报告应包含的基本内容有（）。
A. 估价对象的描述B. 估价目的C. 估价方法D. 估价师的个人评价答案：ABC三、判断题（每题1分，共10分）1. 房地产估价师在进行估价时，可以主观臆断。
（）答案：错误2. 房地产估价报告中，估价对象的描述应尽可能详细。
（）答案：正确3. 房地产估价的目的是为房地产交易提供参考价格。
（）答案：正确4. 房地产估价师可以对估价结果进行隐瞒。
（）答案：错误5. 房地产估价报告的有效期通常为一年。
（）答案：正确四、简答题（每题5分，共20分）1. 简述房地产估价的目的有哪些？答案：房地产估价的目的包括但不限于：为房地产交易提供参考价格、为房地产抵押提供价值依据、为房地产税收提供计税依据、为房地产投资决策提供参考。
房地产评估计算题
1、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，设定的折现率为6%，该宗房地产的收益年限为50年，则其评估价值最接近于：A. 800万元B. 929万元C. 1000万元D. 1200万元（答案）B2、某套住宅的建筑面积为120平方米，单位建筑面积的重置价格为3000元/平方米，经评估该住宅成新率为80%，则该住宅的评估现值最接近：A. 24万元B. 28.8万元C. 30万元D. 36万元（答案）B3、某商业用地，剩余使用年限为40年，年租金为20万元，若折现率为8%，则该宗地的价格最接近：A. 160万元B. 200万元C. 250万元D. 300万元（答案）C4、某写字楼原值为1000万元，已知该类建筑物的经济寿命为50年，残值率为5%，现该写字楼已使用10年，则其现值为：A. 600万元B. 760万元C. 800万元D. 840万元（答案）B5、某宗土地总面积为1000平方米，容积率为2.5，楼面地价为1500元/平方米，则该宗土地的总地价为：A. 150万元B. 375万元C. 1500万元D. 3750万元（答案）B6、某套二手房交易，卖方报价80万元，买方还价72万元，最终双方以76万元成交，则该房地产的成交价格比率为：A. 90%B. 95%C. 100%D. 105%（答案）B7、某宗房地产采用市场比较法评估，选取的三个可比实例价格分别为120万元、130万元和110万元，对应的修正系数分别为1.05、0.95和1.1，则评估对象的评估价值最接近：A. 118万元B. 120万元C. 122万元D. 125万元（答案）C8、某块土地的开发成本为500万元，开发周期为3年，年利率为5%，则按单利计息的开发成本利息为：A. 25万元B. 50万元C. 75万元D. 100万元（答案）C。
房地产价格评估练习及答案
房地产价格评估练习及答案1、术语解释（1）地产 （2）房地产 （3）不动产 （4）基准地价 （5）标定地价 （6）楼面地价2、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。
a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。
a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。
a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。
a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。
a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。
a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。
a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。
房地产估价理论试题及答案
房地产估价理论试题及答案房地产估价是指对房地产的客观合理价值进行估算的过程，它在房地产交易、抵押、保险、课税、投资决策等多个领域中发挥着重要作用。
房地产估价理论是房地产专业学生必须掌握的基础知识，以下是一份房地产估价理论的试题及答案，供学习和参考。
一、单项选择题1. 房地产估价的基本原则不包括以下哪一项？A. 合法性原则B. 独立性原则C. 客观性原则D. 随意性原则答案：D2. 房地产估价方法中的比较法主要依据的是？A. 房地产的地理位置B. 房地产的建筑结构C. 替代原理D. 供求关系答案：C3. 在房地产估价中，成本法估价通常不考虑以下哪一项因素？A. 土地成本B. 建筑成本C. 折旧D. 市场趋势答案：D二、多项选择题4. 房地产估价中，影响房地产价值的因素包括哪些？A. 地理位置B. 周边环境C. 建筑年代D. 所有权期限答案：A, B, C, D5. 房地产估价报告通常包括以下哪些内容？A. 估价目的B. 估价依据C. 估价方法D. 估价结果答案：A, B, C, D三、简答题6. 简述房地产估价的目的和意义。
房地产估价的目的主要是为了确定房地产的市场价值，为交易、抵押、课税等提供价值参考。
其意义在于保障交易双方的合法权益，促进房地产市场的健康发展，同时也是政府进行土地和房产管理的重要依据。
四、计算题7. 某房地产的重新购建价格为100万元，建筑物的折旧为20万元，土地的价值为30万元，求该房地产的评估价值。
答案：评估价值 = 重新购建价格 - 折旧 + 土地价值= 100万元 - 20万元 + 30万元= 110万元五、论述题8. 论述市场比较法在房地产估价中的应用及其局限性。
市场比较法是通过分析与待估房地产类似的近期交易案例，来确定其价值的一种方法。
它的优势在于直接反映了市场供求关系，评估结果较为客观。
然而，市场比较法也有局限性，如交易案例的可比性难以保证，市场数据的获取可能存在困难，且对于独特或非标准化的房地产估价存在局限。
第五章 房地产价格及其评估第二节 房地产价格的主要种类综合练习与答案
第五章房地产价格及其评估第二节房地产价格的主要种类综合练习与答案一、单选题1、房地产价格中，把目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格称为（）。
A.现房价格B.评估价格C.期房价格D.成交价格【参考答案】：C【试题解析】：A项，现房价格是指以已竣工的房屋及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格。
B项，评估价格是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。
C项，期房价格是指以目前尚未竣工而在将来竣工后的房屋及其占用范围内的土地为交易标的房地产价格。
D项，成交价格简称成交价，是指在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额。
2、通常不能反映所销售商品房的真实价格水平的是（）。
A.起价B.标价C.成交价D.均价【参考答案】：A【试题解析】：起价、标价、成交价和均价是在新建商品房销售中的几种房价。
起价是指销售新建商品房的最低价。
这个价格通常是最差位置的楼幢和最差的楼层、朝向、户型的商品房的价格，有时甚至连这种价格的商品房都不存在，仅是在广告宣传中为了吸引人们对所销售商品房的关注而虚设的价格。
因此，起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。
3、城市中某地块面积1000m2，土地单价为3000元/m2，按城市规划条件该地块的容积率为5。
若在该地块开发建造的商品房每平方米建筑面积的售价为4000元，开发成本及相关费用为2800元，则在该地块上开发建造商品房每平方米建筑面积可获得的利润为（）元。
A.600B.1000C.1200D.1800【参考答案】：A【试题解析】：楼面地价＝土地单价÷容积率，根据已知数据得出，该地块楼面地价＝3000÷5＝600（元/㎡）。
题中，在该地块开发建造的商品房每平方米建筑面积的售价为4000元，开发成本及相关费用为2800元，所以，该地块上开发建造商品房每平方米建筑面积可获得的利润为：4000－2800－600＝600（元/㎡）。
房地产估价试题及答案
房地产估价试题及答案一、选择题（每题1分，共10分）1. 房地产估价中，以下哪项不是估价的基本原则？A. 合法性原则B. 客观性原则C. 市场性原则D. 随意性原则2. 房地产估价中，土地使用权的剩余年限对房地产价值的影响是：A. 无影响B. 正相关C. 负相关D. 无关紧要3. 以下哪种方法不属于房地产估价常用的估价方法？A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 折旧法4. 在房地产估价中，估价师需要考虑以下哪些因素？A. 地理位置B. 周边环境C. 房屋结构D. 所有上述因素5. 房地产估价报告中，估价结果的有效期限通常为：A. 1个月B. 3个月C. 6个月D. 1年6. 房地产估价中，土地的区位因素包括：A. 土地的自然条件B. 土地的交通条件C. 土地的规划用途D. 所有上述因素7. 房地产估价中，以下哪项不属于估价对象的法律属性？A. 所有权B. 使用权C. 收益权D. 租赁权8. 房地产估价中，估价师在进行估价时需要遵循哪些原则？A. 独立性原则B. 公正性原则C. 保密性原则D. 所有上述原则9. 房地产估价中，估价师在进行市场比较法估价时，需要选择的比较对象应具备哪些条件？A. 与估价对象类型相同B. 与估价对象地理位置相近C. 与估价对象交易时间相近D. 所有上述条件10. 房地产估价中，估价师在进行成本法估价时，需要考虑的成本因素包括：A. 土地成本B. 建筑成本C. 开发成本D. 所有上述成本二、简答题（每题5分，共20分）1. 简述房地产估价的目的和意义。
2. 列举并解释房地产估价中常用的三种估价方法。
3. 描述房地产估价报告的基本结构和内容。
4. 说明估价师在进行房地产估价时需要遵循的职业道德。
三、案例分析题（每题15分，共30分）1. 假设你是一名房地产估价师，受委托对一处位于市中心的商业地产进行估价。
该地产的建筑面积为1000平方米，土地使用权剩余年限为40年。
房地产估价考试试题及答案
房地产估价考试试题及答案一、选择题1. 房地产估价是通过对房地产市场进行的哪些方面的调查和分析来确定其价值？A. 房屋面积和建筑材料B. 外部环境和地理位置C. 建筑本身的装修和设施D. 房屋所有权和土地使用权答案：B. 外部环境和地理位置2. 以下哪个因素对房地产估价没有重要影响？A. 房屋的年龄B. 房屋的构造和材料C. 土地使用权的期限D. 地段和交通便利程度答案：A. 房屋的年龄3. 在进行房屋估价时，以下哪个因素不太可能被考虑？A. 市场需求和供应B. 人口结构和流动C. 土地使用政策和规划D. 房屋所有者的社会地位答案：D. 房屋所有者的社会地位4. 以下哪种方法不是用于进行房地产估价的常见方法？A. 市场比较法B. 成本法C. 收益法D. 回报率法答案：D. 回报率法5. 在进行房地产估价时，以下哪个因素可能导致房屋价值下降？A. 经济发展和就业率提高B. 教育、医疗和交通设施改善C. 地震、洪水或其他自然灾害D. 市场需求和房屋供应平衡答案：C. 地震、洪水或其他自然灾害二、填空题1. 房地产估价主要是通过对房地产市场的调查和分析来确定其____________。
答案：价值2. 房地产估价的常见方法包括市场比较法、____________和收益法。
答案：成本法3. 在进行房屋估价时，需要考虑的因素包括市场需求和供应、____________、土地使用政策等。
答案：人口结构和流动4. 房地产估价的结果可以用于决定房屋的____________和销售价格。
答案：租金5. 地震、洪水等自然灾害可能对房屋的价值造成____________影响。
答案：负面三、解答题1. 简要介绍房地产估价的常用方法，并说明其适用场景。
答案：常用的房地产估价方法包括市场比较法、成本法和收益法。
- 市场比较法：通过对类似房地产交易数据的比较分析，确定房屋的市场价值。
适用于市场活跃、可获取大量可比数据的情况。
- 成本法：基于房屋的重建成本和折旧，计算出房屋的价值。
房地产估价师考试练习题及答案实用三篇
房地产估价师考试练习题及答案实用三篇房地产估价师考试练习题及答案 1A.确定项目合理规模B.确定功能分区C.选择建设地点D.工程变更E.设计方案评价2.建设用地使用权出让合同附件的主要内容包括( )。
A.当事人的名称和住所B.土地界址、面积C.宗地平面界址图D.开发投资强度E.市县__规划管理部门确定的宗地规划条件3.房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括( )。
A.估价方法选用B.估价结果确定方式C.估价师的职业道德D.估价技术路线E.估价参数选取4.根据《房地产广告发布暂行规定》，房地产广告不得( )。
A.涉及贷款服务B.出现融资的内容C.承诺为入住者办理户口D.利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果E.使用建筑设计效果图5.商品房销售中，禁止的行为包括( )。
A.返本销售B.__制购房C.未取得商品房预售许可证收取定金D.成套住宅分割拆零销售E.预购人将购买的期房再行转让6.关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿顺序的说法，正确的有( )。
A.抵押权末登记的，按照债权先__偿B.抵押权未登记的，按照债权比便清偿C.抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿D.抵押权未登记的'，经过公证的优先清偿E.抵押权登到顺序相同的，按照债权比例清偿7.根据《房屋登记办法》可以办理预告登记的有( )。
A.预购商品房设定抵押B.在建工程设定抵押C.房屋所有权转让D.房屋所有权设定抵押E.购买预售商品房8.根据《注册房地产估价师管理办法》，下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有( )。
A.缓刑期未满的人员B.现职__C.年龄超过65周岁的人员D.具有完全民事行为能力的人员E.申请在2个房地产估价机构执业的人员9.城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有( )。
A.名胜古迹自用的房产B.寺庙出租的经营用房产C.校办工厂的房产D.房地产开发企业建造未售但自用的房产E.地下停车场10.下列污染类型中，属于辐射污染的有( )。
房地产估价考试试题及答案
期末考试房地产估价（A 卷）参考答案及评分标准说明：考试时可带不具备记忆功能(de)计算器.一、判断题（在每小题后面(de)括号内填入判断结果,你认为正确(de)用“√”表示,错误(de)用“×”表示.每题1分,共10分） 1．建筑物(de)经济折旧是建筑物因功能落后所导致(de)价值贬损.（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化,从而有可能降低房地产价格.（√） 3．在一个估价项目中,估价目(de)、估价对象、估价时点三者是有着内在联系(de),其中估价目(de)是龙头.（√）4．在同一条道路上,不应附设两种不同路线价.（×）5．估价时点就是选定(de)一个估价作业(de)特定日期.（×）6．如果可比实例(de)交易时点与估价.7．某一地带有一铁路,这一地带如果作为居民区,铁路就可能成为增值因素.（×）8．运用成本法评估房地产价值时,开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟地所花费(de)一切客观、合理费用.（×）9．房地产(de)特性主要取决于建筑物(de)特性,是以建筑物(de)特性为基础(de).（×）10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力(de)房地产价格.（×） 二、单选题（下列各题(de)备选答案中只有一个选项是正确(de),请把正确答案填在括号中.每题分,共15分）1．判定某可比实例(de)成交价格比正常价格低6%,则交易情况修正系数为（ D ）.2．（ B ）限制了估价报告书(de)用途.A.估价方法B.估价目(de)C.估价原则D.估价日期3．收益法适用(de)条件是房地产(de)（ D ）.A.收益能够量化B.风险能够量化C.收益或风险其一可以量化D.收益和风险均能量化4．直线趋势法公式y=a+bx中,x表示（ D ）.A.价格B.常数C.价格变动率D.时间5．拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间(de)关系在正常情况下为（A ）A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格6．房地产价格实质上是房地产(de)（ B ）(de)价格.A.开发成本B.权益C.物质实体和C.7．人们常用距离来衡量房地产区位(de)好坏,下列距离中越来越受重视(de)是（ C ）.A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离D.至市中心距离8．市场法(de)理论依据是( B ). A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理9．某宗房地产(de)总价值100万元,其中土地价值30万元,通过抵押获得贷款60万元.若投火灾险,起投保价值应为（ B ）万元.10．某类房地产1994年至1998年(de)价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米,按平均增减量趋势法估计,该房地产于1999年(de)价格为（ B ）元/平方米.A. 2390B. 2410C. 2430D. 2450三、简答题（每题5分,共15分）1．城市基准地价评估步骤一般包括哪些答：①确定基准地价评估(de)区域范围.②明确基准地价(de)内涵、构成、表达方式、基准日期等.（1分） ③划分地价区段.④抽查评估标准宗地(de)价格.（1分） ⑤计算区段地价.（1分） ⑥确定基准地价.（1分）⑦提出基准地价应用(de)建议和技术.（1分）2．选取(de)可比实例应符合哪些方面(de)要求答：选取(de)可比实例应符合4个方面(de)要求：①区位、权益和实物状况均与估价对象(de)相同或相近,即为估价对象(de)类似房地产；（2分）②交易类型与估价目(de)吻合；（1分）③成交日期与估价时点接近；（1分） ④成交价格为正常价格或可修正为正常价格.（1分）3．成本法适用(de)对象有哪些 答：成本法适用(de)对象： ①只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造(de)房地产,特别适用于那些既无收益又很少发生交易(de)房地产(de)估价；（2分）②有独特设计或只针对个别用户(de)特殊需要而开发建造(de)房地产；（1分）③单纯建筑物(de)估价通常也是采用成本法；（1分）④成本法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行估价(de)房地产.（1分）四、综合题（每题20分,共60分）得分评卷人1．搜集有甲、乙两宗交易实例,甲交易实例(de)建筑面积200㎡,成交总价80万元人民币,分三期付款,首期付16万元人民币,第二期于半年后付32万元人民币,余款32万元人民币于一年后付清.乙交易实例(de)使用面积2500平方英尺,成交总价15万美元,于成交时一次付清.如果选取此两宗交易实例为可比实例,则一般在进行有关(de)修正之前应先统一价格基础（如果以在成交日期时一次付清为基准,假设当时人民币(de)年利率为8％；假没乙交易实例成交当时(de)人民币与美元(de)市场汇价为1美元＝元人民币；如果以建筑面积为基准,另通过调查得知该类房地产(de)建筑面积与使用面积(de)关系为1平方米建筑面积＝平方米使用面积）解：①统一付款方式.（2）分乙总价＝15(万美元) （2）分②统一化为单价.则：甲单价＝764220÷200＝(元人民币／平方米·建筑面积) （2）分乙单价＝150000÷2500＝60(美元／平方英尺·使用面积) （2）分③统一币种和货币单位.则：甲单价：3821．1(元人民币／平方米·建筑面积) （2）分乙单价＝60×＝498(元人民币／平方英尺·使用面积) （2）分④统一面积内涵.则：甲单价＝3821．1(元人民币／平方米·建筑面积) （2）分乙单价＝498×＝373．5(元人民币／平方英尺·建筑面积) （2）分⑤统一面积单位.甲单价＝3821．1(元人民币／平方米·建筑面积)（2）分乙单价＝×＝4020．4(元人民币／平方米·建筑面积)（2）分2.估价对象为一出租写字楼,土地总面积7000平方米,建筑总面积56000平方米,建筑物结构为钢筋混凝土结构,地上36层,地下2层,土地使用权年限为50年,从1998年9月30日取得土地时起计,建设期3年.需要评估出该宗房地产2003年9月30日(de)买卖价格.有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积(de)65%,月租金为每平方米使用面积150元,空置率平均为15%.建筑物原值22000万元,耐用年限60年,残值率0；家具设备原值8000万元,耐用年限为12年,残值率为4%.经常费每月100万元,房产税为租金(de)12%,营业税等为6%.报酬率为8%. 解：①运用收益法有限年公式求取房地产价格,其公式为：V=A/Y[1-1/(1+Y)n] （2分）②计算年总收益=56000×65%×150×12×（1-15%）=万元（2分）③计算年总费用：年折旧费=8000×（1-4%）/12 =640万元（2分）年经常费=100×12=1200万元（2分）年房产税=×12%=万元（2分）营业税等=×6%=万元（2分）年总费用=640+1200++=万（2分）④计算年净收益=万元（2分）⑤计算房地产价格V=8%[1-1/(1+8%)50-5]=万元（4分）3．某建筑物为钢筋混凝土结构,经济寿命50年,有效经过年数为8年,经调查测算,现在重新建造全新状态(de)该建筑物(de)建造成本为800万元（建设期为2年,假定第一年投入建造成本(de)60%,第二年投入40%,均为均匀投入）,管理费用为建造成本(de)3%,年利率为6%,销售税费为50万元,开发利润为120万元.试计算该建筑物(de)积算价格.解：（1）计算建筑物(de)重置价格：①建造成本=800万元（2）分②管理费用=800×3%=24万元（4）分③投资利息=(800+24)×60%×[(1+6%)－1]+(800+24)×40%×[(1+6%)－1]=万元（6）分④建筑物(de)重置价格=800+24++50+120=万元（4）分（2）计算建筑物(de)积算价格：积算价格=×（50-8）/50=万元（4）分。
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房地产价格评估练习及答案1、术语解释（1）地产 （2）房地产 （3）不动产 （4）基准地价 （5）标定地价 （6）楼面地价2、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。
a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。
a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。
a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。
a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。
a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。
a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。
a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。
a. 1000 b. 1500 c. 2100 d. 2800（10）若反映宗地地价水平，( )指标更具说服力。
....A B C D 建筑总价格土地总价格土地总面积土地总面积房地总价格土地总价格土地总面积建筑总面积（11）某地产未来第一年纯收益为30万元，假设该地产的使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加l 万元。
资本化率为7%，则该地产的评估值最接近于( )万元。
a. 205b. 429c. 633d. 690（12）待估地产年总收人18万元，年总费用10万元，剩余使用年限10年，折现率为10%，则其评估价值最接近于( )万元。
a. 110b. 61c. 80d. 49（13）待评估建筑物为一砖混结构两层楼房，宅基地面积为300平方米，房屋每层月租金为2500元，各种费用占租金收入的40%，土地还原率为8%，建筑物还原率为10%，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米1000元，建筑物的年纯收益为( ) 元。
a.1000b.12000c.4000d.2000（14）某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了三个参照物，并分别得到127万元、142万元、15l万元3个评估结果，它们的权重依次为25%、40%、35%，则被评估房地产的价值最接近( )万元。
a．140 b. 157 c. 141 d. 148 （15）如果房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格为3000万元，地价为2000万元，该房地产的年客观净收益为450万元，建筑物的资本化率为10％，那么土地的资本化率最接近于 ( )。
a. 9％b. 12.5％c. 7.5％d. 5％（16）被评估建筑物历史建造成本为80万元，1997年建成，要求评估该建筑物2000年的重置成本。
调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数分别为103%、103%、102%，该建筑物的重置成本最接近于( )万元。
a. 86b. 87c. 90d. 85（17）已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格为1000万元，建筑物的资本化率为10％，该房地产的土地年纯收益最接近于( )万元。
a. 50b. 60c. 80d. 100（18）假定被评估房地产可以永续利用，预计前3年的纯租金收入分别为3万元、2万元、1万元，从第4年开始年纯收益保持在3万元水平上，折现率为10％，该房地产的评估值最接近于( )万元。
a. 28b. 32c. 25d. 30（19）被评估土地的剩余使用权年限为30年，参照物剩余使用权年限为25年，假定折现率为8％，被评估土地的年限修正系数最接近于( )a. 0.9659b. 0.948c. 1.152d. 1.054 （20）运用最佳使用原则评估地产的前提条件是( )。
a. 土地的非再生性b. 土地位置固定性c. 土地用途广泛性d. 土地利用永续性（21）某宗地取得费用为每平方米100元，开发费用为每平方米300元，当地银行一年期贷款利率为9％，二年期贷款利率为10％，三年期贷款利率为11％，开发周期为3年，第一年投资占总投资的1/2，第二、三年投资各占总投资的l/4，问该土地每平方米应负担利息为( )元。
a. 51.75b. 30.75c. 89d. 71.25（22）某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8％，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为1200 元／平方米，建筑物的年纯收益为( )元。
a. 8600b. 8800c. 9000d. 12000（23）某一宗2000平方米空地的预计最佳利用方式，为开发一建筑面积4000平方米的商业建筑。
预期该商业房地产建成后的售价为3000元／平方米，估计该建筑物的建筑费用为1400元／平方米，专业费用为建筑费用的6％，利息利润为地价、建筑费用及专业费用之和的15％，销售费用及有关税费为售价的10％，该土地的价值接近于( ) 元／平方米。
a. 1728b. 1900c. 1500d. 1000元（24）在用收益法评估土地使用权价格时，总费用不包括 ( )。
a.房地产税金b.管理费c.利息d.保险费（25）某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。
城市规划确认该土地可用于住宅或工业。
该宗土地的价值应评估为300万元。
这体现了房地产评估的( )a．供求原则 b.替代原则 c.最佳使用原则 d.贡献原则(26)某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言，室内格局更加合理，由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高15％，室内格局因素修正系数为( )a．100／115 b．85／100 c．115/100 d．100／85(27)某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2％。
该建筑物2001年1月的重置成本为500 万元，2001年1月的评估值接近( ) 万元a．400 b．392 c．402 d．390 (28)某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为l000万元，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。
该土地投资利息为( ) 万元 a．120 b．80 c．60 d．100 (29)某宗土地为1 000平方米，国家规定的容积率为5，建筑密度为0.6，下列建设方案中最可行的为（）a. 建筑物地面一层建筑面积为800平方米，总建筑面积为4600平方米b. 建筑物地面一层建筑面积为700平方米，总建筑面积为7000平方米c. 建筑物地面一层建筑面积为600平方米，总建筑面积为4800平方米d. 建筑物地面一层建筑面积为400平方米，总建筑面积为4200平方米(30)某地产未来第一年的纯收益为18万元，预计以后各年的纯收益按l％的比率递减，该地产的剩余使用权年限为10年，折现率为8％。
该地产的评估值最接近于（）万元a. 77b. 146c. 116d. 1933、多项选择题(1) 影响地价的一般因素有( )。
a. 行政因素b. 区域因素c. 社会因素d. 经济因素e. 人口因素(2)影响地价的社会因素主要包括( )等几个方面。
a. 政治安定状况b. 社会治安程度c.税收政策d. 房地产投机e. 交通管制(3)影响商业用地土地价格的区域因素有( )。
a.商业繁华程度b.环境优劣度c.规划限制d.公有设施完善度e. 交通便捷度(4)影响地价的个别因素主要有( )。
a. 位置因素b. 地形地质因素c. 面积因素d. 地块形状因素e. 土地利用因素(5)市场法中进行区域因素修正需考虑的因素有( )。
a. 繁华程度b. 交通状况c.基础设施状况d. 环境质量e. 土地使用年限(6)评估建筑物需考虑的因素包括( )。
a. 产权b. 用途c. 建筑结构d.建成时间e.装修质量和水平(7)建筑物应在( )方面符合政府规定。
a. 建筑结构b. 建筑用途c.容积率d.覆盖率e.外形设计(8) 我国房地产评估的标的物一般包括( )。
a.土地使用权b.土地所有权c.建筑物及其权益d.建筑物中的水暖设施e.建筑物中的办公设备(9)假设开发法中的投资利润是以( )为计算基础的。
a.专业费用b.投资利息c.卖楼价d.地价e.建筑费用(10)运用市场比较法评估地产，在选择参照物时应注意在( )方面与评估对象保持一致。
a.交易类型b.用地性质c.交易价格d.供需圈e.交易时间（11）房地产评估遵循的原则有( )a.最有效使用原则b.合法原则c.替代原则d.供求原则e.贡献原则4、计算分析题（1）待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50％，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。
有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投人60％的总建设费，第二年投入40％的总建设费，总建设费预计为1000万元。
专业费用为总建设费用的6％，利息率为10％，利润率为20％，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5％，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元／平方米,折现率10％。
（2）投资者面对甲、乙两幅土地。
甲地容积率为5，单价为1000元/平方米，乙地容积率为3，单价为800元/平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济?（3）某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元／平方米，但该房屋装修好，调整增加1％；设备配置齐全，增加2％；地段、层次、朝向增加1.5％，其他情况同于标准房屋。