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注意事项

一、五证及相关考虑因素

国有土地使用证

建设用地规划许可证和建设工程规划许可证

商品房销售（预售）证

建设工程开工证

《住宅使用说明书》

《住宅质量保证书》

(1)．工程质量监督部门核验的质量等级。

(2)．地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。

(3)．正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期和供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

(4)．用户报修的单位，答复和处理的时限。

A、公共交通状况。

公共交通的路线有多少，与市内各主要区域的联系是否广泛；公共交通的起止时间、间隔时间、运行速度、票价等情况如何；从您要购买的房屋到公交车站的距离如何；出小区打车（的）是否方便；小区的出入口是否合理等。

B、交通的便利度。

每天必经的路段是否经常堵车；到火车站、飞机场、长途汽车站等交通站点是否便利，是否有较多交通工具可到达等。

C、道路状况。

小区是否邻城市的交通主干道或次干道、支线等，与这些交通干道的远近程度（不能太近，因为可能影响到居民的安宁及环境）。是否有方便的出入口，路面状况如何等。

D、是否有交通管制。

如，行车是否受单双号、速度、方向、行车路线的限，有无停车场，路边可否停车等容积率绿化率越高，建筑密度越低，发展商可用于回收资金的面积越少，而住户就越舒服。

E、好的居住区容积率不能超过 5，绿化率不能低于30% 。

容积率就是建筑总面积与建筑用地面积的比值。比如：在1万平方米的土地上建造4千平方米的建筑，容积率就是0.4;如果4千平方米的建筑是六层，那建筑总面积就是2.4万平方米，容积率就应该是2.4。

绿化率是绿化覆盖率不低于33％，它包括绿化硬质铺装，围墙、大门、活动设施，各种指示标牌、水景、浮雕、雕塑、灯光设施、音响设施等，而这些内容又必须与住宅建筑形成一个有机的联合体。

F、其它重要概念

楼间距

楼间距太窄采光、绿化等于空谈

居住密度

建筑密度是指在小区内的各类建筑基底总面积与小区整体用地的比率，以百分比计算，通过这个数值可以看出小区内建筑的密集程度。

绿地率

绿地率是指居住区内各类绿地的总和与居住区用地的比率。居住区内各类绿地包括公共绿

地、住宅旁绿地等。

G、现实因素

用来自己居住的

要根据家庭人口数量、结构、工作特点、对交通的要求状况、对小区物业管理内容及特点要求，以及将来自己的经济变化所引起的生活要求变化程度来确定。

用来投资的

主要考虑保值增值潜力，对于长期出租的，要考虑出相机会、投资回报率、投资回报风险，对于准备随时转让取得收益的，要考虑物业的升值潜力、转让机会、投资回报风险等因素。

H、避免入坑

密度错觉。

沙盘上看起来，一些楼与楼之间宽松通透，楼间绿化，清新可人，但实际上盖到现房时，才发现楼与楼之间的距离很近。所以在看图的基础上还应向售楼员了解建筑密度数据。看模型时要看关键性的地方和数据。比如小区内的交通方式、车库等配套的安放位置，楼栋之间的排列情况(楼栋之间有无遮挡等)。

二、交房样板房

即按照交房标准进行一些简单的装修和装饰，并且会标明哪些是交房时应有的，哪些是交房时没有的，一般这种样板间没有很复杂的家具、灯饰和墙面修饰；豪华装修的样板间，也叫创意样板间

1 面积变大:因为，目前现房内的样板间并不多，因此，在售楼处临时建造的样板间可能会有这种差异，同样的面积，由于墙体变薄，使室内空间看起来更大。

2 贵价装修:其实，样板间吸引人的是装饰与家具，既然是样板，您今后的家也可以比照装修成这样。可是，一般来说，样板间都由专业设计师设计，所选材料皆是精品，工费昂贵的装修公司会仔细雕琢每个细节，您家要达到这个标准可要花费不少。因此，对于精装修的房子，样板间只能当作参考。

3 景观变样:即使在同一座楼中，由于楼层、朝向不同，也没有完全相同的两套房屋。对于买房者而言，最好是学会看平面图，因为样板间窗外所布置的景观并不是实景，很可能会发现，本来很好的景观可能正对着邻居家的厨房。

4 家具“瘦身”:只要稍加留意，就可以发现不少样板间里摆放的家具都要小一些。比如在

一个空间设置并不合理的餐厅里，设计师为了弥补缺陷，特意改小了桌椅的尺寸。也有设计师承认样板间里的家具一般都比较现代、简洁，相对来说要精巧一点，不那么厚重，这样是为了突出空间感。这就是为什么在看样板间的时候，感觉室内空间很大，但自己买一套家具放进去却显得特别局促的原因。

5 色彩“魔法”:几乎每一个被我们称为好的样板间，都有一个共同的特点，那就是在色彩

上的和谐统一，这样做最显著的效果就是达到了视觉上的延伸，进而带来了空间感的增大6“滥用”玻璃:设计师在样板间里大量使用玻璃材质，以营造明亮辉煌的气氛。但如果在

平时生活中用太多的镜子，可能会让你感觉整天生活在虚幻当中，不舒服。

7 增加照明:增加光照的好处，是为了让你一走进房屋，就产生一种振奋的感觉。走进样板间，我们在不同部位都会看到有很多的灯,射灯、吊灯、台灯甚至还有脚灯，颜色也会有很多种，设计师在样板间里所做的灯光设计会特别有用，比如有些玄关的灯往上打，就会显得房子很高，所以你莫被这五光十色晃了眼，等看到现房里采光不充足，你就会大失所望了。

8 管线“消失”:一般情况下，出于完善装修效果的考虑，样板间不会设置水、煤气、暖气

等管道线路，这样的话，样板间的居室，尤其是厨房、卫生间就显得十分敞亮。而空调之