项目信托尽职调查操作要点
房地产项目尽职调查工作指引(草稿)
房地产信托业务尽职调查工作指引(草稿)第一章总则第一条为进一步规房地产信托业务的操作规程，提高房地产信托项目尽职调查工作的准确性、有效性和全面性，防和控制业务风险，根据《中华人民国公司法》、《中华人民国信托法》和《信托公司管理办法》以及中国银监会和其他有关政府部门的规定，特制定本指引。
第二条尽职调查是指业务人员遵循审慎稳健、实事的原则，通过实地考察、查看、查询等方法，对申请立项的房地产信托项目之影响业务安全性的因素进行全面调查，并确认借款人、担保人等交易合作方（下称“交易对手”）提供信息真实性的过程。
第三条业务人员应按照本指引的要求，认真履行尽职调查职责，并坚持独立调查原则。
如认为必要时，可附加本指引以外的其他方法对相关事项进行调查。
第四条本指引为公司立项项目尽职调查的一般要求，业务人员应根据项目的具体特点和实际情况予以增减。
第二章基本要求第五条房地产项目尽职调查实行项目小组制，须为2人以上。
项目小组成员应具备法律、财务、房地产行业等方面的相关知识。
项目小组亦可根据需要外聘会计师事务所、律师事务所等中介机构一同参与尽职调查。
第六条项目小组对拟投资的房地产开发项目（下称“目标项目”）调查和交易对手资料的验证应以实地直接调查为主，间接调查为辅。
尽职调查工作方式包括但不限于现场核查、法律文件审查、财务凭证审验、函证、人员询问笔录、网络查询以及审核第三方会计师、律师和评估师出具的报告或意见书等。
具体形式包括：（一）与交易对手管理层(包括董事、监事及高级管理人员，下同)座谈；（二）查阅交易对手之工商登记资料、重要会议记录、重要合同、账簿、审计报告、凭证等；（三）实地察看重要实物资产；（四）通过比较、重新计算等方法对财务数据进行分析，从中发现问题，并掌握发生这些问题的原因；（五）询问交易对手相关人员；（六）与会计师事务所、律师事务所等中介机构合作，充分听取专业人士的意见；（七）以面谈、发函询证等方式向包括交易对手之客户、债权人、行业主管部门、同业其他公司及金融机构等在的第三方就有关问题进行查询；（八）网络、报刊、电台等社会公开信息查询；（九）其他可以采用的方式和措施。
信托计划尽职调查报告三篇
信托计划尽职调查报告三篇篇一：信托计划尽职调查报告声明与保证我们在此声明与保证：此可行性研究报告是按照XX信托有限责任公司的有关规定，根据各方交易对手提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。
报告全面反映了各方交易对手及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。
本报告已经部门审核通过。
项目经理签字：部门经理签字：20XX年XX月07日一、前言（一）项目背景XX房地产开发有限公司（以下简称“XX”）于20XX年4月，通过招牌挂方式获得XX街项目土地(以下简称“本项目”或“XX世纪广场项目”)，于20XX年1月成立内蒙古XX房地产开发有限公司（以下简称“内蒙古XX”），承担XX街XX世纪广场的项目开发。
本项目总地价款为10,480.21万元，土地价款已经全部缴清。
本项目规划占地面积XX7,032.75平方米，用地性质：商业办公（写字楼）兼容居住，住宅兼容比例小于40%，建筑容积率3.0，总建筑面积为481,XX6平方米，项目为综合体，地上建筑面积楼面地价为275元/平方米。
20XX年，经过几年的发展，呼和浩特市房地产市场发生较大变化，XX街周边聚集了以居然之家、润宇家居等多个知名家居品牌的企业，形成了良好的家居市场氛围。
内蒙古XX顺应形势，启动XX世纪广场项目，项目主要建筑为家居商城，于20XX年9月与上海红星美凯龙企业管理有限公司（以下简称“红星美凯龙公司”）签订合作协议，由红星美凯龙公司负责家居商场的招商、运营工作。
本项目于20XX年10月取得一期项目的施工许可证，包括5层红星美凯龙一期家居商场、22层的写字楼及22层的公寓各一栋，总建筑面积为16.9万平方米；本项目于20XX年5月取得二期的施工许可证，包括5层红星美凯龙商场二期家居商场，2栋公寓楼，建筑面积约为9.7万平方米。
本项目一二期建筑主要是家居商场，家居商场为自主持有型物业，不能通过销售方式获得现金流，以支持后续工程的开发建设，资金沉淀量较大造成当前建设资金压力较大，具有一定的资金缺口，且在当前政策环境下，浦发银行的剩余贷款未能按照约定进行发放，拟通过信托融资方式解决资金缺口。
信托投融资项目尽职调查分析
1、资产负债率=负债总额/资产总额
2、产权比长率期=负偿债债总能额力/股分东权析益
3、有形资产净值债务率=负债总额/（股东 权益-无形资产净值）
4、已获利息倍数=息税前利润/利息费用 =（利润总额+利息费用）/利息费用 5、影响长期偿债能力的其他因素 租赁 担保 或有事项
2、营业毛利率=（营业收入-营业成本）/营业 收入
营运能力是公司经营管理中利用资金运营的能力 1、存货周转率=营运成本/平均存货（次）
存货周转天营数运=3能60力/存分货析周转率
存货周转越快，存货的占用水平越低，流动性越强， 存货转为现金或应收账款速度越快。
2、应收帐款周转率=营业收入/平均应收账款（次） 应收账款周转天数=360/应收帐款周转率 3、流动资产周转率=营业收入/平均流动资产（次） 4、总资产周转率=营业收入/平均资产总额
现 金 流 量 表
公 司 简 介
主 要 会 计 政 策
会 计 报
生 产
利 润 增
资 对大 金 财影 增 务响
表 项 目 注 释
经 营 情 况
减 变 动 情 况
减 和 周
状的 况其
转 产他
情 生事
况 重项
财务报告构成图
会计六大要素：
（1）资产：是指过去的交易、事项形成并由企 业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带 来经济利益。按流动性分为：流动资产、长期投 资、固定资产、无形资产和其他资产。
3、资产净盈利利率=能净力利分润/析平均资产总额
4、净资产收益率=净利润/净资产
=总资产收益率*权益乘数
总资产收益率=营业利润率*总资产周转率= （净利润/营业收入）*（营业收入/资产总额）
权益乘数=资产总额/股东权益=1/1-资产负债 率
信托尽职调查主要内容
信托尽职调查主要内容
1. 信托财产的来龙去脉那可得搞清楚啊！就像你要了解一个朋友的家庭背景一样。
比如说，这笔钱是咋来的呀，是正经挣的还是有啥特别的来源呢？
2. 受托人的能力和信誉那是超级重要的好不好！这就好比选一个可靠的司机带你上路，要是司机不靠谱，你能放心吗？比如说那个受托人靠谱不，能不能把信托的事办好呀？
3. 信托目的得明确清晰呀，不能含糊！你想想，你要去一个地方，总得知道自己为啥要去吧。
就像要为啥设立这个信托呀，是为了保障家人生活还是为了别的什么呢？
4. 信托的收益分配规则得搞明白呀！这就像发工资一样，怎么发、什么时候发都得清楚。
比如说，这个收益是定期发还是不定期发，每个人能分多少呀？
5. 管理费用的事儿可别马虎！这就跟你买东西要知道价格一样。
到底收多少管理费用，合不合理呀，这可得好好琢磨！
6. 风险评估得认真做呀！就像天气预报说有暴风雨，你就得准备好雨伞。
比如这个信托可能有哪些风险，都大不大呀？
7. 相关法律法规得遵守呀，这是基本的呀！就像在路上得遵守交通规则一样。
这个信托的操作符不符合规定呀，别弄出啥问题来！
8. 后期的监督机制也不能少啊！不能放手不管了呀。
比如说要怎么监督信托的运行，能不能保证一切都按计划进行呢？
总之，信托尽职调查的这些主要内容都超级重要，每一个环节都不能掉以轻心，不然可能会带来大麻烦呢！。
(唐琪)信托项目尽职调查关键要点-基本框架及交易结构
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尽职调查的工作方式
一、书面资料审查 1、财务资料 2、企业基本资料 3、其他
二、 实地调查 1、项目 2、抵质押物
三、背景调查 1、与交易对手合作的金融机构 2、交易对手的
施等
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尽职调查要点细化分析
一、资金状况 项目公司债务明细 资金使用计划及总体安排：欠款明细。后续用款明细。融资安排。预计回款
明细等 项目的总体资金安排（既往欠款、后续用款、预计销售及经营回款、融资安
排等）
还款安排
二、交易对手实力及信用状况 1、控股股东的信用信息报告 2、实际控制人的信用信息报告 3、实际控制人背景情况
第一还款来源：经营现金流。（银行） 次优还款来源：融资现金流、其他现金流（资
金调度）（信托）
案例：
Hale Waihona Puke 商业地产的还款来源：经营性物业抵押贷款。
房地产开发贷款的还款来源：个人住房按揭贷
款。
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尽职调查要点与融资模式
一、主体性融资： 1、交易对手的信用现状 2、后续持续性融资能力：前瞻性分析。多渠道融
资能力。
4、重视项目调查，但不能忽视对交易对手的尽职调查
交易对手至关重要
二、尽职调查的现实定位： 1、尽职调查与商务谈判相结合：融资成本、期限、风险控制措施等 2、尽职调查的核心：在做出风险判断的基础上，对项目进行风险评价，
并协商制定项目风险控制方案及项目操作方案
尽职调查的基本要求：真实
2
信托尽职调查对象：目标客户
二、项目性融资：
1、项目价值：资产价值
2、项目的未来盈利与现金流未来预测
商业地产信托模式与项目尽职调查关键要点
商业地产信托模式与项目尽职调查关键要点商业地产信托模式与项目尽职调查关键要点诸多迹象表明，随着商品住宅市场前景不确定性进一步升级，对信托公司来说，近期似乎有意将地产信托的重心从住宅地产转向商业地产，对接商业地产的项目频频亮相，并形成四类较为成熟的操作路径。
有观点认为，国内房地产市场的泡沫主要集中在住宅领域，保障房、商业地产有可能成为信托公司在房地产领域的一大机遇。
尽管确实存在不小的展业空间，但比起住宅地产市场，商业地产的过剩情形其实有过之而无不及，尽管一些大型商业地产运营商如银泰等仍是包括信托在内诸多金融机构的座上贵宾，而实际上对于一些中小的商业地产商，已开始逐步暴露风险，并传导至上游融资机构。
商业地产信托四类典型模式据不完全统计，近两年以来，有至少30余款信托产品投向商业地产项目，其中涉足较多的几家信托公司为平X信托、X铁信托、X业信托等。
具体来说，有包括“贷款”、“股权”、“租赁受益权”“自持物业”四种操作路径，就前两种模式而言，尽管资金投向为商业地产，但在交易结构和风控措施的设计上，与普通的住宅地产项目并无实质性差别。
而后两种模式则更多切合商业地产的特殊性进行交易结构设计，虽未被大面积运用，但不失为该领域带有标志性意义的有益尝试。
其中第一类也是最为传统的贷款类项目，诸多比照传统的住宅类地产项目，目前仍占据绝对比例。
典型的模式是，以信托资金为开发商提供融资以装修等用途，增信方式包括融资方名下地块为抵押，项目公司股权质押以及相关方连带责任担保等。
以X铁信托“上海金X广场装修项目集合资金信托计划”项目为例，规模5.6亿元，信托资金用于向上海X港旅游发展有限公司发放信托贷款，投向金X广场、蘅X苑大酒店的装修。
增信方式主要包括两项，其一为501亩旅游用地抵押，抵押率49%。
其二为融资方实际控制人上海X房置业股份有限公司为贷款提供担保。
第二类是逐渐呈增长趋势的基金类项目，典型案例是“外贸信托·富X13号投资基金集合资金信托计划”。
信托项目尽职管理自查活动方案
存续信托项目尽职管理自查活动方案为落实受托人勤勉尽职的管理责任，进一步建立健全公司信托业务后期管理制度，提高公司信托业务自主管理能力及风险控制能力，特开展本次存续信托项目尽职管理自查活动，并制定本活动方案。
一、指导思想按照“风险第一、效益第二”的经营理念，结合全国银行业深化整治金融市场乱象的工作部署，主动发现问题，主动排查风险，主动整改处置，稳步推行公司全面合规和风险管理，进一步夯实信托项目后期管理基础，增强公司经营水平和防控风险能力。
二、总体目标通过开展信托项目尽职管理自查活动，及时排查、发现和有效化解信托项目存在的合规问题和潜在风险，进一步强化合规意识和风险意识,提高信托业务管理水平，实现公司内控制度更加严密，信托项目尽职管理更加规范。
三、组织领导为落实本次自查活动，公司成立信托项目尽职管理自查活动工作小组，全面负责自查工作的部署和组织实施：组长：XXX副组长：XXX成员：XXX工作小组下设XX工作小组职责：四、活动具体安排本次自查活动自xxx年cc月cc日开始，至ccc月ccc 日结束，历时cC个月，分四阶段实施：（一）第一阶段（部门自查）1、自查范围：2、自查内容：3、自查方法：书面检查、现场检查、舆情监测等。
4、自查时间：XX月XX日—XX月XX日。
（二）第二阶段（抽查及重点项目现场检查）1、检查范围：2、检查内容：3、检查方法：书面审查、现场检查、舆情监测等。
4、检查时间：（三）第三阶段（总结报告）1、时间：2、工作内容：（四）第四阶段（整改验收）1、时间：2、工作内容：五、自查要求（一）各部门应当高度重视本次尽职管理自查工作，尤其是公司已经出现重大风险项目的特殊时刻，自查、检查工作绝不允许有丝毫马虎，要扎扎实实把自查工作做实、做细，通过自查，早发现、早处理，将风险控制在萌芽状态。
（二）各部门要认真起草自查或检查报告、整改计划。
本次自查任务重、时间紧、内容多、要求高，各部门应当扎实做好自查、检查工作，做到内容清晰、准确，全面、客观反映情况，落实问题的整改情况。
收益权资金信托计划尽职调查报告
项目意义与影响
01
分析项目的成功与否对项目方、投资者、合作伙伴等各方的意义和影响。
02
阐述项目的市场前景和发展趋势，以及项目对行业和社会的影响和贡献。
信托计划概述
02
定义：收益权资金信托计划是一种金融产品，委托人将其财产委托给受托人，由受托人以自己的名义将该财产投资于被投资方，从而获取收益的权利。
在投资前可咨询专业的财务顾问或律师，以获取更加详细准确的信息和建议。
提出投资建议与措施
措施建议
定期评估
寻求专业意见
分散投资
增加信息披露
为提高透明度并保障投资者的权益，建议受托人进一步增加信息披露的频率和内容，包括定期公布投资项目的详细信息、财务报告等。
加强风险管理
建议受托人进一步完善风险管理机制，加强对投资项目的风险评估和监控，确保投资安全。
风险管理
随着风险意识的提高，信托公司将更加注重风险管理，确保信托财产的安全和稳定收益。
科技应用
科技的应用将提高信托公司的运营效率和服务质量，例如大数据、人工智能等技术将被广泛应用于客户营销、风险控制等方面。
信托计划市场现状与趋势
03
04
05
尽职调查过程
03
本次尽职调查涵盖了该信托计划的各个业务环节和相关方，包括但不限于信托计划的设立、投资方向、风险控制、收益分配等方面。
多元化投资
制定并执行严格的风险管理制度，及时发现和应对风险，避免损失。
严格风险控制
对投资对象进行定期的尽职调查，及时掌握投资对象的最新情况，防范潜在风险。
定期尽职调查
提高全体员工的风险管理意识，从源头抓起，防范和控制风险。
培养风险管理意识
尽职调查总结与建议
项目信托尽职调查操作要点
项目信托尽职调查操作要点1、信托项目尽职调查——是资管专业人士按照实证、审慎、专业旳规定，遵照勤勉尽责、诚实信用旳原则，通过书面审验和实地考察等措施，对已经或即将获准立项旳信托项目进行全面调查，并据此形成有关信托项目旳尽调汇报旳过程。
原则及规定：如实反应信托项目状况；能有效识别、防备和控制风险论证：通过定量分析、定性研究论证信托项目旳可行性及操作模式风险：充足揭示信托项目旳风险、瑕疵、特点和对策利益：重视调查信托项目中其他权利主体与信托企业间旳利益冲突，并充足重视时点偿付问题记录：建立尽职调查旳工作底稿制度，制定信托项目尽职调查旳台帐汇报：根据事实制作专业旳信托项目可行性研究汇报或尽职调查汇报汇报规定A、符合论证逻辑和思维习惯，力争真实、客观、周全B、独立C、格式规范D、文字表述书面化、专业化、客观化E、信息充足性——充足调研、充足分析、充足揭示F、专业严谨性——定量分析、定性研究、其他措施G、责任性——申明与保证金融监管规定：A、《信托企业集合资金信托计划管理措施》第九条：信托企业设置信托计划，事前应进行尽职调查，就可行性分析、合法性、风险评估、有无关联方交易等事项出具尽职调查汇报B、《信托企业私人股权投资信托业务操作指导》第五条：私人股权投资信托风险管理制度包括但不限于如下内容：1、目旳企业旳投资立项；2、目旳企业旳实地尽职调查；3、投资决策流程及限额管理；4、目旳企业旳投资实行；5、目旳企业管理；6、目旳企业股权退出机制C、《信托企业私人股权投资信托业务操作指导》第九条：应对拟投资对象旳发展前景、企业治理、股权构造、管理团体、资产状况、经营状况、财务状况、法律风险等展开尽职调查D、《有关加强信托哦企业房地产、证券业务监管有关问题旳告知》：尽职调查，深入理解房地产企业旳资质、财务状况、信用状况、以往开发经历、以及房地产项目旳资本金、“四证”、开发前景等状况，保证房地产业务旳合法性、合规性和可行性；尽职调查要点：信托资金拟投项目旳可行性A、项目概况——地点、规模、类型B、市场分析C、行业状况——产业政策、产业体制、行业前景等D、项目重要产品状况和盈利模式E、项目投入产出分析，包括投资回收期F、项目敏感性分析G、可行性研究结论尽职调查关键工作：A、找到项目现金流主线B、发现融资方风险关键基于项目特点及交易构造旳尽职调查措施1、项目特点与盈利模式2、交易对手及其关键层3、现金流及还款来源4、风险评估及防控体系信托项目尽调重要内容1基本内容:A、项目基本状况B、项目可行性C、信托产品设计方案可行性D、关联方交易状况E、尽职调查结论2、关键内容A、合法合规事项调查B、企业业务能力调查C、内控制度调查D、财务状况调查：财务风险调查、或有事项调查信托投融资旳尽职调查途径1、项目特点2、交易对手3、还款来源4、风险评估信托投融资旳尽职调查措施1、文献审核2、现场核查3、发函询证4、凭证审验5、网络调查6、问询访谈7、中介评估8、专家意见9、比较分析10、其他措施一、项目特点与盈利模式1、产业价值链定位：企业处在什么样旳产业链中，在这个链条中处在何种地位，企业结合自身旳资源条件和发展战略应怎样定位2、盈利模式设计（收入来源、收入分派）：企业从哪里获得收入，获得收入旳形式有哪几种，这些收入以何种形式和比例在产业链中分派，企业与否对这种分派有话语权3、业务模式：企业向客户提供什么样旳价值和利益4、渠道模式：企业怎样向客户传递业务和价值5、组织模式：企业怎样建立先进旳管理控制模型对应旳须调查如下内容：1、企业主营业务状况2、企业产品营销状况3、企业重要产品行业地位及产品旳市场前景4、企业重要产品旳技术优势及研发能力5、企业旳业务发展目旳6、企业业绩7、项目报批状况二、交易对手及其关键层1、信托关系人包括信托资金使用人（或借款人）、信托资金运用担保人（或抵押人、质押人、保证人）、信托事务转委托管理人（或服务商）等2、实际控制人状况3、企业设置状况4、企业股权状况5、企业业务经营旳合规状况6、企业治理构造旳制度建设和平常执行状况7、企业内控制度制定及执行状况三、现金流及还款来源1、盈利能力状况2、支付能力状况3、应收账款状况4、存货状况5、负债状况6、企业收入、成本、费用旳配比性7、税收、财政优惠政策对收入旳影响8、企业旳关联方、关联关系及关联交易状况9、或有事项——对外担保、未决诉讼或仲裁、应收账款质押借款、商业承兑汇票贴现四、风险评估及防控体系1、项目风险分析：风险种类、重要风险原因及其发生条件、发生概率、也许损失、压力测试、敏感分析。
项目尽调流程
项目尽调流程项目尽调是指在项目开始前对相关信息进行全面调查和评估的过程。
它旨在帮助投资者了解项目的可行性、风险和潜在回报，以做出明智的投资决策。
以下是一个标准的项目尽调流程，包括各个阶段的具体内容和步骤。
1. 确定尽调目标在项目尽调开始之前，需要明确尽调的目标和范围。
这包括确定尽调的关键问题、所需的信息和数据，以及尽调的时间范围。
2. 收集项目背景信息在尽调的第一阶段，需要收集项目的背景信息。
这包括项目的历史、发展阶段、所有者结构、法律和合规要求等。
此外，还需要了解项目所处的市场环境、竞争对手、行业趋势等相关信息。
3. 评估项目可行性在尽调的第二阶段，需要评估项目的可行性。
这包括对项目的商业模式、市场需求、技术可行性、财务可行性等进行分析和评估。
还需要对项目的风险进行识别和评估，包括市场风险、技术风险、法律风险等。
4. 调查财务状况在尽调的第三阶段，需要对项目的财务状况进行调查。
这包括对项目的财务报表、财务指标、资金流动状况等进行分析和评估。
还需要对项目的财务预测和盈利能力进行评估。
5. 调查法律和合规情况在尽调的第四阶段，需要对项目的法律和合规情况进行调查。
这包括对项目的合同、知识产权、劳动法律等进行审查和评估。
还需要了解项目是否存在法律纠纷、诉讼风险等。
6. 评估团队能力在尽调的第五阶段，需要评估项目团队的能力和经验。
这包括对团队成员的背景、资质、专业知识等进行评估。
还需要了解团队的组织结构、管理能力等。
7. 进行尽调报告在尽调的最后阶段，需要将所有的调查和评估结果整理成尽调报告。
报告应包括项目的概述、调查方法、调查结果、风险评估、建议等内容。
报告应准确、清晰地呈现尽调的结果，以便投资者做出决策。
总结：项目尽调流程包括确定尽调目标、收集项目背景信息、评估项目可行性、调查财务状况、调查法律和合规情况、评估团队能力和进行尽调报告等阶段。
每个阶段都有具体的内容和步骤，旨在帮助投资者全面了解项目的情况，以做出明智的投资决策。
五矿原信托经理解密：信托公司如何做尽职调查？
近期，中诚信托“诚至金开1号”最终处置方案的曲折博弈使得市场对信托产品风险的担忧骤增。
同时也有业内人士发表了这样的质疑：发行方在推出这个产品之前，有没有对相应的融资方可能存在的风险进行尽职调查？事实上，从2013年开始，多只信托产品就爆出偿付问题，在信托业快速发展的当下，高收益产品伴随的信托公司的尽职调查能力也不断引发追问。
曾在五矿信托担任过信托经理的王可曾向记者透露了信托公司的尽职调查过程。
在王可看来，相对于尽职调查，“找项目”是各家信托公司的重中之重，而在所谓的尽职调查中，“粗放”二字更是贯穿全过程。
“找项目”是信托公司工作重中之重据了解，目前信托产品几乎完全是项目主导，销售至上，调查研究能力成为其次。
“找项目发信托项目成了各信托公司的重中之重，”王可表示，信托公司的激励机制多在信托产品前端，即找项目端，从信托公司的人员构成便可知一二。
“一家信托公司，信托项目经理约占据一半以上，其职责就是不断开发和培育项目源、制定发行销售方案并部署实施、拜访的形式开发高端客户等。
”王可称，而信托产品的研发人员，其职责几乎相当于信托项目经理。
以一家信托公司的招聘要求为例，信托项目经理岗位职责主要是编制高端客户的市场配置方案、分析不同客户的类型及其需求、合理调整投资配置、向渠道推荐投资品种引入外部代销产品等。
“而信托项目经理不同于券商投行，没有类似保荐一样的资质考试。
这就使得信托人员的专业调研能力无法与其他比拟。
”王可称。
“尽职调查”成信托机构“软肋”所谓尽职调查指的是信托产品各方达成初步合作意向之后，经协商一致，信托公司作为受托人，就本次信托相关的各类事项开展的现场调查、信息收集、资料分析等一系列活动。
“找到项目后就是设计信托计划，调查一下企业财报、经营情况，看看有没有回款风险，只要风控过关就可以。
”王可表示，但大部分信托公司的尽职调查项目极为粗放，调研人员并没有真正做到位。
“比如，要求现场调查，部分信托公司为了节省成本，并不是定期进行现场检查，很多时候都在家写‘自制报告’；另外，调查表格也极为粗略，就几页纸，与券商的报告的精准和反复调研没法比。
信托项目法律尽职调查及合同拟定
☞法律尽职调查的实务分析
自我救济和法律规避
➢ 司法机关对信托认识仍然存在大量误区？ 上海法院证券、期货、信托纠纷案件审判情况通报中指出，信托 纠纷案件中需要引起重视的问题：
1、信托融资业务中签订虚假合同 ✓ 在实践中，部分信托公司为了实现其经济利益，采用“虚假合同
”、“阴阳合同”的方式规避行业监管。此种行为不仅使各主体 之间法律关系混乱，易引发法律纠纷，而且导致金融监管措施失 效，提高了发生金融风险的可能性。 ✓ 信托公司即使为了达到管控信托财产的目的，也不能通过签订虚 假合同、欺骗登记机关的方式加以实现。
➢ 政府担保或间接担保是否影响主合同的效力？
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☞法律尽职调查的实务分析
开发区管委会和开发区公司的相关事宜
➢ 依法设立、不依法设立。 ➢ 如何看待开发区管委会和开发区公司一套人马两块牌子的现象。 ➢ 开发区公司的房地产开发业务和厂房建设、基础配套设施建设的
甄别。 ➢ 开发区公司土地入资、空转土地入账，以及项目建设建设单位和
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☞法律尽职调查的实务分析
自我救济和法律规避
➢ 在政策监管、政府登记部门出现某些行为不能办理，信托公司的 自我救济是否是法律规避行为？
➢ 主合同调整、形式变更业务模式、销售中临时资金调剂等行为简 要分析。
➢ 某资管业务中招揽项目和销售产品负责人涉嫌犯罪简要分析。 ➢ 信托公司应当吸收的经验，如何开展相关预防？
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☞法律尽职调查的风险分析
法律尽职调查出现瑕疵的弥补
➢ 完善相关资料、理顺法律关系的度 ➢ 政府监管部门出具文件，就有关项目公司主体及项目的基本情况
中相关材料欠缺或矛盾的内容进行释明 ➢ 项目公司聘请第三方中介机构对信托项目涉及的财产或项目进行
信托债权投资项目的法律尽职调查关注点
信托债权投资项目的法律尽职调查关注点第一条尽职调查应重点关注的问题1、尽职调查要紧扣交易目的，交易结构影响DD的内容和关注重点。
2、DD清单内容的选择DD清单也要紧扣交易目的，具有针对性。
要结合信托公司的交易目的和信托公司提供交易结构的PPT，筛选出清单上的内容。
比如涉及地块划拨部分，可以不要，因为现在信托项目拿地基本是采用出让的方式。
当然如果目标地块涉及划拨的，也要审查其相应的文件，属于历史遗留问题地块的，应重点关注取得目标地块土地使用权的做法是否符合法规、政策规定。
比如项目公司属于国内单一股东的话，其他涉及外商投资的清单内容可以不要。
第二条尽职调查的内容1、公司关注实收资本，现在公司注册资本实现承诺制，分期到位的。
应重点关注公司性质和公司资质。
若公司为外商投资企业或国有企业，应重点核查清楚公司的历史沿革情况，股权转让、质押时涉及商务部门、国资部门的审批以及股权转让是否需要进场交易。
另外外商投资企业和国有企业在决策时有一系列特别的规范。
若交易PPT涉及股权质押的话，调查是否有股权纠纷等。
需调查公司或其控股股东是否需要取得二级以上的房地产开发资质，目标项目必须符合中国银监会规定的信托公司向公司进行债性融资的“公司或其控股股东具备贰级资质”这一基本条件。
不同级别资质的开发商可以承担的开发面积是不同的。
二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目。
通常项目公司的开发项目的总建筑面积是超过这个面积的，但是一般是采用分期开发建设的方式。
若有公司存在超资质开发房地产项目的情形，则应当予以提示。
在实践中，大多数开发商都采取分期建设的形式开发建设项目，使每一期的建筑面积均在25万平方米的范围之内。
实务操作中开发商采用化整为零的方式规避监管，与现行法律规定有一定差距，虽然目前未发现建设部门对上述情况进行处罚的案例，但并不代表建设部门允许或者认可该方式，不排除存在将来被建设部门进行行政处罚的风险。
信托投融资项目尽职调查的关键要点及基本框架
信托项目尽职调查的关键要点分析 法律尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）
四、尽职调查报告正文： 1、主体资格 2、房地产开发企业开发资质 3、股权转让变更情况 4、土地使用权 5、建设用地规划等许可、审批情况 6、资产瑕疵情况：被抵押或质押资产情况 7、债权债务 8、或有负债 9、诉讼 10、特殊情况：房地产联建项目 11、其他需要补充说明的情况：土地及规划变更等
融资申请书：包括融资的使用目的、使用计划、还款来源和计划以及担保措 施等内容
项目公司的股权结构 所投资项目的合法及合规性调查； 项目可行性分析报告； 项目公司的债务明细及还款计划 资金使用计划：欠款明细。后续用款明细。预计回款明细（销售客户清单等）
信托资金、既往欠款、后续用款、预计回款
财务顾问的角色及价值体现：优化客户方案而非传递资料
信托业务尽职调查资料清单分类分析 交易对手基本资料
企业情况介绍 企业法人营业执照正副本 组织机构代码证正副本 税务登记证正副本(国税、地税) 法人代表身份证明、身份证复印件、个人简历、签字样本 法人授权委托书、授权代理人简历和身份证复印件 企业基本存款账户开户许可证及开户情况 企业贷款卡复印件 企业基本信用信息报告 财务负责人简历和身份证复印件 公司章程复印件 企业全套工商注册资料
信托投融资项目尽职调查 的关键要点及基本框架
2013年6月
Contents
1.信托项目尽职调查的基本内容 2.尽职调查的基本流程 3.尽职调查报告的基本框架及要点分析
4.信托项目尽职调查的关键要点
尽职调查工作计划
工作目标：调查某某项目信托融资可行性 工作范围：项目、外部环境、行业特点等。 工作方式：查阅资料、实地调查等。 工作时间：××天 工作流程：查阅资料、补充资料、实地调
信托计划尽职调查报告三篇
信托计划尽职调查报告三篇篇一：信托计划尽职调查报告声明与保证我们在此声明与保证：此可行性研究报告是按照XX信托有限责任公司的有关规定，根据各方交易对手提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。
报告全面反映了各方交易对手及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。
本报告已经部门审核通过。
项目经理签字：部门经理签字：20XX年XX月07日一、前言（一）项目背景XX房地产开发有限公司（以下简称“XX”）于20XX年4月，通过招牌挂方式获得XX街项目土地(以下简称“本项目”或“XX世纪广场项目”)，于20XX年1月成立内蒙古XX房地产开发有限公司（以下简称“内蒙古XX”），承担XX街XX世纪广场的项目开发。
本项目总地价款为10,480.21万元，土地价款已经全部缴清。
本项目规划占地面积XX7,032.75平方米，用地性质：商业办公（写字楼）兼容居住，住宅兼容比例小于40%，建筑容积率3.0，总建筑面积为481,XX6平方米，项目为综合体，地上建筑面积楼面地价为275元/平方米。
20XX年，经过几年的发展，呼和浩特市房地产市场发生较大变化，XX街周边聚集了以居然之家、润宇家居等多个知名家居品牌的企业，形成了良好的家居市场氛围。
内蒙古XX顺应形势，启动XX世纪广场项目，项目主要建筑为家居商城，于20XX年9月与上海红星美凯龙企业管理有限公司（以下简称“红星美凯龙公司”）签订合作协议，由红星美凯龙公司负责家居商场的招商、运营工作。
本项目于20XX年10月取得一期项目的施工许可证，包括5层红星美凯龙一期家居商场、22层的写字楼及22层的公寓各一栋，总建筑面积为16.9万平方米；本项目于20XX年5月取得二期的施工许可证，包括5层红星美凯龙商场二期家居商场，2栋公寓楼，建筑面积约为9.7万平方米。
本项目一二期建筑主要是家居商场，家居商场为自主持有型物业，不能通过销售方式获得现金流，以支持后续工程的开发建设，资金沉淀量较大造成当前建设资金压力较大，具有一定的资金缺口，且在当前政策环境下，浦发银行的剩余贷款未能按照约定进行发放，拟通过信托融资方式解决资金缺口。
信托贷款资金信托计划尽职调查报告
尽职调查报告的编制要求
内容完整
尽职调查报告应包括信托贷款资金信托计划的交易结构 、项目情况、借款人背景和信用状况等信息，确保内容 完整无遗漏。
信息真实准确
尽职调查报告应基于充分的事实和数据，客观、准确地 反映信托贷款资金信托计划的实际情况，不得隐瞒、误 导或歪曲事实。
分析充分
安排现场考察
前往借款人所在地进行实地考察，与借款人及相关方沟通交流。
现场查看借款人资产
通过现场查看借款人的资产、土地等情况，评估借款人的资产质量和价值。
现场核实借款人经营情况
通过现场核实借款人的生产经营情况、管理情况等，评估借款人的经营能力和管理水平。
形成报告
要点一
整理尽职调查结果
根据初步调查、深入研究和现场考察 的结果，整理出尽职调查报告。
尽职调查的范围
01
尽职调查的范围应当覆盖信托计划涉及的所有相关方，包括但不限于：受托人 、委托人、受益人、担保人、抵押人、质押人等。
02
尽职调查的范围应当覆盖信托计划涉及的所有资产和负债，包括但不限于：货 币资金、信贷资产、投资资产、负债等。
03
尽职调查的范围应当覆盖信托计划涉及的所有法律文件和业务文件，包括但不 限于：合同、协议、承诺、保证等。
集团客户的财务状况
对集团客户的财务状况进行全面 了解，包括财务报表、现金流状 况、负债水平、偿债能力等，以 评估其财务风险和偿债能力。
集团客户的组织结构 和治理结构
了解集团客户的组织结构和治理 结构，包括股东结构、董事会构 成、高管人员背景等，以评估其 治理水平和潜在风险。
对担保方的特殊考虑
01
担保方的担保意愿和担保能力
02
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项目信托尽职调查操作要点
1、信托项目尽职调查——是资管专业人士按照实证、审慎、专业的要求，遵循勤勉尽责、诚实信用的原则，通过书面审验和实地考察等方法，对已经或即将获准立项的信托项目进行全面调查，并据此形成关于信托项目的尽调报告的过程。
标准及要求：如实反映信托项目状况；能有效识别、防范和控制风险
论证：通过定量分析、定性研究论证信托项目的可行性及操作模式
风险：充分揭示信托项目的风险、瑕疵、特点和对策
利益：重视调查信托项目中其他权利主体与信托公司间的利益冲突，并充分重视时点偿付问题
记录：建立尽职调查的工作底稿制度，制定信托项目尽职调查的台帐
报告：根据事实制作专业的信托项目可行性研究报告或尽职调查报告
报告要求
A、符合论证逻辑和思维习惯，力求真实、客观、周全
B、独立
C、格式规范
D、文字表述书面化、专业化、客观化
E、信息充分性——充分调研、充分分析、充分揭示
F、专业严谨性——定量分析、定性研究、其他方法
G、责任性——声明与保证
金融监管要求：
A、《信托公司集合资金信托计划管理办法》第九条：信托公司设立信托计划，事前应进行尽职调查，就可行性分析、合法性、风险评估、有无关联方交易等事项出具尽职调查报告
B、《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》第五条：私人股权投资信托风险管理制度包括但不限于以下内容：1、目标企业的投资立项；2、目标企业的实地尽职调查；3、投资决策流程及限额管理；4、目标企业的投资实施；5、目标企业管理；6、目标企业股权退出机制
C、《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》第九条：应对拟投资对象的发展前景、公司治理、股权结构、管理团队、资产情况、经营情况、财务状况、法律风险等展开尽职调查
D、《关于加强信托哦公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》：尽职调查，深入了解房地产企业的资质、财务状况、信用状况、以往开发经历、以及房地产项目的资本金、“四证”、开发前景等情况，确保房地产业务的合法性、合规性和可行性；
尽职调查关键点：信托资金拟投项目的可行性
A、项目概况——地点、规模、类型
B、市场分析
C、行业状况——产业政策、产业体制、行业前景等
D、项目主要产品情况和盈利模式
E、项目投入产出分析，包括投资回收期
F、项目敏感性分析
G、可行性研究结论
尽职调查核心工作：
A、找到项目现金流主线
B、发现融资方风险关键
基于项目特点及交易结构的尽职调查方法
1、项目特点与盈利模式
2、交易对手及其核心层
3、现金流及还款来源
4、风险评估及防控体系
信托项目尽调主要内容
1基本内容:
A、项目基本情况
B、项目可行性
C、信托产品设计方案可行性
D、关联方交易情况
E、尽职调查结论
2、关键内容
A、合法合规事项调查
B、公司业务能力调查
C、内控制度调查
D、财务状况调查：财务风险调查、或有事项调查
信托投融资的尽职调查路径
1、项目特点
2、交易对手
3、还款来源
4、风险评估
信托投融资的尽职调查方法
1、文件审核
2、现场核查
3、发函询证
4、凭证审验
5、网络调查
6、询问访谈
7、中介评估
8、专家意见
9、比较分析
10、其他方法
一、项目特点与盈利模式
1、产业价值链定位：企业处于什么样的产业链中，在这个链条中处于何种地位，企业结合
自身的资源条件和发展战略应如何定位
2、盈利模式设计（收入来源、收入分配）：企业从哪里获得收入，获得收入的形式有哪几种，
这些收入以何种形式和比例在产业链中分配，企业是否对这种分配有话语权
3、业务模式：企业向客户提供什么样的价值和利益
4、渠道模式：企业如何向客户传递业务和价值
5、组织模式：企业如何建立先进的管理控制模型
对应的须调查以下内容：
1、公司主营业务情况
2、公司产品营销情况
3、公司主要产品行业地位及产品的市场前景
4、公司主要产品的技术优势及研发能力
5、公司的业务发展目标
6、公司业绩
7、项目报批情况
二、交易对手及其核心层
1、信托关系人包括信托资金使用人（或借款人）、信托资金运用担保人（或抵押人、质押人、
保证人）、信托事务转委托管理人（或服务商）等
2、实际控制人情况
3、公司设立情况
4、公司股权情况
5、公司业务经营的合规情况
6、公司治理结构的制度建设和日常执行情况
7、公司内控制度制定及执行情况
三、现金流及还款来源
1、盈利能力情况
2、支付能力情况
3、应收账款情况
4、存货情况
5、负债情况
6、公司收入、成本、费用的配比性
7、税收、财政优惠政策对收入的影响
8、公司的关联方、关联关系及关联交易情况
9、或有事项——对外担保、未决诉讼或仲裁、应收账款质押借款、商业承兑汇票贴现
四、风险评估及防控体系
1、项目风险分析：风险种类、主要风险因素及其发生条件、发生概率、可能损失、压力测
试、敏感分析。
2、合规风险及控制措施
3、信用风险及控制措施
4、市场风险及控制措施
5、流动风险及控制措施
6、操作风险及控制措施
7、营销风险及控制措施
8、受托管理机制及风险防控措施。