房地产项目前期工作有哪些

房地产项目前期工作有哪些

1、规划部门：

(1)如果是工业用地，首先到规划局规划处办理变更。

(2)如果是集体用地，也应到规划局规划用地处办理征用手续。

需交费：A、水利基金B、耕地占用税C、配套费

2、领取规划用地许可证后，再到市计委办理立项手续。

3、完成1、2项后，再到土地部门办理过户或征用手续。

需缴纳：(1)土地出让金。70~220元/平方米(2)地界勘测费(3)

土地过户费(4)管理及工本费(5)土地使用税

4、完成前3项后，再到规划局建管处办理报建手续。

(1)建设单位写出书面申请(内容包括建设意向、建房结构、层数、总建筑面积、投资额、投资周期等)。

(2)提交土地证、航测图、规划用地证、计委立项批文、总平面图。

(3)根据规划部门发的“建设工程申请复函”的具体要求，设计

院做出1~2个方案，包括：总平面图、单体平立剖面图、再次报请

规划局审定后方可进行施工图设计。

需交费：审核费280元/栋(消防支队);文物钻探费2~8元/平方米。

E、施工许可证

F、办理安全监督

G、核定工程类别和取费标准

H、办理开工报告

6、房管局：与上手续全部办理完毕后，工程形象进度出地面一

层后到房管局预售科办理预售许可证。

需提交：(1)营业执照(2)土地使用证(3)建设工程规划许可证(4)红线图(5)开工许可证(6)施工合同(7)标准层平面图(8)预售动态图(9)物价审批(10)物业管理内容(11)拆迁许可证(12)房屋注销证(13)

缴纳勘验审核费，按总房款的0.2%(14)领证

7、供电局：办理施工用电申请

8、自来水公司：施工用水申请

9、环保局：办理噪音申请

10、物价局：销售价格审批

注：从2000年开始，不再征收(1)投资方向调节税(2)消防配套

费用(3)规划管理费(4)缓收土地出让金。

一、征地与拆迁困难

有的开发商对征地与拆迁工作没有足够的重视，以致于遇到困难后措手不及被陷入遥遥无期的说服动员工作中，贻误了预定工期。

征地与拆迁是实施开发工作的第一道门槛，一方面要做出双方都能

接受的经济补偿，另一方面又要做好说服动员工作。遇到钉子户，

风险就会更大，钉子户不搬迁就直接影响了房地产建设工作的进度。

二、建设工期的风险

开发商选择的建筑公司是否能保质保量按时完工，对开发商以后的商品房销售起着重要作用。但事实上，大多数建设工程都不能按

期完工，有的拖延几个月，甚至几年。造成这种风险的原因多种多样，如来自开发商的自身原因，如资金不足、图纸更改、更换合作

伙伴等;或者是来自建筑商的原因，如技术问题、违法转包分包等。

三、联建风险

在房地产投资开发中，经常有几家投资单位共同投资的情况。形成这种情况的原因主要有以下几种情况：某一家投资单位经济实力

有限，需要与其他单位合作开发;或者是有土地的一方没有资金，需

要与有资金的一方合作;或者有资金的一方没有土地，需要与有土地

的一方合作;或者既有资金又有土地的一方，没有房地产开发经营权，需要与有房地产开发经营权的房地产公司合作。无论什么方式的合作，都是建立在利益基础上，这就埋藏着潜在的矛盾。要想避免矛

盾的发生，就应该“亲兄弟明算账”在合作之前，充分协商好各方

的权利义务、利润分享及债务承担。

2、公司章程(含董事会成员签名)及成立批文

3、财务报告(上年末至近期)、年度财务审计报告、注册验资报

告

4、公司业务情况介绍、已开发项目情况介绍(总开发面积、销售情况、贷款银行及贷款的偿还情况等)

5、如属联合开发，须提供各

方上述资料1、公积金担保贷款申请报告(公积金担保贷款人数、金额、有无在建工程抵押、有无开发贷款、开发贷款银行、开发贷款

金额、按揭银行等基本情况)2、项目立项批文、项目可行性报告3、商品房预售许可证4、国有土地使用证、建设用地规划许可证5、建

设工程规划许可证、建筑工程施工许可证

6、银行贷款证/卡(贷款情况打印出来并加盖银行确认业务章)

8、施工合同、总平面图

9、项目的销售情况(须提供每户房号、面积、售价、购房总价)

11、项目总投资概算，资金来源及到位情况说明(收入及支出情况)

12、土地出让合同、规划红线图及土地出让金发票

13、项目相关图片、资料及电子文档