项目贷款评估报告定稿版

项目贷款评估报告精编

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兴旺广场建设项目评估报告扬州市区农村信用合作联社

大华国信资信评估有限公司

二〇一〇年六月

目录

概述

承贷主体：江苏源纳置业有限公司

企业性质：有限公司

法定代表人：林胜盛

项目名称：兴旺广场建设项目（以下简称“本项目”）

项目类型：房地产开发项目

建设地点：项目选址位于扬州市维扬区双桥乡境内，东侧为蒿草河，西侧为双桥乡住宅楼，南侧为师范学院宿舍，北侧为四望亭路

用地面积：项目建设用地面积10623.9㎡；

建筑面积：建筑总面积为34481㎡（地上建筑面积为21315㎡，地下建筑面积为13166㎡）；

其中：酒店用房 11170㎡

商业用房 10145㎡

车库 13166㎡

项目估算总投资：18150万元

项目估算销售收入：33284万元

税后净利润：8343.36万元

总投资净利润率：45.96 %申请银行贷款：3300万元申请贷款期限：24个月

本次评估采用的依据如下：

1、《建设项目经济评价方法与参数》（第二版），中国计划出版社，1993年；

2、《中长期贷款项目评估》，中国金融出版社，1999年；

3、《兴旺广场建设项目申请报告》，江苏汇诚投资咨询管理有限公司；

4、《市发改委关于“兴旺广场”商品房开发建设项目核准决定书的通知》扬发改许发[2010]84号；

5、《扬州市区农村信用合作联社固定资产贷款实施细则（试行）》;

6、相关财务报表;

7、其他相关文件及资料。

第一章项目承担主体评价

1.1 借款人概况

江苏源纳置业有限公司（以下简称“公司”）成立于2000年3月31日，其前身为1995年成立的扬州市源纳房地产开发有限责任公司，公司目前注册资本为2000万元，法定代表人：林胜盛。一般经营项目：房地产开发，商品房销售。2010年6月7日经江苏省住房和城乡建设厅核准按贰级标准从事房地产开发经营业务，公司注册地址为扬州市文昌西路123号2幢5楼。

1.2 公司股本结构

公司原注册资本为820万元，2010年1月，公司实收资本增加至2000万元，主要股东有扬州源盛置业有限公司出资1180万元，持股比例59%；林胜盛出资362万元，持股比例18.10%；林忠兴出资230万元，持股比例11.50%；其他12位自然人股东，共持股11.40%。经扬州汇诚联合会计师事务所验资确认，公司于2010年1月12日全部注册资本金到位，出资方式均为货币资金。

1.3 公司组织机构及人员评价

公司是由扬州源盛置业有限公司和多位自然人共同投资组建的房地产开发企业，拥有多年房地产开发经验和一支成熟的经营管理团队。

公司设有股东会为公司的最高权力机构；公司设有董事会，成员为5人；设有监事会，成员3名，由股东代表和职工代表组成。目前，公司下设有总经理室、工程部、销售部、财务部、办公室等部门。公司现有专业技术人员40余名，其中高级工程师15人，能够充分满足公司目前经营管理的需要。

总体看，公司组织机构健全，人员专业技术水平较好，管理团队成熟。

1.4 经营者管理者素质

公司法人代表林胜盛，现年36岁，从事建筑与房地产开发有10年之久，经验丰富，具有较强的房地产开发经营与管理能力。

公司拥有一批长期从事房地产开发的管理人员，均具有一定的专业技术水平和项目开发管理经验。

总体看，公司管理层具有较强的房地产开发经营与管理能力。

1.5 借款人财务状况评价

1.5.1资产与负债及所有者权益结构

截至2010年4月末，公司资产总额13252.60万元，其中流动资产8518.92万元；固定资产4733.68万元。主要构成：

（1）货币资金72.42万元。

（2）应收账款242.76万元，主要为工程款。

（3）预付账款673.06万元，为支付的项目工程款及材料款。

（4）其他应收款840万元，主要为单位及个人借款、工程款，明细如下表：

（5）存货6691.10万元，主要包括土地款及契税2700万元、拆迁安置费3350万元、政府规费450万元。

（6）固定资产4733.68万，主要为本项目前期工程形成的公司固定资产。

截至2010年4月末，公司负债总额1749.47万元，主要构成：

（1）应付账款415.25万元，主要为工程款。

（2）预收帐款627.32万元，为房屋预定款。

（3）其他应付款612.33万元，其中扬州裕元建设工程有限公司工程保证金300万元、赵正贵个人借款100万元、扬州源盛置业有限公司往来150万元。

截至2010年4月末，公司所有者权益11503.12万元，其中：

（1）实收资本2000万元。

（2）资本公积2257万元。

（3）盈余公积3.67万元。

（4）未分配利润7242.46万元，为公司前期开发项目形成的利润积累。

1.5.2财务状况评价

从上文财务数据来看，公司存在部分往来款项，主要为公司前期开发的项目未结转款项。据了解，前期项目早已完工交付，公司近几年来未建设大的工程项目。

总体来看，公司前期运作项目盈利积累较多，目前财务状况良好，资金充足，具备开发兴旺广场项目的财务条件。

1.6 关联企业

扬州源盛置业有限公司（以下简称“源盛置业”），法定代表人林胜盛，注册

资本2200万元，其中林胜盛出资1600万、林忠兴出资400万元、韩正庆出资200万元。源盛置业主要从事房地产的开发及销售业务，其开发了“西湖花园”政府拆迁代建安置商品房项目，目前在开发的项目是位于扬州汤汪境内的汇金广场，建筑面积58000平方米，该项目基本售完，近期将交付使用，目前正在建设小区内绿化及路灯

等基础设施。

此外，盛源置业在汤汪信用社有贷款1000万元。

总体看，公司的关联企业经营状况良好，可以给公司提供资金、人员等方面的支持。

第二章项目基本情况评价

2.1 项目概况

2.1.1 地理位置

本项目位于扬州市维扬区双桥乡境内，东侧为蒿草河，西侧为双桥乡住宅楼，南侧为师范学院宿舍，北侧为四望亭路，周边分布了梅庄、念四、东方百合园等住宅小区、沃尔玛超市、维扬实验小学等，项目地块现状自然平整，紧邻市中心，地理位置优越，交通便捷、配套齐全，具有较好的商业价值。

2.1.2 项目规划

项目总用地面积10623.9平方米（15.94亩），总建筑面积34481平方米，由地上和地下两部分建筑组成。地上建筑面积为21315平方米，其中：商业用房，位于一～二层，建筑面积为10145平方米；酒店用房，位于三～六层，建筑面积为11170平方米；地下停车场（层高大于2.2米），建筑面积为13166平方米。