拍卖基础知识

一、大纲
了解拍卖委托，拍卖公告与展示，拍卖的佣金、价款结算与标的交割，房地产拍卖的程序。

熟悉拍卖规则，强制拍卖的标的，强制拍卖的程序，强制拍卖的注意事项，房地产拍卖业务的主要来源，房地产估价及拍卖保留价确定，房地产拍卖的注意事项。

掌握拍卖的涵义和原则，拍卖标的、报价方式及类型，强制拍卖的概念、特点和原则，房地产拍卖及特征，房地产拍卖标的应具备的条件，房地产拍卖竟买人条件。

二、重要考点
本章的重要考点内容包括：拍卖的涵义，拍卖的特征，拍卖与普通商品交易的区别，拍卖与投标招标的区别。

拍卖的基本原则，公开原则，公平原则，公正原则，诚实信用原则。

拍卖标的、报价方式及类型，拍卖规则包括价高者得规则、保留价规则、瑕疵请求权规则、禁止参与竞买规则。

拍卖委托，委托拍卖方式及程序，委托拍卖合同。

拍卖公告及发布，拍品展示及其展示方式，拍卖的佣金、价款结算与标的交割。

强制拍卖的概念、特点和原则，法院处置权限定原则，法院主导拍卖程序原则。

强制拍卖的主体，强制拍卖的标的，强制拍卖的法律依据，强制拍卖的程序，强制拍卖的注意事项。

房地产拍卖含义，房地产拍卖特征，房地产拍卖业务的主要来源。

房地产拍卖标的应具备的条件，房地产拍卖竞买人条件。

房地产拍卖的程序一般应包括下述基本程序，接受拍卖委托，拍卖房地产标的调查与确认，接受委托、签订委托拍卖合同，房地产估价及拍卖保留价确定，发布拍卖公告，组织接待竞买人，现场拍卖阶段，产权过户。

房地产拍卖中应注意的事项，不同权属状况拍卖标的的审查与前期处理，房地产拍卖价格的评估，房地产拍卖登记及相关费用、税费，在建工程拍卖应注意事项，建成在售房地产拍卖应注意事项，破产企业房地产拍卖应注意事项，有瑕疵房地产拍卖的操作。

三、典型答疑
1、土地权的出让拍卖是不是公物拍卖? 相关知识中，公物拍卖原则上不向委托人收取拍卖佣金,请问何为公物呀,土地出让拍卖算不是公物拍卖，还有什么是是公物呢？请举个例子。

答：公物相对于私物而言，土地出让拍卖不是公物拍卖。

可参考《天津市公物拍卖管理办法(修正)》，第四条规定了拍卖范围：（一）各级司法机关、行政
执法机关和经济管理部门及有关单位依法查处的违法、违章、走私、罚没等物品，依法不返还的追回赃物，以及变价、抵押等需处理的各类物品（包括动产和不动产）。

（二）铁路、港口、民航、邮电、公路等交通运输部门和公安、财政、海关等部门获得的无主物品。

（三）司法机关、仲裁机构依照法律程序需强制执行公开处理的物品或变价抵押品。

四）国家机关、社会团体、国立学校、国有企业等需公开出售的更替淘汰物品。

（五）宣布破产的国有企业财产和国有资产管理部门委托拍卖的物品（包括动产和不动产）。

2、某企业在无偿划拨的土地上建房2000平方米用于生产。

1998年底该企业将此房出租，并将该房地产先后向甲、乙银行抵押，分别贷款100万和60万，抵押期限2年，抵押率为50%，2000年底由于企业未按期偿还贷款，法院拟处分此房地产。

如以拍卖方式处分此房地产，其拍卖底价一般确定为（）
A、320万元
B、大于320万元
C、160万元
D、大于160万，小于320万元。

为什么答案选D，不选A和C？
答：关于为什么答案选D，不选A和C？按照教材内容，拍卖底价的确定或评估，采取的是“保守主义”，即不能高于市场价格。

关于抵押率为50%，应理解是10万元的房地产，允许贷款5万元，本案例房产价值是320万元。

贷款100万和60万，共计160万元。

根据“保守主义”原则，其拍卖底价一般确定为大于160万，小于320万元。

3、教材中的“收取佣金比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定”，这时的“反比”应如何理解？
答：对于“收取佣金比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定”这时的反比如何理解？这应指的是收取佣金比例的确定原则，按照同拍卖成交价成反比的原则确定，是指拍卖成交价越高，收取佣金比例越小；拍卖成交价越低，收取佣金比例越大。

比如拍卖一套价值10万元的房屋，拍卖成交价10万元或15万元，甚至更高或更低，确定收取佣金比例应是不同的，也即拍卖成交价越高，确定的收取佣金比例应越小。

这是一项硬性规定。

4、拍卖任意物品拍卖人可以向双方收取佣金，其中拍卖人可向委托人收取不超过拍卖成交价5%的佣金。

请问，拍卖人还可向买受人收取多少佣金呢？是不是可以理解一宗拍卖中，拍卖人最多可收取10%的佣金。

对于“拍卖任意物品拍卖人可以向双方收取佣金，其中拍卖人可向委托人收取不超过拍卖成交价5%的佣金。

请问老师，拍卖人还可向买受人收取多少佣金呢？
答：根据《中华人民共和国拍卖法》第五十六条规定：委托人、买受人可以与拍卖人约定佣金的比例。

委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定，拍卖成交的，拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价百分之五的佣金。

拍卖未成交的，拍卖人可以向委托人收取约定的费用；未作约定的，可以向委托人收取为拍卖支出的合理费用。

第五十七条规定，拍卖法第九条规定的物品成交的，拍卖人可以向买受人收取不超过拍卖成交价百分之五的佣金。

5、本章内容中，房地产拍卖竞买人条件，“(3)对于集体土地上建成的房屋，居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人”，其中“具备房屋建设申请条件的人”是指什么？
答：这里的“具备房屋建设申请条件的人”，一般是指该集体的人，如同属于一个村集体的村民。

6、关于佣金的结算,书中提到“拍卖成交后买受人除支付成交价款外,还须按照有关约定,向拍卖人支付拍卖拥金”。

而下一行又谈到“当买受人支付价款后,拍卖人应从价款中直接扣除委托人应付的拥金”，同时教材还讲到拍卖人可以向委托人收取不超过拍卖成交价格的佣金。

请问，拍卖拥金到底是由买受人支付，还是由委托人支付，还是买受人和委托人双方都支付？
答：关于拍卖佣金，买受人和委托人双方都应向拍卖人支付拥金。

7、拍卖法规定的公告期是提前7天,而教材还规定房地产拍卖的公告期是提前半个月或一个月,拍卖的房地产如果出租,出租人有优先购买权,《拍卖法》中也没有这样的规定,请问这样的规定有没有依据?
答：学习要以教材规定的房地产拍卖的公告期是提前半个月或一个月为准。

对于拍卖的房地产如果出租,出租人有优先购买权,拍卖法,没有这样的规定，这样的规定也是有依据的，如司法解释、一些房地产的有关规定等。

8、拍卖中的保留价公开与否是由拍卖人决定还是由委托人决定
答：拍卖中的保留价公开与否是根据委托人的要求，由拍卖人做出决定。

9、本章内容中，“房地产拍卖的注意事项...6)分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权”，此处的按分摊的建筑面积如何理解?
答：这句话的意思是，用所拍卖的房屋一体的所有建筑面积及所占土地面积，求出每平方米建筑面积所占土地面积的份额，再计算拍卖的房屋的土地使用权的比例。

10、本章内容中，房地产拍卖(3)以出让方式取得国有土地使用权的房地产拍卖应当报请有关部门批准，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金；可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。

请问:1）以出让方式取得国有土地使用权的房地产拍卖应当报请有关部门批准，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金；我认为这儿没有考虑原出让期限,如出期限未的出让金如何交?
2）可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。

我认为这条不适用出让方式取得的土地,考虑出让期限内出让金是投资者购买土地时所得的未来收益的投入对土地的增值当是投资者所得,为何要上缴国家.
答：教材这种提法是错误的。

应该是“以划拨方式取得国有土地使用权的房地产拍卖应当报请有关部门批准，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金；可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。

”
房地产拍卖作为房地产转让中的一种特殊形式，它也是适用房地产转让的有关规定的。

因此，对于这个问题，可以参照第教材“以划拨方式取得国有土地使用权的房地产转让”的有关规定。

11、本章内容中，“因此，是否收取酬劳可以作为区别拍卖与招标的一个重要标志。

”可是通过招标中介机构的招标不是也收费吗
答：是否收取酬劳可以作为区别拍卖与招标的一个重要标志。

这说明的只是一个重要标志，而不是一个唯一标志；开发商自行招标时，委托人和买受人双方不需支付佣金或酬劳；”而通过招标中介机构的招标时，只是委托人向招标中介机构交取佣金或酬劳。

12、什么是拍卖人？
答：拍卖人是指依照《中华人民共和国拍卖法》和《中华人民共和国公司法》设立的从事拍卖活动的企业法人。

13、什么是拍卖工作中的委托人？
答：委托人是指委托拍卖人拍卖物品或财产权利的公民、法人或其他组织。

14、什么是竞买人？
答：竞买人是指参加竞购拍卖标的的公民、法人或其他组织。

15、什么是拍卖人？
答：买受人是指以最高应价购得拍卖标的竞买人。

16、拍卖有哪些规则？
答：拍卖规则包括价高者得规则、保留价规则、瑕疵请求权规则、禁止参与竞买规则。

17、强制拍卖有哪些特点？
答：(1)国家强制性。

这是指对被执行财产的拍卖是由法院根据国家赋予的执行权而强制进行的，被执行人是否同意不影响拍卖的进行。

(2)标的的非自有性。

在执行程序中，法院强制拍卖的不是法院自有财产，而是被执行人的财产，这是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。

(3)主体的特定性。

这是指在法院强制拍卖的委托拍卖合同的双方是法院和拍卖机构这两个特定的主体。

(4)目的的利他性。

这是指法院强制拍卖被执行财产，其目的不在于通过拍卖为自己营利或实现其自身的其他经济目的，而是在于一方面实现申请执行人的债权，另一方面充分保障被执行人的合法权益。

目的利他性特点决定了法院强制拍卖需要遵循一些有别于任意拍卖的特殊规则。

(5)权利义务的不对等性。

这是指在法院强制拍卖中，法院比拍卖机构享有较多的权利、承担较少的义务，即它们之间的权利义务是不对等的。

法院享有中止拍卖的权利(即合同法上的单方中止履行的权利)、撤销拍卖委托的权利(即合同法上的单方解除合同的权利)、严格监督拍卖程序的权利以及对拍卖结果的单方确认权，而拍卖机构则不享有同样或类似的权利
18、房地产拍卖有哪些特征？
答：(1)房地产拍卖数量多，价值高。

由于房地产的位置固定、价值高昂，在经济活动中经常被用作抵押或债务偿还物品。

因此，在各种拍卖活动中，房地产拍卖在金额和数量上都占较大的份额。

(2)房地产拍卖法律性强。

与房地产相关的主要法律有三部《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市规划法》，其他法规和规章有《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权和转让暂行条例》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》，以及各地结合自己当地的房地产市场特点制定的相关政策法规等。

因此房地产拍卖前期要对拍卖标的认真调查，核实其产权及手续完整状况，协调理顺房地产开发、经营、管理相关的各方面关系，保证后续房地产产权变更顺利进行。

(3)拍卖结束后续工作多。

房地产拍卖成交，收齐相关款项后，买受人需在拍卖人的协助下办理房地产权属变更过户手续，取得拍卖房地产的产权证，该项标的拍卖才告结束。

19、为什么拍卖房地产价格的评估一般应比正常市场成交价格偏低？
答：主要因为以下几点：(1)房地产拍卖委托一般都是因债务人无法履行到期债务的清偿，或出于其他较急切的融资需求而被迫拍卖其依法拥有的房地产。

(2)一般委托拍卖的房地产，尤其是直接查封开发商拥有的房地产都存在着这样那样的缺陷，且拍卖房地产多为单宗、部分、小规模物业，评估价格偏高势必会影响拍卖成交。

(3)买家也是在不充分了解该房地产的情况下进行竞投，拍卖实际上就是在短时间促成交易，买方需要在较短的时间内交付款项，承担的风险较大。

为了促使拍卖成功，就必须具备价格优势，才能吸引买家竞投。

20、强制拍卖有哪些基本原则？
答：强制拍卖有以下基本原则：(1)法院处置权限定原则。

法院处置权限定原则，是指在强制拍卖中，法院虽然对拍卖标的依法享有一定的处置权，但为了充分保障执行当事人的合法权益，对法院的处置权应当予以严格限定。

该原则本质上是由强制拍卖标的的非自有性决定的。

(2)法院主导拍卖程序原则。

法院主导拍卖程序原则，是指整个强制拍卖过程，包括拍卖程序的启动、进行、中止、
终结均由法院决定。

从本质上看，该原则是由法院强制拍卖的国家强制性和目的的利他性决定的。