城市土地节约集约利用理论与实践探究

城市土地节约集约利用理论与实践探究

发表时间：2018-10-25T12:08:40.730Z 来源：《建筑学研究前沿》2018年第18期作者：朱永福

[导读] 人类的发展历程中，离不开对地球资源的开发。

黑河市国土资源局 164300

摘要：城市的发展带动了经济的提高，人们的生活、生产由乡村转向城市。大量的农民进城发展，为城市带来效益的同时也加快了城市对土地的开发。随着水土的流失和人口的增长，能被人们所使用的土地越来越少。土地节约集约利用就是在现有的土地上使城市获得最大的经济利益，对城市的土地资源有一个规划方针，优化土地的结构，提高土地的利用率。本文从几个层面分析了地方节约集约用地理论与实践进行探索。

关键词：城市发展；土地节约集约利用

人类的发展历程中，离不开对地球资源的开发。一栋栋的高楼大厦拔地而起，工业用地、办公楼、娱乐场所等等都需要对土地进行开发建设。近年来，城市的发展与土地利用矛盾冲突越来越严重。我国针对土地分类、土地规划、和土地的利用研究等方面奠定了土地节约集约利用学的基础。土地节约集约利用是科学地管理、规划土地，使土地资源得到更好的发挥和利用。本文将结合宜城对土地资源的利用与开发，对城市土地节约集约的利用理论以及实践方针展开研究和探索。

一、城市发展中的土地利用情况

我国的城市类型不一，有工业城市、旅游城市、文化城市等。不同的城市对土地的开发状况不同。城市土地利用是否合理，关系到城市合理发展、人口容量、城市环境保护和城市建设中节约用地等重大问题。大部分的城市在土地开发与建设上存在着相同的不合理之处。。在一些大城市中存在着许多的旧城区，那里的房屋破旧不堪，没有居民，长期空置在那里，是一种没有被利用起来的土地资源；有些城市为了搞好经济建设，大量的兴建城区和开发区，然而城市的人口根本占据不了那么多的地方；居民的住房用地开发很不合理，适合普通群众的安居房供应不足，高档的商品房被大量闲置。城市中有许多的土地存在着开发不合理的现象，被闲置在一旁的土地没人搭理，优质的耕种地却不断地被占用。这于城市的发展来说，并不是积极的作用。合理地运用土地资源对城市的发展、人们的生活环境都有着很大的影响[1]。

二、城市土地节约集约利用的理论与实践

土地利用是指人们根据土地的自然特性和经济目的，对土地进行使用、保护和改良。而土地节约集约利用则是土地利用里的分支，在城镇化和工业化发展迅速的中国，对土地节约集约利用学科的研究具有很大的意义。土地节约集约利用学科根据类型不同可以分为农用地节约集约利用与建设用地节约集约利用。土地节约集约利用的发展由三个阶段，第一个阶段是平均产出一直在递增；第二个阶段是边际产出递减直至为零，但总产出一直递增；第三个阶段是边际产出为负值，总产出开始下降。土地节约集约利用是保证城市土地布局的合理性、人居环境的宜居性，提倡“以人为本”的实施策略[2]。

在城市的土地节约集约利用实践过程中，宜城采用了“三化”的模式。用规划土地科学化，明确新建产业项目进入经济开发区，对产业项目进行集聚建设、科学布局，合理的开发利用土地资源；把建设用地规范化，在引进项目时严格把关，确保引进的项目符合国家产业政策；还有资源整合实效化，鼓励土地开发“立体拓展”，强化多维空间利用，大力推广多层厂房模式、高层建筑模式、空中花园模式，大大的节省了土地使用面积。

1、节约集约用地需要压力机制

促进土地节约集约利用有行政、法律、市场等多种手段，在社会主义市场经济建设的大背景下，经济手段的运用尤为重要。以经济手段促进土地节约集约利用也越来越受到地方政府的重视，并进行了多种探索，目前地方实践多以土地使用税的减免、奖励并结合其他行政事业性收费的减免来激励土地的集约利用。我国存量建设用地数量巨大，除使用者在最初取得土地使用权时付出了一次性的经济成本外，其后便是无偿或低成本使用，致使很大一部分土地处于粗放利用或闲置状态。要提高土地的集约利用程度，在充分肯定地方建立相关激励机制的基础上，要考虑建立节约集约用地的压力机制，即增加土地的取得和保有成本。在进一步完善土地“招拍挂”制度的基础上，通过设置合理的土地保有税种，促进闲置和低效土地的挖潜盘活，提高存量建设用地使用效率，从而达到节约集约用地的目的。

2、完善节约集约用地标准

经过多年的实践探索，国家和地方建设用地控制指标基本覆盖了国民经济发展的主要项目领域。地方在用地指标的制定过程中，在结合地方实际的基础上，还要综合考虑土地宏观调控的总体目标和要求，在编制过程中广泛听取相关部门和基层的意见，尽量提出明确的要求和量化指标，以利于执行。同时应该抓紧制定光伏产业、公共图书馆、博物馆、养老设施等建设项目的土地使用标准。对现有的用地标准开展调研评估，按照衔接、实用、适度、节约集约利用四原则适时修订。

三、城市土地集约利用的措施

开发建设提高了土地的使用价值，土地的经济属性在很大程度上决定城市的土地利用。一般说来，地价是随着离市中心距离的增加而降低，市中心区土地价格高，导致建筑物向高密度和高层发展，而城市外围地区地价较低，建筑物密度和高度也较低。但实际的城市土地利用除考虑地价因素外，政府还要根据环境质量、生活需要和发展方向做出规划，从而产生相应的城市地域结构和用地结构。提高土地的集约利用措施，有以下几点：

（一）防止土地粗放利用，严格控制城市发展权。

我国的土地国情决定我们不能无限制地扩大城市建成区面积。执行建设项目用地控制指标制度，对项目用地按照单位面积投资强度、容积率和行政办公及生活服务设施用地所占比例三项指标进行控制。把城市发展权分为决策权和实施权，将城市发展决策权纳入人大代表大会及其常委会的审议内容，城市发展实施权由政府组织[3]。

（二）建立激励机制

鼓励优先使用存量土地，建立城市土地集约利用评价体系。政府国土部门要结合土地利用总体规划、城市建设总体规划制定详细的土地集约利用指标体系。出台专门政策，鼓励将利用程度较低的土地在符合城市规划条件下调整用途，做到有地优用。加强批后土地集约利