中国城市综合体市场规模及发展趋势分析

中国城市综合体市场规模及发展趋势分析

文/郑长春

贝尔信总裁

新型城镇化是以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化。新型城镇化不片面追求城镇规模扩大、空间扩张，强调走集约、节能、生态的新路子，着力提高内在承载力。因此，贝尔信提出了“智慧城市综合体是新型城镇化的基本形式”的重要论断。

目前，我国百万人口以上特大城市120座，超大城市40座，如每个100万人口级城镇需要建设15个大的城市综合体项目，200万人口级城市需要建设20个大的城市综合体项目，那么，全国大型的城市综合体项目数量将超过2000个，按照每个城市综合体投资总额10亿元-100亿元不等，投资总额达数万亿-数十万亿。

据统计，2013年10月投资总额10亿元以上的综合体项目如下表所列：

项目名称

类

别

地

点

开发商

投

资额

医疗健康综合体

医

疗健康

广

州市

广药集团

50

亿元

合肥新站综合开发试验区

枢

纽

合

肥

合肥新站区

25

0亿元

金沙公交枢纽综合体

枢

纽

成

都

成都市公交集团

13

亿元

玉溪高铁新城城市综合体

枢

纽

玉

溪

重庆南方集团有限公司

16

0亿元

滨海新天地商业综合体

商

业

锦

州市

大连才华投资集团有限公

司

24

亿元

徐州中央国际广场

商

业

郑

州市

徐州中央国际广场置业有

限公司

14

亿元

黄平舞阳湖文化旅游暨生态农业综合开发项目

旅

游

黄

平县

苏南京永鸿投资（集团）

股份有限公司

20

亿元

豪布斯卡（HOPSCA）城市旅游综合体

旅

游

西

安市

陕旅集团

30

亿元

贵州赤水旅游综合体

旅

游

赤

水市

贵州省

13

0亿元

宾川•金城印象

旅

游

大

理市

大理市

30

亿元

香港CEPA北京产业园

城

市

北

京市

香港国誉置业有限公司

17

7亿元

上海虹桥商务区

办

公/商务

上

海市

正荣集团

23

.8亿元

从中可见，旅游综合体和交通枢纽综合体在10月份新开工的综合体项目中的占比最高。其背后的投资逻辑是什么呢？

首先，中国已然成为全球第一大旅游市场，以旅游业带动当地工业农业，实现整个区域和产业经济健康的发展，这样城镇化才是新型城镇化，可持续的城镇化。数据显示，近三年来旅游综合体投资项目接近100个，投资规划呈现攀升之势。

其次，随着旅游业上升为国家支柱产业以及经济发展的巨大需要，交通配套设施发展很快，特别是国家高铁网建设呈现加速之势。数据显示，截至2012年底中国高铁总里程达9356公里。2013年以来，随着宁杭、杭甬、盘营高铁以及向莆铁路的相继开通，高铁新增运营里程1107公里，中国高铁总里程达到10463公里，“四纵”干线基本成型。

高铁新城未来发展方向是依托枢纽站中转、集散等优势，打造商业聚集、行业齐全、功能完备、现代服务业高度发达、高层次人群相对集中、建筑风格特色鲜明、交通极为便利、生态环境优雅别致的新城，因此，在城市土地资源日益紧缺的情况下，大型城市综合功能区建设势在必行，城市综合体建设贴合了这一需求，因此，也就面临井喷发展的大趋势。

再次，新城的发展必定需要若干办公和商业综合体聚集的CBD区，以满足城市人民工作的需要。

最后，人们在工作之余，为了保持健康的体魄和精神状态，对于休闲养生度假的需求日益上升，在山清水秀的大湖边、海边、山边建设医疗健康综合体的案例也开始浮出水面。

根据中国老龄委的统计，预计到2013年底，中国老年人口总数将超过2亿，到2025年，老年人口总数将超过3亿，2033年超过4亿，平均每年增加1000万老年人口，将居家生活、养老保健、娱乐交际融合在一起的养老综合体也是未来的重要发展趋势，养老地产建设正当时，需求强劲。

这就是未来综合体市场发展的必然逻辑和大趋势。