知名购物中心商业规划与业态设计初步方案

一层
璀璨名苑
白山金店、 国际名表：飞亚达、雷诺、名爵、天福茗茶、化妆品：明星汇名品 女鞋：伊伴、森达、百丽、Tata、百思图、宝曼妮。 男装：报喜鸟
男装：MARKFAIRWHALE、与狼共舞、金企鹅、GODPARENTALKEMY、报喜鸟、PEACE、BIRD 、ESPRIT等 男鞋：皮尔卡丹、百年烟斗、其乐大帝、梦特娇 少淑装：玖姿、璐帕莎、声雨竹、PEACE、BIRDGRDEAR、JUZUI、TGGC、RUPSAPSA、 AMASS、ELLASSAY、ORIGIN、VISCAP等女装 内衣：婷美、戴安娜、曼诗婷、佐雅 饰品：老银匠
合兴大厦经营商品品类的 主要价格带：
1化妆品：100元—1500元 2女鞋：100元—2000元 3名表：1000元—10000元 4男装：300元—3500元 5男女包：200元—1500元 6仕女装：150元——3500元 7少女装：150元—2000元 8女性内衣：100元—800元 9羊绒：300元—3000元 10运动休闲：200元—2700元 11家纺：100元—7000元 12家居：50元—2000元 13美食5元—50元 14童装：150元—400元 15童鞋：100元—450元
消费购买力分析：
居民家庭食品消费支出占消费总支出为35.3%，衣着支出16.5%，娱乐教育17%，杂项 商品及服务10.5%。初略估计，白山市八道江区人口33万，3%上层（1万），20%中 层（7万），77%中下层及下层（25万，其中含青年客群约30%10万）区县客群基数较 大，约100万人，但到访率较低，暂按5%考虑，到访频次低、消费能力较强。 1、上层：人数极少，消费能力极强 大部分购买高档商品去长春和其他大城市 2、中层：消费围度较广，消费额度较高，对商品品牌（质量、款式、价格）有一定要求。 3、青年客群（月光族）：消费额度低，但频次较高，对时尚度及流行度较为关注。冲动 消费较为常见。 4、低收入人群：注重商品价格，以生活必需品为消费核心，但在耐用品、节日婚庆消费 方面会有局部突破。 5、远程客群：家庭耐用品、个人高端耐用品消费6、居民居住地较为集中，主要分布 在项目所在地即以市政府所在地为核心，半径2.5公里范围内
参考项目调研:
长春新天地购物中心
新天地购物公园是东北第一家真 正意义上将购物与休闲完美结合 的超大型多元体验之都（LIVING MALL）。建筑面积20万平方米， 单体经营面积雄居东北商业之首 ，国际观、前瞻性的设计理念引 领现代商业潮流。
新天地购物公园将购物、休闲、餐饮、娱乐及室内景观有机地结合，倾力打造全新业 态的超级摩尔。新天地由四大主力店（新天地百货、家乐福超市、国美电器城、室内公园 ）、九大次力店（放电影院国际影城、ITAT国际品牌会员店、迪士尼梦幻星城、国际皮草 城、四季羽绒城、运动365、数码广场、屈臣氏、健康万家医药超市）、十六家餐饮名店 及二十多家特色功能店组成。另外，还设银行、自助银行、邮局、通信营业厅、音像、图 书、画廊、诊所、婚纱摄影、婚庆、美容美发沙龙、洗染中心、纹绣、美甲、皮鞋美容、 生活服务中心、旅游服务中心、航空铁路售票、中介服务、影像冲洗、鲜花礼品、彩票中 心等多项辅助功能及设施，全方位满足人们“食、美、穿、用、玩”五大生活需求。
五层 六层 七层
炫动时空 美食广场 汉城美容 机构
(二)、合兴购物中心 合兴广场的项目初步定位为集购物、餐饮、商务、住宅、休闲、金融等为一体 的CBD（中央商业区），是多元化商业、复合形态商业中心。合兴广场作为大型中央商业 区，是在一个区域内，整合购物、宾馆、餐饮、文化、娱乐、写字楼、住宅等多种商业形 态，为消费者提供一站式服务。它具有全面系统的规划，各种商业形态交叉互动，相互补 充。休闲、舒适、周到，合兴广场凝聚多姿多彩的消费生活，体现着现代都市人对休闲、 交流的渴望，是现代生活方式的集中体现。合兴广场项目总建筑面积为142700平方米。 由六部分组成： 1、合兴大厦购物中心A座：总建筑面积为81000平方米，主要由精品百货、超市、专 业卖场、现代娱乐城、特色美食餐饮等业态集于一身，一站式大型主题SHOPPING MALL（购物中心）。 2、合兴大厦购物中心B座：总建筑积面积13500平方米，流行商品馆，产权式商铺。 3、合兴商务中心： 总建筑面积23400平方米。位于建筑主体的西南侧，预建19层，内 设商务经济酒店、观景餐厅、商务写字楼。 4、合心居：总建筑面积为18000平方米。由国际新式技术结构高层组成,22层住宅，分 为心怡园和舒情园两大单元，内设蔚然亭、蓝景台、清风楼、揽月阁四大主题楼段。 5、新华书店：总建筑面积为3300平方米。 6、工商银行：总建筑面积为3300平方米。
通化与白山的商业辐射关系
2010年末通化市常住人口为232.4万人，其中市区常住人口为50.7万人。全市户籍 总人口为226.1万人，比上年末减少0.7万人。全年城市居民人均可支配收入16704元， 增长9.5%; 农村居民人均纯收入6572元，增长19.6%。通化市2010年实现社会消费品 零售额 247.1 亿元,比2009年增加19.4%。2010年全年接待国内外旅400.23万人次，比 上年增长19.6%。其中,接待入境旅游者7.45万人次，增长32.7%;接待国内旅游者 392.78万人次，增长19.4%。全年旅游收入37.72亿元，比上年增长29.1%。其中,国内 旅游收入36.76亿元，增长28.7%;旅游外汇收入1428.83万美元，增长48.8%。
●新天地购物中心的经营业态特点
●地下一层美食城：美食作坊，汇集南北美食特色，高档的享受，大众的消费肯德基 位于一层正门旁。
白山市广泽购物中心商业规划 与业态设计
委托单位:白山市广泽房地产公司 顾问单位：深圳新摩尔商业管理有限公司 2012年3月24日
摘要
通过四个月的调查研究和不断思考,深圳新摩尔 公司根据现代购物中心设计理念,按照业态安全性、互 补性、上下人流均衡的原则,结合白山消费习惯和实际 购买能力等实际情况,提出了一个业态设计的整体方案。 根据业态布局,考虑未来的可持续经营,我们建议今后 人流通过超市和餐饮娱乐、次主力店和龙头【品牌专 卖店】带动。为了对未来的经营影响最小,建议首先销 售一二层商铺,尔后销售三层商铺,最后考虑销售地下 一层商铺。
二层
俊逸地带
三层
溢彩长廊
四层
风尚新境
仕女装：白茶、真我永恒、OCHIRLY、ESPRIT、JNBY、LACHAPELLE、ME FOREVE、播、 缇蕾娜、谜底、千细、衣香丽影。 皮草：哥本哈根、林杰
运动户外：耐克、阿迪、PUMA、KAPPA、李宁、探路者、骆驼、康辉运动器械等 风味小吃：韩都冷面馆、台湾荷叶炒饭、北京麻辣香锅、鸭血粉丝汤、老号川麻辣烫 、长乐牛肉面、朝鲜大冷面等。 时代今典17.5影城已关闭停业，美容机构正常营业。
0%
白山市产业规划
经过改革开放30年的发展积 累，吉林省白山市初步形成了以能 源、林产、矿产冶金三大支柱产业 和医药、旅游、矿泉水、人参、硅 藻土五大优势产业的发展格局。建 议今后白山必须在保护生态的前提 下发展经济，重点在如下领域吸引 大型企业的较大规模投资：1．旅 游业与长白山生态文化产业 2. 人 参等生态产品和生物医药 3.长白山 矿泉水加工与品牌包装通过大项目 投资带动农村人口进城工作，加快 城市化进程，按照增加１０万人口 规模的设想，至少需要１００亿元 以上投资。建议将浙江企业和深圳 企业作为招商引资的重点，特别是 大型矿泉水企业和生物医药企业等 适合在白山就近大规模投资。
一、白山经济发展概况
图 1 白山市范围
白山市辖2个市辖区（浑江区、江源区） wk.baidu.com 2个县（抚松县、靖宇县） 、1个自治县（ 长白朝鲜族自治县），代管1个县级市（临 江市）。
2007--2010年白山市国民生产总值列表
1500 25%
说 明
白山市近几年 一直维持在
20% 1000 15%
10% 500 5%
20%
左右的增长。 增长速度同吉 林市相似
0 白山市GDP 长春市增长率 吉林市增长率 白山市增长率
2007年 237.45 13.5% 17.3% 21.8%
2008年 300.3 16.5% 20.6% 19.9%
2009年 370.4 15.0% 17.0% 21.5%
2010年 433.17 15.0% 23.6% 17.2%
一、人口分布及人均可支配收入情况
白山市总人口145.6万 农村人口：82.8万； 城镇人口：62.8万。
白山市城镇人口
2007－2010年人均可支配收入
2007 可支配收入 城镇居 民 收入增长率 消费性支出 支出增长率 恩格尔系数 可支配收入 收入增长率 农村农 民 消费性支出 支出增长率 恩格尔系数 11540 18.1% 7689 24.1% 34.1% 4175 13.0% 2946 9.8% 39.7% 2008 13523 17.2% 9446 22.9% 34.5% 4990 16.4% 3182 28.5% 43.8% 2009 15036 11.2% 11324 19.9% 34.8% 5313 6.5% 3468 9.0% 41.2% 2010 16356 8.8% 10722 -5.3% 35.3% 6134 15.4% 3975 14.6% 40.6%
白山市银座购物中心成立于 2005年，地处白山市商业中心 浑江大街，现经营面积2万平。 内经营多家国内外知名品牌， 是一座集美食、娱乐及商贸为 一体。银座购物中心定位“时 尚、精品”，以品牌为先导， 以服务为根本，专业化经营模 式的综合商厦。
白山市银座购物中心业态布局
楼层 负一层 业态布局 国美电器 品牌组合 是首家入驻白山的全国连锁家电企业：海尔、西门子、三星、海信、美的等家用电器
6.旅游人群 住宿餐饮和旅游纪念品和 白山特产
注： 根据上述数据分析，目前人 口结构以家庭为单位，收入偏低 但较为稳定，中等收入约7万人 左右，消费支出主要集中在食、 衣及娱乐教育上，居住地较为集 中，此组数据对我项目客层、客 群及商品定位具有一定的参考性 。
二、项目周边商业调查
(一)、白山市银座购物中心
负二层：停车场 负一层： 12000平方米，大型综合超 市。场外主要经营：名烟名酒、洗衣 房、彩扩室、音像店、鲜花店、德克 士餐厅等特色类项目。 一层：化妆品、钟表金店、国际精 品、药店、特色商品一条街。 二层：绅士馆、男鞋馆、流行女鞋馆 三层：流行少淑馆、羊绒文胸馆内衣 一条街、裤子一条街、饰品一条街 四层：仕女馆、皮草行、羊绒馆、运 动休闲馆； 五层：家居生活馆：、家电数码城 六层：美食城、特色餐厅。 七层：儿童文化馆：儿童天地、大地 影院。 采取联营方式，个人负责场地装修、 设备购进及维护费用，合兴统一管 理，承担人员管理、运营费用。根据 销售进行分成，个人净提取20%为投 资收益，其余80%归合兴所有。
市区常住人口（万人 ）
白山市 临江市 33.7 10.3
江源区
抚松县 靖宇县 长白县 合计
10.7
4.7 6.1 3.7 62.8
15-64岁人口数占80%左右，其中公务员 、企事业员工、私营业主：约52000 人，服务人员及自由职业者：约100000人，在校学生：约35000人。城镇固定收入 人口约20万，年收入2.4-3.5万占19%。
通化中东新生活城市广场
新天地述购物公园是中东新生活城市广 场· 通化的核心组成部分，由5大主力店（欢 乐世界、今典国际影城、瑞家家居、福万家 超市、知名电器连锁）、11个次主力店（生 活本色、国际皮草城、时尚羽绒城、季后风 品牌折扣店、e世界、肯德基、屈臣氏、天 天美食、中华美食街、风情美食街、健康万 家医药超市）、2条商街（曼哈顿商街、威 尼斯商街）、4大广场（通化城市广场、共 享大厅、圣马可广场、月光码头）构成。同 时还设有银行、邮局、美容美发沙龙、通信 营业厅、诊所等多项辅助功能及设施，全方 位满足人们“食、美、穿、用、玩”5大生 活需求，为山城市民打造全新的城市生活中 心。