公寓案例分析模板(精华版)

别墅户型配比表 房型 叠拼1层 叠拼2层 面积段 172.19—208.96m 162.71—163.6m
2
供应套数 42套 30套
配比 58% 42%
——叠拼别墅1层的配比达到58%，在配比中占主导，为主力户型
——以舒适、宽大的叠拼别墅构筑大面积房型的主体供应线来满足 市场对大面积房源的需求。
2
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区域规划
区域规划有时是吸引有前瞻性眼光的客户（比如投资客）前来的理由，也是项目 分期开发进而抬价的依据 语言要简练、图示要清晰 最好能用数据说明问题，比如一些经济指标；如有利好因素，也应当在此page 体现，如轨道的引入、商场的兴建、人文的维护等等
以清晰的地图为“底板”、 辅以文字、图形等标注
东块 南 块
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交通概述
图片一般附在楼书上，公交车站需 要亲自走访，以计算步行到达时间
——公路交通：外环线、共和新路
宝杨路、江杨北路。 ——轨道交通：轨道交通1号线
3号线
（宝安公路站--共富新村站）
轨道交通3号线 （上海南站站--江杨北路站）
1号线
本案
——公共交通： 705路、719路
淞泰线、宝山2路、宝山8路
路，北接郊环线，东至同济路、江杨北路，规划占地面积13．28平方公里，地处上海
市北郊，为上海重点建设的11个新城之一。规划导入人口15万，规划周期为2000年7月至2010 年12月。
说清楚板块所属的地理位臵、四至、大约的人口和占地，最重要的是将板块在区域乃至在上海的建设地位总结出来 来源： 城市规划网和和当地的政府网站 《上海楼市》上有板块的地图 其他网站 （这类信息较容易获得）
3房2厅
复式
88.69—89.89m
85.2%
3%
140.39—140.91m
本项目产品线多样，故将每个产品线做了分配表
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户型分析
户型配比分析图
别墅户型配比
——四季花城二期2区别墅块 ——2007年10月17日开盘 ——叠拼别墅，1层一梯一户，2层一梯两户
叠拼二层 42% 叠拼一层 58%
应与卧室分 开一定距离
注意避免门冲
大户型中常分 主卫和次卫， 一供主人使用、 一供宾客使用 调性稍高的项 目常将卫生间 设计成干湿分 离
Βιβλιοθήκη Baidu
面积普遍较小，利用率不高
户型图和平面图可在佑威系统上查找： 企划研展系统—键入项目名称—楼书房型—楼盘资料（查找房型图）
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主力户型 主力户型—公寓 优点： ——房型方正，南北通透。 卫生所 盥洗间 ——餐厅与厨房相连，无多余浪费交通面积，生活动线合理。 ——采用日式分离式卫生间设计，提高了空间利用率，设计新颖。 浴室 ——L型厨房设计，强调功能规划。
项目排布取决于所在地块的先天条件，利用机会点、规避劣势是不变的原则
建筑布局 ——整个二期3区由6栋11F、2栋14F的小高层组成
花园洋房 花园洋房 小高层 花园洋房
标注是以“分产品线”为出发点 通常，除了住宅部分需要标注外，社区配套商业、会所也应标注
小高层
叠拼别墅
叠拼别墅 叠拼
小高层
叠拼别墅 小高层90+3R
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项目属性的分析则是项目自身所拥有的所有产品的分析，而“四至分析”有时可以和前一段的“交通概述”放在一起， 本项目周边交通比较发达，所以分开阐述以示清晰
『项目属性分析』
项目四至/产品分析 绿化景观简述/户型分析
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项目四至
如果项目体量过大或因为其他原因无法拍摄到整体四至，可选择拍摄在售部分的四至
企划风格／广告分析
客源地图／客源描述
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『项目基本参数』
项目参数表
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项目参数表
项目参数表
可用**商圈表述 或以“区域+板块”的形式
项目名称 所处位臵 现场地址
万科四季花城 宝山西城区 江杨北路1085号
总占地面积 总建筑面积 容积率
380000m2 500000m 1.06
2
物业类型
2房2厅, 11.80%
小高层户型配比表 房型 2房2厅
3房2厅, 85.20%
配比 11.8%
面积段
88.71 m
2 2 2
供应套数
40套 288套 10套
——创新设计的90 m2 三房比例最高，配比超过85%，为主力户型 ——追求功能性和实用性相结合的90 m2 的三房和市场认可度较高 的二房构成了主体供应线，大房型供应也有涉及到。
理由：
1建造坡地成本高 2更利于多元化景观的赏析
地下入口 地下车库 楼栋单体
坡 地 建 造 原 理
地貌形状的造型
——坡地在生态上和原来的天然景观特点融合到一起，保护原有地貌的特点，而使所需的再修整量最小
建筑构造的造型
——坡地产生均匀的坡度和造型，通常几何形状非常明显，给人的整体印象是人力支配感强
自然主义造型
交通一般分为：公路、轨道、公交三类，极少出现其他交通形式（如张江的当当车） “公路”部分用于自驾，最好标注能够到达的商圈及时间 轨道交通和公交的站台最好在图片上标示，利于测算项目至车站的步行距离
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配套设施概述
生态环境配套 ——四季花城西南面，是一片连绵8 公里长的“绿龙”绿地由南向北贯穿全区，是西城区全面筑造的一 块绿色翡翠。目前正处于规划建设中，建成后将与二期半开放式社区融为一体。
三个区域： ——南块：宝杨路以南，规划面积 3.89 平方公里，定位为以“人文、生 态”为主题的中高档生活区。 ——北块：宝杨路以北，规划面积 6.16 平方公里，定位为集文化、休闲、
北 块
行政办公、商业贸易、中央公园，市民广场为一体的现代化城区。
——东块：铁山路以东，规划面积 3.23 平方公里，定位为以轻轨为依托、 联结东西域区纽带的现代化城区。 三个目标： ——与东城区功能互补，配套合理，交通便捷、环境优雅，体现绿色生态 的中高档新型的现代化城区。 ——以宝山冶金，港口、现代物流、中介服务为依托的设施现代化、信息 化的经济中心。 ——要体现宝山城市综合竞争实力，成为经济发展的新增长点和精神文明 社会发展的新亮点。
4景观所包含的内容：
绿化——草坪、树木、花卉等 道路——路边石块、休闲座椅、灯具等 驳岸——防护堤岸 铺地——路面铺装，大理石、鹅卵石等铺就 小品——雕塑、园艺、信报箱、垃圾箱等 水景——喷泉、水池、人工小溪、天然河道等
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景观价值爆点——坡地
一个项目中如果能有坡地做景观，则其档次将明显高于没有坡地的同质楼盘，在 提高项目调性的手法中较常见
公寓案例分析模板
2012.10
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写作个案分析的目的
于行业：
了解竞争对手——知己知彼、百战不殆
是一种借鉴——“他山之石可以攻玉”
于公司：
是为了回答——为什么要做这些分析？
——问题是否得到解决？
于个人：
是写作所有报告的基础 是一场练兵——让没去看过这个项目的人了解这个项目 是将市调所得反应到报告上的最直观的手法
公寓户型分析：由大到小，由主入辅
大 小：朝向——生活动线流畅度——功能间排布——各功能间采光度、通透性
大众观念认 为南向最佳 但从上海的 地形上看， 其实东北向 的采光最佳 相关功能间的距 离不应过远，如 卧室至卫生间的 距离，厨房距餐 厅的距离，否则 造成浪费 厅的开间一般在 3.6米（1R）， 4.2米（2R） 卧室在15平米以 上但不应超过30 平米（套间除外） 阳台、落地窗、转角窗会为 采光加分 以南北通透为佳，有时此举 可规避凸前套的劣势,因其有 一面正对电梯厅，无法像边 套那样2边通透
——是目前景观设计中最普遍的一种造坡方法，它用抽象的手法模仿天然地貌，类似于山坡和山谷的造型，自然起伏的造型 与挺拔的建筑形成鲜明的对比
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户型分析
房型配比分析图
饼图显示比例较为直观
公寓户型配比 ——四季花城二期3区 ——四季花城2008年3月23日新推房源 ——小高层，一梯两户
复式, 3%
别墅
小高层 88+2R
小高层 90+3R
小高层90+3R
建筑风格
四季花城一期
——ART DECO—新古典主义建筑风格 ——建筑立面凹凸有致色调沉稳大方 四季花城二期1区、2区 四季花城二期3区（新推出） 四季花城二期4区（规划中） ——墙体采用美国屋面保温材料
如果项目带装修，外立面可以放 在“装修标准分析”部分来阐述
细化到“层数、产品线”
公寓+别墅
9F、11F小高层、双层叠拼别墅 Art-Deco风格 精装修、毛坯 共二期 上海万科宝山臵业有限公司 上海新联康
2 2
绿化率
得房率 近期开盘时间 交房时间 目前总套数 停车位 物业管理费
42%
小高层82%、 公寓：2008年3月22日；别墅：2007年10月 公寓：2008年12月30日；别墅：现房+在建 2281套 338套 两户配臵一个车位 公寓：1.95元/m .月；别墅：2.5元/m .月
主
辅：起居室——休息室——用餐功能间——卫生间——书房、储藏间等使用率较低的空间
即客厅，用 来享受天伦 及呼朋唤友， 属于动区， 也应该是户 型中面积最 大的部分； 好户型通常 入户有玄关， 南接阳台
主卧与次卧， 属静区
在当下市场 中常将主卧 设计成套间 以提高调性
厨房和餐厅 应连在一起， 避免传菜过 程中汤汁的 滴落
项目区域属性皆为表示其“外围”的东西，没有涉及项目本身
『项目区域属性』
区域简介/区域规划 交通概述/配套设施概述
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项目区域简介
宝山城市工业园区 （北区） 月浦板块 罗店板块 区域简介 ----宝山西城区原为宝山杨行镇镇域范围，位于宝山区中心版图，南靠外环线，西临蕴川 顾村板块 高境，淞南板块 共康，泗塘板块 上大板块 大华板块 东城区板块 西城区板块
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绿化景观简述
组团式绿化
将景观的风格、特色描述清楚就行
——组团绿化分布于小区的各个区域，建有 中央绿轴、花槽小景、树阵景观。
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1景观的主要功能：
增加项目卖点，提高档次;降温吸热、防风遮雨
2目前流行的景观风格类型：
东南亚、中式园林、欧式园林、英式都铎等
3组团布臵形式:
核心式：面积上呈一定规模，内部还配有景观小品、游玩设施类的物件，住宅组合常围绕其排布开 抽空式：常用在栋与栋之间，规避住宅空间中的单调感 融合式：在地形不规则的地段，或者住宅的排布受到限制，安排组团则能充分利用地块 临街式：打破建筑线过长的感觉，还能使过往群众有歇脚之地，如入户处的喷泉、临街房源旁设臵的绿化
生态配套是项目比较重要的卖点，特作为一页说明 但在一般个案分析中，配套设施的阐述是以“衣食住 行”为出发点描述
绿
龙
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配套设施概述
配套的种类包括：生活类、娱乐类、教育类、医疗类等等
生活配套 ——北上海东方商厦 ——北上海商业广场 ——北上海易初莲花 （车程约15—20分钟） 教育配套 ——杨行中心幼儿园 ——杨行中学 ——济光中学 ——济光学院 （车程约10—15分钟） 医疗配套 ——杨行地段医院 （车程约10—15分钟） 济光学院 易初莲花 北上海商业广场 杨行中心学校 杨行地段医院 杨行中学 杨行中心幼儿 园
项目四至：东至为张扬北路；四至为蕰川路；南至为宝杨路；北至为友谊路。整个项目被镇泰路自东向西，松兰路自南向北分为四块。
四至所反应的是房源所处的环境，直接影响其价格
四季花城一期
松
镇 兰
四季花城一期
镇泰路—双向4车道
位于松兰路的二期3区
泰
路
四季花城二期 （规划中）
四季花城二期
路
售楼处
松兰路
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项目产品分析
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写作个案分析的方法
——市调：
把现场带回来！
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目录
CONTENTS
『项目基本参数』 『项目区域属性』 『项目属性』 『ＳＷＯＴ分析』 『销售分析』 『媒体推广分析』 『客源分析』
项目参数表 区域简介/区域规划 交通概述/配套设施概述 项目四至/产品分析 优势／劣势 机会／威胁 供求分析／价格分析 去化分析
统一以毛坯价做对比性， 装修标准也含水分
总价范围=最低单价*最高 面积~最高单价*最低面积
公寓：11000元/m -12000元/m (装修标准1800)；别墅：14000元/m -17000元/m 公寓：100万-105万；别墅：250万-290万
图片最好是实景图，表现 外立面，内部景观等信息
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2 2 2 2
建筑形态
风格与项目的定位有较大的联系， 建筑风格 应迎合不同客层的品味 交房状况
可点出目前项目进度，反 映预售证到手的真实时间， 判断是否捂盘
规划期数
最好能细化到“批次”
当前期数 发展商 企划营销代理 目前均价 主力总价
第二期第3区（别墅为第二期第2区） 新推套数
最好能说明地上地下车位 的数量，出租与售卖情况