民事审判实务和裁判思路
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• 案例三：丁银行在取得胜诉判决后，申请法院强制执行，甲提起执行异 议。法院应如何处理？法院驳回甲提起的执行异议后，甲提起案外人执 行异议之诉，以其对案涉房屋享有所有权为由，请求：一、确认对房屋 的所有权； 二、解除对甲购买房屋的强制执行。
民事审判实务和裁判思路
• 一、抵押物转让的不同立法例 ； • 二、我国抵押物转让规则的立法变迁； • 三、对现行物权法规定的理解：不影响
• 案例二：丙、丁签订房屋买卖合同，并办理了预售登记备案手续，丙又将房屋出 卖给戊。后丁解除了房屋买卖合同。但丙房地产开发公司限于破产，丁主张对该 房屋支付的购房款享有优先权，能否成立？
• 案例三：戊、己签订房屋买卖合同，买卖登记在己名下实为己、甲夫妻共有的房 屋，戊系善意，支付市场价。办理权属登记时，甲提出异议，以未经其同意为由， 要求确认房屋买卖合同无效。（1）房屋买卖合同效力；（2）戊能否请求继续履 行合同，完成不动产权属登记手续。
释一
解释二
• 第四条 合同 • 第十四条 合同
法实施以后，人
法第五十二条第
民法院确认合同
（五）项规定的
无效，应当以全
“强制性规定”，
国人大及其常委
是指效力性强制
会制定的法律和
性规定。合同法
国务院制定的行
司法解释二
政法规为依据， 民事审判实务和裁判思路
• 第三条 当事人一
一、合同无效
方以出卖人在缔约
民事审判实务和裁判思路
三、城市房地产管理法三十九条第一款第 （二）项的规范性质
《城市房地产管理法》第三十九条第一款规定： “以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时， 应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用 权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房 屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十 五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或 者其他建设用地条件。”
民事审判实务和裁判思路
• 案例一：甲、乙签订国有土地使用权转让合同，乙已经支付合理对价，并已经办 理不动产权属变更登记手续。该国有土地使用权系V用地，甲通过伪造材料等不合 法途径将该地块国有土地使用权证办理至其名下。后该转让合同被认定无效。1、 乙主张善意取得了该房屋所有权，能否获得支持？2、乙破产后，V主张对该国有 土地使用权享有物权请求权，请求享有别除权，能否支持？乙的债权人抗辩，V的 权利只能是不当得利请求权，能否成立？
4、
时对标的物没有所
买卖
有权或者处分权为
合同 司法 解释
由主张合同无效的， 人民法院不予支持。
出卖人因未取 得所有权或者处分
权致使标的物所有
权不பைடு நூலகம்转移，买受
人要求出卖人承担
违约责任或者要求
民事审判实务和裁判思路
二、效力性强制性规定的识别
• 1、统一标准 • 社会公共利益的标准； • 2、实证处理意见
当前民事审判热 点、难点问题审 判实务与裁判思
路
民事审判实务和裁判思路
问题一 城市房地产管理法第三十九条第一款 第（二）项规范的性质
• 城市房地产管理法第三十九条第一款第 （二）项规定并非效力性强制性规定， 当事人仅以转让国有土地使用权未达到 上述规定的条件为由，请求确认转让合 同无效的，不应予以支持。
民事审判实务和裁判思路
• 一、无权处分的合同效力的争论 • 二、共有人处分共有物的不动产善意取
得 • 三、共有人处分共有物的合同效力 • 四、共有人不同意处分、处分人未取得
处分权的继续履行问题
民事审判实务和裁判思路
一、无权处分效力争论
1、无效说； 2、效力待定说； 3、有效说。
物权法第十五条 【合同效力和物 权效力区分】当事人之间订立有关 设立、变更、转让和消灭不动产物 权的合同，除法律另有规定或者合 同另有约定外，自合同成立时生效； 未办理物权登记的，不影响合同效 力。
民事审判实务和裁判思路
四、合同有效之后的后续处理
• 1、关于认定转让合同有效后的解除合 同问题。
• 2、关于认定合同有效后的继续履行问 题。
• 3、关于解约之后的损失确定问题 。
民事审判实务和裁判思路
问题二 物权法第一百九十一条第二款并非针对 抵押财产转让合同的效力性强制性规定
• 物权法第一百九十一条第二款并非针对 抵押财产转让合同的效力性强制性规定， 当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权 人同意为由，请求确认转让合同无效的， 不应予以支持。受让人因抵押登记未涂 销无法办理物权转移登记而请求解除合 同的，可予以支持；受让人要求转让人 承担相应民事责任的，应考虑当事人的 过错程度等因素进行处理。
民事审判实务和裁判思路
• 案例一：甲与乙房地产公司签订商品房预售合同，办理了房屋预售备案 登记，未交付房屋。后乙又将该房屋出售给丙，并交付房屋给丙。甲能 请求乙向其交付房屋，并请求丙腾房吗？
• 案例二：乙房地产公司向丁银行借款，以在建建筑物抵押，并办理了在 建建筑物抵押权预告登记。后取得商品房预售登记许可证后向社会出卖， 甲等众多购房者购买了该房屋。乙未偿还丁银行借款，丁银行起诉至法 院，请求偿还借款，并请求以抵押物优先受偿。法院应如何处理丁的诉 讼请求？——典型的借款合同纠纷
问题三 未经共有人同意处分共有物问题
出卖人与买受人签订房屋买卖合同，出卖登记 在其个人名下的房屋，不符合法律、行政法规 关于共有物处分的规定或者共有人之间关于共 有物处分的约定的，如果买受人是善意，且支 付了合理对价并已经办理了房屋权属变更登记 手续，可以依据物权法第一百零六条第一款的 规定处理；如果买受人是善意，且买卖合同约 定的对价是合理的，其他共有权人要求确认房 屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
民事审判实务和裁判思路
• 一、合同无效制度的变迁 • 1、合同法第五十二条的规定； • 2、合同法司法解释一的规定； • 3、合同法司法解释二的规定； • 4、买卖合同司法解释 • 二、效力性强制性规定与管理性强制性
规定的区分标准
民事审判实务和裁判思路
一、合同无效的变迁
• 1、合同法司法解 • 2、 合同法司法
合同效力的管理性强制性规范——实质 为物权变动区分原则下的理解问题（物 权法的规范目的）； • 四、转让合同有效前提下相关疑难纠纷 的进一步处理
民事审判实务和裁判思路
• 1、交付了购房款的购房者权利的保护。 • 2、银行抵押权的保护。 • 3、银行抵押权同购房者权利冲突的解
决。
民事审判实务和裁判思路
民事审判实务和裁判思路
• 一、抵押物转让的不同立法例 ； • 二、我国抵押物转让规则的立法变迁； • 三、对现行物权法规定的理解：不影响
• 案例二：丙、丁签订房屋买卖合同，并办理了预售登记备案手续，丙又将房屋出 卖给戊。后丁解除了房屋买卖合同。但丙房地产开发公司限于破产，丁主张对该 房屋支付的购房款享有优先权，能否成立？
• 案例三：戊、己签订房屋买卖合同，买卖登记在己名下实为己、甲夫妻共有的房 屋，戊系善意，支付市场价。办理权属登记时，甲提出异议，以未经其同意为由， 要求确认房屋买卖合同无效。（1）房屋买卖合同效力；（2）戊能否请求继续履 行合同，完成不动产权属登记手续。
释一
解释二
• 第四条 合同 • 第十四条 合同
法实施以后，人
法第五十二条第
民法院确认合同
（五）项规定的
无效，应当以全
“强制性规定”，
国人大及其常委
是指效力性强制
会制定的法律和
性规定。合同法
国务院制定的行
司法解释二
政法规为依据， 民事审判实务和裁判思路
• 第三条 当事人一
一、合同无效
方以出卖人在缔约
民事审判实务和裁判思路
三、城市房地产管理法三十九条第一款第 （二）项的规范性质
《城市房地产管理法》第三十九条第一款规定： “以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时， 应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用 权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房 屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十 五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或 者其他建设用地条件。”
民事审判实务和裁判思路
• 案例一：甲、乙签订国有土地使用权转让合同，乙已经支付合理对价，并已经办 理不动产权属变更登记手续。该国有土地使用权系V用地，甲通过伪造材料等不合 法途径将该地块国有土地使用权证办理至其名下。后该转让合同被认定无效。1、 乙主张善意取得了该房屋所有权，能否获得支持？2、乙破产后，V主张对该国有 土地使用权享有物权请求权，请求享有别除权，能否支持？乙的债权人抗辩，V的 权利只能是不当得利请求权，能否成立？
4、
时对标的物没有所
买卖
有权或者处分权为
合同 司法 解释
由主张合同无效的， 人民法院不予支持。
出卖人因未取 得所有权或者处分
权致使标的物所有
权不பைடு நூலகம்转移，买受
人要求出卖人承担
违约责任或者要求
民事审判实务和裁判思路
二、效力性强制性规定的识别
• 1、统一标准 • 社会公共利益的标准； • 2、实证处理意见
当前民事审判热 点、难点问题审 判实务与裁判思
路
民事审判实务和裁判思路
问题一 城市房地产管理法第三十九条第一款 第（二）项规范的性质
• 城市房地产管理法第三十九条第一款第 （二）项规定并非效力性强制性规定， 当事人仅以转让国有土地使用权未达到 上述规定的条件为由，请求确认转让合 同无效的，不应予以支持。
民事审判实务和裁判思路
• 一、无权处分的合同效力的争论 • 二、共有人处分共有物的不动产善意取
得 • 三、共有人处分共有物的合同效力 • 四、共有人不同意处分、处分人未取得
处分权的继续履行问题
民事审判实务和裁判思路
一、无权处分效力争论
1、无效说； 2、效力待定说； 3、有效说。
物权法第十五条 【合同效力和物 权效力区分】当事人之间订立有关 设立、变更、转让和消灭不动产物 权的合同，除法律另有规定或者合 同另有约定外，自合同成立时生效； 未办理物权登记的，不影响合同效 力。
民事审判实务和裁判思路
四、合同有效之后的后续处理
• 1、关于认定转让合同有效后的解除合 同问题。
• 2、关于认定合同有效后的继续履行问 题。
• 3、关于解约之后的损失确定问题 。
民事审判实务和裁判思路
问题二 物权法第一百九十一条第二款并非针对 抵押财产转让合同的效力性强制性规定
• 物权法第一百九十一条第二款并非针对 抵押财产转让合同的效力性强制性规定， 当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权 人同意为由，请求确认转让合同无效的， 不应予以支持。受让人因抵押登记未涂 销无法办理物权转移登记而请求解除合 同的，可予以支持；受让人要求转让人 承担相应民事责任的，应考虑当事人的 过错程度等因素进行处理。
民事审判实务和裁判思路
• 案例一：甲与乙房地产公司签订商品房预售合同，办理了房屋预售备案 登记，未交付房屋。后乙又将该房屋出售给丙，并交付房屋给丙。甲能 请求乙向其交付房屋，并请求丙腾房吗？
• 案例二：乙房地产公司向丁银行借款，以在建建筑物抵押，并办理了在 建建筑物抵押权预告登记。后取得商品房预售登记许可证后向社会出卖， 甲等众多购房者购买了该房屋。乙未偿还丁银行借款，丁银行起诉至法 院，请求偿还借款，并请求以抵押物优先受偿。法院应如何处理丁的诉 讼请求？——典型的借款合同纠纷
问题三 未经共有人同意处分共有物问题
出卖人与买受人签订房屋买卖合同，出卖登记 在其个人名下的房屋，不符合法律、行政法规 关于共有物处分的规定或者共有人之间关于共 有物处分的约定的，如果买受人是善意，且支 付了合理对价并已经办理了房屋权属变更登记 手续，可以依据物权法第一百零六条第一款的 规定处理；如果买受人是善意，且买卖合同约 定的对价是合理的，其他共有权人要求确认房 屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
民事审判实务和裁判思路
• 一、合同无效制度的变迁 • 1、合同法第五十二条的规定； • 2、合同法司法解释一的规定； • 3、合同法司法解释二的规定； • 4、买卖合同司法解释 • 二、效力性强制性规定与管理性强制性
规定的区分标准
民事审判实务和裁判思路
一、合同无效的变迁
• 1、合同法司法解 • 2、 合同法司法
合同效力的管理性强制性规范——实质 为物权变动区分原则下的理解问题（物 权法的规范目的）； • 四、转让合同有效前提下相关疑难纠纷 的进一步处理
民事审判实务和裁判思路
• 1、交付了购房款的购房者权利的保护。 • 2、银行抵押权的保护。 • 3、银行抵押权同购房者权利冲突的解
决。
民事审判实务和裁判思路