关于新加坡的REITS
跨国房地产信托基金(Cross-border REITs)新加坡国立大学研究成果(14页)
Motivations for Cross-border REITs
REIT listed in foreign exchanges
Access to international capital (equity and debt) Optimize asset value - Positive signaling Increase exposure via institutional ownership of REIT shares
REITs by type
Average total asset ($million) Value-weighted premium (%) Leverage ratio (%) Property concentration index (%) Regional concentration index (%) General & Administrative Expenses/Total Asset (%) Cash Flow Yield (%)
Source: Capozza and Lee (1995)
Cross-border Strategies for REITs
Diversification options
Expanding existing portfolios of REITs to include overseas property Mapletree Logistics REITs
Source: Capozza and Lee (1995)
Sing Tien Foo, Dept of Real Estate, NUS
新加坡reits扩募标准
新加坡REITs扩募标准新加坡房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是一种广泛投资于不动产的投资工具。
为了鼓励REITs市场的发展，新加坡金融管理局（Monetary Authority of Singapore，简称MAS）于2011年制定了《扩募新规》（Enhancements to Fund-Raising Framework），以促使REITs更加灵活地融资，满足其日益增长的发展需求。
1. 背景REITs是一种受监管的投资工具，经营不动产并将投资者的资金汇集用于多元化的房地产投资。
为了保护投资者利益，MAS规定REITs必须将至少90%的收入分配给投资者，并遵守一系列的监管要求。
扩募是指REITs通过发行新的基金单位来筹集额外资金，以购买新的资产或增加现有资产的份额。
2. 扩募新规《扩募新规》于2011年生效，旨在刺激REITs市场的发展，为市场参与者提供更多扩募灵活性。
下面是几个重要的扩募标准：a. 减少扩募的最低融资比例：《扩募新规》取消了之前要求REITs至少融资新资金的50%的规定。
这一变化使得REITs可以更加灵活地根据资金需求和市场条件来定制融资规模。
然而，REITs仍需满足至少将90%的收入分配给投资者的要求。
b. 增加文件披露要求：为确保投资者能够了解REITs的财务状况和风险，新规增加了一些文件披露要求。
这些要求包括披露招股说明书、法律文件、与发行人、基金管理公司、基金经理人或基金托管人之间的协议以及重要事项通知等。
c. 增加REITs信托贷款的限制：《扩募新规》引入了一些对REITs信托贷款的限制。
根据新规，REITs的总债务将受到限制，以确保其债务水平在可控范围内。
此外，监管机构还要求REITs披露其债务结构和财务风险，以便投资者更好地了解REITs的财务状况。
3. 扩募新规的影响《扩募新规》的实施对REITs市场产生了积极的影响：首先，取消了扩募的最低融资比例要求使得REITs具备更大的灵活性。
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新加坡REITs的主要特点 （后文简称：S-REITs） 1. 像股票一样买卖：REITS也是在股票交易所上市，所以和股票一样可以随时买卖，价格公开透明。 2. 定期发放股息：新加坡的REITs基本是每半年或每季度发一次股息给持有人。 3. 较低的投资门槛：与买房投资相比，REITs的投资金额非常灵活，买入成本可以低至几百新币。 4. S-REITs种类多样化，不同的板块具有各自的特征 根据房地产用途的不同，REITs被分为以下几大类型来进行追踪和分析： • 零售REITs (如：CapitaMall Trust，Frasers Centrepoint Trust) • 工业/物流REITs (如：Ascendas REIT，Mapletree Industrial Trust) • 商业办公REITs (如：Frasers Commercial Trust，Keppel REIT) • 医疗REITs (如：Parkway Life REIT , First REIT) • 酒店/度假村REITs (如：Frasers Hospitality Trust, Far East Hospitality Trust)
新加坡REITs运作经验借鉴
６３中国房地信息 ２００５年第１１期一、新加坡ＲＥＩＴｓ市场现状解析１９９８年７月，新加坡证券交易所审核委员会提出设立上市财产信托（ｌｉｓｔｅｄ ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｔｒｕｓｔｓ），即新加坡房地产投资信托基金（Ｓ－ＲＥＩＴｓ），旨在增加市场投资品种和促进房地产市场的发展。
新加坡金融管理局采纳了该建议，并于１９９９年５月颁布了《财产信托指引》，并在２０００年１１月进行了更新。
２００２年７月新加坡推出了第一只ＲＥＩＴｓ，自此，Ｓ－ＲＥＩＴｓ踏上了迅速发展的旅程。
截至２００５年９月份，新加坡股票交易市场共有６只ＲＥＩＴｓ，分别是嘉茂信托（ＣａｐｉｔａＭａｌｌ Ｔｒｕｓｔ，ＣＭＴ）、腾飞信托（ＡｓｃｅｎｄａｓＲＥＩＴｓ， Ａ－ＲＥＩＴｓ）、置富信托（Ｆｏｒｔｕｎｅ ＲＥＩＴｓ，Ｆ－ＲＥＩＴｓ）、嘉康信托（ＣａｐｉｔａＣｏｍｍｅｒｃｉａｌ Ｔｒｕｓｔ，ＣＣＴ），新达信托（Ｓｕｎｔｅｃ ＲＥＩＴｓ）和新加坡ＲＥＩＴｓ运作经验借鉴文／周亮华 林锦辉ＲＥＩＴｓ嘉茂腾飞置富嘉康新达枫树表１ 新加坡ＲＥＩＴｓ一览表上市时间２００２－６－２８２００２－１０－５２００３－７－２８２００４－５－１１２００４－１２－９２００５－７－２８ＩＰＯ股价（新元）０．９６０．８８１．０２１．００１．０００．６８当前股价２．４３２．２９１．３１１．５２１．１５０．９８５股价增长１５３％１６０％２８％５２％１５％４５％预计股息收益４．１４％４．８８％５．６１％４．３％５．２７％４．１４％上市后收购物业 数目４３５６１００持有物业总数７４３１１８２１５市值（亿新元）２９．３０２８．５６８．１４１３．６２１４．８５５．３８（截至２００５年９月３日）今年７月２８日刚上市的枫树信托（Ｍａｐｌｅｔｒｅｅ Ｌｏｇｉｓｔｉｃ Ｔｒｕｓｔ）。
其中，ＣＭＴ是亚洲最大的房地产上市公司之一嘉德置地在新加坡证券交易所推出了第一只ＲＥＩＴｓ，ＣＭＴ主要由购物商场和专业的ＩＴ零售中心等物业组成。
reits投融建管退案例
reits投融建管退案例（原创版）目录一、REITs 简介二、REITs 投融建管退案例分析1.案例一：美国某购物中心 REITs 项目2.案例二：我国某物流仓储 REITs 项目3.案例三：新加坡某医疗 REITs 项目三、REITs 投融建管退的优势与挑战四、结论正文REITs（房地产投资信托基金）是一种将房地产资产转化为可交易的证券，通过发行权益凭证汇集投资者资金，用于投资和管理房地产项目。
REITs 为投资者提供了一种间接投资房地产的方式，同时为开发商提供了一种融资途径。
本文将通过三个案例分析 REITs 在投资、融资、建设、管理和退出过程中的应用，并探讨 REITs 投融建管退的优势与挑战。
案例一：美国某购物中心 REITs 项目该项目是一个位于美国某州的购物中心，总建筑面积约为 30 万平方米。
开发商通过设立 REITs 基金，向投资者发行权益凭证，筹集资金用于购买和改造购物中心。
在项目运营过程中，REITs 基金负责管理购物中心，包括租赁、维护和运营等。
经过一段时间运营，购物中心的收益持续增长，REITs 基金通过分红方式回报投资者。
在项目退出时，REITs 基金将购物中心出售给其他投资者或基金，实现投资回报。
案例二：我国某物流仓储 REITs 项目该项目是一个位于我国某市的物流仓储项目，总建筑面积约为 20 万平方米。
开发商通过设立 REITs 基金，筹集资金用于建设物流仓储设施。
在项目运营过程中，REITs 基金负责管理物流仓储设施，包括租赁、维护和运营等。
随着电商的发展，物流仓储项目收益持续增长，REITs 基金通过分红方式回报投资者。
在项目退出时，REITs 基金将物流仓储设施出售给其他投资者或基金，实现投资回报。
案例三：新加坡某医疗 REITs 项目该项目是一个位于新加坡某区的医疗设施项目，包括医院、诊所和养老院等。
开发商通过设立 REITs 基金，筹集资金用于建设和运营医疗设施。
新加坡范本：以REITs为国策
新加坡范本：以REITs为国策随着全球金融市场的不断发展，房地产投资信托基金（REITs）作为一种创新的金融工具，已经在国际上得到了广泛认可。
REITs具有优化房地产市场流动性、提供投资机会以及促进经济发展的优势。
本文以新加坡为例，探讨了REITs在新加坡金融市场中的发展历程、特点、投资策略、市场表现以及未来展望。
新加坡是一个位于东南亚的岛国，也是一个全球性的金融中心。
由于国土面积有限，新加坡政府一直致力于推动房地产市场的多元化和可持续发展。
自2002年以来，新加坡政府已经逐步放宽了对REITs的限制，推动了REITs市场的发展。
REITs是一种以房地产为投资对象的信托基金，它可以将房地产资产分割成小份额，吸引投资者购买。
与其他房地产投资工具相比，REITs 具有以下特点和优势：分散投资：REITs是一种集合投资工具，可以将资金投入到多个房地产项目中，降低投资风险。
高流动性：REITs可以在证券交易所上市交易，具有较高的流动性，便于投资者随时买卖。
税收优惠：新加坡政府为鼓励REITs发展，提供了税收优惠政策，降低投资者的税负。
专业管理：REITs通常由专业的房地产管理公司负责运营，为投资者提供专业的投资管理和风险控制。
正文2：REITs的投资策略、市场表现和潜在风险投资策略：新加坡REITs的投资策略多样化，既可以投资商业地产、住宅地产，也可以投资工业地产和酒店等。
同时，REITs也可以进行跨国投资，为投资者提供更多的投资选择。
市场表现：自2002年以来，新加坡REITs市场发展迅速，市场规模不断扩大。
根据新加坡交易所的数据，截至2022年，共有25支REITs 上市，总市值超过300亿新元。
潜在风险：尽管REITs具有诸多优势，但也存在一定的潜在风险。
房地产市场周期性波动可能导致REITs的收益波动；房地产市场中的流动性风险和信用风险也可能影响REITs的表现。
为降低潜在风险，新加坡政府采取了以下措施：（1）提供税收优惠政策：新加坡政府通过提供税收优惠政策，降低投资者的税负，提高REITs的吸引力。
一文看懂最新海外市场REITs表现！
一文看懂最新海外市场REITs表现！展开全文REITs在我国即将起步，而在海外，已经有超过30个国家发行过REITs产品。
而除鹏华前海为债券+非标模式的公募基金外，目前我国尚无公募REITs问世。
结合历史、规模以及参考价值，我们在此简要分析美国、新加坡和香港三地成熟市场REITs产品的表现，以期给投资者借鉴。
2020年前四个月，FTSE NAREIT权益型REITs指数平均下跌21.27%，购物中心和零售物业下跌最为明显。
而基础设施类REITs截至三月仅下跌0.69%，四月收益涨幅扩大到8.82%，成为了表现最好的REITs品种。
REITs各产品之间分化较大，其成长性除了取决于资产质量之外，也与管理人的专业管理能力、收购/处置决策密切相关，越是长期看，后者可能越是重要。
1美国：全球最大REITs市场，基础设施类REITs表现优异美国是世界上最早发展REITs的国家。
2008年金融危机期间，受房地产市场衰退影响，REITs产品数量、规模及收益表现上均遭遇重创，但随后市场便快速恢复、并达到了新的高度。
截至2019年年末，美股REITs产品数量达到219只，市值规模达到创纪录的1.33万亿美元，是全球最大的REITs市场。
美国REITs市场以权益型REITs为主，也有一部分抵押贷款型REITs，两者市值占比约在15：1，产品为典型的公司制架构。
2008年之后，美国REITs产品的单体平均市值规模迅速扩大，由14亿美元上升至61亿美元。
从指数走势上看，REITs是相对收益型品种，与股指之间有正Beta，弹性不小。
但那相对回报主要来自2008年以前，并无抗跌属性。
2000-2019年，权益型REITs产品的总回报为8.45倍左右，对应年化收益约为11.26%，明显强过标普500指数，抵押型稍弱，但年化收益也达到9.5%左右。
不过，至少指数上看，REITs品种的整体回报在08年以后便不再有优势，其相对超额回报主要来自2008年以前。
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陆一 特约报道据新加坡交易所的最新数据，截至2018年年底，新加坡拥有42只REITs 和商业信托，总市值超过620亿美元，平均股息率达5.9%（按市值加权平均值计算），是亚洲最多元化资产和地域的REITs 和商业信托市场。
新加坡交易所执行副总裁、中国区主席黄良颖早前接受媒体采访时表示：“新加坡自2002年迎来第一只房地产投资信托至今，已发展成为亚洲除日本外最大规模的房地产投资信托枢纽，获发行人（就融资平台有效性）与投资者（就投资回报与收益率）的青睐。
”据戴德梁行发布的2018《亚洲房地产投资信托基金（REITs ）研究报告》，目前亚洲市场上活跃的REITs 共计168只，总市值达2348亿美元。
其中，日本以48%的REITs 市值占比排名第一，新加坡紧随其后，占比30%排名第二。
2002年，新加坡是继日本在2001年之后第二个推出REITs 的亚洲国家，如今也成长为亚洲的第二大REITs 市场。
虽然在REITs 的数量或市值上，新加坡都略逊色于日本，但是作为市场眼中公认的“三好学生”和“学习楷模”，新加坡交易所似乎有更大的野心。
戴德梁行的报告指出，截至2018年上半年，新加坡42只REIT s 和房地产信托基金的平均股息收益率为6.6%，高于同时期中国香港的5.8%和日本的4.3%，跻身全亚洲乃至全球股息收益率的最高水平。
为打造成国际REITs 资本中心和亚洲最大的REITs 市场，新加坡政府正在努力营造出一个对税收、货币以及财政政策都友好的投资环境。
“新加坡正在不断巩固其亚洲最大的REITs 枢纽中心地位，同时剑指成为未来亚洲最大的REITs 市场。
”多位房地产信托基金的发行人对《中国房地产金融》记者表示，看好新加坡市场的未来前景。
成长快速的新加坡REITs新加坡REITs 在短短时间内发展迅虽然目前新加坡REITs 在数量和市值上都略逊色于日本市场， 但是新加坡交易所似乎有更大的野心。
新加坡REITs：剑指亚洲最大REITs市场2002年，新加坡是继日本在2001年之后第二个推出REITs的亚洲国家，如今也成长为亚洲的第二大REITs市场。
REITs最全解读
▌第一章 REITs的定义与相关概念的区别第一节REITs的定义和特点一、REITs的定义REITs就是房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。
具体而言，REITs是一种以发行股票或收益凭证的方式汇集众多投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
REITs的收益主要来源于租金收入和房地产升值，收益的大部分将用于发放分红。
REITs长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低。
REITs其实是房地产证券化的一种，是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。
与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。
REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
近二十年来，北美地区的REITs收益最佳(13.2%)，欧洲次之(8.1%)，亚洲REITs的平均收益最低(7.6%)；由于欧债危机的影响，欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%，而北美地区的REITs则取得了12.0%的平均收益。
可见，在不同时间区间内，不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。
二、REITs的特点总的来说，REITs具有如下几方面的特点：（1）流动性：REITs将完整物业资产分成相对较小的单位，并可以在公开市场上市或流通，降低投资者门槛，并拓宽了地产投资退出机制。
（2）资产组合：REITs大部分资金用于购买并持有能产生稳定现金流的物业资产，如写字楼、商业零售、酒店、公寓、工业地产等。
（3）税收中性：不因REITs本身的结构带来新的税收负担，某些地区给予REITs产品一定的税收优惠。
（4）积极的管理、完善的公司治理结构：公开交易的REITs，大多为主动管理型公司，积极参与物业的经营全过程；同时，和上市公司一样拥有完整的公司治理结构。
iedge s-reit指数
iedge s-reit指数
iEdge S-REIT指数是新加坡证券交易所（SGX）上市的房地产投资信托（REIT）指数，由iEdge编制。
该指数旨在跟踪新加坡REIT市场的表现，提供投资者一个衡量REIT表现的参考标准。
该指数包含了新加坡REIT市场中的一揽子REIT，涵盖不同类型的资产，包括商业地产、零售地产、工业地产和酒店地产等。
通过追踪这些REIT的表现，投资者可以了解整个新加坡REIT市场的走势，以及REIT行业的整体表现。
从投资者的角度来看，iEdge S-REIT指数提供了一个全面的参考，帮助他们评估REIT市场的整体表现。
投资者可以利用这一指数来制定投资策略，进行资产配置，或者衡量其投资组合的表现。
此外，该指数也为投资者提供了一个了解新加坡REIT市场发展趋势的工具，帮助他们做出更明智的投资决策。
从市场角度来看，iEdge S-REIT指数的表现也反映了新加坡REIT市场的整体健康状况。
投资者、分析师和监管机构可以通过观察该指数的走势来了解REIT市场的波动和趋势，从而更好地监管市场，制定政策或者进行市场分析。
总的来说，iEdge S-REIT指数在投资者和市场监管者中都具有重要意义，它为人们提供了一个全面了解新加坡REIT市场的工具，帮助他们做出更明智的投资决策和市场监管。
2019年新加坡REITs模式分析报告
2019年新加坡REITs模式分析报告2019年6月目录一、新加坡的龙头房企：凯德集团 (4)二、新加坡龙头房企发展历程 (5)1、2002年以前：重资产模式，角色为开发商 (5)（1）时代背景：房地产市场走出亚洲金融危机阴霾 (5)（2）公司战略：整合资源、酝酿转型 (6)2、2002年以后：轻资产模式，角色为开发商+基金经理 (8)（1）时代背景：新加坡大力发展REITs市场 (8)（2）公司战略：发起5只公募REITs，完成轻资产转型 (9)三、新加坡房企业务模式：全产业链、双基金运作 (11)1、全产业链，开发和自持混合经营、房地产和金融双轮驱动 (11)（1）开发和自持混合经营 (12)（2）自持业务混业态经营 (13)（3）房地产和金融双轮驱动 (13)2、轻资产，双基金模式轻盈扩张 (14)（1）私募基金：为项目开发提供资金支持，孵化和培育商业物业。
(15)（2）REITs：持有成熟期物业 (16)3、擅运营，通过物业提升计划增厚收益 (17)轻资产扩张是新加坡房企主要特点。
“私募基金+REITs”的双基金模式是凯德轻资产扩张的关键，通过私募基金孵化早期项目，成熟后向REITs注入，实现低杠杆的稳健增长。
本文从发展历程、业务模式、经营特点全方面解析轻装上阵的新加坡龙头房企。
发展历程：由重到轻，由开发商到基金管理人。
新加坡最具代表性的房企是凯德集团，以2002年为转折点，其发展可以分为两个阶段：①2002年前，重资产运营，角色为开发商。
公司成立初期，从事房地产开发及投资业务，债务沉重，利润不佳。
2001年有息负债率达到87%，ROA仅为1.6%；②2002年后，轻资产转型，角色晋级基金管理人。
公司轻资产转型主要通过REITs实现，凯德先后发行5只公募REITs，并开启大规模物业收购。
2002年至今资产规模增长3倍，净负债率下降56%。
业务模式：全产业链，兼任开发商、运营商和管理人。
新加坡REITs(房地产信托投资基金)的发展与借鉴
新加坡ＲＥＩＴｓ（房地产信托投资基金）的发展与借鉴作者：邓启峰来源：《商场现代化》2007年第32期[摘要] 随着市场化改革的深入，中国的房地产市场成为众多投资者的重要选择。
然而，由于房地产投资对资金的巨量需求和经营运作的专业性，广大中小投资者被摒弃在市场之外。
而且客观上造成我国的房地产投资过分依赖商业银行的局面，不利于我国的金融稳定。
因此，发展REITs(房地产信托投资基金)是中国的现实需要。
本文旨在介绍新加坡成功发展 REITs经验的基础上，结合我国实际，探讨其带给我们有益的启示。
[关键词] 新加坡房地产信托投资基金税收优惠房地产是一种重要的资本品，能够产生可观现金收益，因此房地产成为社会资金投向的重要领域。
但同时，房地产价值昂贵使得房地产投资需要的资金数量巨大，而且房地产的经营运作具有很强的专业性，要求投资者具备相当的专业知识和经验，这一切构成了普通中小投资者难以克服的障碍。
而随着市场的发展，一种新型的投资方式——REITs——被发明出来，较好的解决了普通中小投资者的困难，因而在世界范围内得到了很好的发展。
REITs是“Real Estate Investment Trusts”的缩写，国内的研究有些称为“房地产投资信托”，有些称为“房地产投资基金”，也有些称为“房地产投资信托基金”。
为防止歧义，本文采用其英文简称REITs。
REITs可以定义为:一种采取公司或者商业信托的组织形式，集合不特定的多个投资者的资金，由专业的投资管理机构，以多种方式运用于房地产投资领域，并将绝大部分收益分配给投资者的一种投资机构。
一、新加坡发展REITs的成功经验REITs在美国和澳大利亚已经有了一个较长的历史。
在亚洲，这种投资形式仅仅在过去五年才开始有显著发展（见表1）。
20世纪80年代，新加坡房地产行业就对这种投资形式表现出浓厚的兴趣。
但是，直到1999年新加坡金融管理局发布指导方针之后，才开始正式严肃的尝试。
关于新加坡的REITS
关于新加坡的REITS，和mapletree1. 什么是上市的REIT?上市的房地产投资信托基金(REIT) 是投资房地产资产组合的工具，通常设立的目的是为单位持有人创造收益。
房地产投资信托基金资产由专业人员进行管理，资产产生的收入（主要是租金收入）一般会定期发放给单位持有人。
上市的房地产投资信托基金单位如同在交易所上市的任何其他证券一样，按照市场驱动的价格，进行买卖。
2. 如何辨别REIT？o通过地产类型，例如购物中心、工业地产、居住地产、酒店、商业地产等。
o根据地理位置的不同，例如特定的国家、地区等。
o根据投资方法的不同。
投资者应在作出投资决策前，研究具体的房地产投资信托基金招股说明书，了解其投资目标和所要收购地产的详情。
3. 上市REIT的特征是什么？5. 我能得到什么样的回报？不同REIT回报各不相同。
房地产投资信托基金通常基于其投资组合中地产产生的收入定期分派股息。
大多数房地产投资信托基金都收取年管理费、地产管理费、托管费和其他费用，这将在股息分派前从其现金收益中扣除出去。
对于被新加坡国内税务局授予“税收透明”处理的REITs的收入分配，符合条件的单位持有人无需在源头扣税，他们可以在后来根据其相应的个人或企业所得税税率支付所得税。
税收透明的具体税务处理和资格标准将在招股说明书中加以讨论。
7. 房地产投资信托基金上市交易，涉及什么交易成本？与证券交易类似，交易成本包括：oo现行的经纪佣金和其他费用；o清算费为合同价值的0.05％（最多200新元），以及o针对经纪佣金和清算费用征收的商品及服务税5％。
7. REIT交易如何清账结算？与在新交所证券市场上市的其他证券相同，REIT的交易将由CDP清账结算，即交易日之后第三个工作日，或T+3。
9. 我如何赎回我的单位投资？有些REIT不能进行单位赎回。
无论赎回是否可能，您都可以在交易所通过您的经纪人出售来处置您的单位投资，只要在市场上有买家。
这是上市和非上市的REIT的关键差异之一。
【城市更新专题系列】第六篇：新加坡REITs市场概览与案例分析
【城市更新专题系列】第六篇：新加坡REITs市场概览案例分析作者：韩雨汤震摘要：随着城市更新的进程，亚洲的REITs（Real Estate of Investment Trust）市场一直处于高涨状态。
截止到2018年中旬，亚洲市场上活跃的REITs达到150家，总市值已经超过了2000亿美元，并且管理着超过万亿美元的资金。
亚洲市场上主要有三大REITs市场，分别是由61个REITs的日本、43个REITs的新加坡和11个REITs香港。
在亚洲市场当中，新加坡是继日本之后第二个推出REITs的国家，也是亚洲第二大REITS市值规模的国家。
其中日本REITs的市值约为1425亿新币，新加坡的REITs市值约为853亿新币，香港的REITs市值约为487亿新币。
三个地方的REITs市值合计占到了亚洲总市场的90%以上。
预估新加坡REITs管理着大约3000-4000亿新币的资金1。
新加坡的43只房地产信托基金的平均股息收益率在6.3%左右，其主要支撑是资产的租金收入以及股权投资的资产金额上涨，位列全球股息收益率的前列。
涵盖了市场上面零售，商业住宅，写字楼，工厂／物流，商用公寓，医疗健康等相关板块。
而REITs基金由于房屋属于物理建筑，所以也是具有一定的产品期限，相比较于普通的基金，其期限可能会长一些。
1市值：表示信托基金自身的价值管理规模：表示信托基金管理的资金总量2 根据2015年中国经济网给出的全球REITs管理规模1.8万亿美金预测2018年亚洲市场能管理1万亿美金规模一、新加坡REITs基金板块：新加坡REITs板块呈现出多元化趋势，就目前的板块来看嘛，主要分为如下四个板块：1 零售REITs板块：新零售行业的快速发展，可以带动零售REITs板块的迅速走强。
其中零售REITs板块主要以大型的购物中心和商场为主，现金流和收益率相对稳定，因为这一板块所处城市中心位置，资产具有相当高的知名度。
2 商业住宅REITs板块在全球经济状况周期性的发展情况下，新加坡的商业住宅REITs板块，如公寓、酒店、短租房等与全球经济息息相关，在全球市场经济良性化发展的情况下，其收益率也将高于平均水平。
新加坡reits产品介绍
PRODUCT UPDATE 產品新知What is the general situation for REITs in Singapore?Edmund Tan : The first Singapore REIT (S-REIT) was listed in 2002 with strong public sector participation. MPP REIT listed in 2005 as the first non-government REIT. Since those heady early days, Singapore now boasts 19 S-REITs with total market capitalisation of more than S$25 billion and the numbers are expected to grow further this year.As with all emerging markets, the S-REIT market in its early days had a strong focus on growth. This provided excellent capital returns for the early investors and naturally favoured counters with larger market capitalisation. High retail investor participation also led to a certain emotive exuberance in line with the Asian recovery from the 2002-2003 slump. The S-REIT market was therefore heavily skewed towards growth. This may be expected to shift towards a focus on long-term low-risk yield as the market matures.Singapore REITSSingapore has established itself as one of the most developed REIT market in the region. To learn more Hong Kong Securities spoke with Edmund Tan, senior vice president, Investments, of Macquarie Pacific Star Prime (MPP) REIT Management Ltd and Justine Wingrove, CEO of Parkway Life REIT.What are the main sources of capital?Justine Wingrove : REITs worldwide have relied on both debt and equity to fund their expansion plans. Many of the REITs issued commercial mortgage-backed securities right after their IPO to take out the bridge financing that was put in place for the listing. Since the issues in the US sub-prime mortgage markets surfaced, the securitisation market is struggling for a restart. Massive devaluation of the assets has caused many investors to stay side-lined. A reliable pricing benchmark is difficult to be ascertained, given the quiet primary and secondary markets in the United States and Europe. Consequently, REITs have been looking at other debt capital market instruments such as Singapore dollar medium-term notes as well as the equity markets to fund their expansion.How well are the REITs performing?Tan : The S-REIT market’s liquidity and favourablePhoto by: Yong Hian LimPRODUCT UPDATE 產品新知regulatory structure has predictably led to stellar performance of the listed S-REITs on the market. From an investor’s viewpoint, several S-REITs have shown tremendous growth for relatively low risk, while some have been undervalued from an NAV perspective but have been paying excellent yields with an appreciable spread over both corresponding hard asset yields as well as other low-risk financial investment products, such as structure deposits.Wingrove: The REITS have performed well in 2007 though recent stock market volatility due to the sub-prime crisis has affected the market and therefore the REIT market too.What are the key drivers of the success of the market?Tan: The driver of the S-REIT market’s success has been a healthy mix of institutional and retail investors. Each S-REIT attracts a different mix as a consequence of its differing investment strategies and asset profile.To the question whether the key drivers success include asset size expansion and strong correlation with underlying real estate fundamentals the answer, in a word, is ‘Yes’. This is especially so if success is defined as strong market interest and participation. Asset expansion has certainly been a cornerstone for the success of both the S-REIT market at large as well as for certain individual S-REITs. However, as in all investment plays, the growth imperative has the potential to conflict with maintaining a strong correlation to underlying asset fundamentals.Wingrove: I do agree with these statements. In terms of expansion investors are also looking for the REIT to make yield accretive acquisitions to increase the distributions to investors.What makes REITs in Singapore attractive to investors?Wingrove: REITS provide a very stable income stream for investors who can benefit from an attractive distribution yield in excess of what they can earn on fixed deposits in Singapore.Tan: The singular quality which has attracted both international and domestic investors to the S-REIT market is liquidity. SGX-ST offers the depth, volume and choice of counters which is unparalleled in Asia and certainly not seen often outside of the U.S. REIT market. This in turn has been driven by a regulatory framework designed to be transparent and investor-friendly. There is clarity and predictability in listing requirements. Investor protection is addressed without being unduly restrictive to prospective listings. S-REITs are granted tax transparency status, enjoy waiver of stamp duty and exemption from capital gains tax.How is the regulatory environment?Tan: S-REIT regulations are constantly monitored and revised as appropriate. It has proven to be one of the best developed models outside of the matured US and Australian markets. As testimony, many regional companies with REIT aspirations continue to look to Singapore, including those from jurisdictions with their own existing domestic REIT markets. There is some natural tension between protection of the retail investor and allowing freedom for corporate deal making. However in Macquarie’s experience, the Monetary Authority of Singapore (MAS) has always been responsive to proposed innovations and new situations, balancing the company’s deal objectives with broader policy considerations.One area which has required such a regulatory balancing act has been the very topical issue of financial engineering. The MAS has always been stringent with this and has generally discouraged over-engineered portfolios in favour of transparency and fundamental stability. Certainly this has affected more heavily structured portfolios and may have discouraged certain listings.PRODUCT UPDATE 產品新知新加坡房地產投資信託基金新加坡房地產投資信託基金的普遍狀況如何？Edmund Tan ：首隻新加坡房地產投資信託基金（S-REIT ）於2002年上市，大眾参予非常擁躍。
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关于新加坡的REITS，和mapletree
1. 什么是上市的REIT?
上市的房地产投资信托基金(REIT) 是投资房地产资产组合的工具，通常设立的目的是为单位持有人创造收益。
房地产投资信托基金资产由专业人员进行管理，资产产生的收入（主要是租金收入）一般会定期发放给单位持有人。
上市的房地产投资信托基金单位如同在交易所上市的任何其他证券一样，按照市场驱动的价格，进行买卖。
2. 如何辨别REIT？
o通过地产类型，例如购物中心、工业地产、居住地产、酒店、商业地产等。
o根据地理位置的不同，例如特定的国家、地区等。
o根据投资方法的不同。
投资者应在作出投资决策前，研究具体的房地产投资信托基金招股说明书，了解其投资目标和所要收购地产的详情。
3. 上市REIT的特征是什么？
5. 我能得到什么样的回报？
不同REIT回报各不相同。
房地产投资信托基金通常基于其投资组合中地产产生的收入定期分派股息。
大多数房地产投资信托基金都收取年管理费、地产管理费、托管费和其他费用，这将在股息分派前从其现金收益中扣除出去。
对于被新加坡国内税务局授予“税收透明”处理的REITs的收入分配，符合条件的单位持有人无需在源头扣税，他们可以在后来根据其相应的个人或企业所得税税率支付所得税。
税收透明的具体税务处理和资格标准将在招股说明书中加以讨论。
7. 房地产投资信托基金上市交易，涉及什么交易成本？
与证券交易类似，交易成本包括：
o
o现行的经纪佣金和其他费用；
o清算费为合同价值的0.05％（最多200新元），以及
o针对经纪佣金和清算费用征收的商品及服务税5％。
7. REIT交易如何清账结算？
与在新交所证券市场上市的其他证券相同，REIT的交易将由CDP清账结算，即交易日之后第三个工作日，或T+3。
9. 我如何赎回我的单位投资？
有些REIT不能进行单位赎回。
无论赎回是否可能，您都可以在交易所通过您的经纪人出售来处置您的单位投资，只要在市场上有买家。
这是上市和非上市的REIT的关键差异之一。
10. 上市REIT与单位信托基金有什么不同？
如同单位信托基金一样，REIT由经核准的基金经理管理，受托人得到了新加坡金融管理局的核准。
单位信托基金通常拥有一个证券组合，而REIT大多拥有实体房地产资产和房地产相关资产。
非上市的单位信托基金只能通过单位基金经理买卖，其价格通常在每个交易日结束时由基金经理报出。
上市房地产投资信托基金的单位，则根据市场驱动的价格在交易时间内买卖。
11. 什么会影响REIT的回报？
REIT单位持有人受到其他多元化资产组合的持有人所面临的类似风险的影响。
影响REIT回报的因素包括：
o由于市场状况变化而产生的租金收入和地产价格的上升/下降。
由于REIT以投资房地产资产为主，房地产价格总水平的下降可能对房地产投资信托基金的价值产生不利影响。
房地
产市场的总体深度和流动性，以及REIT所投资的其他资产可能出现的波动，都会相应影响
到REIT交易的深度和流动性；
o房地产业和其他相关产业的整体业绩或预期业绩，或总体经济环境和前景预期；
o磨损破坏和灾难对REIT拥有的房地产资产的实质破坏；
o利率的实质性上升／下降，使上市REIT作为投资工具的吸引力更小/更大；
o专业水平与经验多少影响了地产管理公司的业绩；
o REIT所拥有的资产质量，对收入的可持续发展和稳定有着实质影响；
o法律和税收的变化影响到房地产价格，从而有可能影响到房地产投资信托基金的回报。
REIT 在新加坡以外参与地产投资可能会受到货币价值波动的风险，公认会计准则差异的风险，
或地产或投资所在国当地经济或政治事件的风险；以及
o任何其他影响相关资产的回报的因素
上市的房地产投资信托基金（REIT）是投资房地产资产组合的工具，通常设立的目的是为单位持有人创造收益。
房地产投资信托基金资产由专业人员进行管理，资产产生的收入（主要是租金收入）一般会定期发放给单位持有人。
上市的房地产投资信托基金单位如同在交易所上市的任何其他证券一样，按照市场驱动的价格，进行买卖。
房地产投资信托基金的大部分资产必须由房地产或房地产相关的资产组成。
这可能包括位于特定国家或地区的商业、零售、工业和住宅地产。
A. 对地产所有人的好处
优化资本配置
∙
∙流动性差的房地产资产货币化
∙实现收益重新配置到价值增值的投资
∙另外，向股东分配股息收益
创造费用为基础的收入
∙
∙通过管理协议创建费用为基础的收入流
∙费用收入由市场给予较高的估价倍数
改善资本回报
∙
∙通过减少资产基础而建立费用为基础的业务，来取代租金收入而增加效率
创建收购工具
∙新加坡REIT：典型结构
B. 新加坡REIT：典型结构
C. 上市框架和步骤
∙
∙房地产投资信托基金的发行人须遵守新加坡金融管理局颁布的《证券和期货法》（集体投资计划）。
∙对于房地产投资信托基金发行人寻求进入交易所正式上市名单的要求载于《新加坡证券交易所上市手册》第2章与第4章。
∙对房地产投资信托基金发行人必须遵守的招股说明书、出价备忘录或介绍文件内容的要求，载于《新加坡证券交易所上市手册》第6章。
∙此外，发行人也应随时注意根据这些章节颁布的《操作指引》。
这些《操作指引》发布的目的是就实施《上市规则》中的有关章节时遇到的某些问题给上市发行人以指导。
∙建议发行人就其REIT所应遵守的适用法律法规问题征求法律意见。
A.
D. 延续义务
在新交所二级市场上市的房地产投资信托基金发行人将受到其初级上市的本国交易所（只要本国交易所为新交所接受）的上市（或其他）规则的制约，而无须遵守新加坡证券交易所的上市规则，只要其承诺遵守新交所《上市规则》第217条。
E. 上市费用
初始上市费
在50,000-200,000新元之间，取决于所获得的市值
额外的上市费
每次后续的筹资活动收费在5,000-100,000新元之间
年度上市费
每年在25,000-200,000新元之间
处明书、信息备忘录、介绍性文件、公司章程及信托契约等文件的审阅，还须收取费用。
一般来说，根据案件的性质和复杂性不同，收取的费用介于3,000至1万新元不等。
新加坡证券交易所保留定期以及在必要时审查和改变其REIT上市费用的权利。
上市的房地产投资信托(REIT)，mapletree的资料见其他文件
房地产投资信托(REIT) 名称上市日期Cache Logistics Trust12 April 2010 IndiaBulls Properties Investment Trust11 June 2008 Lippo-Mapletree Indonesia Retail Trust19 November 2007 Saizen REIT9 November 2007 Parkway Life Real Estate Investment Trust23 August 2007 Ascendas IndiaTrust 1 August 2007 AIMS AMP CAP Industrial Trust19 April 2007
First Real Estate Investment Trust11 December 2006 CapitalRetail China Trust8 December 2006 Cambridge Industrial Trusts 25 July 2006
CDL Hospitality Trusts 19 July 2006 Frasers Centrepoint Trusts 5 July 2006
K-REIT Asia 28 April 2006 Ascott Residence Trust 31 March 2006 Frasers Commercial Trust30 March 2006 Starhill Global REIT20 September 2005 Mapletree Logistics Trust 28 July 2005 Suntec Real Estate Investment Trust 9 December 2004 CapitaCommercial Trust 11 May 2004 Fortune Real Estate Investment Trust 12 August 2003 Ascendas Real Estate Investment Trust 19 November 2002 CapitaMall Trust 17 July 2002。