天府国际社区商业策划案
天府国际社区商业策划案
【项目策划初判】
特色风情街（休闲娱乐类）
鹭岛步行街
中小规模
无特定
带有特色风情的餐饮，休闲，娱乐。
中等
要明显区别于区域中的其余项目，休闲标志要明显
√
结合现有的商业布局，通过招商和改造将项目打造为真正意义的“街区式商业”，依托“铁象寺水街”，导入人流做活“内外街”
文化类商业街需要一定的历史或人文元素的支撑，本案紧临“铁象寺水街”可以依托其优势，但完全做成文化类街区项目的建筑形态不支持； 以高端零售为主的特色风情商业街需要满足在中心城区的富人聚集区，一般靠近购物中心等传统成熟商圈。 以高档次休闲业态为主的特定风情商业街成为本案可以尝试的方向之一
内街
外街
内街
普通内外街的构造示意图
项目广场入口的解析
入口广场 项目拥有开阔的入口广场，整体可塑性较强。但是除了临近教堂的广场有一定的展示性外，其他的位置均无亮点。同时广场没有起到衔接内街和分散导入人流的作用。
内庭空间
项目内庭空间的解析
项目总体规划有5个围合式的内庭空间，它将起到聚集人气、衔接内外街商业、分导人流、增强商业内街的可逛性的作用。
1~2
1998.28
3
3~5
3813.38
3
1
174.93
1
通道
18746.46
-1
16466.72
1
-1
2279.74
1
4931.95
1
680.10
1
2~6
4251.85
5
1847.37
-1～2
1847.37
1
480.26
项目整体经济指标
天府大集市活动策划方案
天府大集市活动策划方案一、活动背景天府大集市是一个在成都市举办的大型民俗文化节庆活动，旨在弘扬四川传统文化，激发民众对传统文化的兴趣和热爱。
此次活动将选择一个适合集市的场地，邀请各地特色商家和手工艺人参与，打造一个独具特色的购物节庆活动。
二、活动目标1.弘扬传统文化：通过展示和推广传统手工艺品、美食和表演，让更多人了解和热爱传统文化。
2.促进经济发展：通过集市活动，加强商品交流和销售，推动地方经济发展。
3.激发消费潜力：提供丰富多样的商品和服务，吸引大量人流，激发消费意愿，带动商家营业额增长。
三、活动时间和地点活动时间：选择在春季或秋季，避免天气过热或过冷的情况，持续两天。
活动地点：选择位于成都市中心的公园作为举办地点，以方便市民和游客的参与。
四、活动内容1.特色商品展销：邀请来自四川以及周边地区的特色商家参与，展示和销售当地特色商品，如手工艺品、传统服饰、绿色食品等。
同时，也可以邀请其他地区的商家参与，丰富展品种类，满足市民和游客的多样化需求。
2.民俗表演：安排传统音乐、舞蹈和戏曲表演，展示四川丰富多样的民俗文化。
可以邀请专业演员和业余爱好者进行演出，增加活动的趣味性和互动性。
3.手工艺制作工坊：设立手工制作区域，邀请本地和外地的手工艺人现场展示和教授制作技巧，让参与者亲身体验传统手工艺的乐趣，并有机会购买或定制自己喜欢的作品。
4.美食摊位：安排特色美食摊位，提供传统川菜、小吃和特色饮品，让参与者品尝正宗的四川美食。
5.互动游戏：设立互动游戏区域，如传统游戏摊位、抽奖和问答活动，增加活动的互动性和趣味性，吸引参与者积极参与。
中海国际社区策划方案
合作伙伴
05
运营模式
引入专业的物业管理公司或团队，制定合理的管理制度和服务标准，确保社区的运营和管理达到高标准。
专业化管理
管理方式
运用现代化的信息技术，如智能化管理系统、大数据等，提高管理效率和服务质量。
信息化管理
注重与业主的沟通和互动，听取业主的意见和建议，不断完善管理和服务。
人性化管理
基本服务
中产阶层
以白领阶层为主要目标客户群体，提供舒适、便捷的居住环境和服务，目标客户群体，提供完善的家庭生活配套和服务，让家庭成员在社区中享受到温馨、快乐的家庭氛围。
家庭客户
以投资者为主要目标客户群体，提供有价值的房产投资机会和专业的物业管理服务，为投资者创造最大的价值。
针对业主的个性化需求，提供专属的维修、家政、绿化等服务，让业主在社区中享受到贴心的关照。
专属服务
精神服务
服务内容
组织各类文化、娱乐、体育活动，增进业主之间的交流和了解，营造和谐、友好的社区氛围。
提供清洁、安保、设备维护等基本服务，确保社区的日常运转和公共区域的整洁与安全。
商业模式
客户群体
以中产阶层为主要目标客户群体，提供高品质的住宅和配套服务，满足业主对高品质生活的追求。
THANKS
谢谢您的观看
绿化植被
社区内的景观设计应注重空间感和层次感，如设置水景、石景、小品景观等，以营造出优美的居住环境。
景观设计
绿化景观
公共设施
04
营销策略
针对高收入、注重生活品质的年轻家庭和有一定购房需求的家庭。
目标客户
中海国际社区以高端、舒适、安全、便捷为特点，拥有优秀的教育、商业、医疗等配套设施。
产品特点
中海国际社区位于城市核心区域，交通便利，环境优美。
社区服务商业计划书模板及案例
社区服务商业计划书模板及案例社区服务商业计划书一、概述社区服务商业计划书是为了实施社区服务项目，提供相关服务并实现盈利而编写的详细规划。
本文档旨在为社区服务企业提供一种模板，以及一个实际案例，帮助企业制定成功的商业计划。
二、商业计划书模板1. 项目概述描述社区服务项目的主要目标、定位和愿景，使读者对项目有一个整体的认识。
2. 市场分析分析社区服务市场的规模和趋势，揭示目标市场的特点和需求，并提供针对性的解决方案。
3. 服务内容具体介绍社区服务的主要内容，包括但不限于义务教育、老年人关怀、社区环境卫生等项目。
4. 组织架构展示企业的组织结构，包括岗位设置、人员职责等，并说明如何合理利用资源，提高效益。
5. 运营模式详细阐述社区服务商业模式，包括服务流程、服务标准、服务质量控制等方面。
6. 市场推广提供市场推广策略，包括品牌建设、宣传渠道选择、推广活动等，以吸引更多用户和合作伙伴。
7. 财务规划制定可行的财务规划，包括项目资金需求、预期收入和成本分析，提供合理的盈利预测。
8. 风险分析分析社区服务项目面临的风险因素，如政策变化、竞争加剧等，并提供相应的风险应对策略。
三、商业计划书案例以下是一个示范性的社区服务商业计划书案例，供参考：项目概述：社区关爱服务旨在提供专业、贴心的社区服务，改善居民生活质量。
我们计划通过提供义务教育、老年人关怀和环境卫生等项目，成为社区居民的首选服务供应商。
市场分析：目前社区服务市场规模庞大，但存在服务不规范、缺乏专业性等问题。
针对这一市场痛点，我们设立了专业的团队，提供高质量的服务，满足居民的需求。
服务内容：1. 义务教育：提供有针对性的课程，帮助学生提升学习成绩。
2. 老年人关怀：提供日常生活照料、心理支持等服务，照顾老年人的身心健康。
3. 环境卫生：开展社区环境整治、垃圾分类、绿化植树等活动，改善居住环境。
组织架构：我们的团队由专业的教育培训师、护理人员和环境保洁人员组成，确保提供针对性、高质量的社区服务。
成都市天府广场中心城商业规划评估及装修建议
相关参数
1、噪音 各种噪音控制标准建议： 公共区/电梯间 ≤55dB(A) 餐厅/咖啡厅 ≤50dB(A) 零售店铺/商场/娱乐 ≤55dB(A) 办公室/管理用房 ≤45dB(A)
2、照明要求及预留用电标准建议 1)光源：有装修要求的场所按装修要求确定，一般场所为荧光灯，金属卤化物灯或节能 型灯具，光源显色指数Ra≥80,色温应在2500～5000K之间； 2)照度要求： 部位功能 照度标准值 相关色温(K) 确保照明占一般照明% 办公室 300L 商场,餐厅 300L 3300～5300 100% 文化博览 300L 100% 冷冻机房泵房 100L >5300 100% 通信机房 200L 走道,库房 100L >5300 100% 公共场所 300L 3300～5300 100% 柜台货架 400L <3300 陈列展台 500L <3300
天府广场· 中心城主通道景观设计
天府广场· 中心城主通道景观设计
天府广场· 中心城主通道景观设计
天府广场· 中心城主通道景观设计
天府广场· 中心城主通道景观设计
天府广场· 中心城主通道景观设计
共享空间的造型与美化
二次商装要着重把握柜台装修的标准
就柜台装修标准而言，不同品类的商品，不同档次的品牌，装修标准都不一 样。实际中，一些正规品牌厂家有其自己的装修标准，而要想引进该品牌，就要 按照品牌厂家的标准装修，它的材质要求、工艺要求、主形象面、LOGO招牌、 壁柜、柜台、货架的尺寸等，都有固定的标准。
地铁站内商业与沿线商业的开发属于地下商业空间开发范畴，相对于地上 商业空间的开发经营，有其自身的特点和约束条件。
地铁相关资源的开发具有明显的交通优势
地铁作为一种快捷、准时的城市交通工具，能够聚集巨大的客流， 而客流在乘坐地铁时对某些类别的消费潜力巨大。因此地铁相关资源的 开发旨在有效利用客流带来的巨大市场机会，就具有明显的交通优势。
社区商业设计规划方案范文
社区商业设计规划方案范文一、项目背景和目标1.1 背景随着城市化进程的不断推进，城市社区已成为人们生活的重要组成部分。
为了提高社区居民的生活品质，满足其多样化的消费需求，建立一个良好的社区商业环境势在必行。
1.2 目标本项目旨在打造一个具有高吸引力的社区商业设计，以提供便利的购物体验和多元化的商业选择，满足社区居民的各类需求。
二、市场分析2.1 市场需求社区居民对商业设施的需求是多样化的，包括日常消费品、餐饮服务、娱乐休闲等。
现有的社区商业设施存在以下问题：购物环境差、商业种类单一、服务质量不高等。
2.2 市场前景由于城市化进程的推动和人们生活水平的提高，社区商业设施的发展前景非常广阔。
提供便利的购物环境和多元化的商业选择将受到社区居民的热烈欢迎。
三、规划方案3.1 商业设施布局设计根据社区居民的需求和市场前景，本项目将规划以下商业设施：3.1.1 购物中心购物中心将是本项目的核心，为居民提供全方位、多层次的购物体验。
购物中心内将设立超市、专卖店、时尚品牌店等，以满足居民的各类购物需求。
3.1.2 餐饮区域餐饮区域将提供丰富多样的美食选择，包括快餐、中餐、西餐等。
同时，还将设置舒适的就餐环境，提供良好的服务体验。
3.1.3 娱乐休闲区域娱乐休闲区域将提供各类娱乐设施，包括电影院、游戏厅、健身房等，以满足居民的娱乐需求。
3.2 商业运营策略为了提高社区商业设施的吸引力和竞争力，本项目将采取以下运营策略：3.2.1 优化购物体验购物中心将提供舒适的购物环境，并优化消费者的购物体验。
通过有效的导购服务、快捷的支付方式以及周边配套设施的优化，提高购物体验的满意度。
3.2.2 多元化商业选择通过引入国内外知名品牌和特色商户，提供丰富多样的商业选择，满足社区居民的各类需求。
3.2.3 精细化管理与服务商业设施将实施严格的管理制度，提供优质的服务。
从店面布局到服务态度，从清洁卫生到货品品质，力求为社区居民带来更好的购物体验。
成都-金融城-规划
金融城规划再次调整，新增大量公共、商业用地成都市规划局近期再次发布金融城调整规划。
规划显示，大量的二类住宅用地被商业、公共用地取代，这也更加符合金融城总体规划定位。
金融城规划分三期，第一期即为已经建成的天府国际金融中心( TIFC ) ，第二期为天府大道西侧组团，第三期为天府大道东侧以及锦江东侧扩展组团。
成都环球金融中心首次曝光，由本土企业制造首次曝光的成都环球金融中心项目，确认系由四川领地集团建设。
项目位于成都天府-新城大源CBD组团，地块前身为领地国际广场，而再前身为水电大厦（二期）地块。
一年多以前开始挖掘基坑，后停工至今。
由目前情况看来，应该是更改设计方案所致。
尚不清楚项目的设计公司，不过根据向上的情报，领地集团曾经将老方案交至AEDAS修改，所以AEDAS设计本新方案的可能性非常大。
据介绍，本项目由两栋200米高的双子塔写字楼构成，基座裙楼则为商场。
总建筑面积19万平方米。
若项目进展顺利，2013年将有可能落成。
成都大魔方最新方案亮相，布局细微变化位于成都天府新区金融城片区旁的成都大魔方由于其其特的项目名称和绚丽的建筑风格而受到关注。
作为公共文化建筑稀缺的成都市来说，天府新区文化片区同时落地的三大项目——世界最大单体建筑海洋公园、ZAHA设计的流线型扭曲建筑成都艺术馆以及未来有望进驻NBA场馆的成都大魔方，给予了成都市民等待的理由。
由成都传媒集团和中国五冶共同打造的成都大魔方占地面积190亩，总建筑面积超过60万平方米。
项目已于2010年3月1日正式奠基，计划总投资55亿元，由华东建筑设计研究院担纲设计。
项目建成后将涵盖包括12000座的专业大型观演建筑，包括超级电影世界、DISCOVER中心、HAPPY广场、LOHAS广场、不夜街等内容的大型集群商业，以及超高层甲级写字楼、超高层五星级酒店、行政公寓等最新项目效果图显示，建筑最新分布产生细微变化，原来靠天府大道旁的超高层螺旋状建筑由一栋梭形建筑代替，而原方案中的四栋n形建筑中的一栋将更改为两栋超高层现代化建筑。
社区商业规划方案设计方案
社区商业规划方案背景随着城市化的加速和居民生活质量的提高，社区商业的影响力越来越大。
社区商业的规划建设直接关系到居民的日常生活和区域经济的发展，因此需要制定合理的方案来引导和规划社区商业的发展。
目标通过社区商业规划，旨在实现以下目标：•提升社区商业设施和服务质量•促进社区经济的发展•提升居民的生活品质和幸福感方案内容社区商业规划方案包括以下方面：1. 社区商业布局社区商业规划要充分考虑社区的特点和居民的需求，合理布局商业设施。
•在社区主干道上设置商业街区，使商业活动更为集中•在社区配套设施周边设置便利店、药店等小型商业店铺•在社区重要节点设置大型商场、超市等商业设施，为居民提供多元化的消费选择2. 商业设施规划商业设施的规划要兼顾实用性和美观性，为居民提供舒适的消费环境。
•设备最新、服务最优、环境最舒适的商场•便利店、药店等小型商业店铺设施齐全、布局合理•超市、超市售楼部、百货公司等商业设施配备足够的购物车、推车、购物袋等购物工具3. 商业服务规划商业服务规划旨在提供全方位和贴心的服务，在商业经营的过程中更好地为居民服务。
•推动商城提供停车服务•与社区医院合作为来店消费的长者提供配套的健康体检、医疗咨询等服务•在购物过程中提供消费咨询、售后服务等全方位贴心服务4. 商业运营规划商业运营规划要充分发挥商业服务的优势与特点，着力打造社区特色消费区域。
•加强商业品牌建设，打造独具特色的商业消费区域•针对中低收入家庭实行价格优惠，满足不同需求的消费者•通过横向合作，提升生活服务联盟的消费品种和服务品质，让社区居民享有更丰富、便捷的生活服务实施步骤社区商业规划的实施步骤如下：1.资金筹备：制定可行性方案，确定资金投入计划。
2.规划设计：交由合格的设计单位制定规划方案。
3.投标选址：依据设计方案招标、选址。
4.施工落地：选定施工单位，开工建设。
5.运营管理：由专业的运营管理团队运营商业设施。
结语社区商业规划方案是促进社区经济发展的重要工具。
社区商业综合体项目商业计划书编制模板
社区商业综合体项目商业计划书编制模板一、概述1.1 项目背景在此部分简要介绍社区商业综合体项目的背景，包括项目所处的地理位置、项目目标和需求等重要信息。
1.2 项目目标和愿景说明项目的主要目标和愿景，例如成为当地社区的商业中心、提供综合一站式服务等。
1.3 项目规模和布局描述项目的规模和布局，包括建筑面积、楼层分配及各功能区域的设想。
二、市场分析2.1 目标市场分析项目所在地区的目标市场，包括人口统计数据、消费能力等重要指标。
2.2 市场需求探讨目标市场的消费需求，了解社区居民对商业综合体项目的期望和需求。
2.3 竞争分析分析目标市场已存在的竞争对手，包括其他商业综合体项目和附近商铺等，分析其优势和劣势。
三、项目定位和策略3.1 定位明确该项目在目标市场中的定位，例如高端商业综合体、家庭购物中心等。
3.2 策略提出项目的经营策略，包括产品和服务策略、市场推广策略等。
四、资金规划4.1 投资成本列出项目的预计投资成本，包括土地购置、建筑物建设、装修等。
4.2 资金筹集描述资金筹集的计划和方式，例如自筹、银行贷款、合作伙伴投资等。
4.3 收益预测估计项目的收益情况，包括租金收入、销售收入等。
五、风险分析5.1 内部风险分析可能影响项目实施和经营的内部风险，如管理不善、人员流失等。
5.2 外部风险分析可能影响项目实施和经营的外部风险，如经济下滑、政策变化等。
5.3 风险应对措施提出针对各种风险的应对措施，保障项目的可持续发展。
六、实施计划6.1 工程计划列出项目的实施工程计划，包括建筑物建设、装修等。
6.2 推广计划制定项目的推广计划，包括宣传媒体、推广活动等。
6.3 运营计划规划项目的运营计划，包括租赁管理、客户服务等。
七、结语总结商业计划书的内容，强调项目的可行性和潜力，留下联系方式以便进一步沟通。
以上为社区商业综合体项目商业计划书编制模板的大致内容，具体可根据实际情况进行调整和添加。
天府广场商业运营方案
天府广场商业运营方案一、市场分析1.1 市场背景天府广场位于成都市锦江区，是成都市中心最繁华的商业地段之一。
该地区商业氛围浓厚，人流密集，是各种商业品牌和企业争相进驻的热门地段。
1.2 竞争分析天府广场周边的竞争对手主要有太古里、IFS、王府井等大型商业综合体。
这些商业中心都拥有着高品质的商业资源和巨大的市场吸引力，对于天府广场的商业运营提出了一定的挑战。
1.3 消费人群分析天府广场周边的消费人群主要包括各类白领人士、商务人士和购物休闲的居民。
这些人群以年轻化、时尚化为主，对于商品品质、购物体验和时尚潮流有着较高的需求。
1.4 行业发展趋势当前，随着科技和信息的发展，消费者的购物方式和消费习惯发生了较大的变化。
线上消费和线下体验相结合成为了未来商业发展的趋势。
因此，未来天府广场商业运营需要更加注重线上线下融合、用户体验和智能化发展。
二、商业运营策略2.1 品牌定位天府广场商业运营的品牌定位应该是以时尚、高品质和个性化为主，尤其是注重跨界融合、创新突破和文化内涵。
通过引进国际、国内一线品牌和设计师品牌，打造成为一个国际级的时尚购物中心。
2.2 商户引进为了吸引更多的消费者，天府广场应该积极引进一些具有品质和个性的商户，包括高端服饰、美妆护肤、餐饮美食等，打造成为一个集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型商业综合体。
2.3 活动策划定期举办各种有吸引力的活动和促销，如时装秀、品牌发布会、厨艺大赛等，吸引更多的人流和提升用户粘性，增加用户的购物体验和消费欲望。
2.4 会员管理建立完善的会员体系，通过会员积分、促销折扣等方式，激励会员消费，增加回头客和忠诚度，提升商业运营的效益。
2.5 综合体验加大对公共服务和设施的投入，包括停车场建设、便民服务、智能化设备等，提升商业中心的便利性和舒适度，提高用户满意度和口碑。
2.6 互联网+商业加大对互联网+商业的力度，与互联网平台合作，引入线上购物、线下体验的模式，实现线上线下的无缝链接和资源整合，提升用户购物体验和便利性。
“国师”曹永正往事胡同深处的政商文化
“国师”曹永正往事：胡同深处的政商文化网络发布时间:2014-05-2109:57作者:刘中盛、罗飞、张育群字号：大中小点击:280次本文转载自腾讯财经棱镜编者按：和王林一样起家于气功热的曹永正绝不是变变戏法。
他在后海深处的胡同里，搭建了一个隐秘的政治、商界、文化的跨界关系网络，成为了周滨之父“最信任的人”，又从石油、地产等领域攫取了巨大的财富。
是什么给了他“成功”的土壤他又是一个什么样的人前马厂胡同60号院被围墙围住，满墙爬山虎与槐树之间，露出2号楼的一角。
（摄影刘中盛）2014年5月15日，前马厂胡同60号院安静阴凉。
院外的胡同曲曲折折，一旁的围墙爬满了绿幽幽的爬山虎，不时会有鸟儿飞过来，落在院内高大的槐树上，引人望见数簇尚未完全谢尽的槐花。
淡淡香气中，警方触目惊心的白色封条与警戒线，没能阻拦一辆胡同游三轮车泊在了一旁。
“说垮就垮了。
”在60号院守了两年门的老保安摇头道。
不远处，在家门口坐着小板凳的75岁老者，则指着将高档会所与古老胡同分割开来的围墙，愤怒地说：“违章建筑！”这里是曹永正的北京年代投资有限公司（简称北京年代）的总部，也是他位于北京的家，更是他维护自己精心搭建的政治、商业、文化跨界关系网络的重要场所。
这个位于后海深处，名为“龙岳洲”的院子里共有三栋楼，其中两栋由曹永正买下，总面积达到6000平米。
另外一栋则由数十户“散户”分享，网上的二手房信息显示，均价接近9万元，意味着曹的此处物业价值超过5亿。
如今停放着三轮车的区域，曾经经年停满着劳斯莱斯、宝马、奔驰等豪车，社会名流如潮水般涌进曹永正的家中，座上宾包括神秘富商周滨的父亲，政法系统、四川省及中石油的高官，以及全国的文化名人。
但2013年7月1日，一辆载满便衣警察的金杯车突然闯入，让一切热闹戛然而止。
此后，关于“国师”曹永正的种种故事开始不胫而走——一位起于草根的新疆心理医生，成为众多政商名流的入幕之宾；更有甚者，由于他结交的上层人物级别之高，他被这些名流们尊为“国师”。
成都高新区和平小区未来规划
成都高新区和平小区未来规划今日（8月24日），研究和平小区规划建设和片区综合开发工作专题会举行，会上研究部署了成都和平小区建设下一步相关重点工作。
和平小区作为建设践行新发展理念公园城市的基本单元，是推动生态价值转化的生动实践，是营造公园城市品质生活，彰显成都城市气质，推动成都迈向世界城市的重要载体。
根据规划，“十四五”期间，成都将建设200个和平小区，其中，环城生态公园区域范围内建设100个。
今年，成都启动和平小区建设25个，其中，环城生态公园区域11个，其余区（市）县14个。
红星新闻记者从会上获悉，作为成都环城生态公园所涉重点区域，成都高新区已全面启动11个和平小区策划规划工作。
按照和平小区理念，目前成都高新区已生成重点项目27个，2021年启动14个项目，2022年启动13个项目，总投资157亿元。
以“4+3+4”的模式推进和平小区建设红星新闻记者在会上了解到，成都高新区已全面启动11个和平小区策划规划工作，按照“4+3+4”的模式，推进和平小区建设。
交子公园西区及金融城双塔其中，4，即指2021年启动建设4处更新社区。
分别为瞪羚谷和平小区、交子商圈和平小区，锦城华阙和平小区及大源商渊和平小区。
3，即指2022年启动建设2处更新社区，分别为三元广通和平小区、中和玉津和平小区；1处新建社区，为朝阳乐跃和平小区。
4，即指2023年启动建设4处更新社区，分别为科大智源和平小区、天润智造和平小区、西芯智康和平小区以及两河智谷和平小区。
成都高新南区在高新南区，成都高新区划定了七个和平小区，规划面积18平方公里，目前集聚的产城人口是27万，人口结构中，年轻高素质高学历占比较高；高新西区规划了四个和平小区，面积12平方公里，目前集聚的产城人口是9万人，以产业工人和科研人员为主。
下一步，高新南区将以品质提升为抓手，高新西区将以产业用地更新升级为抓手，针对更新社区、新建社区2种不同类型，明确每一个社区不同的建设方向，提出了具有针对性的建设重点。
成都天府国际空港新城蓝绸带社区方案征集项目(城居院)
蓝绸带社区规划&建筑方案设计成都天府国际空港新城Chengdu Tianfu International Airport New TownThe Blue Ribbon Community Planning And Building Design目录CONTENTS BACKGROUNDSECTION ONE 第一部分项目概况PROBLEM RESEARCHSECTION TWO 第二部分问题研判GOALS AND VISIONSSECTION THREE 第三部分目标愿景PLANNING DESIGNSECTION FOUR 第四部分规划设计SPECIAL GUIDESECTION FOUR 第五部分专项导则LANDSCAPE DESIGNSECTION SIX 第六部分景观设计INVESTMENT ESTIMATESECTION SEVEN 第七部分投资估算目录CONTENTS BACKGROUNDSECTION ONE 第一部分项目概况PROBLEM RESEARCHSECTION TWO 第二部分问题研判PLANNING DESIGNSECTION FOUR 第四部分规划设计SPECIAL GUIDESECTION FOUR 第五部分专项导则LANDSCAPE DESIGNSECTION SIX 第六部分景观设计INVESTMENT ESTIMATESECTION SEVEN 第七部分投资估算GOALS AND VISIONSSECTION THREE 第三部分目标愿景项目概况一年成聚,二年成邑,三年成都,十年成”心”成都背靠资源丰富的大西部，具备重要的区域中心作用及区域经济辐射能力，重视科技创新，依托成都天府新区科学城，聚焦核科学、航空航天、信息安全等重大领域，聚合国内外优势科研资源，努力为国家的科技创新提供核心动力支持。
·仲量联行:成都---中国新兴城市50强榜首城市 ·世界银行:成都---中国内陆投资环境标杆城市成都高科技聚集的科技之城A high-tech city of science and technology“中国领军智慧城市”包涵深厚的历史底蕴Profound historical background成都历史与现代“兼容并蓄” 在这座深受道家文化影响的城市，任何极端和对立都是可以被消除的，任何交锋都是可以化解的。
成都CBD天府又一城地下空间整合利用策划方案75PPT
高档次 聚集
成都CBD天府又一城地下空间整合利 用策划方案75PPT
成都CBD现状结论——中央区功能聚集功能弱化
——核心区商业发展
核心区各大商圈被城市快速道路分隔，较为分散，较为独立，商圈的联系性和商业的 延续性较差； 商业的整体档次还有待进一步提升；
——核心区商务发展
区域商务市场较为分散，形成了骡马市、春熙路—盐市口、天府广场区域； 商务区开始逐步的外溢，将在东大街和人南线快速的崛起。
老城区寸土寸金，高度利用，地面环境较差。
城市核心区功能多样 化，没有形成明显的商 务功能。
在城市的外围形成了新兴的次中心，承担着部分 核心区功能，CBD部分功能分散到其它区域，老城 区承担着更多对外功能；
城市老城区商业和商 务随着地价的上升，不 断的升级，体现出高层 次的商业和商务聚集。
模型
单中心
多中心
中国 北京（BEIJING）
国内地下空间开发成熟的区域
新加坡 新加坡城 （拥有SI包N括G地A下P快O速R交E）通、地下商业的开发成功典
范。
日本 东京都（TOKYO）
东京都已建成了完善、庞大的地下网络，形成了巨 大规模的地下空间
成都CBD天府又一城地下空间要功能是解决城市 交通压力，中心区实行地下机动车道引导，地 上慢行，解决城市交通问题； •地下步行在解决人流问题的同时，需要对人流 进行引导，将核心区商圈进行有效连接，实现 商务商业衔接一体化； •地下商业是沿地铁系统，在关键节点进行布置， 是地下交通的附带品；
成都CBD天府又一城地下空间整合利 用策划方案75PPT
本次汇报内容构成
1 成都城市发展分析结论 2 成都中心区CBD研究结论 3 发达城市地下空间利用实证研究结论 4 成都 CBD地下空间发展策略
成都天府新城写字楼项目前期策划239p
本报告分为两大部分 A部分：项目可行性支持 B部分：项目可行性质疑
--理性博弈，深度剖析，优化决策
A部分：项目可行性支持
第一篇章、整体市场环境分析小结
一、宏观经济环境 2009年全世界经济已呈现回暖迹象，中国经济已先于世界率先从衰退走向复苏，从上 半年的指标看，国内经济出现二次探底的可能性很低，整体经济发展环境相对平稳。
近年高新区写字楼销售数据分析： 从近四年高新区写字楼物业消化数据看，平均消化速率为7291平米/月，8.8万平米/年。 区域写字楼需求存在较明显的弹性，但整体保持较大的存量，需求弹性相对有限。 近期随着南延线区域高端项目的迅速放量，整体价格相对平稳，呈稳步上升的态势。
第三篇章、南延线市场发展环境
四、区域写字楼市场
二、宏观政策 政策走向上来看,可能会由上半年的严格调控转变方向,出现一定的
环境
松动和变化，但基于前期调控的延续性，存在短期内博弈的可能。
预计货币政策方面,提升存款准备金以及加息的行为出现的可能性都不大,而信贷调 控将不如上半年严厉。对于7.5万亿的信贷目标已足以支撑全年10%的经济增长。
中国人民银行货币政策委员会2010年第二季度例会指出,下半年,续实施适度宽松的 货币政策,密切关注经济金融形势的发展,灵活运用多种货币政策工具,保持货币信贷 适度增长。
二、宏观政策环境 政策走向上来看,可能会由上半年的严格调控转变方向,出现一定的松动和变化，但基 于前期调控的延续性，存在短期内博弈的可能。
三、楼市政策 三大要素左右后续政策，预计短期内将处于地方与中央的博弈格局
第二篇章、城市写字楼市场发展环境分析小结
一、经济环境
成都所属的西三角经济圈将是中国未来经济发展的第四极，有着浓厚的发展底蕴，发 展潜力巨大； 成都市区域发展条件不断完善，经济发展速度明显高于全国平均水平； 已与81个国家和地区建立了经贸关系，世界500强企业中有139家企业落户成都。为成 都商务发展带来巨大推动力。
百联天府商业案例分析
百联天府商业案例分析一、 项目概述上海友谊集团旗下的联华超市股份有限公司、上海友谊购物中心发展有限公司和四川成都汇诚房地产建设开发有限公司共同联合开发的天府汇城。
位于成都市南北中轴线红星路南段与二环路交汇处。
项目投资5.5亿元，占地85亩，建筑面积15万平方米，其中商业用房约10万平方米，商务办公用房1.5万平方米,地下停车场26800平方米，1000个停车位，地下停车位350个。
临二环路、科华路的七彩景观广场16000平方米，并有13000平方米的屋顶空中花园，40台电梯、 全中央空调。
是集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、康体于一体的大型购物中心。
占地面积：5.67万平方米建筑面积：15.00万平方米容积率：2.645商业管理公司：上海友谊统一经营和管理的该购物中心1、商业业态分布楼层 经营范围1F 友谊百货、肯德基、银行2F 世纪联华、上岛咖啡3F 汤姆熊电玩城、尚网2126网吧、奇迹健身、美丽宣言女子SPA馆、文轩书城、迪信通手机4F 名人会所、海龙五休闲港、茗桂轩酒楼、花舞盛焰会所、智能健身中心5F 电影院（筹备中）2、历史价格：起价：5035元/平方米均价：8000元/平方米最高价：20000元/平方米一楼铺面价格为10260～19800元/平方米，二楼仅为5300～8850元/平方米。
3、购物中心开业时间：2004年1月初试营业，整个购物中心将在2004年春节前开业。
二、项目环境分析交通：天府汇城位于科华路与二环路的交汇点上，城内，有多条道路可以从市中心直达天府汇城：人民南路，直线 向南非常便捷；红星路，走地下隧道到天府汇城只需几分钟。
城外，天府汇城紧邻市政府打造的“未来春熙路”航空路；广场距双流国际机场车行10分钟；到成 雅、成乐高速路5分钟，成渝高速6分钟；而城西、城东沿着二环一条线直行就可顺利到达天府汇城。
商业环境：成都友谊天府汇城购物中心四周桐梓林、新棕树片区、紫荆小区加上玉林、棕北，集中了成都70%的高档住宅；近10万人口的四川 大学更是为其带来了巨大的校园消费经济；而磨子桥、科华北路一带的IT产业群则构成了不可低估的白领消费。
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1 1 1 1~4 1 1~2
386.82 633.74 382.49 2096.44 836.92 1998.28
1 1 2 4 2 3
4905.00 5 3813.38 3 -1 16466.72 1
1 -1
174.93 2279.74
通道
PART 2
项目原有问题的解析
外部环境的融合 入口广场 建筑
项目整体经济指标
综合技术经济指标
一、规划建设净用地面积：66433㎡（99.61亩） 二、规划总建筑面积： 90650.69 ㎡ （一）地上建筑面积： 71904.23 ㎡ （二）地下建筑面积： 18746.46 ㎡ （三）总户数：
别墅36栋；商业楼栋14栋
三、容积率：0.94 四、建筑密度：27.8%
项目建筑营造的解析
建筑
整栋建筑风格、色彩迥异，公建化立面。 内外街商业风格也不协调，有文化石的简欧风格、也有普通商业街铺风格。没有一个整体 的定位和协调。 商业外摆的风格差异较大，且设置不连续，断断续续，略显杂乱。
项目业态组合的解析
业态
项目的商家规格整体较高，基本都以大面积整层或整栋出现，造成项目商家数量有限。 项目业态整体而言更注重经营的私密性，如酒店、酒庄、高端餐饮等等。同时业态之间联 系较少，无法形成放大效应。所有业态的商家都不具备强大的人流导入功能。 由于项目的建筑形态和大商家整栋招租的影响，造成一层二层的商业无法同高楼层的进行 有效区分，从而例参考
策划思考
鹭岛步行街案例参考
【项目策划初判】
结合现有的商业布局，通过招商和改造将项目打造为真正意义的“街区式商业”， 依托“铁象寺水街”，导入人流做活“内外街”
文化类商业街需要一定的历史或人文元素的支撑，本案紧临“铁象寺水街”可以依托其优势，但完全做成文化类街 区项目的建筑形态不支持； 以高端零售为主的特色风情商业街需要满足在中心城区的富人聚集区，一般靠近购物中心等传统成熟商圈。 以高档次休闲业态为主的特定风情商业街成为本案可以尝试的方向之一
谢谢
办公地点:成都市人民南路威斯顿联邦大厦1802室 网站： /
计，完全割裂同铁象寺水
街的联系。
凯 旋 城
铁 象 寺
项目昭示性解析
昭示性
项目“外街”昭示性较好，但个性和 主题性不足，无法吸引消费者的观注。 同时6-7层方块式楼栋的结构，完全 无法想像还有“内街”的存在。造成内 外冷热不均的格局。
项目内外街的困局解析
内外街
常规外街建筑一般会分割为两个商家经 营，这样就能保证内街形成双面商业街的 格局，保证一定的人气和经营氛围。 本项目一般为整栋出租，外街商家仅仅 注重外街昭示性的打造，内街商家在数量 和业态上又不具备导入人流的作用。造成 内街基本无可逛性的局面。 外街 内街 内街
天府国际社区商业整体策划案
编制时间：2016年9月14日
项目背景
天府国际社区商业体量较大，建筑形态基本都是公建化立面。一层二层商业没有同高楼层 的商业进行严格的区分，造成商业内街和外街没有特色，影响商业氛围。在只租不售、培育商家 的策略下，前期招商成果颇丰。但随着商业竞争加剧的情况下，除酒店外，其他业态的商业经营 举步维艰，商业街的空置率逐渐攀升。
普通内外街的构造示意图
项目广场入口的解析
入口广场
项目拥有开阔的入口广场，整体可塑性 较强。但是除了临近教堂的广场有一定的 展示性外，其他的位置均无亮点。同时广 场没有起到衔接内街和分散导入人流的作 用。
项目内庭空间的解析
内庭空间
项目总体规划有5个围合式的内庭空间， 它将起到聚集人气、衔接内外街商业、分导 人流、增强商业内街的可逛性的作用。 内庭中的小品景观设置较少，且风格迥异 ，没有突出商业的特色。景观、小品、导视 系统等都略显僵化，缺乏活动气息。
鹭岛步行街——业态组合及配比
鹭岛步行街以具有海派文化主题的休闲餐饮为主，辅以部分的零售和休闲娱乐 功能。
鹭岛步行街——业态落位
鹭岛步行街——商业街的营造特色
绿化景观的点缀与遮掩，共同构成了情趣的，布移景异的透视组合空间。
鹭岛步行街——商业街的营造特色
鹭岛步行街建筑风格以欧式文化风格为主。
项目商业的规划指标
幢号
37 38 39 40 41 42 43 44 44（地 下室） 45 46 47 48 49 50 合计 总建筑 面积 楼层 商业 面积 套数 办公、酒店 楼层 面积 套数 楼层 3～6+1 5061.20 52 1～6 2~6 2~6 2~6 2~6 3~5 7310.90 2646.85 3453.40 2895.88 1 5 5 5 车位 面积 套数 8240.33 1～2 2670.56 11 7310.90 3072.65 4107.05 3365.74 2096.44 5741.92 5986.59 18746.46 4931.95 1 680.10 -1～ 1847.37 1847.37 2 480.26 1～2 480.26 4367.95 2546.64 824.25 73666.50 12012.9 13 8 34338.4 52 6 16466.72 1 1 1 -1～3 4367.95 -1～1 2546.64 夹层 1～1夹 824.25 层 10848.3 4 1 1 1 7 幼儿园 俱乐部 教堂 2~6 4251.85 5 楼层 1 1 2 1 2 1 其他 面积 套数 备注 203.07 1 社区服务中心 48.61 1 消防控制室 256.89 1 商业网点管理办公 38.98 19.91 87.37 1 1 1 5 1 1 卫生间 天桥 通道
昭示性的解析
内庭空间 业态组合
内外街的解析 交通动线
项目外部环境的融合情况
区域环境
项目规划高端低密度住宅区
，内部居民规模有限，同时天
府一街以北社区和人口分布都 较少。
交通隔绝 “天府一街”作为东西 向主要的交通干道，车流 量较大，又无人行天桥设
剑 南 大 道
天府一街
峰 度 天 下
益 州 大 道
五、绿地率：40%
六、机动车位：604个
项目商业鸟瞰分布
整体 楼栋号 37 38 39 40 41 42 43 44 44 （地下室） 45 46 47 48 49 50 合计 商业 楼栋号 1 2 3 4 5 6 7 8 8 9 10 11 12 13 14 总建 筑面积 8240.33 7310.9 3072.65 4107.05 3365.74 2096.44 5741.92 5986.59 18746.46 4931.95 1847.37 480.26 4367.95 2546.64 824.25 73666.5
为了打造与国际接轨的商业街区，开发商聘请了美国 易道（EDAW）公司担纲街区景观设计，确保了步行街
外立面风格的一致，实现了建筑外立面、材料选择、色
彩搭配的有机统一，街区进而形成了欧式海派的整体文 化风格。
鹭岛步行街——商业街的营造特色
除了异国风情的建筑外，那里还有干净、整洁的商街、墙上到处挂着的鲜花，张 扬着格调和品位。
工作建议
项目的重新定位、包装难度较大工作复杂；为了进一步降低后期运营风险，建议聘请专业 的咨询策划机构修正项目的整体定位、业态定位、招商运营策略等以及提出具体的改造升级建议 ；下文内容为市场部对项目研究后的初步想法，仅供参考。
PART 1
项目经济技术指标简析
整体指标
商业的鸟瞰分布
商业的规划指标
中等 中等
大 中等
特色风情街
（休闲娱乐类）
鹭岛步行街
中小规模
无特定
√
带有特色风情的餐饮， 休闲，娱乐。
中等
鹭岛步行街——概况
地理位置：鹭岛步行街位于外双楠成熟高档片区 开街时间：2011年11月 建筑面积：30000平米 经营模式：只租不卖，统一管理 主要业态：主题餐饮、休闲娱东 建筑风格：海派现代商业街（住宅群楼商业1-2层局部3层） 经营商家：名仕SPA、玉器、咯克咖啡、碎喋咖啡、米兰咖啡、午后阳光西餐、peter pan西 餐、安塔茶屋等
项目交通动线的解析
交通动线
项目的动线设置有2条，基本平行设置。 主动线为商业外街、次动线为内街商业。 主动线外围可供停车，整体的展示效果较 好，但铺设简单，不具有特色。 次动线上主要设置有5个内庭园，在景观 和视觉营造上特色性不够强，商业人流导入
功能也较弱，所以次动线人流状况堪忧。同
时也无法区分内街的主入口为何处。
类型
商业步行街 文化类 商业街 特色风情街
（购物、休闲类）
案例
新街里 宽窄巷子、铁 象寺水街 桐梓林路
规模
大
位置
中心或新兴 区域 无特定 中心
业态
以餐饮、鞋类、服饰 等购物休闲业态为主 购物、休闲兼容 以品牌服饰为主配合 休闲业态
人流量
大
特殊要求
城市或都区域中心，新 兴区域要求社区体量巨 大 特殊的文化元素 周边消费能力要 足够的强 要明显区别于区域中的 其余项目，休闲标志要 明显
鹭岛步行街——商业街的营造特色
通过楼栋的围合，营造类似欧洲城镇广场的半天放空间，咖啡厅、茶座等餐饮业 态，由室内到室外，营造出西式的休闲氛围
鹭岛步行街——商业街的营造特色
商业精神堡垒、导视系统，进一步增强的商业的昭示效果
鹭岛步行街——商业街的营造特色
整体协调的外摆空间，同建筑、景观等很好的融合，增强了项目特色。