大户型营销策划案

唐岛蓝湾大户型营销策划案

写在前面

当一种户型大到让目标客户群望而怯步时，我们就需要重新对项目进行全方位的反思，俗话说“没有卖不出去的房子”

，

“不是没有办法，只是还没有找到解决问题的方法而已”

。

因此，如何找到开启“

171.7

平方米户型之门”的钥匙则成为我们必须思考的问题。

第一部分西海岸楼市看潮

在政策、地理、投资等大环境的推动下，西海岸堪称“春去春又来”

，大盘争霸，高层

逐鹿，整个开发区楼市一片大好。

一、市场与项目分析

1

、宏观市场环境分析

中国房地产业经过

20

年的发育、成长和完善，其间有高潮也有低谷，跌宕起伏，上演

了无数出大起大落的人间悲喜剧。目前，

中国房地产业正在经历一个“价值回归”

、

“利润回

归”的过程，由初期的暴利向后期的相对高利过渡，目前已接近社会平均利润水平，并将逐

步进入微利行业。

中国房地产业的区域发展水平不均衡，

自东向西，

开发水平形成一个很大的落差，

东部

沿海城市受惠于改革开放的诸多优惠政策，

经济发展较快，

与国际上的交流频繁，

资金和人

口的“盆聚”明显，居民购买力较强，房地产开发水平较高，开发商在观念、思维、资金实

力、

开发规模、

经营能力等方面都遥遥领先于内地城市，

并逐步形成了较明显的专业化的分

工。中西部地区以长沙、成都、重庆、西安等城市为代表，在借鉴、模仿、学习沿海先进经

验的同时，引入沿海的开发模式，引进优秀人才，进步很快，正在急起直追。

中国房地产业在今后五到十年内，还会有一个较平稳的发展时期，其主要利好因素有：

（１）

房地产业被明确确定为国家支柱产业，

在政策上给予更多的优惠和扶持，

尤其在

宏观调空政策下，市场相对而言趋于规范化；

（２）取消福利分房，代之以住房货币化，市场规律成为行业主导；

（３）降息、加薪、征收利息税，促使居民作多元化的投资考虑，房地产成为居民置业

投资的重点；

（４）

增加公务员薪酬作为主要的廉政措施之一，

将提高整个社会的薪酬水平，

从而有

效提升居民的消费水平；

（５）

中国将加速城市化进程，

以有效解决农村富余劳动力的问题，农村人口进城，将

引发一次新的房地产开发高潮；

（６）

中国经济已坚定地走向市场经济，

私有化日益明朗，

这将导致中国经济持续长期

走强，在此环境下，房地产也会相应发展；

（７）一个强大的中产阶级群体正在崛起，其主导消费的趋势将日益明显。

（８）中国将面临长期的通货膨胀压力，居民投资房地产，成为最稳妥的保值方式；

（９）加入世贸组织，从而有效刺激中国经济发展，同时，大批外资机构涌入中国，加

大对房地产市场的需求；

（

10

）申奥成功，对中国经济数年的推动将勿庸置疑。

２、微观市场分析：

未来几年，影响西海岸房地产开发的主要因素有：

（１）大力加强区域基础设施建设，公路、铁路、跨海大桥主要干道相继改造、青黄两

地的交通连接更为便捷，为西海岸的后续发展奠定了较强的基础。

（２）

借鉴大连城市经营的模式，

大力改造旧城区，

旧城区的功能将以商业、

商务为主，

居民逐次迁移到唐岛湾高档住宅区及周边的新型居住开发区。

（３）

开发西海岸成为城市发展的基调，

目前以黄岛经济开发区为主，

大港口、

大工业、

大炼油，

为区域经济增长提供十足动力。

大型房地产开发商相继圈地入住，

开发力度逐年加

大，开发节奏日进千里。开发区政府、管委积极拓展区域发展渠道，职能部门效率较高，都成为推动西海岸迅速发展的重要因素；

（

4

）城市扩容，目前，青岛经济技术开发区总人口

30

万人，

2015

年市区人口将达到

50

万人，相应地对地产市场的需求将持续效大；

（５）三大特色经济、四大基地、六大项目、十大工程将进一步提高对外开放水平，加

快区域建设步伐，保持全区经济快速增长；

（６）

外地地产企业将可能陆续进入西海岸，

一方面导致更激烈的竞争，

另一方面也会

激活市场，为西海岸房地产业注入新的活力因素，带来

全新的观念和开发模式，促使本土发展商开发水平的提高。

３、区域市场环境分析：

唐岛蓝湾地处开发区唐岛湾，青岛经济技术开发区（以下简称开发区）

，是

1984

年

10

月经国务院批准设立的首批

14

个国家级沿海经济技术开发区之一，于

1985

年

3

月

28

日正

式动工兴建，

是享有沿海经济技术开发区优惠政策的经济区域。

区内同时拥有国家级青岛保

税区、青岛新技术产业开发试验区以及省级薛家岛旅游度假区，金融商贸第三产业相协调、功能齐全。

是中国开放区域功能最集中的地区之一。

已经建设成为一个投资环境良好，

以开

放型经济为主体，经济繁荣兴旺的新城区。是海内外人士瞭望青岛改革和对外开放的窗口。开发区位于青岛市西海岸，

依山傍海、

环境优雅。

与青岛母城隔海相望，

海上最近距离

2.26

海里（约

4.2

公里）

。

1992