土地增值税清算分期的确定
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知【国税发[2009]91号】
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国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税现印发给你们，请遵照执行。
税务总局○九年五月十二日增值税清算管理规程第一章总则条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制称《规程》）。
条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产值税税款的行为。
条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款核，依法征收土地增值税。
第二章前期管理条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。
主管税务得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理同步。
条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关。
条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。
第三章清算受理条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
解读《关于土地增值税有关业务问题的公告》
解读《关于土地增值税有关业务问题的公告》苏地税规〔2012〕1号根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税有关业务问题公告如下：一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。
对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。
对于房地产企业来说，一般而言，晚清算，做大清算项目，税收利益比较有利（例外情况为：有时早清算有利，是由于如果不尽早清算，清算年度将缺乏收入与之相配比，造成亏损又不能退税的情况，虽然2010年29号公告给了解决途径，但是要求必须在项目公司注销时，才能实现，因此将土地增值税清算年度配比到有收入的年度，也是考量因素之一）。
国税发【2006】187号文件给了土地增值税清算的一般规则。
即：以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算为原则，如果项目分期的，分期清算，期内有普通和非普通住宅的，再分别清算。
由于土地增值税是项目清算，如果一个项目盈利，一个项目亏损，两者不能相互抵顶，因此做大清算项目，就不仅仅有时间上的利益，而且有永久性差异。
南京市土地增值税清算问答第六条规定：房地产开发企业有一项建设工程，在工程项目登记备案时，没有进行分期项目的备案，但是，企业自行划分了项目分期建设，在做土地增值税清算时，是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行汇算？答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
因此，在土地增值税清算时，不能以企业自行划分的工程建设项目为单位进行清算。
苏地税规【2012】1号文件同该问答，有了截然相反的回答，即：只要企业自行分期归集收入、成本、费用的，税务机关也可以分别作为清算单位。
土地增值税清算条件和计算方法有哪些
⼟地增值税清算条件和计算⽅法有哪些房地产开发企业经营增值收益部分涉及的税种主要是⼟地增值税和企业所得税。
为了加强管理，国家税务总局分别制定了《⼟地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)和《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)。
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⼀、⼟地增值税清算条件⼟地增值税清算的条件分为两类：⼀是纳税⼈应该进⾏清算的条件：(⼀)房地产开发项⽬全部竣⼯、完成销售的;(⼆)整体转让未竣⼯决算房地产开发项⽬的;(三)直接转让⼟地使⽤权的。
⼆是主管税务机关可以要求纳税⼈进⾏清算的条件：(⼀)已竣⼯验收的房地产开发项⽬，已转让的房地产建筑⾯积占整个项⽬可售建筑⾯积的⽐例在85%以上，或该⽐例虽未超过85%，但剩余的可售建筑⾯积已经出租或⾃⽤的;(⼆)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;(三)纳税⼈申请注销税务登记但未办理⼟地增值税清算⼿续的;(四)省(⾃治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。
房地产开发企业的⼟地增值税与企业所得税虽然都是按所得额(增值额)计算征税，也都要汇算或清算，但是在汇(清)算时间上，却存在着明显的差异。
企业所得税是以⼀个会计年度为周期进⾏汇算清缴，时间是固定的。
不论房地产开发项⽬是否完⼯，都要按期预缴，年终汇算清缴，多退少补。
⼟地增值税却是以房地产开发项⽬为单位进⾏清算，对于分期开发的项⽬，以分期项⽬为单位清算，开发项⽬中，同时包含普通住宅和⾮普通住宅的，应分别计算增值额。
清算期间具有不确定性，可以长于⼀个会计年度，也可以短于⼀个会计年度。
清算之前按期预缴，达到清算时限条件时，则必须按规定进⾏清算，多退少补。
⼆、⼟地增值税税率和税额的计算⽅法计算⼟地增值税税额，可采⽤增值额乘以适⽤的税率减去扣除项⽬⾦额乘以速算扣除系数的简便⼟地增值税计算⽅法，⼟地增值税计算公式如下：(⼀)增值额未超过扣除项⽬⾦额50%⼟地增值税税额=增值额×30%(⼆)增值额超过扣除项⽬⾦额50%，未超过100%的⼟地增值税税额=增值额×40%-扣除项⽬⾦额×5%(三)增值额超过扣除项⽬⾦额100%，未超过200%的⼟地增值税税额=增值额×50%-扣除项⽬⾦额×15%(四)增值额超过扣除项⽬⾦额200%⼟地增值税税额=增值额×60%-扣除项⽬⾦额×35%⼟地增值税计算公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。
房地产开发企业土地增值税清算
房地产开发企业土地增值税清算房地产开发企业土地增值税清算：一、土地增值税的清算单位1、土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
2、开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税的清算条件1、符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：A、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；B、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；C、直接转让土地使用权的。
2、符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：A、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或未超85％，但剩余可售建筑面积已经出租或自用；B、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；C、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
例1：下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的是（A）。
A.直接转让土地使用权的B.取得销售许可证满 1 年仍未销售完毕的C.转让未竣工结算房地产开发项目 50％股权的D.房地产开发项目尚未竣工但已销售面积达到 50％的三、土地增值税的清算时间1、凡符合应当办理土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起 90 日内到主管税务机关办理清算手续。
2、凡属税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在接到主管税务机关下发的清算通知之日起 90 日内，到主管税务机关办理清算手续。
四、土地增值税清算的应税收入确认1、一般情形下直接销售房地产应税收入的确认A、已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；B、未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；C、销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
2、非直接销售的收入确定房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等——发生所有权转移时，视同销售房地产。
土地增值税清算方案
土地增值税清算方案1. 背景土地增值税是指根据《中华人民共和国土地增值税法》对在土地流转过程中产生的增值收取的税款。
土地增值税清算是指对已经征收的土地增值税进行结算和清理的过程。
土地增值税清算是财务管理中的重要环节，对于保障国家财政收入、维护税收公平性具有重要意义。
因此，制定有效的土地增值税清算方案对于税务管理和财务管理部门都是非常重要的。
2. 清算流程土地增值税清算主要分为以下几个步骤：2.1 确定清算周期土地增值税清算周期一般为纳税年度或合同约定的期限。
根据相关规定，清算周期应当为一个完整的年度，即从1月1日到12月31日。
在清算周期结束后，可以进行土地增值税的结算和清理工作。
2.2 收集相关数据在进行土地增值税清算之前，需要收集和整理相关数据和信息。
主要包括以下内容：•土地流转情况：包括土地的出让、转让、租赁等情况，需要确定涉及的流转方、流转时间、流转金额等信息。
•增值额计算：根据土地流转情况，计算土地增值额。
计算方法包括原值法、评估法、成本法等，根据具体情况选择合适的计算方法。
•税率确定：根据《中华人民共和国土地增值税法》规定的税率，确定应缴纳的土地增值税额。
2.3 计算应缴纳的土地增值税根据收集到的数据和信息，进行土地增值税的计算。
具体步骤包括：•计算土地增值额：根据选定的计算方法，计算土地增值额。
•确定应纳税额：根据土地增值额和适用的税率确定应缴纳的土地增值税额。
2.4 缴纳土地增值税根据计算出的土地增值税额，按照相关规定将土地增值税缴纳到财政部门指定的税收账户。
3. 清算注意事项在进行土地增值税清算时，需要注意以下几个方面：3.1 税收政策变动土地增值税相关政策可能会发生变动，清算人员需要及时了解最新的税收政策，并按照最新政策进行清算工作。
3.2 数据准确性土地增值税清算过程中，对于收集到的数据和信息需要保证准确性和完整性。
清算人员需要对数据进行核对和审查，确保计算结果准确。
3.3 合规性审查土地增值税清算需要符合相关法律法规的要求，清算人员需要进行合规性审查，确保清算方案符合法律法规的规定。
土地增值税清算政策解读
土地增值税清算政策解读一、清算单位确认问题1、问：清算单位如何确定？房开企业自行分期的能否分期清算？答：根据《细则》第八条、国税发[2006]187号的规定土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
清算单位是由发改委（计委）、经发局审批的项目或分期项目，以发改委（计委）、经发局的立项批文为准。
2、问：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，如何计算土地增值税？答：根据《细则》第八条、财税字[1995]48号第十三条的规定，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别计算增值额。
不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《条例》第八条第一项的免税规定。
涉及普通标准住宅的房地产开发项目仍应以项目为单位进行清算。
二、扣除项目确认方面1、问：代收费用具体指什么？如何计征土地增值税？答：财税字[1995]48号第六条规定，代收费用，指的是县级以及县级以上人民政府明文规定要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用。
如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可不作为转让房地产的收入。
对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
2、问：如何区分开发间接费用和房地产开发费用？答：根据《细则》第七条第二款规定，开发间接费用指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
而纳税人的行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用应在房地产开发费用中扣除，不在此扣除。
3、问：房地产企业向境外金融机构的借款利息支出，如何扣除？答：房地产企业向境外金融机构的借款利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供境外金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按境内商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
分期开发增值税如何清算
问：某房地产开发项目分期开发，在土地增值税清算时，请问：1、根据“分期开发，分期清算”的原则，企业进行土地增值税分期清算。
假设第一期清算的是A街区，第二期清算的是B街区。
在第一期清算A街区的时候，因部分成本发票未取得，该部分成本不能计入扣除项目金额，造成土地增值税偏大。
当第二期清算B街区的时候，收到了上述的A街区成本发票。
是否可以在进行第二期清算的时候，重新计算第一期A街区的应缴土地增值税（按照加入该部分成本的扣除项目金额），以重新计算后的A 街区应缴土地增值税的减少额，抵减第二期B街区的应缴土地增值税后，缴纳第二期土地增值税税款？或者对A街区土地增值税单独申请退税？2、根据税法相关规定，企业委托税务师事务所鉴证后申报了土地增值税清算税款，并经税务局批准在2012、2013分两年缴纳税款。
此时应补缴的土地增值税已经确定，根据权责发生制原则和真实性原则，尚未缴纳的清算土地增值税款，能否在计算2012年度企业所得税时予以扣除？答：1、该房地产公司进行A街区土地增值税清算，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。
除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
未取得合法凭证的支出不得作为扣除项目。
该房地产公司对A街区进行土地增值税清算取得税务机关清算书面审核结果后，该房地产公司应在规定期限内办理补退税手续。
该房地产公司在清算完毕后取得扣除项目合法凭证土地增值税事项，目前，总局没有明确文件规定。
以下地方文件供参考：《青岛市地方税务局关于印发〈青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法〉的通知》（青地税发[2008]100号）第三十四条规定，主管税务机关出具土地增值税清算税款结论后，开发企业有下列情形之一的，需按规定向主管税务机关进行申报，经主管税务机关审核属实的，补充和完善税务机关清算结论，并按规定办理税款缴纳或退还手续：（一）已清算完毕的开发项目又发生成本、费用的；（二）纳税人取得清算时尚未取得的扣除项目相关凭证的；（三）主管税务机关认为应调整清算结论的其他情况。
房产开发企业土地增值税预缴与清算方法
房产开发企业土地增值税预缴与清算方法房产开发企业在购买土地后，土地的价格通常会随着时间的推移而增值。
当房产开发企业售出土地时，需要缴纳土地增值税。
土地增值税的预缴和清算方法是根据国家相关法律规定和税收政策制定的，下面将详细介绍土地增值税的预缴和清算方法。
一、土地增值税预缴方法1.确定预缴土地增值税的时间点：土地增值税的预缴时间点是在房地产开发企业与土地使用权出让方签订土地面积补偿协议（或土地出让合同）后，在取得土地使用权之日起6个月内预缴土地增值税。
2.确定预缴土地增值税的计算公式：预缴土地增值税的计算公式为：预缴土地增值税=(土地出让价款-购地成本)×30%a.土地出让价款：指土地使用权出让方在土地出让合同中约定的价格。
b.购地成本：包括购置土地权益的费用，如土地购置款、土地出让金、权益交易手续费等。
3.确定预缴土地增值税的计算方法：预缴土地增值税计算的步骤如下：a.计算土地增值额：土地增值额=土地出让价款-购地成本b.计算预缴土地增值税：预缴土地增值税=土地增值额×30%c.预缴土地增值税的计算结果一般是四舍五入到元整，即取整数部分。
4.缴纳预缴土地增值税：预缴土地增值税款需要在约定的时间内缴纳给税务机关。
一般，房地产开发企业在办理土地使用权证书过户手续时，需要提交预缴土地增值税的支付凭证。
二、土地增值税清算方法1.确定土地增值税的计算公式：土地增值税的计算公式为：土地增值税=(土地出让价款-购地成本)×30%2.确定土地增值税的计算方法：土地增值税的计算方法与预缴土地增值税的计算方法基本相同，只是清算土地增值税的时间点不同。
清算土地增值税的时间点是在房地产开发企业将土地转让给购房者时，按照土地转让价格和购地成本进行计算清算土地增值税。
3.清算土地增值税的计算步骤：清算土地增值税计算的步骤如下：a.计算土地增值额：土地增值额=土地出让价款-购地成本b.计算土地增值税：土地增值税=土地增值额×30%c.土地增值税的计算结果一般是四舍五入到元整，即取整数部分。
2018 4号青岛地税关于土地增值税清算的规定
关于贯彻落实《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》若干问题的公告青岛市地方税务局公告2018年第4号（山东省地方税务局公告2017年第5号，以下简称“省局5号公告”），结合我市税收征管工作实际，现将土地增值税若干问题公告如下：一、关于土地增值税清算单位问题土地增值税以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。
具体清算单位原则上由主管税务机关以政府规划部门颁发的《建设用地规划许可证》确认的项目来确定，属于分期开发的项目，参照政府相关部门颁发的《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房（销售）预售许可证》及竣工验收交付、预售资金回笼情况确定。
原则上对于不属于“同期规划、同期施工、同期交付”的房地产项目，应分期进行清算。
二、关于销售价格明显偏低的收入确认问题房地产开发企业销售房地产价格明显偏低又无正当理由的，其收入按下列顺序确认：（一）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类开发产品市场销售的平均价格确定。
（二）由主管税务机关参照当地、当年同类开发产品市场售价或评估价格确定。
三、关于土地增值税预征问题（一）房地产开发企业在土地增值税清算申报前转让房地产取得的收入，应按月预缴土地增值税，并于取得收入次月15日内向主管税务机关申报缴纳税款。
（二）房地产开发企业转让经政府批准建设的保障性住房和拆迁返还住房取得的收入，暂不预缴土地增值税，但应当在取得收入后次月15日内到主管税务机关申报、备案。
（三）房地产开发企业在销售开发产品的过程中，向购房人收取的装修费等全部价外收费，应并入房地产转让收入，作为房屋销售计税价格的组成部分，预缴土地增值税。
房地产开发企业转让房地产取得收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
四、关于分期缴纳土地出让金的利息问题土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息，计入取得土地使用权所支付的金额。
五、关于装修费用的扣除问题房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
同一项目分次开发土地增值税是否分别清算？
同一项目分次开发土地增值税是否分别清算？
一.是的，同一项目分次开发土地增值税是分别清算的；
二.《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定，
1.土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
2.开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
3.根据上述规定，对分期开发的项目，应以分期项目为单位清算。
企业分三期开发房地产，土地增值税清算时，应分三期进行清算，不能合并一次进行清算。
三.《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第三条规定，各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。
工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。
1.对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
2.对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。
具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。
3.根据上述规定，企业按分三期项目进行土地增值税清算。
各分期项目竣工结算后，应及时对各项目进行清算，多退少补。
而不能各分期项目清算后，将三期合并确定多退少补税款。
土地增值税清算操作重点解析
土地增值税清算操作重点解析1.清算时间节点：土地增值税的清算应按照实际项目交付或转让的时间节点进行。
一般来说，土地转让的时间为土地权属发生变更的时间，而土地使用权转让的时间为土地使用权的发生变更的时间。
在清算时，应明确确定清算的时间节点。
2.确定计税依据：土地增值税的计税依据是土地转让价款或者土地使用权转让价款。
土地增值税的清算操作要求明确确定土地增值部分和增值额。
土地增值部分是指土地初次取得成本与转让价格之间的差额，增值额是指土地增值部分减去转让不予清税的费用和损失等。
3.缴纳税款：按照国家有关规定，土地增值税应按照计税依据的百分之30的税率缴纳。
税款应在清算后的60日内缴纳到国家税务机关指定的银行账户。
在缴纳税款时，应填写完整的纳税申报表，并提供相关的清算证明文件，如土地使用权证书、土地转让合同等。
4.出售或者转让土地使用权的报告：在办理土地使用权转让登记时，要向国土资源主管部门报告土地使用权的出售或转让行为。
报告内容包括土地使用权的基本情况、转让方和受让方的情况、转让价款和清算情况等。
5.确定清税费用和损失：清算土地增值税时，应将一些特定费用和损失从土地增值部分中减除。
这些费用和损失包括：商品房销售中的销售成本和销售费用、买卖合同中约定的违约金、土地使用权出让金中按规定支付的地方费用等。
6.完善清算文件：在土地增值税清算操作中，要保存相关的清算文件和资料，如土地增值税清算报告、土地转让合同、纳税申报表等。
这些文件和资料应根据法律法规要求进行归档和保存，以备查验、核查和审计等需要。
7.遵守税务法规：土地增值税清算操作应符合国家现行的税务法规和政策，确保依法缴纳税款，避免出现违法行为和纳税风险。
总之，土地增值税清算操作的重点是确定清算时间节点、计算清算依据、缴纳税款、报告土地使用权的出售或转让、确定清税费用和损失、完善清算文件，并遵守税务法规。
通过规范和完善土地增值税清算操作，可以确保税款的按时缴纳，维护国家财税秩序，促进土地资源的合理开发和利用。
土地增值税清算程序与清算方法
土地增值税清算程序与清算方法一、土地增值税清算程序1.首先，确定土地增值税清算的时间点。
通常情况下，土地增值税的清算时间点是土地出售或转让时，但也有一些特殊情况需要在其他时间点进行清算。
2.其次，确定土地增值税的计算基准。
土地增值税的计算基准是土地的增值额，即土地转让价款与土地取得成本的差额。
3.确定土地增值税税率。
土地增值税税率根据不同的情况而有所不同，一般情况下，土地增值税的税率区间为30%~60%。
4.确定土地增值税的纳税义务人。
土地增值税的纳税义务人通常为土地的所有者或者土地转让方。
5.开具土地增值税发票。
土地增值税清算完成后，纳税人需要向税务机关申请开具土地增值税发票或其他相关凭证。
二、土地增值税清算方法1.实际成本法。
实际成本法是指根据土地的实际投入成本来计算土地的增值额和应纳土地增值税的方法。
具体的计算公式如下：土地增值额=出售价款-购置价款-土地出售相关费用应纳土地增值税=土地增值额×税率2.市场价值法。
市场价值法是指根据土地在市场上的交易价格来计算土地的增值额和应纳土地增值税的方法。
具体的计算公式如下：土地增值额=出售价款-土地市场价值应纳土地增值税=土地增值额×税率3.比例法。
比例法是指根据一定的比例来计算土地的增值额和应纳土地增值税的方法。
具体的计算公式如下：土地增值额=出售价款×土地增值比例应纳土地增值税=土地增值额×税率在实际应用中，土地增值税的清算方法需要根据不同的情况进行灵活调整，比如特殊的土地用途、不同的土地取得方式等，可以采取其中一种或多种方法进行计算。
总结起来，土地增值税的清算程序包括确定清算时间点、确定计算基准、确定税率、确定纳税义务人和开具发票等步骤。
而土地增值税的清算方法主要有实际成本法、市场价值法和比例法。
在实际应用中，根据具体情况选择合适的清算方法，并按照相应的程序进行操作，以确保土地增值税的清算工作的准确性和合规性。
土地增值税清算程序与清算方法
土地增值税清算程序与清算方法一、土地增值税的计算程序1.确定计税依据：土地增值税的计税依据是土地使用权转让收入减去土地取得成本、相关费用和适用税率后的金额。
土地使用权转让收入包括转让款、附带物价款、所得税和其他经济利益。
2.计算应纳税额：按照国家有关规定确定适用的税率，将计税依据与税率进行相乘，得出应纳税额。
3.缴纳税款：纳税人应当依法办理土地增值税的申报和缴纳手续。
税款应在土地使用权转让登记之日起三十日内，到国家税务机关申报和缴纳。
4.全额计算和分期计算：土地增值税可以选择全额计算或者分期计算。
全额计算是指一次性把土地增值税全部缴纳。
分期计算是指将土地增值税分期缴纳，分为首期缴款和后续每年缴款两种方式。
二、土地增值税的清算方法1.增值差额法：按照土地使用权转让时的成本、相关费用和土地增值额的大小，计算出土地增值差额，再按照适用税率计算出应纳土地增值税。
2.增减值法：按照土地使用权转让时的成本和土地增值额的大小，确定土地增值额的计算方法，再按照适用税率计算出应纳土地增值税。
3.单独法：按照土地使用权转让时的成本、相关费用和适用税率，单独计算出土地增值部分的税款。
4.减值法：按照土地使用权转让时的成本、相关费用和土地增值额的大小，确定减值幅度和减值后的土地增值额，再按照适用税率计算出应纳土地增值税。
在进行土地增值税清算时，需要根据具体的法律规定和政策要求，选择适当的计算程序和清算方法，确保土地增值税的合法缴纳和清算准确无误。
同时，纳税人还应及时了解最新的税收政策，遵守税法法规，准确申报并缴纳土地增值税。
土地一级开发和二级开发的土增税清算
土地一级开发和二级开发的土增税清算土地开发是指对原有的土地进行改造、开发利用，以增加土地的价值和利用效益。
根据国家相关规定，土地开发分为一级开发和二级开发两个阶段。
在土地开发的过程中，土地增值税是一个重要的税收项目。
而土地增值税的清算则是对土地增值税进行核算、结算和缴纳的过程。
在土地一级开发和二级开发过程中，土增税清算的规范与否直接影响到土地开发的效益和合规性。
土地一级开发是指对原始的农田或未利用土地进行基础设施建设、土地平整和规划，使土地具备建设条件并增值的过程。
在土地一级开发过程中，开发商需要按照相关规定向国家缴纳土地增值税。
土地增值税是根据土地增值额计算的一种税收，通常税率为30%。
土地增值额的计算是通过比较土地开发前后的市场价值来确定的，一般由评估机构进行评估。
开发商在一级开发完成后，需要根据评估结果向税务部门申报土地增值税，并进行清算缴纳。
土地二级开发是指在土地一级开发的基础上，进行建筑物的开发建设，包括住宅、商业用地等。
土地二级开发通常是在土地一级开发完成后进行的，开发商需要按照相关规定继续进行土地增值税的清算。
在土地二级开发过程中，土地增值额的计算会更加复杂，因为需要考虑到建筑物的增值对土地的影响。
开发商需要综合考虑土地增值税、房地产税等多种税收，确保按照法规规定进行清算缴纳。
土地增值税的清算是土地开发过程中的一项重要工作，其规范与否直接影响到开发商的合规性和经济效益。
一方面，规范的土增税清算可以确保开发商遵守税收法规，避免因税收问题而导致的法律风险。
另一方面，规范的土增税清算可以使开发商更好地控制成本，提高开发项目的经济效益。
因此，开发商在进行土地一级开发和二级开发时，应当严格按照相关法规规定，及时进行土增税清算，确保税收合规。
总的来说，土地一级开发和二级开发的土增税清算是土地开发过程中不可或缺的环节。
开发商应当重视土增税清算工作，加强对税收政策的了解和遵守，确保自身的合规性和经济效益。
土地增值税清算的方法
土地增值税清算的方法土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
而土地增值税清算则是确定纳税人应纳税额的重要环节。
接下来，咱们就详细说一说土地增值税清算的方法。
首先，咱们得搞清楚土地增值税清算的条件。
一般来说，有两种情况需要进行清算。
一种是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；另一种是整体转让未竣工决算房地产开发项目的。
此外，如果是直接转让土地使用权的，也得进行清算。
那怎么确定清算单位呢？这通常是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。
对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
如果是普通标准住宅和其他房产要分别核算增值额的，那就要分别确定清算单位。
在清算时，收入的确认可是个关键。
转让房地产的全部价款及有关的经济收益都要计入收入。
包括货币收入、实物收入和其他收入。
如果是代收的一些费用，比如市政公用基础设施配套费、拆迁补偿费等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应确认收入。
扣除项目的确定也很重要。
取得土地使用权所支付的金额，这包括地价款和相关税费。
开发土地和新建房及配套设施的成本，像土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
开发土地和新建房及配套设施的费用，这得注意，财务费用中的利息支出，如果能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的 5%以内计算扣除。
如果不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的 10%以内计算扣除。
与转让房地产有关的税金，比如营业税、城市维护建设税、教育费附加等。
还有加计扣除，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和，加计 20%扣除。
土地增值税清算金额可以分期缴纳吗
⼟地增值税清算⾦额可以分期缴纳吗【问题】《国家税务总局关于⼟地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)规定，纳税⼈按规定预缴⼟地增值税后，清算补缴的⼟地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳⾦。
《⼴东省⼈民政府关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若⼲意见》(粤府办[2009]16号)规定，对已进⼊⼟地增值税清算的企业，在清算过程中由于资⾦流暂时出现困难⽽⽆法及时缴纳⼟地增值税的，可向税务机关提出申请，在纳税期限内作出分期缴纳⼟地增值税的计划，并按计划做好⼟地增值税清算⼯作。
请问如何理解上述两份⽂件中的“主管税务机关规定的期限”和“纳税期限”?是指《税收征管法》中规定的⼟地增值税的纳税期限，还是可以与主管税务机关协商申请⼀个更为宽松的纳税期限?企业如因资⾦流困难，是否可以向主管税务机关申请将⼟地增值税清算⾦额在若⼲年内分期缴纳?【解答】《⼴东省⼈民政府关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若⼲意见》(粤府办[2009]16号)规定的纳税期限即为《国家税务总局关于⼟地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)规定的主管税务机关规定的期限。
关于⼟地增值税纳税期限问题，根据《⼟地增值税暂⾏条例》第⼗条规定，纳税⼈应当⾃转让房地产合同签订之⽇起七⽇内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳⼟地增值税。
《⼟地增值税暂⾏条例实施细则》第⼗五条规定，根据条例第⼗条的规定，纳税⼈应按照下列程序办理纳税⼿续：(⼀)纳税⼈应在转让房地产合同签订后的七⽇内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、⼟地使⽤权证书，⼟地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
纳税⼈因经常发⽣房地产转让⽽难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进⾏纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
(⼆)纳税⼈按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳⼟地增值税。
土地增值税丨释义007：深圳土地增值税分期清算单位
土地增值税丨释义007：深圳土地增值税分期清算单位问题深圳市房地产项目分期清算单位如何确定？政策依据根据《深圳市地方税务局关于发布土地增值税征管工作规程（试行）的公告》（公告2015年第1号）第十六条规定，对开发期超过3年的项目，纳税人可以根据其开发进度，选择会计核算相对独立的部分进行分期清算，并将分期计划报送主管税务机关。
释义（1）分期清算有了一些具体的标准。
总局187号文只是说了，分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
具体如何分期，在什么时间确认分期没有说。
（2）三年以上考虑了企业的实际情况。
有一些项目，是作为一整片立项的，特别是一些旧改项目，分若干期开发，前后跨度七八年甚至以上，各期成本支出随着时间推移，市场行情变化差异大。
（3）文件用词是“可以”。
从法律方面解释，“可以”和“应当”是两回事。
可以的意思是，如果不符合条件，也可以不这么做。
（4）是分期好，还是不分期好。
这得看站在什么角度，站在企业角度和税务局角度是不一样的。
站在事务所的角度也是不一样的。
也要看不同项目的具体情况。
案例（1）项目基本情况。
某公司大型旧改项目，建设期为8年，3个土地，分5期开发。
（2）企业诉求。
企业认为该项目属于一个大型旧改项目，应按照一个项目进行清算。
（3）文件规定。
按照文件规定，项目整体开发期限超过了3年，可独立分期清算。
（4）实际情况。
企业的实际情况是5期项目，其中：第一、二期同步开发，开发期限为2年，第三期预计在两年后动工，第四、五期视第一、二期销售和回款的情况再确定。
（5）操作建议和结论。
对于上述情况，建议一、二期作为单独的项目清算，若能明确第三期开工和建设期间，也可按一、二、三期作为单独的项目清算。
要分期清算，首先得企业具备分期核算的前提；其次不影响税款入库，简单来说就是税不能拖太久。
留作业假设上述案例，该项目的公共配套设施全部在第五期建设，若全部在第五期中进行土地增值税扣除，将面临土地增值税退税的情况。
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土地增值税清算单位与分期的确定
土地增值税清算单位与分期的确定，对房地产企业土地增值税税负有着巨大的影响。
清算单位应该如何确定，分期如何划分呢？我们通过对部分地区的土地增值税政策进行梳理，希望给大家带来一些帮助。
一、发改委立项
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条“土地增值税的清算单位”明确，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
上述国家有关部门是指发展改革部门，或者履行项目备案职能的经信委、计经委等部门。
例如，国地税合并后的江西省税务局，在《国家税务总局江西省税务局关于土地增值税若干征管问题的公告》（国家税务总局江西省税务局公告2018年第16号）第一条“土地增值税清算单位的确定”规定，房地产开发项目的土地增值税清算单位应依据发展和改革委员会审批或核准的项目文件确定。
2014年6月13日，河北省地方税务局发布的《河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答》第二条“国税发〔2006〕187号第一条中"国家有关部门"具体指哪个部门？依据哪个部门规定确定
分期？”明确：一般应以发改部门发放的《河北省固定资产投资项目备案证》或《河北省固定资产投资项目核准证》所载内容为依据，如证书中标注不详细或备注中明确"以规划部门最终审批条件为准"的，则应结合规划部门审批的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》来确定清算单位和项目分期。
需要注意的是，《河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答》第二条答复中“如证书中标注不详细的”其实是个坑，解释权在当地税务局，企业需要小心。
二、会计核算单位
其实，除了国家有关部门的立项，房地产成本核算才是真正的核算项目。
《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
例如，《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函[2008]188号）第一条第（四）款规定，纳税人取得土地使用权后，分期分批开发的，其清算单位按纳税人成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。
只有主管税务机关认为纳税人的核算项目或核算对象划分不合理的，可按主管税务机关确定的核算单位或核算对象进行清算。
《深圳市地方税务局关于发布土地增值税征管工作规程[试行]的公告》（深圳市地方税务局公告2015年第1号）第十六条规定，
房地产开发项目以项目登记为单位进行清算。
对开发期超过3年的项目，纳税人可以根据其开发进度，选择会计核算相对独立的部分进行分期清算，并将分期计划报送主管税务机关。
所以，房地产企业在设立账套时是否分期要结合企业的战略规划、开发产品的特点以及是否销售等因素确定，且不可任由财务人员随心所欲。
但是需要注意的是，在2014年大连又出台了《大连市地方税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告》（大连市地方税务局公告2014年第1号）文件，其中第一条规定，土地增值税应以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。
对于分期开发的项目，应以住建部门或国土规划部门下发的《建设工程规划许可证》确定的分期建设项目作为清算单位。
三、工程规划许可证
目前最流行的还是按照工程规划许可证。
《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》（重庆市地方税务局公告2014年第9号）第一条第（一）款规定，房地产开发以规划主管部门审批的用地规划项目为清算单位。
用地规划项目实施开发工程规划分期的，可选择以工程规划项目（分期）为清算单位。
《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的
公告》（国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号）第三条规定，房地产开发企业应当自取得《建设工程规划许可证》的次月15日前，向主管税务机关申报备案《建设工程规划许可证》所载的建设项目名称等基础信息，并以申报备案的建设项目为单位进行土地增值税清算。
《厦门市土地增值税清算管理办法》（厦门市地方税务局2016年第7号公告）第二十五条规定，2011年1月1日后采取分期方式开发、销售的房地产项目，可按政府规划主管部门颁发的《建设工程规划许可证》作为分期标准，以分期项目为单位进行清算。
四、多证结合
特殊情况时，要结合其它证照。
例如，山东省引入了建设用地规划许可证。
《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》（山东省地方税务局公告2017年第5号）第五条规定，主管地税机关应当依据国家有关部门审批、备案的项目，结合《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》确定项目管理单位，对于分期开发的项目，应当以分期项目为单位进行管理。
而青岛市原则上对于不属于“同期规划、同期施工、同期交付”的房地产项目，应分期进行清算。
《青岛市地方税务局关于贯彻落实<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>若干问题的
公告》（青岛市地方税务局公告2018年第4号）第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。
具体清算单位原则上由主管税务机关以政府规划部门颁发的《建设用地规划许可证》确认的项目来确定，属于分期开发的项目，参照政府相关部门颁发的《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房（销售）预售许可证》及竣工验收交付、预售资金回笼情况确定。
《安徽省土地增值税清算管理办法》（安徽省地方税务局公2017年第6号）第十条又规定，依据《建设工程规划许可证》难以确认分期开发项目的，纳税人应于取得《建设工程规划许可证》之日起30日内向主管地税机关报告，主管地税机关应依据《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》以及相关《建筑工程施工许可证》《预售许可证》及预售资金回笼等情况，经调查核实、集体审议，综合认定分期开发项目。
主管地税机关认定分期开发项目，应当于纳税人报送分期项目最后一个《预售许可证》之日起15日内书面告知纳税人。
五、既定事实
企业对于项目不想分期清算，有没有办法呢？安徽给出了一点曙光。
《安徽省土地增值税清算管理办法》（安徽省地方税务局公2017年第6号）第十一条规定，房地产开发项目中，符合下列情形的，应当认定为同一分期开发项目：
（一）取得多个《建设工程规划许可证》，只取得一个《建筑工
程施工许可证》的；
（二）取得多个《建设工程规划许可证》，且由若干个《建筑工程施工许可证》确定组织施工，经主管地税机关调查核实该多个《建设工程规划许可证》所确定的项目未利用本分期项目回笼资金开工建造的。
以上属于不完全列举，欢迎各地企业对号入座。
古人云，凡事预则立，不预则废。
房地产税收筹划属于系统工程，财务部门不是万能的，并不能填所有的坑，因此需要在前期项目立项前就要参与战略规划。