成都凯丹广场市场调查报告

别商品展开的终端服务，强化了消费者特定的购物意识。这种商场将不同种类的商品（低端、中端、高端、奢侈品）集中起来，
比较容易塑造出商场的个性，加上欧洲著名的荷兰环达通（GTC）地产自身的实力、经验和品牌，给消费者提供一种优雅舒适
的购物环境，使购物成为一种消闲，能增加顾客的购物兴趣和欲望。具调查，新南天地商圈客源是由区域居民、购物、休闲三
苏宁广场 城市综合体 泰和一路 12 万（在建）


第二部份 项目商业业态定位分析

一、凯丹广场经营定位——综合性品牌百货商场 SHOPING-MALL
凯丹广场地下两层地上四层，总建筑面积 5 万平米左右，共 200 余个铺位，停车位千余个。SHOPING-MALL 是围绕着多种类
部分构成，休闲游客也会即兴购物，还有一定数量慕名而来的游客，因此，实际购物人数会适度提升。凯丹配以齐全的商品种
类，前卫华丽的欧式购物中心设计和装修，完善的设施，上乘的服务，而且有众多的休闲空间和娱乐活动场所，如星巴克、嘉
禾影城等。顾客既可在里面购物、就餐、游乐，也可消除顾客的疲劳，延长顾客的停留时间，增加商场的营业额。
第三部份 楼层平面布局图
B2 B1
1F 2F 3F
4F
商业面积分布图
总体量
楼层
B2
B1
商业面
1F
积
2F
3F
4F 业态占
比 流行服
饰 餐饮 运动休 闲 便利服 务 娱乐 居家生 活 家具家 电 其他服 务
停车位 800 200
面积㎡
面积㎡ 8000 8000 8000 8000
8000
8000
50000 ㎡
迪卡侬 法国体育运动零售 都会路 199 号 4000
康普雷斯 城市综合体 盛和一路 88 号 9.32 万（在建） 写字楼售价 1.2 万/㎡
稳中有升，趋于高、中、低档各层次的消费水平。 3、总体来说其消费水平、消费结构、消费档次等会随着新南天地商圈的逐渐成熟而日益繁荣。 四、优劣势分析 优势：在经营的策略上属物业产权自主、自租，商管公司管理体系成熟，发展商品牌形象世界一流，整个商场装修形象美观优 雅前卫，给商家一种在这里租铺长期经营不愁赚不了钱，心里踏实的感觉。 整个商场扶手电梯 12 部，直达梯客梯 3 部，货梯 4 部，设施完善，基本能满足消费者需求。 劣势：凯丹广场的消费水平属中高端，其租金、管理费较其他同区域范围类型物业稍高（经调查已知的三楼经营费用为保底 140 元/㎡ 扣点 15%，纯租金模式为 220 元/㎡左右，物管费+广告宣传费为 53 元/㎡，均按使用面积计价），在投资成本上较其他 同区域范围类型物业要高，当然品牌优势和区位优势也是各项费用偏高的因素。 不足：以业内人士专业眼光来看，纵观整个商场各层楼的业态分布，负一楼的快餐和运动休闲区出现了鞋类品牌色非，一楼的 国际品牌时装区出现了赛百味快餐，二楼更是时装、数码、甜品店混搭，而本应与数码在一个集合区域的酷动数码又单独出现 在了三楼，四楼的餐饮娱乐区又只有区区八九家商户，怎么看都显得不上规模，个人认为相比万达广场招商运营而言还显不足。 不知道这是否是欧洲人的经营理念还是由于招商工作遇到阻力或困难导致招商执行力没有严格贯彻落实的原因。店招方面 90% 商户都是统一材质、LED 灯、固定大小，商场整体形象美观大方，但有少数商户未能统一（如安踏运动，1983、极光户外等）， 不利于整体形象打造，容易造成视觉混乱。整体人流动线设计尚可，但上下扶梯的错位设计虽然新颖，但不利于人流动向的引 导，导视牌设计在扶手电梯和直达梯均有，字体偏小，感觉尚可。 总体而言：从租金、物管费等相关费用比较而言偏高，但经营的氛围和经营模式国际领先，管理体系品牌形象深入人心，整体 来讲未来前景不可限量。从宏观角度来看，新南天地商圈商业面积总共 40 万平米，地处地方政府重点打造的国际城南， 主力 百货、生活超市、精品零售、高档餐饮、娱乐等业态组合搭配合理，是一个集开放性、现代性、国际性、时尚性于一体的复合 型高尚商圈。
成都凯丹广场市场调查报告
第一部份 区域环境分析
一、区域环境概况
成都凯丹广场是中国西南地区第一家欧式购物中心，为荷兰环达通房产集团（GTC）旗下资产并独立开发。项目地址位于 成都市高新区天府大道北段西侧，新南天地商圈，都会路盛和一路交汇，盛和一路 18 号，毗邻宜家、欧尚成都高新店、富 森美家居南门店与运动品零售巨头迪卡侬，距天府大道北段 18 号高新国际广场（成都市高新区管委会）和成都市新市政府 也仅咫尺。在成都市建设全域成都国际城南的发展理念和战略目标中具有优越的地理位置，处于武侯区的商业、政治、经 济核心位置，有着其它项目无法比拟的区域优势。





三、项目区域内相关商业物业数据调查分析
企业公司名称 经营业态 项目地址 建筑面积（㎡） 租金价位
宜家家居 瑞典家具家居生活 泰和一路 2.6 万


二、商场经营业态分布分析 B2 地下停车场 B1 停车场 快餐 服务 运动休闲 户外 进驻商户：优之食品 色非 极光户外 劲浪体育 1983 艾派创意坊 BH 健身器材 韩镜社眼镜 酷卡 优品香辣 乡村基 冰期时代 柠檬宝贝 顺旺基 屈臣氏 自然派 永恒生活 左转 90 度 生活无限 耐克 阿迪达斯 基地背囊 安踏运动 圣弗莱 豆逗乐黄记玉米汁 甘食记 73 度煨面 1F 国际品牌时装 进驻商户：万斯 维沙曼 奥莉 斯特拉迪瓦里斯 棉衣工坊 衣恋 大嘴猴 普安倍尔 H&M 丝芙兰 星巴克 气味图书 馆 罗燕 牧马人 LEE MIND BRIDGE 美意珠宝 安娜世家 VOLL 优衣库 卡洛驰 赛百味 维尼小熊 歌黛 速写 匡威 鳄鱼 ZARA 巴适卡 芒果 三叶草 杰克琼斯 卡普西尼 路虎 2F 国际品牌时装 数码科技 进驻商户：思莱德 杰斯卡 MIND BRIDGE 雅卓尔 大卫 百家好 热风 H&M 耀妆 普罗瑞 SO BASIC 芬狄诗 性感小猫 艾格 优衣库 艾璞 拉夏贝尔 满记甜品 NAY ZARA 斐乐 安踏时尚 诺基亚 克洛蒂尔 G.M 可可露 苹果数码 奔趣 夏娃的诱惑 西部印像 THEAMY RT 3F 家居生活 童装 数码 进驻商户：香云莎 雅戈尔 红人 伊洲 创意宝贝游乐园 玛玛珂 澳西奴 智乐 皂美舍 好孩子 酷动数码 可可小姐 美甲 思妍丽 爱莫造型沙龙 安莉芳 卡蔓 粉色尼龙 纯甄 安踏童装 PAWINPAW 衣恋童装 OHOO 法米尼 巴 布豆 爱乐游 IBABY 美克美家 足浪漫 秋鹿 4F 餐饮 书吧 电影院 进驻商户：多福甜品 新鲜果昔 98 鲜榨果汁 今日阅读 郁荣寿司 迷尚澳门豆涝 韩林烧烤 成都映像（未专修） 嘉禾 影院（未装修） 中庭空置
欧尚 法国著名零售超市 站华路 9 号 3.3 万
富森美家居 成都家具家居 都会路 99 号
3000
6%
500
1%
2011/1/4
租金（元人民币）
物管费+广告宣传费（元人民币）
53
劲浪 100 元/㎡
53
360-450/㎡
53
280-350/㎡
53
保底 140 元/㎡ 扣点 15%，纯租金 220 元/
53 ㎡左右
嘉禾 100 元/㎡
53
比例
19500 9500 1500
39% 19% 3%
3000 6000 7000
6% 12% 14%





















三、消费群体分析 1、目前的消费群体大多依托本项目周边工作人员、社会群体，小区住户，趋于中、低档的消费水平。 2、பைடு நூலகம்着新南天地商圈的逐渐成熟，消费群体除本项目周边工作人员、社会群体，小区住户外，其他地区慕名而来的消费力量会

二、消费市场分析 本区域经过多年的发展，几十余座楼盘和上万户的固定居住人群已使这一区域较为成熟。区域内聚集了大量高档住宅小区： 南城都汇、桐梓林欧城、神仙树大院、天府长城、凯丽滨江、城市春天等和项目周边两公里范围内的大鼎国际广场、高新 国际广场、苏宁广场、成都市新市政府以及天府大道沿线云集的如 inter，诺基亚，西门子、华为、IBM 等多家大型国际跨 国公司共同构成本区域强有力的消费群体；加上成都天府新城，国际城南的强大影响力，区域内的住宅社区雀起，聚集了 巨大的优质消费群体。