物业管理基础知识详述

物业治理基础知识培训

物业：特指正在使用中和差不多能够投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。

各类建筑物分为：住宅小区的房屋，也能够是写字楼、商业大厦、综合商住楼宇、公寓、不墅、工业厂房、仓库、体育场馆等；

配套设施、设备分为：市政设施、文化娱乐设施、交通设施等；

场地分为：庭院、绿地、道路等。

物业侧重于使用、服务和治理角度。

物业的特征：1、固定性（在各级政府规划部门的规划范围内，进行精心策划，在施工中，要严格治理，保证质量。新建的物业，要和周围环境协调一致，制造良好的自然环境。）2、耐久性（“精心设计，百年大计”，讲明建筑物）3、多样性（物业的多样性构成了都市乡村的不同风格，更加显示物业区域的风采）4、高值性（为业主的物业保值、增值，自然就成了物业治理企业的重要职责）5、权益性（《房地产业差不多术语标准》特不强调不动产、房地产、物业都不仅包括相关物质实体，而且包括依托于物业实体上的权益。物业的法律属性集中反

映在物权的关系上，在我国，房地产物权是指物权人在法律规定的范围内享有的房屋的所有权及其占有土地的使用权）

物业治理（proerty managment）：是指业主选聘物业治理企业，由业主和物业治理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、治理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

物业治理起源于19世纪60年代的英国，迄今为止，物业治理作为现代化都市治理和房地产经营治理的重要组成部分，在国际上十分流行并获得了蓬勃进展，被人们视作现代化都市的朝阳产业。20世纪80年代，1981年3月，全国第一家物业治理公司---深圳市物业治理公司诞生。1994年3月23日建设部以第33号令颁布了《都市新建住宅小区治理方法》这是我国有关都市住宅小区治理工作正规化、法制化奠定了基础。1994年6月18日，深圳市颁布了《深圳经济特区住宅物业治理条例》，并于11月1日起施行，这是我国第一部地点性物业治理法规。2003年9月1日，国务院颁布的《物业治理条例》开始实施，这标志者我国物业治理工作步入了新的进展时期，进入了高效、法制、规范的高速进展新时期。

物业治理的特性：1、覆盖面广（从地域上看，治理面广，从治理对像上看，包括的范围也比较宽。从服务对象来看，由于各种物业归属于不同的业主或由各种各样的使用人使用）2、服务性强（物业治理人员属于社会服务人员，服务是物业治理的全然属性）3、专业性强4、业主处于主导地位（业主是物业的主人，在物业治理中业主始终处于主导地位，实践中，业主委员会执行业主大会的决议，通过招标形式选择物业企业的服务，只有被业主同意，企业才会有生命力，才能取得合法收入，得到良好的效益）5、物业治理与社区治理相结合物业治理的要紧内容

（一）物业的接管验收：要紧是依照物业治理托付服务合同制定物业的接管验收方案，按照有关规定组织物业的接管验收。

（二）物业治理方案和制度的制定：（1）建立物业治理企业的相关治理部门，确定人员编制（2）在物业治理早期介入中对物业的规划设计方案、施工质量等提出合理建议（3）依照托付服务合同制定物业治理方案（4）制定各项物业治理制度（5）制定物业再开发利用方案（6）制定物业治理费用收支打算，并操纵预算（7）制定房屋租赁方案，提供房屋租赁服务

（三）客户治理服务：（1）提供业主或使用人入住服务（2）有打算地与客户进行有效沟通（3）接待客户日常来电、来信、来访，处理客户投诉（4）拟写物业治理的常用文书（5）建立与治理物业治理档案（6）测算并收取物业治理费用（7）对专项维修资金的使用进行治理（8）在管区内组织和治理各种有益的文体娱乐活动

（四）房屋建筑及附属设备设施的维修养护治理服务：（1）向业主和使用人讲明房屋建筑及附属设备设施的功能和使用注意事项，进行房屋及附属设备设施的安全治理（2）制定房屋及附属设备设施的维修养护打算（3）对房屋进行日常养护和维修（4）治理监督业主或使用人室内装饰装修工程（5）对房屋附属设备设施进行日常养护和维修（6）运用智能化物业治理系统进行治理（7）对特种设备的托付维修养护工作进行治理（8）编制房屋维修预算方案和设备设施的维修、更新预算方案

（五）安全服务：（1）制定物业治理区域内安全防范设施的设置方案，正确设置消防器材（2）提供物业治理区域内的安全保卫服务（3）进行消防安全治理（4）对进入物业治理区域内车辆的行使和停放进行治理（5）预防和及时处理物业治理区域内的各类突发事件

（六）环境保洁与绿化美化治理：（1）对物业治理区域内的环境污染进行防治（2）对物业治理区域内的房屋共用、共用设施设备和公共场地提供卫生保洁服务（3）对物业治理区域内的环境进行绿化美化

（七）综合经营服务：综合经营服务是多种经营性质的有偿服务，综合经营服

务中的特约性服务，是具有托付和代理性质的服务方式。

物业治理的早期介入：是指物业治理公司在接管物业之前，就参与物业规划、设计和建设，从物业治理服务的角度提出意见和建议，以使建成后的物业能满足业主或使用人的要求。物业治理早期介入越早越好。

前期物业治理：是指在业主、业主大会选聘物业治理企业之前，由建设单位选聘物业治理企业实施的物业治理。早期介入是前期物业治理的重要铺垫，前期物业治理又是后期物业治理的基础，后期物业治理是前期物业治理的工作连续，二者一脉相承。

物业治理的过程

（一）签订物业服务合同：《物业治理条例》规定，在业主、业主大会选聘物业治理企业之前，建设单位选聘物业治理企业的，应当签订书面的《前期物业服务合同》

（二）验收接管物业：签订物业服务合同以后，物业治理企业应当成立接管验收小组，对物业的共同部门和共用设施设备进行查验，并办理接管手续。（三）履行服务合同：物业治理企业也能够依照业主的托付，在力所能及的条件下，为业主提供物业服务合同约定以外的其他服务项目。

（四）终止合同，做好交接

物业治理的差不多原则：

（一）权责分明原则：在物业治理区域内，业主、业主大会、业主委员会、物业治理企业的权利与责任应当特不明确，物业治理企业各部门的权利与职责要分明。一个物业治理区域内的全体业主组成一个业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构。物业的产权是物业治理权的基础，业主、业主大会或业主委员会是物业治理权的主体，是物业治理权的核心。

（二）业主主导原则：业主主导，是指在物业治理活动中，以业主的需要为核心，将业主置于首要地位。强调业主主导，是现代物业治理与传统体制下房屋