集体土地估价技术路线

集体土地评估技术路线和方法

我们平常的土地评估业务大部分为国有土地使用权评估，主要有国有建设用地使用权出让价格评估、出让国有土地使用权抵押贷款评估，企业改制所涉及的国有土地使用权价格评估等。而集体土地评估业务很少，一是因为集体土地流转的限制；二是因为当前评估行业内没有形成对集体土地评估统一的、权威的技术路线和评估方法等。

但是近几年因为城市化进程需要征用集体土地和集体土地流转限制的放宽等，涉及到很多关于集体土地包括农用地、建设用地和未利用地等的评估工作。不管是集体土地，还是国有土地，都有其客观价值的存在。当前我国的土地所有制，分为两类，一是城市土地，归国家所有；二是农村土地，归农民集体所有。国家所有的土地，享有完全的占有、使用、收益和处分权；而集体所有的土地，其土地使用权享有占有、使用、收益和受限制的处分权。具体表现为，国有土地使用权可自由公开交易，但集体土地却只能限于耕种用地或集体经济组织内建设用地等。

集体土地通过征用变成国有土地重新规划后，以招拍挂的方式出让，其土地使用权的权利价值就会变得很高。《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（以下简称决定）中保留土地分别由国家和农民集体所有的制度框架，与此同时，改革现有征地制度，逐步建立城乡统一的建设用地市场。《决定》打破了现有“非农建设用地必须征为国有”的格局，赋予农村集体土地与国有土地同等的地位。虽然《决定》中非农建设用地只允在集体成员内部流转，但确实也充分肯定了集体建设用地该有的价值。

藉此，仅从估价的角度来谈谈集体建设用地使用权评估时的技术路线和采用的估价方法：

一、集体土地价格构成

《中华人民共和国土地管理法》第二条规定“国家为公共利益的需要，可以对集体所有的土地实行征用。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征用农民集体所有的土地，应当按照下列规定支付征用费用：(一)向被征地的村民委员会或者村民小组支付土地补偿费；(二)向被征地上的房屋、青苗等附着物的所有人支付有关

的补偿费；(三)向被征地的农村村民支付安置补助费。

那么集体土地价格构成如下：土地取得费(包括土地补偿费、地上附着物和青苗等补偿费、安置补助费以及各项税费和管理费用等)、土地开发费，相应利息与利润和土地增值收益等。

土地增值收益为按区域土地因改变用途和进行土地开发，达到建设用地的条件利用条件而发生的价值增加额。土地增值额的实质是土地性能改变而带来增值地租，这种增值是因为农地转变为建设用地，新用途土地的土地收益远高于原用途土地。

二、集体土地评估技术路线和方法

(一)集体建设用地

在集体建设用地土地使用权流转这一特定的市场环境下，其流转和出租案例较为丰富，并且在前分析了使用集体建设用地的土地使用权价格构成，因此宜采取市场比较法、成本逼近法、剩余法、收益法进行评估，还可以采用基准地价系数修正法进行评估。

1.宅基地使用权

宅基地使用权是经依法审批的由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体建设土地使用权。我们来分析其定义要点：⑴权利属性，即集体土地使用权；⑵权利主体，即农村集体经济组织成员；⑶权利取得条件，即经过依法审批；⑷权利取得方式，即集体经济组织分配；⑸用途限定，即建住宅；⑹权利存续状态，即没有使用期期限；⑺其他限制：用地规模限制。

透过要点分析，宅基地使用权跟国有划拨住宅用地使用权类似，都是以无偿或是以很低的成本取得土地使用权，没有使用期限。若如《决定》中所说的将打破现有“非农建设用地必须征为国有”的格局，赋予农村集体土地与国有土地同等的地位；并改革现有征地制度，逐步建立城乡统一的建设用地市场。那样就会产生宅基地使用权流转需要评估的情形，评估的理论及方法可参考国有划拨住宅用地使用权的评估方法，体现农村集体建设用地与国有土地“同权同价”。集体建设土地使用权评估，考虑到集体土地流转有较多限制，通过市场竞价方式体现价值不明显，因此，在价值方面重点从成本构成方面分析，评估方法主要有以下几种：

市场比较法。其评估思路为，由于农村宅基地可以在村集体经济组织内部成员中流转，我们可以通过流转过程中产生的交易实例，采用市场比较法进行评估，通过相关因素修正等最终得出宗

地使用权价值。估价规范规定必须有三个和三个以上成交案例才可以用市场比较法进行，但是我们对宅基地使用权的特殊性，成交案例少等的特殊情况，可以采用一个或二个成交案例进行评估，前提是这一个或二个成交案例必须真实、成交价格必须客观、区位相近等等，然后通过对这一个或二个成交案例进行相关因素修正等最终得出宗地使用权价值。当然有三个或三个以上成交案例更好。

收益还原法。其评估思路为，有的住宅确实存在出租使用情况，租金收益可观，存在客观收益，因此可采用收益还原法进行评估。测算过程中重点考虑的技术要点是，由于此类用地交易受限，不能在市场上流转，或仅能在集体组织成员内部流转，市场竞价体现价值不充分，其价值权益也表现有缺陷，价值相对也会比较低。另外，此类用地的使用方式只能出租不能变现，存在较大的资金风险与时间价值风险。因此，与同类用途的国有用地相比，其风险大，其还原利率就会相对较高。

基准地价系数修正法。其评估思路为，在制定了基准地价的城区周边，可参考相近区片的基准地价，采用基准地价系数修正法进行评估。即先按宗地的区域因素条件、个别因素条件，采用基准地价系数修正法评估正常的宗地市场价格后，根据国有用地使用权与集体土地使用权在增值收益、基础设施条件等因素的不同程

度进行修正，最终得出宗地作为集体建设用地的宗地价值。

剩余法。对已经在宅基地上建成住宅的宗地可以采用剩余法进行评估宗地价值。其评估思路为，先通过市场比较法等测算住宅房地产的市场价值，然后通过剔除相关费用，剥离得到宗地的价值。即扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后以价格余额来确定宗地土地价值。当然与建筑物建造相关税收等肯定要和国有土地使用权上住宅房地产有区别的，评估时需要注意。

运用上述几种评估理论与方法，还需考虑集体建设用地流转与国有土流转的根本区别，这点对使用权价值的影响较大。这是因为国有土地流转范围大，企业、法人、自然人都可以是土地流转的主体，市场因素充分，通过市场竞争较能充分体现其土地使用权价值，因而其价值表现就高；而集体建设用地使作权，只能在所在集体范围内流转，市场小，无法体现由于市场竞争所能充分体现的价值，其价值表现就低。流转范围受限制这是集体建设使用权价值内涵的一个重要内容，因此，我们在对宅基地使用权评估时，须对市场交易充不充分进行比较分析，制定合理的修正系数修正，才能准确的评估集体建设用地使用权价值。

2.乡镇企业用地使用权