某综合体项目定位具体业态及招商篇

业主招商背景
稍欠缺 具备一定基础 稍欠缺 欠缺 欠缺 稍欠缺
对住宅商住带动性
带动性高 带动性与商业招 商经营关系较大 带动性与商业招 商经营关系较大 带动性高 带动性高 带动性高
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A-4 A-3 仓盛路
家具建材 家居陈设 五金机电 酒店用品
优 差 一般 优 优 优
嘉华路
专业运动
进口副食 生活类商业
路
类家居。尤其随着现代住宅市场发展倾向精装修住宅，未来装修趋势不可避免更加以家具软装以及注重生活 品质、凸显个性的装饰陈设类家居为主；且装饰材料和家具市场多为零售，而家居陈设市场由于区域供应少 可突出批发交易以增强项目辐射力，打造本项目家居建材市场的亮点与核心竞争力。
~石家庄目前发展阶段 ~石家庄乃至全国未来发展趋势 以装饰材料和家具市场为主， 以及本项目家居建材市场重点发展方向 家居陈设类占比不到20%
Source: DTZ Consultancy. 2012.8
● ●
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本项目主题概念方向
三大核心市场 统领新石家庄 艺术家居饰品博览中心
国际五金机电展销中心
环球酒店用品采购中心
一大家庭类主题商业 诠释冀城生活新概念 家天下·乐活城
Source: DTZ Consultancy. 2012.8 6
发展趋势轴
装饰材料 市场
家具市场
家居陈设市场
批零兼顾 零售为主
•水泥沙石、管材石材、五金灯具、 地板门窗、油漆涂料、卫浴瓷砖、 吊顶橱柜、窗帘地毯、开关插座等
批零兼顾 零售为主
•办公家具、家用家具、家居用品 （床上用品。。）、家居饰品等
批零兼顾 批发为主
•石艺、铁艺、木艺、竹艺、 藤艺、布艺、画艺、树脂、 金属、水晶、玻璃、艺术 陶瓷、花木水族等个性家 居用品及陈设配饰。
本项目 栾城县 元氏县 赞皇县 高邑县 赵县
体量（万平方米）
总建面约12.9万
占地1000亩，预估建面25万 占地2000亩，建面46万 83.9万
本项目
5公里辐射范围
官庄
邢台市
Source: DTZ Consultancy. 2012.8
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本项目艺术家居饰品博览中心——体量空间建议
——基于终端消费者的市场体量测算
南
三
环
路 4
Source: DTZ Consultancy. 2012.8
借势规划 驾驭商机：位于南部新城核心地段，崛起中的城市商业副中
心—新客站南部商圈
滚滚人流 潜力无限：紧邻大学城，辐射近40万居民人口 商贸聚集 升值保障：100万大体量商业，与双鸽、雨润多个商贸市场携
手催热市场，强力吸金，引爆消费 新型市场 领秀华北：成熟的市场统一开发与经营，已拥有3000余市场优 质商户，未来将整合升级成华北最大的五金家居酒店用品市场
本项目专业市场核心价值定位
石家庄最前端的家居饰品航母
——艺术家居饰品博览中心
三大核心市场 统领新石家庄
石家庄最专业的五金机电城 ——国际五金机电展销中心
华北最大的酒店用品市场 ——环球酒店用品采购中心
Source: DTZ Consultancy. 2012.8
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本项目艺术家居饰品博览中心定位
● 石家庄目前家居建材市场多为装饰材料与家具市场集合的传统类型综合市场，缺乏成规模、创新的装饰陈设
协调发展
专业市场定义及适应性 石家庄专业市场情况分析 确定本项目专业市场发展方向
地块布局分析 各物业区域划分关系
Source: DTZ Consultancy. 2012.8
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本项目地块商业业态发展适应性分析？
地块条件分析：
A-1，A-2地块：邻近城市二环，交通可达性较高，毗邻北部未来潜在开发区 域，可形成区域联动。A-1地块重点布局以住宅为主，A-2地块商业布局应考 虑协调住宅物业，达到形象及业态的相符性。
重点考虑零售市场（5km辐射范围）
• 方法一：辐射人口关系法
可比案例 和平路家居建材集群 槐安路家居建材集群 体量（万 辐射居民人 体量辐射 平方米） 口（万人） 人口比重 29.0 94.6 54.5 157.2 0.53 0.60 211 .2 0.55 116.1
石家庄项目定位 —发展方向及招商建议篇
2012.8
PRIVATE & CONFIDENTIAL www.dtz.com
基于市场篇的研究，本项目未来具体可发展的方向是？
石家庄商圈情况研判 石家庄商住公寓市场研判 确定本项目非专业市场发展方向
？
两者是什 么关系 融合共生
Baidu Nhomakorabea
怎样的专 业市场
非专业市 场
药 博 A-1 A-2 中 街
A-3，A-4地块：相对地块位置靠南，现状交通条件较差于北部地块，但项目 总体规划未来南部有较大规模的物流基地，A-3，A-4地块在发展依赖强大物 流的商业物业上有先发优势。 主要门类 地块形象带动 交通条件要求
要求通达性高 要求通达性高 要求通达性高 要求通达性高 要求通达性高 要求通达性高
南
三
环
Source: DTZ Consultancy. 2012.8
本项目功能布局定位建议
药 博 中 街
北 部 地 块
“润”享生活 ● 南部商圈向心力
—住宅+公寓+办公+家具建材家居陈设+生活类商业
“南新北优 南北联动”
仓盛路
南 部 地“德”誉市场 ● 华北市场制高点 块
嘉华路
—还迁房+经济型酒店+酒店用品城+五金机电城
Source: DTZ Consultancy. 2012.8
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本项目艺术家居饰品博览中心——体量测算依据
•目前mall形式的综合家居建材市场多为零售市场， 重点考虑零售辐射5km范围的保守体量测算依据：
辐射人口关系法——辐射人口测算 本项目辐射居民人口为5公里辐射范围内当前住宅小区人口， 再加上未来3年新建住宅供应导入的居民人口。其中，新建 住宅供应根据在建住宅项目以及未来土地供应梳理得出。 各市场集群辐射人口纳入对周边供应量分布及竞争情况考 量的同时，根据基本的5公里范围住宅居民量得出。 住宅需求增量法——新建住宅量测算 本项目5公里辐射范围的未来3年新建住宅量是通过对辐射 范围内在建住宅项目及未来土地供应梳理得出。
•兼顾批发零售市场以扩大项目辐射范围，除零售辐 射5km范围外以南区域分析的乐观体量测算依据：
辐射人口关系法——辐射人口测算 综合本项目5公里辐射范围以及南部5县居民人口，剔除 五县及邻近官庄和邢台对本项目的竞争分流影响得出。
竞争分流 栾城县、元氏县、赵县、赞皇县、高 邑县五县如山田国际家居装饰城等 官庄家居建材商贸城（招商） 邢台建材家居城（在建） 合计