公司“开源节流”长效活动实施方案制度

2013年8月7日签发：会签：

部、室核稿综合办公室拟稿人雷艳文

发文编号尼房地产办公发[2013] 005号密级期限

标题：房地产公司“开源节流”

长效活动实施方案

附件：无

主送：房地产公司各部门、项目组

抄送：房地产公司经营层、集团公司行政人事部、集团公司计划财务部

主题词：开源节流方案

印刷份数： 2013 年8月 7日封发

尼房地产办公发[2013] 005号

房地产公司“开源节流”长效活动实施方案

为了响应集团公司提出的关于开展“开源节流”长效活动的号召，同时培养公司内部员工节俭的良好的习惯，为公司的发展注入新的活力，根据房地产公司的实际情况，特拟定本方案。

开源节流，顾名思义是增加收入、节省开支。增加收入主要的渠道就是提高工作效率，提高销售业绩；而节流主要是在前期开发规划、工程费用、销售推广费、管理费、物业服务等方面降低成本，同时，从员工自身抓起，减少不必要的开支，避免浪费。针对房地产各职能部门的特点，开源节流具体实施方案如下：

一、工程方面

1、工程设计方面

项目一旦立项，合理的设计是控制成本的前提和基础。虽然设计费用一般只占项目全成本的1%--2%，但是其对项目成本的影响却达到75%以上。因此要有效控制项目成本，就要重点抓好工程设计这个环节的工作，制定准确合理的目标成本。具体的实施方案如下：（1）实施设计方案招标制度。通过设计方案招标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的合理性、准确性，减少因设计质量问题，出现的后期变更、签证。同时选择优秀的设计单位，也能够准确实现前期市场调研后的项目产品定位，避免因设计误差，影响销售质量，造成资金长期得不到回收。此环节的招投标工作需要相关专业部门的

全面参与评比。

（2）开展限额设计。通过对项目的多种设计方案比较与筛选，对各项成本指标、各项经济技术指标，进行分析和判断，选择技术上可行，施工上可能，经济上合理的设计方案。限额设计阶段将要求成本、工程、营销等多个专业口的人员联合参与，通过限额设计，主导方案设计，优化设计的成本结构，以保证有效地控制成本。

（3）加强图纸会审。尤其是在设计阶段，克服设计方的不足或缺陷，所花费的代价最小，能取的效果最好。重点是对图纸技术上的合理性、施工上的可能性、项目成本的经济性进行审查，从各个不同的角度对设计文件进行全面审核管理工作。

2、项目采购管理方面

非大宗物资、小型机械设备由项目自行采购。对于大宗物资采购要做到：

（1）严格执行询价、比价制度，根据集团设备物资部提供的供应商信息，结合项目所在地的供应商信息，综合质量、价格等主要因素，由项目经理择优确定供应商，并报主管副总批准。

（2）根据市场信息掌握情况，建立供方信息数据库。包括合格供方名录、可试用供方名录和不合格供方名录。

（3）严格物资检验、接收标准。针对对各类主要建设材料和设备，建立严格的验收标准，检验合格方可进入采购、接收流程。

3、分包招投标管理方面

建立公司完善的招投标管理制度，通过引进竞争机制，择优选择

分包单位，从而促进项目成本有效降低。这里面有三个环节要把握，一要严格筛选分包单位；二要规范标书条款；三要规范招标流程。

（1）选择分包单位时，要从多方面对分包单位进行审查，包括施工资质等级、机械设备、业绩、主要项目管理人员等。审查不合格分包商不得入围。

（2）在编制招标文件时，标书条款应严谨、准确和合理，涉及到有关工程造价及相关费用的应尽量包死，尽量做到少留或不留活口。工程标底要保证质量，造价水平要合理，把工程标底控制在目标成本范围内。严格招标文件审核，由招标小组评审确定招标文件。招标项目由招标小组对投标方案评选打分确定分包商，遵循技术标书优先经济标书。议标、直接委托项目由部门会签、分管副总审批的方式确定分包商。

（3）招投标过程要规范化、透明化，项目组应成立招标小组，其中招标阶段，应根据内容不同，抽取不同人员参与评标打分工作。评定标准应根据投标内容合理选择，不应仅以“最低中标价”一种方式为准。

4、合同与施工组织计划管理方面

合同管理的健全与否,直接影响到房地产公司的经济效益。因此要规范合同的管理，从合同编制，到合同订立、审批、会签等各个环节。对直接影响合同成本的有关条款，如合同价款的计价方式；合同价款调整原则与条件；主要材料价格的测算方法与调整条件；不可预见费用（如变更、签证）包干的内容等都要详细写明并约定好。充分

发挥合同管理的约束与监督职能，有效地控制合同成本。做好项目合同调差，努力争取拖延进度款、不付预付款，多争取垫资合同。

严格施工组织计划，加快项目开发，缩短开发周期是降低资金成本，提高公司经营效益的很好的途径。开发周期短，资金回收就快，使用效率大提高。我们将针对承包商建立严格的施工进度责任制，坚决抵制因人为原因造成的工程进度拖延，节约工程成本。

5、竣工结算方面

竣工结算是反映工程项目实际造价的重要阶段。在办理竣工结算时，应坚持以当时现行的工程造价管理法规为依据，按照甲、乙双方在承包合同中约定条款，根据工程竣工图纸，结合设计变更、隐蔽记录、现场签证进行认真审核计算。在付款阶段，严格按合同、按工程进度支付工程款。材料款应确定合理的预付款额度控制，保修款控制不低于合同额5%。

二、财务方面

1、降低资金成本

降低资金成本主要是要降低负债率、贷款利率和缩短开发周期、加快资金回笼等方面入手。加强财务杠杆的应用，合理筹集资金。要降低资金成本，首先要降低企业的负债率，关键是拓宽融资渠道。企业筹集资金的渠道有很多，可以向银行贷款、面向社会发行债券、发行股票、进行融资租赁等，要合理利用各种融资渠道，募集更多的资金。我们将充分利用国内相关优惠的融资渠道，在付出较低的资金成本的前提下，借用外来资金，促进公司的快速发展。