信托对房地产业融资的贡献及局限性

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信托对房地产业融资的贡献及局限性

房地产行业的资金来源，主要包括自有资金、银行贷款(包括开发贷款和流动资金贷款)、预售房款、建筑企业垫资等几部分，其中约有70%是直接或间接来源于商业银行。2002年以来全国房地产投资增长速度达30%以上，商业银行房地产贷款的增幅达25%以上，截至2003年4月底，房地产贷款余额达1.836万亿元，占贷款总余额的17.6%，其中个人住房贷款总额比例达8.9%。房地产业已成为一个与银行业高度关联的行业，这种结构决定了银行的风险防范面临多种压力。 (本文已由信托法律网重新编辑)&

&&& 针对房地产市场出现局部过热，结构失衡和国有商业银行不良贷款增加的现状，中国人民银行相继出台一系列政策法规，预防房地产过热和金融风险。2002年6月13日中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，(121号文)对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等作了新的规定。中国人民银行所采取的一系列措施特别是121号文件的出台对积极预防房地产金融风险，保持房地产市场平稳健康运行具有重要作用。(本文已由信托法律网重新编辑)

&&& 在银行收紧房地产项目贷款的同时，房地产信托资金成为房地产行业资金供给的重要渠道。房地产信托产品的出台使得房地产业和信托业互动发展，对于我国房地产企业而言，引入信托资金自然是一种进步的表现。

&&& 目前监管层有意收紧银行房地产信贷，给信托企业提供了一个发展房地产信托业务的好机会。2002年以来，随着重新获准登记的信托公司逐渐增多，信托产品创新逐渐进入高潮，到2003年5月份，重新获准登记的信托公司有52家，已投向市场的信托产品有57个，吸引了市场大批投资者。市场上57个信托产品中募集资金投向房地产行业的高达19个，募资总额超过27亿元，其中2002年发行的产品5个，募集资金10.3亿元。2003年5月份以前市场信托新产品37个，共计募集资金34.5亿元，其中房地产信托产品14个，募集资金17亿元，约占市场信托融资总额的一半。现阶段我国房地产企业陷入融资的瓶颈，无疑意味着房地产信托市场的广阔前景。

&&& 从长远发展看，信托资金对房地产业的融资需求是一个很好的补充：首先，相对银行贷款而言，房地产信托融资方式可以降低房地产企业整体的融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于房地产公司的资金运营和持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下优化公司结构。其次，信托可以提供多种方式的资金供给，比如为房

地产企业本身运营需求或项目针对性强的资金信托、以贷款模式介入房地产、以股权投资模式介入房地产，市场供需双方的选择空间较大。第三，信托产品的流动性和证券化发展空间大，可以在一定程度上缓解系统风险，为多类型投资者提供新的投资产品，并在贷款证券化上做有效尝试。第四，信托产品集合的是民间资金，一般房地产商在获得土地批文后就可以信托融资，进行拆迁等前期投入，节约时间成本，同时也可分流部分银行储蓄，减轻银行系统的经营负担。(本文已由信托法律网重新编辑)

&&& 房地产信托之所以成为目前最主要的信托产品之一，主要因为以下原因：

&&& 1、房地产信托业务相对其他信托业务，是一项市场运做比较成熟、成本较低，同时需求市场旺盛的业务。一方面，旧信托公司由于股权投资导致房地产信托资产不良率过高的经历，给重新登记的信托公司一个很好的警示作用。目前房地产信托业务能够在行业整顿以后迅速发展起来，信托公司在房地产业务上积累的经验功不可没。另一方面，房地产行业的持续发展预期也是房地产信托业务被重视的一个重要原因，据国土资源部统计，到2002年底，全国累计收取土地出让金达7300多亿元，个人购房增长了93.6%，预计全国商品房销售总额2003年还将增长25%以上。目前开发热点是北京、上海等中心城市，未来20年，中国城市化水平要达到47%的世界平均水平，需

转移1.5亿农村人口，达到与中国工业和经济发展相应的水平，则要转移2.5亿农村人口，需要建设1000万人口的城市20座(或100万人口的城市200座)。城市化建设伴随的房地产开发热将逐步扩散到以省会城市为主的二三线城市和地县级城市，房地产业的持续发展动力和增长机遇将不断吸引不同性质资本的竞相介入。

&&& 2、从目前市场供给情况看，信托融资渠道面临一个较好的发展机遇。一方面，房地产业的发展预期隐含房地产大量的融资需求短期内不会减弱的信息；另一方面，央行2002年底开始对银行房地产信贷资金的关注和2003年6月发布的121号文，对银行房地产信贷资金供给形成较大的负面影响，预计银行房地产信贷供给短期内有较大幅度的下降，而目前市场资金供给方除了银行以外，信托公司是最大的外部资金供给者，无疑信托公司将成为121号文下发后最大的收益者之一。 (本文已由信托法律网重新编辑)

&&& 房地产信托产品固然出现火暴的现象，但是制约我国房地产信托业务发展的一些根本性问题尚待解决： (本文已由信托法律网重新编辑)

&&& 1、信托公司自身的制约因素：

&&& 第一，我国社会经济环境制约信托业的发展。信托业的产生与发

展需要一定的社会经济条件，其中必备条件包括：一是完善的市场经济体制；二是完备的信用制度和产权制度，私有财产受到保护；三是社会经济发展中对信托业务有现实的需求。

&&& 第二，中国信托公司存在治理结构方面的缺陷。信托投资公司在治理结构方面的显著缺陷，容易形成依附于政府的，“官办”的融资窗口。

&&& 第三，我国信托业在人员素质、经营管理、规模等方面也存在诸多不足。

&&& 2、信托产品融资额度的限制：

&&& 从信托融资角度看，存在以下两个限制：第一，信托合同不超过200份。《信托投资公司资金信托管理暂行办法》中明确规定，信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份(含200份)，每份合同金额不得低于人民币5万元(含5万元)；第二，信托产品不得做广告宣传。

&&& 以上两个规定限制了信托客户只能是机构，这大大降低了信托融资可能额度，这与房地产行业对资金有巨大需求形成矛盾。2003年第二季度，房地产行业通过信托融资11.16亿元，以此计算，全年约