房地产公司资料新理财及投资管理知识分析概述
浅谈房地产项目投资管理及策略
浅谈房地产项目投资管理及策略房地产项目投资管理是指房地产投资者对于其投资项目的安排和管理。
在房地产投资领域，投资者需要有清晰的投资管理理念和策略，以保证投资项目的顺利进行并取得预期收益。
本文将从房地产项目投资管理的基本概念和策略出发，探讨房地产投资管理的重要性以及相关的投资策略。
一、房地产项目投资管理的基本概念房地产项目投资管理是房地产投资者在投资项目进行过程中对于其投资的管理和安排。
房地产项目投资管理的基本目标是确保投资项目可以按照规划和预期顺利进行，最终取得预期的投资回报。
房地产项目投资管理包括对投资项目的全过程管理，包括项目规划、设计、建设、销售、运营等各个环节。
房地产项目投资管理需要投资者具备较为全面的房地产知识和经验，能够有效的协调和管理各个相关方，确保投资项目的各项工作能够按照预期进行。
1. 保证投资项目的安全房地产项目投资管理的首要目标是保证投资项目的安全。
在房地产投资领域，由于投资的金额庞大，投资者需要确保投资项目的安全和稳定。
通过投资管理，可以在项目进行的各个环节中加强监管和控制，保证项目不受不必要的风险影响，最大程度上保护投资者的利益。
2. 提高投资项目的效益房地产项目投资管理可以有效的提高投资项目的效益。
通过科学的管理和精细的规划，可以有效的降低项目的成本，提高项目的运营效率，最终增加投资项目的收益。
投资管理需要对项目进行全面的规划和分析，找出项目的潜在问题并及时解决，提高项目的整体运作效率。
3. 提升投资者的形象和信誉房地产项目投资管理也是投资者形象和信誉的重要体现。
一个具有良好投资管理的项目往往能够给客户留下深刻的印象，并提升投资者的声誉。
通过优质的投资管理，投资者可以在业内树立良好的形象，为其今后的投资和发展奠定良好的基础。
1. 项目规划在投资项目进行之初，投资者需要对项目进行全面的规划。
包括项目的定位、规模、投资周期、投资预期收益等方面的规划。
投资者需要全面了解项目的市场情况和运作潜力，尽可能的降低项目规划中的风险，提高项目的成功率。
房产理财分析课件
住宅投资成功案例
总结词
长期稳健增值
详细描述
选择地理位置优越、交通便利、配套设施完善的住宅小 区，通过长期持有和合理出租，实现稳定的租金收入和 房产增值。
总结词
低风险高回报
详细描述
选择具有发展潜力的新兴区域或城市，关注政策导向和 市场动态，抓住投资机会，实现低风险下的高回报。
总结词
多元化投资组合
详细描述
房产理财的重要性
提高财富水平
通过合理的房产理财， 可以增加个人或家庭的
财富积累。
实现财务自由
通过有效的房产理财， 可以逐步实现财务自由
，提高生活品质。
保障生活质量
合理的房产理财有助于 提高家庭抵御风险的能
力，保障生活质量。
传承财富
通过科学的房产理财， 可以实现财富的传承， 为后代创造更好的生活
条件。
政策影响评估
政府对房地产市场的调控政策对房产理财市场产生了深远的影响。限购 、限贷等政策限制了部分投资需求，使得市场格局发生了变化。
03
投资回报分析
近年来，房产理财市场的投资回报总体稳定，但也存在波动。在不同地
区、不同项目之间，投资回报率存在差异，投资者需根据自身风险承受
能力和投资目标进行选择。
对未来房产理财市场的展望
房产理财分析课件
目录
• 房产理财概述 • 房产市场分析 • 房产理财产品分析 • 房产理财策略与技巧 • 成功案例分享 • 总结与展望
01
房产理财概述
房产理财的定义与特点
01
02
03
定义
房产理财是指通过合理规 划和管理个人或家庭的房 产及相关资产，实现资产 增值和财务自由的过程。
特点
房地产投资与财务管理
确保投资项目合法合规，防范产权纠纷、法 律诉讼等风险。
建设风险
考虑建设进度、质量、成本等因素，以及可 能出现的工程事故和纠纷。
金融风险
评估利率、汇率等金融因素对投资成本和收 益的影响，以及融资渠道的稳定性。
03
CATALOGUE
房地产融资与资金管理
房地产融资方式
银行贷款
通过向银行申请贷款来筹集资金，是 房地产融资的主要方式之一。
股权融资
通过发行股票或增资扩股等方式筹集 资金，适用于大型房地产企业。
债券融资
发行债券来筹集资金，具有较低的融 资成本和较长的融资期限。
其他融资方式
如信托、基金、资产证券化等，可根 据项目特点和需求选择合适的融资方 式。
资金成本与筹资决策
资金成本
01
包括贷款利率、股权融资成本、债券利率等，是筹资决策的重
要考虑因素。
筹资方式选择
02
根据项目需求和资金成本，选择合适的筹资方式，以降低综合
融资成本。
筹资结构优化
03
通过调整股权和债务的比例，优化筹资结构，降低财务风险。
资金运用与风险管理
资金计划与调度
制定详细的资金计划，合理调度和使用资金，确保项 目顺利进行。
风险管理
识别和评估项目中的潜在风险，采取措施进行防范和 控制，降低风险损失。
风险转移等。
风险监控与报告
对企业财务风险进行持续监控，及时 报告风险状况，确保企业财务安全。
房地产企业财务战略管理
制定财务战略
根据企业整体战略目标和内外部环境，制定 相应的财务战略，确保企业财务状况与战略 目标相匹配。
战略实施与监控
将财务战略分解为具体的实施计划，并对其进行跟 踪监控，确保财务战略的有效执行。
房产理财分析课件
房产理财风险与防范
房产市场波动风险
房价上涨带来的收益风险
当房价上涨时，投资者可能获得较高的收益，但同时也存在房价 下跌带来的风险。
政策影响
政府政策对房地产市场的影响不可忽视，如限购、限贷、利率等政 策可能导致市场波动。
经济周期
房产市场受经济周期影响，经济下行期可能导致房产市场低迷，从 而带来风险。
未来房产市场的发展趋势
城市化进程的加速， 将继续推动房地产市 场的发展。
绿色建筑和智能家居 技术的普及，将提升 房地产市场的品质和 价值。
政府对房地产市场的 调控将更加严格，市 场稳定性将得到保障。
如何制定更加有效的房产理财策略
合理配置资产
关注市场动态
根据自身的风险承受能力和投资目标，合 理配置房产投资与其他资产的比重，以降 低风险。
认识也在不断提高。
未来我国的房产理财市场将呈现出更加 多元化、专业化的趋势，比如REITs等 新型的房产理财产品的出现将进一步丰
富投资者的选择。
同时，随着科技的发展和应用，互联网 +房产、大数据等新技术也将对房产理
财市场产生深远影响。
房产理财基础知识
房产投资的基本要素
01
02
03
房产投资目的
了解房产投资的目的和动 机，如长期保值增值、短 期套现、享受房产增值等。
或政策利好期。
二手房交易的理财策略
了解二手房市场
了解当地的二手房市场情况，包括房价、政 策、交易流程等。
进行房屋价值评估
对看中的二手房进行价值评估，包括房屋的 地理位置、房龄、装修、结构等方面。
筛选合适的二手房源
根据个人需求和预算，筛选合适的二手房源， 并了解房屋的详细情况。
房地产投资理财
住宅底商VS街区式商铺
按基础设施周边配套方面 住宅底商基础设施与周边配套相对较少，不能 满足消费人群日益增长的需求 商业中心街铺全面的基础设施建设，完善的周 边配套设施，（大型停车场，绿地率）充分满足消 费人群的需求。提高商业服务质量，增加商业物业 的附加值，同等条件增加商业物业的增值空间。
每年每平米销售额的决定因素
住宅底商VS街区式商铺
按照市场理念划分 底商分为概念型住宅底商、潜力型住宅底商、 商圈型住宅底商。如果商铺投资者不谨慎的话，很 可能以过高价位购买商铺，最终被高位“套牢”。 商业中心商铺市场定位准确，经营理念先进、 新颖，管理规范，投资空间广泛，回报率高。市场 效应强。
住宅底商VS街区式商铺
按投资回报划分
2. 区位优势 4. 周边环境优势
5. 交通优势 6. 项目定位优势
3. 政府支持与政策扶持8. 投资的时机优势
匹配性
房地产增值的四大形态
1. 自然增长型 2. 运营增长型
3. 钢性需求型
4. 炒作增长型
投资房地产关注要点
1. 安全性 2. 增长速度
3. 增长空间
房地产增长速度的条件
1. 与周边环境渗透力的速度有关 2. 与项目进展速度有关 3. 与项目起价有关
20种增值房产形态
影响力城市房产——因影响力大而带动物流、人气的旺盛，最终 带动房产的价格提升； 低价房产——因价位低而保证了它的增值空间； 富人区房产——有消费能力，有文化吸引力； 品牌房产——因品牌好而满足人们自尊的需求； 人气房产——因人口多而保证了地区房产的刚性需求； GDP房产——随着城市国民生产总值的快速上升，该地区房产价 格势必上升； 土地资源房产——因该地区土地资源稀缺而使房产价格上升； 办公区房产——因临近办公区而使房产价格稳定且升值； 气候与自然环境房产——天然健康房产； 人文房产——因一个地区文化内涵较深，吸引力较大，而使人口 剧增，最终使房产增值； 分析流程：人气——土地——房价
浅谈房地产项目投资管理及策略
浅谈房地产项目投资管理及策略房地产项目投资管理及策略是指在房地产领域中，对投资项目进行全面规划和有效管理的一系列措施和方法。
下面对房地产项目投资管理及策略进行浅谈。
房地产项目投资管理的核心是风险管理。
房地产项目投资涉及到大量的资金和资源，必然伴随着一定的风险。
对房地产项目的风险进行有效管理是至关重要的。
风险管理包括对市场风险、政策风险、技术风险等各种风险的认识、评估和控制。
通过建立风险管理体系，对可能发生的风险进行预测和预防，并通过灵活的应对措施来降低风险的影响。
房地产项目投资管理需要注重绩效管理。
绩效管理是对项目投资回报进行评估和监控的过程。
通过设定明确的投资目标和指标，及时收集项目运营数据，分析项目的运营状况和潜在问题，并及时调整和优化项目投资策略，以实现最大化的投资回报。
房地产项目投资管理需要注重项目整合管理。
房地产项目通常涉及到众多的参与方和利益相关方，如政府部门、建筑设计师、开发商、销售渠道等。
项目整合管理是对这些参与方和利益相关方进行有效协调和管理的过程。
通过建立有效的沟通机制和协作平台，及时解决各方之间的矛盾和冲突，确保项目按期完成，实现预期效果。
房地产项目投资管理需要注重市场营销策略。
市场营销是项目成功的关键之一。
房地产项目需要具备吸引力的产品定位和差异化的竞争优势，有效运用市场营销手段和方法，准确把握市场需求和趋势，为项目创造市场价值和销售利润。
房地产项目投资管理及策略是一项复杂的工作，需要综合考虑各种因素和风险，并采取相应的管理和决策措施。
只有科学合理地进行投资管理和策略规划，才能实现房地产项目的良性发展和投资回报。
房地产投资项目财务分析概述及应用
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
4）投资者各方现金流量表 该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以
计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评 价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。
当一个房地产项目有几个投资者进行投资时，就 应编制投资者各方现金流量表。
其表格形式见表6-3。
投资各方现金流量表
6．2．3损益表
1．损益表的含义
损益表是反映房地产投资项目计算期内各年的利 润总额、所得税及各年税后利润的分配等情况的财 务报表。通过该表提供的投资项目经济效益静态分 析的信息资料，可以计算投资利润率、投资利税率、 资本金利润率、资本金净利润率等指标。
其表格形式如表6-7。
序号
1
1．1 1．2 1．3 2 2．1 2．2
表6-9
单位：万元
项目
合计
1 23
出租收入
经营成本
经营税金及 附加
利润总额
所得税
税后利润
盈余公积金 应付利润 未分配利润
…N
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
2）关于税后利润 税后利润=利润总额－所得税
其中，所得税=应纳税所得额×所得税税率 一般情况下，应纳税所得额（或应纳税收入）就
是前面计算出来的利润总额。 房地产开发企业的所得税税率一般为33%。
出租与自营项目资金来源与运用表
续表6-6
单位：万元
2．1 开发建设投资 2．2 经营资金 2．3 运营费用 2．4 修理费用 2．5 经营税金及附加 2．6 土地增值税 2．7 所得税 2．8 应付利润 2．9 借款本金偿还 2．10 借款利息支付
3 盈余资金（1）-（2）
4 累计盈余资金
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
06-房地产投资项目财务分析(经营管理07)a
2.5
经营税金及附加
2.6
土地增值税
2.7
所得税
3
净现金流量
4
累计净现金流量
计算指标： 1、财务内部收益率（%）： 2、财务净现值（ic= %）： 3、投资回收期（年）： 4、基准收益率（%）：
合计
123
单位：万元
…N
6.2 房地产投资项目财务分析基本报表
（2）资本金现金流量表 资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表
合计
1
2
1
现金流入
1.1
2.2 （1） （2） （3） （4）
应得利润 资产清理分配 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 其他收入
2 现金流出
2.1 开发建设投资出资额 2.2 经营资金出资额
3 净现金流量
4 累计净现金流量
单位：万元
3…
N
6.2.2 资金来源与运用表
1）资金来源与运用表的含义
（3）投资者各方现金流量表 该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以
计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评 价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。 当一个房地产项目有几个投资者进行投资时，就应 编制投资者各方现金流量表。 其表格形式见下表6-3。
表6-3：投资各方现金流量表
序号 项 目
资金运用
开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 应付利润 借款本金偿还 借款利息支付
盈余资金（1）-（2）
累计盈余资金
合计
1
2
3
等于资源来源-资金运用
单位：万元
…
N
6.2.3 利润表
1）利润表（损益表）的含义
浅谈房地产项目投资管理及策略
浅谈房地产项目投资管理及策略在当今社会，房地产投资已经成为了许多人最常见的投资方式之一。
房地产项目投资管理及策略是关键的环节，决定着投资的成败和收益。
在本文中，我们将着重探讨浅谈房地产项目投资管理及策略。
一、市场调研和风险评估在进行房地产项目投资前，首先需要进行充分的市场调研和风险评估。
市场调研可以帮助投资者了解当前房地产市场的状况，包括供需关系、价格走势、政府政策等情况，从而找到适合投资的项目。
还需要进行风险评估，分析项目可能面临的风险因素，比如市场风险、政策风险、资金风险等，以便提前采取相应的措施来规避风险。
二、资金管理和融资策略在房地产项目投资中，资金管理和融资策略是至关重要的环节。
投资者需要合理规划资金的使用，包括项目开发、运营管理、市场推广等方面的资金安排。
还需要制定合理的融资策略，根据项目的具体情况选择合适的融资方式，如银行贷款、股权融资等，以确保项目的资金需求得到满足。
三、项目规划和决策管理在房地产项目投资中，项目规划和决策管理是非常重要的。
投资者需要根据市场需求和自身实力制定合理的项目规划，包括项目定位、产品定位、推广策略等，以确保项目的顺利开展和稳健运营。
还需要进行决策管理，及时调整项目策略，处理好项目中出现的问题和风险，以确保项目的顺利进行和最终成功。
四、市场营销和品牌建设在房地产项目投资中，市场营销和品牌建设是不可忽视的环节。
投资者需要通过各种方式进行市场营销，包括线上线下渠道的推广、社交媒体营销、品牌活动等，以吸引更多的客户和用户。
还需要大力进行品牌建设，提升项目的知名度和美誉度，以增强项目在市场上的竞争力。
五、风险管理和后期运营在房地产项目投资中，风险管理和后期运营是决定投资成败的关键。
投资者需要及时进行风险管理，对项目可能出现的风险进行分析和评估，以及时应对和解决。
还需要进行后期运营管理，包括项目的日常管理、客户服务、维护维修等工作，以确保项目的长期稳健运行和收益的持续增长。
房地产投资项目财务分析PPT课件
分离固定成 本和可变成本
建立分析模型
进行临界点分析
5
7.2临界点分析（保本点分析）
二.步骤 （一）分离固定成本和可变成本 1.费用分解法 2.高低点法
建安工程费 融资成本 建筑面积
资本化率
2
7．1不确定性概述
三、置业投资主要的不确定性因素
购买价格
运营费用
置业投资不 确定性因素
权益投资比率
3
出租率或空置率
7．1不确定性概述
四.作用 （一）帮助投资者做出正确的投资决策 （二）预测投资项目的抗风险能力
4
7.2临界点分析（保本点分析）
一、含义 临界点，是房地产开发项目盈利与亏损的分界点，在这一点上，项目的收入与
14
7.2临界点分析（保本点分析）
计算期
年份
投资期
投资I
30000
销售收入TR
经营成本OC
销售税金TA （销售收入10%） 期末资产残值Sv
第1年
第2-10期 第11年
44000 30400 4400
44000 30400 4400
4000
15
7.2临界点分析（保本点分析）
六.优缺点 （一）优点：简单 （二）缺点： 1.假设过于理想化； 2.仅以平衡点高低判断投资方案优劣，并不一定得到最佳方案； 只能作为辅助手段
二房地产开发投资主要的不确定性因素项目不确定性因素资本化率租售价格土地费用开发周期建安工程费融资成本建筑面积三置业投资主要的不确定性因素购买价格权益投资比率出租率或空置率运营费用置业投资不确定性因素四
房地产公司理财及投资管理知识分析概述(ppt 83页)
2020/6/10
主讲:西南科技大学经济管理学院
31
姚永明
房价收入比参考数据
2007全国城镇=8 2004深圳=6.52 2005深圳= 9.83 2006深圳=15.76
目前美国：3倍多 目前日本：5~6
2020/6/10
主讲:西南科技大学经济管理学院
32
姚永明
房屋售租比
房屋售租比=房屋总售价/每月房租
2020/6/10
主讲:西南科技大学经济管理学院
26
姚永明
社会因素
•人口、家庭 •城市形成历史 •城市化状况 •社会治安 •文化与时尚
2020/6/10
主讲:西南科技大学经济管理学院
27
姚永明
行政与政治因素
• 行政因素主要是国家或地方政府在财政、
税收、金融、土地、住房、城市规划与 建设、交通治安、社会保障等方面的一 些制度、法规、政策和行政措施
10
姚永明
三、房地产投资基本面分析
• 政策面分析 • 资金面分析 • 价格分析
2020/6/10
主讲:西南科技大学经济管理学院
11
姚永明
1、政策面分析
受制于房地产宏观调控政策 调控目标：
• 房地产由重要支柱产业到支柱产业 • 房价要回落到合理水平
2020/6/10
主讲:西南科技大学经济管理学院
12
2020/6/10
主讲:西南科技大学经济管理学院
19
姚永明
房地产供求
• 房地产供应 • 房地产需求
2020/6/10
主讲:西南科技大学经济管理学院
20
姚永明
房地产供应
• 商品房 • 保障性住房-十二五末达到3600万套，占比20%
购买投资房产房产中介培训的财务知识
目录
单击此处添加文本 财务知识在房产中介中的基础概念 财务知识在房产中介中的实际应用 提高财务知识水平的途径
财务知识在房产中介行业的发展趋势
了解现金流与投资回报率
现金流：指企业在一定时期内通过经营活动、投资活动、筹资活动等产生的现金流入、现金 流出及其总量情况的总称。
跨界合作：财务知 识与房产中介行业 的融合，提升服务 质量和效率
创新商业模式：利用 财务知识优化房产中 介业务模式，开拓新 的市场和盈利渠道
机遇：跨界合作与创 新商业模式为房产中 介行业带来新的发展 机遇和竞争优势
如何分析房产投资项目的可行性
财务分析：评估项目的盈利能力、 偿债能力和现金流状况
风险评估：识别和评估项目潜在的 风险因素，如政策风险、市场风险 和财务风险
添加标题
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市场调研：了解当地房地产市场趋 势、供需状况和竞争情况
合同审查：确保投资项目合法合规， 明确双方权利义务和违约责任
数字化与智能化在财务决策中的应用
数字化：提高财务数据收集、处理和报告的效率，实现实时监控和预测
智能化：利用人工智能、机器学习等技术进行财务决策，提高决策的准确性和可靠性
应用场景：客户画像分析、风险评估与控制、市场趋势预测等 优势：提升财务决策的效率和准确性，降低人为错误和信息不对称风险
绿色建筑与可持续发展对财务的影响
政策法规变动对财务规划的影响
政策法规变动 对房产中介行 业的财务规划 具有重要影响。
政策法规的调 整可能导致房 产中介行业财 务规划的调整
和变化。
政策法规的变 动可能对房产 中介行业的财 务状况产生积 极或消极的影
房地产投资管理与公司理财管理知识分析概述
理财管理知识分析概述
2021年7月12日星期一
房地产（Real Estate），是对房产和地产两类
财产的合称。
地产是指土地及其附着物，
房产是指该片土地上的建筑物
房地产的三个内涵;
– 房=> 房屋建筑物；
– 地=> 土地
– 产=> 财产权利
我国的土地为国有，开发商仅能购买土地的
有较大的迁徙自由度
瑕疵或毁损风险由房东负担
税捐负担较轻
不用考虑房价下跌风险
2、租房的缺点
非自愿搬离的风险
无法按照自己的期望装修房屋
房租可能调高
无法运用财务杠杆
房价差价利益
无法藉由购屋强迫自己储蓄
3、购房的优点
对抗通货膨胀
强迫储蓄，累积实质财富
提高居住质量
信用增强效果
满足拥有自宅的心理效用
2、测算可负担房价——年收入概算
法
如果房贷前期只偿还利息，则最高可负担房价=
【（年收入× 可负担房贷比率）/ 房贷利率】 /贷款成
数
如果房贷是本利平均摊还，则
可负担房价= PV （I，N，PMT）/ 贷款成数。
其中，I：房贷利率，N：贷款年限，
PMT：年收入× 可负担房贷比率
年收入概算法的案例
是房屋折旧成本的体现。设该地段全新房与一年屋的
价差为每平米240元，折旧率2%。本例折旧成本为
24,000元。考虑这两项因素后，购房的平均年成本为
83000元，比租房年成本66165元高25.44%。
房价有上涨的潜力
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2019/5/4
主讲:西南科技大学经济管理学院
18
姚永明
房地产供求
• 房地产供应 • 房地产需求
2019/5/4
主讲:西南科技大学经济管理学院
19
姚永明
房地产供应
• 商品房 • 保障性住房-十二五末达到3600万套，占比20%
– 廉租房 – 公租房 – 经济适用房 – 限价房
2019/5/4
主讲:西南科技大学经济管理学院
9
姚永明
三、房地产投资基本面分析
• 政策面分析 • 资金面分析 • 价格分析
2019/5/4
主讲:西南科技大学经济管理学院
10
姚永明
1、政策面分析
受制于房地产宏观调控政策 调控目标：
• 房地产由重要支柱产业到支柱产业 • 房价要回落到合理水平
2019/5/4
主讲:西南科技大学经济管理学院
11
姚永明
2019/5/4
主讲:西南科技大学经济管理学院
5
姚永明
(三）房地产的特点、属性及特性
1、房地产的特点
• 耐用消费品 • 金融投资品
2019/5/4
主讲:西南科技大学经济管理学院
6
姚永明
2、房地产的属性
• 商品属性 • 财产属性 • 投资品属性 • 社会和政治属性
2019/5/4
主讲:西南科技大学经济管理学院
第六章 资产(实物)市场理财
• 房地产 • 黄金 • 艺术品 • 邮币卡 • 其他资产
2019/5/4
主讲:西南科技大学经济管理学院
1
姚永明
第一节 房地产
• 房地产概述 • 房地产投资形式 • 房地产投资基本面分析 • 房地产投资技术面分析
2019/5/4
主讲:西南科技大学经济管理学院
2
姚永明
一、房地产概述
28
姚永明
（2）房价合理性评价指标分析
• 房价收入比 • 房屋售租比
2019/5/4
主讲:西南科技大学经济管理学院
29
姚永明
房价收入比
房价收入比=房价/年收入 房价收入比是指一个地方每户居民的平均房价 与每户居民的平均年收入之比。
根据世界银行和联合国人居中心
• 当房价收入比=3~6时，房价合理 • 当房价收入比＞6 时，房价偏高
25
姚永明
社会因素
•人口、家庭 •城市形成历史 •城市化状况 •社会治安 •文化与时尚
2019/5/4
主讲:西南科技大学经济管理学院
26
姚永明
行政与政治因素
• 行政因素主要是国家或地方政府在财政、
税收、金融、土地、住房、城市规划与 建设、交通治安、社会保障等方面的一 些制度、法规、政策和行政措施
房屋售租比是指房屋的总售价与每月房租之间的 比率，它是国际上用来判断某一区域房产是否 具有投资价值和存在价值泡沫的普遍标准。
• 当房屋售租比=200~300时，房价合理 • 当房价收入比＞300或＜200时，房价偏高或
偏低
2019/5/4
主讲:西南科技大学经济管理学院
2019/5/4
主讲:西南科技大学经济管理学院
30
姚永明
房价收入比参考数据
2007全国城镇=8 2004深圳=6.52 2005深圳= 9.83 2006深圳=15.76
目前美国：3倍多 目前日本：5~6
2019/5/4
主讲:西南科技大学经济管理学院
31
姚永明
房屋售租比
房屋售租比=房屋总售价/每月房租
主讲:西南科技大学经济管理学院
15
姚永明
3、价格分析
• 影响因素分析 • 评价指标分析
2019/5/4
主讲:西南科技大学经济管理学院
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（1）房价影响因素分析
• 直接影响因素分析 • 间接影响因素分析
2019/5/4
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房价的直接影响因素
• 供求关系 • 建设成本 • 市场预期
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房地产需求
• 消费性需求 • 投资性需求
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建设成本
• 土地成本 • 开发成本 • 开发费用 • 销售税金 • 开发利润
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市场预期 • 多空双方分歧在加大
2019/5/4
主讲:西南科技大学经济管理学院
系列调控文件
2010、2011年出台一系列文件，国六 条、国八条，部委文件，地方政府文件。
最重要文件：国务院2010年10号文件
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快 上涨的通知 》
要求地方政府：制定实施细则
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需求方面调控政策
• 限贷 • 限购 • 限价
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房价的间接影响因素
• 经济因素 • 社会因素 • 行政与政治因素 • 环境因素
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经济因素
•经济发展水平 •经济增长状况 •产业结构 •就业情况
•居民收入水平 •投资水平 •财政收支 南科技大学经济管理学院
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3、房地产的（经济）特性
• 内涵的统一性 • 价值的双源性 • 空间的固定性 • 需求的普遍性 • 效用的长期性
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二、房地产投资形式
（1）房地产购买 （2）房地产租赁
– 以租养贷
（3）房地产信托
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2019/5/4
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供给方面调控政策
• 保障房政策 • 商品房：打击捂盘惜售
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2、资金面分析
楼市资金有流出迹象，
一部分流出资金到了：
• 玉石市场 • 中药材市场 • 艺术品市场 • 钱币收藏品市场
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（一）概念
房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的 权利关系的总和。
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（二） 房地产的构成
建筑地块 房地产 房屋建筑物
配套基础设施
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房屋建筑物按用途划分
（1）住宅用房：对应住宅地产 （2）生产用房 （3）营业用房：对应商业地产 （4）行政用房 （5）其它专业用房
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内在和周边环境因素
•指房地产自身及其周边环境状态，如土 地的位置、面积、形状、建筑物的外观、 朝向、结构、内部格局、设备配置状况、 施工质量，以及所处环境的地质、地貌、 气象、水文、环境污染情况等
2019/5/4
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