房地产公司资料新理财及投资管理知识分析概述

2019/5/4
主讲:西南科技大学经济管理学院
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姚永明
(三）房地产的特点、属性及特性
1、房地产的特点
• 耐用消费品 • 金融投资品
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姚永明
2、房地产的属性
• 商品属性 • 财产属性 • 投资品属性 • 社会和政治属性
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姚永明
内在和周边环境因素
•指房地产自身及其周边环境状态，如土 地的位置、面积、形状、建筑物的外观、 朝向、结构、内部格局、设备配置状况、 施工质量，以及所处环境的地质、地貌、 气象、水文、环境污染情况等
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供给方面调控政策
• 保障房政策 • 商品房：打击捂盘惜售
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2、资金面分析
楼市资金有流出迹象，
一部分流出资金到了：
• 玉石市场 • 中药材市场 • 艺术品市场 • 钱币收藏品市场
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房价的间接影响因素
• 经济因素 • 社会因素 • 行政与政治因素 • 环境因素
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经济因素
•经济发展水平 •经济增长状况 •产业结构 •就业情况
•居民收入水平 •投资水平 •财政收支 •金融状况
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3、房地产的（经济）特性
• 内涵的统一性 • 价值的双源性 • 空间的固定性 • 需求的普遍性 • 效用的长期性
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二、房地产投资形式
（1）房地产购买 （2）房地产租赁
– 以租养贷
（3）房地产信托
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社会因素
•人口、家庭 •城市形成历史 •城市化状况 •社会治安 •文化与时尚
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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
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行政与政治因素
• 行政因素主要是国家或地方政府在财政、
税收、金融、土地、住房、城市规划与 建设、交通治安、社会保障等方面的一 些制度、法规、政策和行政措施
系列调控文件
2010、2011年出台一系列文件，国六 条、国八条，部委文件，地方政府文件。
最重要文件：国务院2010年10号文件
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快 上涨的通知 》
要求地方政府：制定实施细则
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需求方面调控政策
• 限贷 • 限购 • 限价
（一）概念
房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的 权利关系的总和。
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（二） 房地产的构成
建筑地块 房地产 房屋建筑物
配套基础设施
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房屋建筑物按用途划分
（1）住宅用房：对应住宅地产 （2）生产用房 （3）营业用房：对应商业地产 （4）行政用房 （5）其它专业用房
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姚永明
（2）房价合理性评价指标分析
• 房价收入比 • 房屋售租比
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房价收入比
房价收入比=房价/年收入 房价收入比是指一个地方每户居民的平均房价 与每户居民的平均年收入之比。
根据世界银行和联合国人居中心
• 当房价收入比=3~6时，房价合理 • 当房价收入比＞6 时，房价偏高
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房地产需求
• 消费性需求 • 投资性需求
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建设成本
• 土地成本 • 开发成本 • 开发费用 • 销售税金 • 开发利润
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市场预期 • 多空双方分歧在加大
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三、房地产投资基本面分析
• 政策面分析 • 资金面分析 • 价格分析
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1、政策面分析
受制于房地产宏观调控政策 调控目标：
• 房地产由重要支柱产业到支柱产业 • 房价要回落到合理水平
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房地产供求
• 房地产供应 • 房地产需求
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房地产供应
• 商品房 • 保障性住房-十二五末达到3600万套，占比20%
– 廉租房 – 公租房 – 经济适用房 – 限价房
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房价收入比参考数据
2007全国城镇=8 2004深圳=6.52 2005深圳= 9.83 2006深圳=15.76
目前美国：3倍多 目前日本：5~6
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房屋售租比
房屋售租比=房屋总售价/每月房租
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3、价格分析
• 影响因素分析 • 评价指标分析
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姚永明
（1）房价影响因素分析
• 直接影响因素分析 • 间接影响因素分析
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姚永明
房价的直接影响因素
• 供求关系 • 建设成本 • 市场预期
第六章 资产(实物)市场理财
• 房地产 • 黄金 • 艺术品 • 邮币卡 • 其他资产
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姚永明
第一节 房地产
• 房地产概述 • 房地产投资形式 • 房地产投资基本面分析 • 房地产投资技术面分析
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姚永明
一、房地产概述
房屋售租比是指房屋的总售价与每月房租之间的 比率，它是国际上用来判断某一区域房产是否 具有投资价值和存在价值泡沫的普遍标准。
• 当房屋售租比=200~300时，房价合理 • 当房价收入比＞300或＜200时，房价偏高或
偏低
2019/5/4
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