万科集团房地产内部审计手册
万科集团内部审计条例.doc
1.目的为充分发挥内部审计的监督和管理作用，加强内部控制，提高经济效益。
2.职责2.1 审计室根据本条例规定组织开展审计工作，实施审计监督和管理,负责本条例的解释和修改。
2.2 公司所有单位及各级人员应自觉接受审计监督、积极配合审计工作、认真履行审计决定。
2.3 审计人员应具有良好的职业道德、敬业精神、较高的政策水平和业务能力，根据本条例规定认真履行审计职责。
3.范围本条例适用于万科公司及下属单位所有经营和管理活动。
4.方法和过程控制4.1 总则4.1.1 为了充分发挥内部审计的监督和管理作用，加强内部控制，提高经济效益，根据《中华人民共和国审计法》和《深圳经济特区内部审计办法》，结合万科企业股份有限公司的具体情况，制定本条例。
4.1.2 万科审计工作依照国家法律、法规、政策，董事会决议及公司的有关规章制度，独立行使审计监督权，客观评价公司及其下属单位的财务收支和经营活动的真实性、合法性和效益性，以达到查错防弊，改进管理，提高效益的目的。
4.1.3 万科审计工作的基本原则：依法、独立、客观、公正。
4.2 审计机构及人员4.2.1 集团设审计负责人，审计负责人由董事长提名，董事会聘任。
审计室是公司下设的一个独立的职能部门，审计主任、副主任和主管由审计负责人提名，由总经理任免。
4.2.2 审计人员必须具有良好的职业道德、敬业精神、较高的政策水平和业务能力，熟悉财务会计，通晓企业管理，并具有相关的专业知识。
4.2.3 审计工作人员依法行使职权，受公司政策和国家法律保护，任何单位和个人不得打击报复。
审计人员在遇有利害关系时应当回避。
4.3 审计的职权4.3.1 万科内部审计的主要职权是：4.3.1.1 维护内部控制系统的完整性、有效性。
4.3.1.2 检查被审计单位的包括财务会计资料在内的审计相关资料，查阅公司相应的文件资料，向被审计单位索取有关的审计证明资料。
4.3.1.3 针对审计所涉及的问题，向被审计单位提出改进管理、提高效益的建议及纠正处理违纪违规行为的意见，并检查审计结论的落实情况。
万科集团房地产内部审计手册
万科集团房地产内部审计手册【内部审计】万科内部审计是公司内部经济监督的一种形式，是公司审计室在董事会审计委员会的领导下，依照国家有关法规和公司有关规章制度，独立、客观地监督、评价公司及其下属单位的财务收支及其经济活动的真实性、合法性和效益性，检查、评价内部控制制度的完善性，评估企业经营风险，以达到查错防弊、防范和降低经营风险、改善经营管理、提高经济效益的目的。
所谓真实性，是指企业的财务会计、统计等记录必须如实反映企业的实际经营管理成果，必须按照国家相关的经济法规、政策和公司董事会的有关规定，记录和反映企业的经营管理活动。
所谓合法性，是指企业的一切经营管理活动必须符合国家相应的法规、政策条例，必须符合公司董事会决议及公司的有关规章制度。
所谓效益性，是指企业的一切经营管理活动都必须围绕如何产生更大的经济效益而进行。
【审计的主要职权】万科公司审计室及审计人员的主要职权是：1．检查会计报表、会计账簿、会计凭证、会计分析资料、会计政策及科目说明，查阅有关的文件资料；2．检查内部管理制度、规定和程序，包括财务管理制度、会计核算制度、人事管理制度、工程管理制度、档案资料管理制度、有关业务操作规程、费用报销制度等；3．审阅经济合同或协议，主要包括项目合作协议（合同）、工程承包合同、设备材料采购合同、劳务合作合同、售楼合同等；4．检查房地产项目资料，主要包括项目的概算书、预算书、决算书和设计图纸、现场签证备忘录及相关修改图纸等；5．检查资金及其他财产，主要包括各种存货、固定资产和货币资金等；6．对审计中的有关事项进行调查并索取证明材料；7．对严重违反国家法律和公司有关制度和造成严重损失浪费的人员，提出追究其责任的建议；8．对投资决策、企业经营及可能存在的风险进行分析和评估；9．提出改进管理、提高效益的建议，检查审计结论的落实情况。
【审计预警】《内审条例》中所述“审计预警”是指审计人员根据《企业风险评估程序》、《万科审计巡查制度》，通过对企业及其项目运作过程进行日常的分析性审计、现场审计及审计巡查，对所企业出现的或潜在的经营管理风险定期或不定期地向公司领导报告。
2017年房地产集团内控手册之内部审计篇--内部审计管理业务流程
2017年房地产集团内控手册之内部审计篇内部审计管理业务流程
一、业务目标 (2)
二、业务风险 (2)
三、业务范围 (2)
四、业务流程描述 (3)
1 审计计划的制定与审批 (3)
2 审计准备阶段 (3)
3 审计的实施 (4)
4 审计报告的编制与审核 (5)
5 后续审计 (5)
6 审计资料的存档 (6)
五、相关制度目录 (6)
六、主要控制点 (6)
七、检查资料 (6)
八、业务流程图 (7)
一、业务目标
内部审计程序、审计方法符合有关内部审计行业标准和公司内部规章制度的要求；
充分履行监督职能，促进企业经营活动健康发展；
保持内部审计机构及审计专业判断的独立性、客观性；
确保审计团队的业务技能和审计质量满足内部审计业务的需要。
二、业务风险
内部审计程序、审计方法不符合有关内部审计行业标准和公司内部规章制度的要求，可能影响审计机构专业判断的正确性；
审计机构不够尽职尽责，未能履行监督职能，未能发现企业存在的舞弊等影响企业的健康发展的不良现象；
企业组织架构不合理，审计机构或人员未能保持独立性、客观性，可能影响审计机构履行监督职责的有效性；
审计团队的业务技能和审计质量达不到专业要求，可能导致审计机构做出不恰当的审计判断。
三、业务范围
该子流程主要描述了股份公司关于内部审计业务管理的相关流程，主要包括审计计划的制定与审批、审计方案与审计通知的编制与审批、现场审计的实施、审计报告的编制与审批、审计工作资料的存。
万科企业股份有限公司定期审计制度-
.1.目的为完善内部审计制度体系，标准定期审计工作。
2.职责2.1 审计人员根据本制度规定开展定期审计工作。
2.2 审计室负责本制度的解释、修订和发布。
3.范围本制度适用于万科企业股份及所属各分公司。
4.方法和过程控制4.1 定期审计是指根据?万科企业股份内部审计条例?〔VKSJ08-01〕和本制度的要求，审计室对集团所属公司或工程进展审计的最低频度。
4.2 定期审计的主要类型有：内部控制审计、年度财务决算审计、绩效审计、房地产工程决算审计等。
4.3 定期审计周期一般为：A.内部控制审计、绩效审计、年度财务决算审计每两年应进展一次；B.房地产工程决算审计在工程决算完成后应及时进展；C.二级公司第一负责人离任时必须进展离任审计。
4.4对审计室的要求：4.4.1审计方案。
审计室根据本制度规定和公司实际情况编制年度审计方案，年度审计方案报集团主管领导审批后实施。
4.4.2审计程序。
在分析性审核工作的根底上，主审负责编制工程的具体审计工作程序，以保证审计工作的顺利完成。
4.4.3审计报告。
审计报告力求事实清楚、内容完整、结论正确、建议得当。
4.4.4后续审计。
对已审计工程应进展跟踪分析，检查被审计单位是否按审计报告的要求进展了必要的整改，并分析评价其整改结果。
4.5 对被审计单位的要求：各公司应遵照?万科企业股份内部审计条例?的规定和?审计联络员制度?〔VKSJ08-04〕的要求，指定审计联络员，并做好必要的配合及协调工作，以保证审计工作的顺利进展。
5.支持性文件5.1 ?万科企业股份内部审计条例?〔VKSJ08-01〕5.2 ?审计联络员制度?〔VKSJ08-04〕.精品.。
房地产企业内部审计手册
审计部管理手册（试行稿）*****房地产开发公司二零零八年五月关于试行审计部管理手册的说明望部主编：目录部门组织架构及部门职责……………………………… .( 4 )招标及谈判管理流程……………………………………..( 7 )合同管理流程 (11)工程款、材料款支付管理流程 (14)工程结算管理流程 (16)现场签证管理流程 (20)工程变更管理流程 (23)工程材料管理流程(甲供材) (25)经济台帐管理流程 (27)1确、全面地预测成本，为公司决策提供依据。
2） 根据公司经营目标，参与项目交付标准、规划设计方案的成本分解，落实各阶段成本控制指标；对成本费用控制进行研究，提供有效的费用控制措施或方法，指导、协调、监控目标成本管理工作。
3）及时进行目标成本动态管理及跟踪分析。
及时对实际成本与目标成本的差异进行分析、比较，总结目标成本管理过程中的经验（控制要点）以及存在的问题。
4）组织或协助其它部门对工程项目、甲供材进行招标。
负责编制招标文件、标底、发标、主持或协助开标、评经济标、谈判等。
5）6）7）8）9）增减金额，为成本动态管理提供依据。
10）加强和监督甲供材的管理。
对甲供材的数量、品种进行控制并对其市场价的合理确定进行资料收集、整理，为甲供材采购提供限价指导。
11）建立和完善经济档案。
对涉及成本管理的各种资料进行收集、整理、建档。
12）对工程管理过程中涉及工程造价的纠纷及处理，提供合理意见。
13）根据进度计划安排、定期编制工程资金支出计划。
14）协助财务部一起对工程成本进行各项汇总，并作费用分析以求改进。
15）完成公司领导授权委托的其它工作。
招标及谈判管理流程1.目的为规范*****房地产公司审计部的招标及谈判管理工作，维护本公司的权益，在保证项目质量、工期等要求的前提下，以合理低价选择最满意的合作单位，特制定本流程。
2.2.11)2)在原合同范围的基础上调整工作内容或扩大供货范围；3)2.2123a系，且市场行情没有发生重大变化的前提下，推荐原施工单位或供货单位继续合作对本公司有利的；c、在市场行情没有发生重大变化的前提下，原合同的承包范围、工作内容发生调整或扩大供货范围；d、调整原合同规定的工程项目结算价或材料供货价格或咨询价；e、符合不招标的其它情况。
万科企业集团内部审计制度的构建
目录摘要 (2)Abstract (2)一绪论 (3)（一）研究背景 (3)（二）研究意义 (3)1. 理论意义 (3)2. 现实意义 (4)二现代房地产企业内控与内审体系及其理论基础 (4)（一）理论基础 (4)1. 内部审计的定义 (4)2. 内部审计的目标 (4)3. 审计模式的演进 (4)（二）房地产企业内控与内审体系发展现状 (5)1. 企业尚未建立完整的内部审计机制 (5)2. 员工自身的素质参差不齐 (5)3. 内部审计制度在执行的过程中没有良好的内控环境 (5)三万科集团风险管理体系的构建 (6)（一）万科集团的基本介绍及企业发展概况 (6)（二）万科企业风险管理过程 (6)1. 风险管理制度的目的以及适用范围 (6)2. 万科企业风险管理部门及其职责规划 (7)3. 风险危机体系的建设 (7)4. 万科风险管理的特点 (7)（三）万科企业内部审计在风险管理中的作用 (7)四万科内部审计体系的建设及维护 (8)（一）万科企业内部审计制度流程 (8)1. 审计准备阶段 (8)2. 审计外勤阶段 (8)3. 审计报告阶段 (8)4. 后续审计阶段 (8)（二）万科企业内部审计在内部控制中的重要意义 (8)五万科在建立内审体系中的经验与教训 (9)（一）万科企业内审体系的优点 (9)1. 万科具有完善的内部审计机制 (9)2. 万科有完备的审计预警 (9)3. 万科具有良好的内部监督 (9)（二）万科内部审计的不足之处 (9)（三）对我国房地产企业的启示 (10)1. 企业管理层需要重视内部审计的作用 (10)2. 规范审计工作程序 (10)总结和展望 (10)参考文献 (11)万科企业集团内部审计制度的构建摘要：随着社会经济的进一步发展，房地产行业的热度在现阶段很长一段时间中都持续不退，因此其良好稳定地发展受到许多人的关注。
从房地产企业的角度来看，成立完美的内部审计制度是不可或缺的一个步骤。
万科审计报告pdf
万科审计报告pdf万科审计报告pdf 万科2011年审计报告审计报告KPMG-D (2012) AR No.0004万科企业股份有限公司全体股东:我们审计了后附的万科企业股份有限公司(以下简称“贵公司”)财务报表，包括 2011年12月31日的合并资产负债表和资产负债表，2011年度的合并利润表和利润表、合并现金流量表和现金流量表、合并股东权益变动表和股东权益变动表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任编制和公允列报财务报表是贵公司管理层的责任，这种责任包括: (1) 按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映;(2) 设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。
中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。
选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。
在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见我们认为，贵公司财务报表在所有重大方面按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则的规定编制，公允反映了贵公司2011年 12 月 31 日的合并财务状况和财务状况以及 2011年度的合并经营成果和经营成果及合并现金流量和现金流量。
毕马威华振会计师事务所中国注册会计师李婉薇中国北京中国注册会计师温华新2012 年 3 月 9 日新时达:2011年度企业内部审计工作报告董事会审计委员会各委员:报告期内,审计部在董事会审计委员会的督促和指导下开展了相关内部控制和内部审计工作,现将有关工作情况报告如下:一、对公司定期财务报告的审核情况报告期内,审计部在董事会审计委员会的指导下,每一季度均对公司定期财务报告进行了审核。
万科集团房地产内部审计手册
【内部审计】万科内部审计是公司内部经济监督的一种形式，是公司审计室在董事会审计委员会的领导下，依照国家有关法规和公司有关规章制度，独立、客观地监督、评价公司及其下属单位的财务收支及其经济活动的真实性、合法性和效益性，检查、评价内部控制制度的完善性，评估企业经营风险，以达到查错防弊、防范和降低经营风险、改善经营管理、提高经济效益的目的。
所谓真实性，是指企业的财务会计、统计等记录必须如实反映企业的实际经营管理成果，必须按照国家相关的经济法规、政策和公司董事会的有关规定，记录和反映企业的经营管理活动。
所谓合法性，是指企业的一切经营管理活动必须符合国家相应的法规、政策条例，必须符合公司董事会决议及公司的有关规章制度。
所谓效益性，是指企业的一切经营管理活动都必须围绕如何产生更大的经济效益而进行。
【审计工作的基本原则】《内审条例》所称的基本原则为：“依法”是指依据国家颁布的审计、财经、税务等方面的法律、法规、政策，在此还包括万科公司董事会决议、公司的有关规章制度等进行审计。
“独立”是指内部审计机构、内部审计工作、内部审计人员方面的独立性。
在组织上的地位，必须使它能圆满地履行其审计职责，即内部审计机构隶属于公司董事会审计委员会，独立于公司内所有经营管理活动；内部审计独立开展审计工作，不受其它部门的干涉，审计工作的范围和深度不应受到影响和限制；独立地发表审计意见和建议；内部审计负责人的任免须经董事会审计委员会批准，审计委员会应赋予审计人员一定的职责权限。
“客观”是指审计工作中所收集的审计证据以及对“审计发现”的表述必须实事求是，客观如实。
审计工作重调查研究，重审计证据，即审计过程中必须以客观事实为基础，实事求是，注重证据，不夸大或缩小事实。
“公正”是指审计报告中的审计意见、审计结论应恰如其分，不偏不倚，保证充分的公允性。
坚持证据确凿，结论公正，评价合理，建议中肯。
【审计机构及人员】万科董事会审计委员会是公司内部审计的权力机构。
万科企业内部审计分析报告
万科企业内部审计分析报告1.引言1.1 概述概述万科企业内部审计分析报告是对万科企业内部审计工作的一次全面总结和分析。
本报告旨在对万科企业内部审计的概况、重要性、实施过程进行深入剖析，总结内部审计的发现并提出建议，同时展望未来内部审计的发展方向。
通过本报告的撰写，旨在为万科企业的内部审计工作提供参考和指导，促进企业内部审计工作的持续改进和提高。
概述部分的内容1.2 文章结构文章结构部分本文分为引言、正文和结论三部分。
在引言部分，将概述万科企业内部审计分析报告的背景和目的，以及文章的结构。
在正文部分，将介绍万科企业内部审计的概况，探讨内部审计在企业管理中的重要性，以及详细分析内部审计的实施过程。
在结论部分，将总结内部审计的发现，提出对内部审计的建议，并展望未来内部审计的发展方向。
通过这样的文章结构，读者能够清晰地了解万科企业内部审计分析报告的内容和重要性。
1.3 目的本报告的目的在于对万科企业的内部审计情况进行全面分析，为企业决策层和相关部门提供可靠的内部审计数据和结果。
通过深入分析内部审计的实施过程和发现的问题，进一步提出具体的建议和展望，以帮助企业加强内部控制和风险管理，提高运营效率和持续发展能力。
同时，通过本报告的撰写，也旨在展示内部审计在企业管理中的重要性和价值，推动企业加强内部审计工作的重视和改进，提升企业整体治理水平和市场竞争力。
2.正文2.1 万科企业内部审计概况万科集团是中国领先的房地产开发企业，在全国范围内拥有多个项目和业务领域。
作为一个多元化的企业，万科集团面临着各种风险和挑战，因此内部审计在其运营管理中起着至关重要的作用。
在万科企业内部，审计部门负责为公司的管理层和利益相关方提供独立且客观的审计意见。
审核范围涵盖了万科集团在各个业务领域的经营活动，包括财务管理、风险管理、合规性以及内部控制等方面。
万科企业内部审计部门致力于通过全面的审计工作，提供有效的风险管理和内部控制意见，以确保公司运营活动的合规性和有效性。
房地产企业内部审计部门管理手册
审计部管理手册（试行稿）*****房地产开发公司二零零八年五月关于试行审计部管理手册的说明审计部全体员工：我公司自成立审计部以来，一直致力于建立一套完整、有效的部门管理办法，以公司的整体制度作为有效运作的保证，在其基础上根据部门职责细化编制部门管理手册，以指导、规范部门行为。
现将此管理手册下发给本部门每位员工，且将安排时间进行培训学习，望部门每位员工必须通读本管理手册，且严格执行各项规定，同时在试行过程中如果发现有错误或可以改进调整的地方，及时上报以便再次修订。
批准：主编：协编：*****房地产开发公司审计部二零零八年五月目录部门组织架构及部门职责 (4)招标及谈判管理流程 (7)合同管理流程 (11)工程款、材料款支付管理流程 (14)工程结算管理流程 (16)现场签证管理流程 (20)工程变更管理流程 (23)工程材料管理流程(甲供材) (25)经济台帐管理流程 (27)日常管理常用表格 (29)*****房地产公司审计部组织架构部门主要职责1）参与项目可行性研究论证，进行成本测算，对各种技术方案提供经济分析，正确、全面地预测成本，为公司决策提供依据。
2）根据公司经营目标，参与项目交付标准、规划设计方案的成本分解，落实各阶段成本控制指标；对成本费用控制进行研究，提供有效的费用控制措施或方法，指导、协调、监控目标成本管理工作。
3）及时进行目标成本动态管理及跟踪分析。
及时对实际成本与目标成本的差异进行分析、比较，总结目标成本管理过程中的经验（控制要点）以及存在的问题。
4）组织或协助其它部门对工程项目、甲供材进行招标。
负责编制招标文件、标底、发标、主持或协助开标、评经济标、谈判等。
5）进行全方位的合同管理。
对合同的起草、审核、签订、履行、反馈等全过程跟踪控制，并及时提出合理化建议。
6）进行全过程的付款控制。
据合同条款、工程报价、结算资料，对工程预付款、进度款、结算款的拨付进行审核和控制，避免重算、多算、误算和超付。
万科公司审计手册(绝密资料)
【内部审计】万科内部审计是公司内部经济监督的一种形式，是公司审计室在董事会审计委员会的领导下，依照国家有关法规和公司有关规章制度，独立、客观地监督、评价公司及其下属单位的财务收支及其经济活动的真实性、合法性和效益性，检查、评价内部控制制度的完善性，评估企业经营风险，以达到查错防弊、防范和降低经营风险、改善经营管理、提高经济效益的目的。
所谓真实性，是指企业的财务会计、统计等记录必须如实反映企业的实际经营管理成果，必须按照国家相关的经济法规、政策和公司董事会的有关规定，记录和反映企业的经营管理活动。
所谓合法性，是指企业的一切经营管理活动必须符合国家相应的法规、政策条例，必须符合公司董事会决议及公司的有关规章制度。
所谓效益性，是指企业的一切经营管理活动都必须围绕如何产生更大的经济效益而进行。
【利害关系】《内审条例》所述的利害关系是指审计双方潜在的影响审计公正性、客观性的人员间的相互利害关系。
1、要求审计室在安排项目审计小组成员时，不应安排与审计项目有利害关系的审计人员担任审计小组成本；2、对参与过有关公司项目的经营或管理工作的审计人员；对调入内部审计部门或暂时在该部门工作的人员，在没有经过一段适当的时间之前，不应分配去审计他们以前从事过的活动；3、审计人员的直系亲属在被审计单位担任涉及审计利害关系的职务时；4、参与过有关公司项目的经营或管理工作的审计人员，其工作期间与审计有利害关系时；5、审计人员的直接家属在被审计单位担任涉及审计利害关系的职务时。
【内部控制系统】内部控制系统是指为客观企业特定目标提供合理保证而建立的各种政策和程序；也是企业利用内部因分工而产生的相互联系、相互制约的关系，所制定的一系列具有控制职能的程序、方法、措施，并予以规范化、系统化而形成的一个严密的控制机制。
内部控制系统通常包括公司的计划、责任说明、授权；符合内控要求的组织架构；用于公司业务和内部管理的制度、程序、手册；独立的内部审计监督评价系统等。
房地产开发公司内部审计报告
房地产开发公司内部审计报告一、引言本报告是房地产开发公司（以下简称“公司”）内部审计部门对公司财务状况、运营过程和内部控制体系进行全面审计后的结果。
审计的目的是评估公司的财务报告准确性、运营效率和内部控制的有效性，以帮助管理层识别潜在的风险和改进领域。
二、审计范围和方法本次审计涵盖了公司的主要业务活动，包括房地产开发、销售和物业管理等。
审计范围涉及公司财务报表、运营流程、项目管理、采购和招标过程等。
我们采用了风险导向的审计方法，结合详尽的审查和抽样调查，以获取关于公司运营状况的客观信息。
三、审计结果概述1、财务报表审计：经过审计，我们确认公司的财务报表在所有重大方面均符合适用的财务报告准则，未发现重大错报或漏报。
然而，我们注意到一些小问题，如会计政策的误用和披露不充分，已向管理层提出。
2、运营流程审计：在运营流程审计中，我们发现一些流程存在效率低下的问题，如项目开发周期过长，已向管理层提出改进建议。
3、内部控制审计：我们对公司的内部控制体系进行了评估，发现部分控制措施执行不力，尤其是在项目管理领域。
我们建议公司加强这些控制措施，以降低运营风险。
四、改进建议根据我们的审计结果，我们提出以下改进建议：1、对财务报表进行更深入的审查，以纠正小错误和增加透明度。
2、优化运营流程，提高项目开发效率，降低成本。
3、加强内部控制措施的执行力度，特别是在项目管理领域。
4、定期对内部审计活动进行自我评估，以确保其有效性。
五、结论总体而言，我们对公司的财务状况和运营效率表示满意，但同时也指出了一些需要改进的地方。
我们建议公司管理层认真考虑我们的建议，以进一步提高公司的运营效率和降低风险。
我们将在未来继续这些改进措施的执行情况，以确保公司的健康发展。
本文以ABC房地产公司为案例，探讨风险导向内部审计在房地产企业中的运用和实践。
我们的是如何运用内部审计工具来降低企业的风险，提高企业的运营效率。
ABC公司是一家在房地产行业中具有深厚积累的公司，开发项目涵盖住宅、商业和工业园区等多个领域。
万科集团房地产内部审计手册
万科集团房地产内部审计手册1. 引言在房地产行业中，万科集团作为中国领先的综合性房地产企业，一直秉持着诚信、透明和质量为本的原则，致力于为客户提供高品质的住宅和商业地产项目。
为了确保企业运营的规范性和透明度，内部审计作为一种有效的风险控制手段，被纳入了万科集团的管理体系。
本手册旨在规范内部审计的相关流程和操作，提升企业的内部控制和风险管理水平，确保企业的稳定和可持续发展。
2. 审计目标与职责2.1 审计目标- 发现和预防潜在的风险和漏洞，减少组织资源的损耗；- 提高内部控制的有效性和效率；- 保障企业合规性，提升企业声誉；- 提供决策支持和改善建议，促进企业长期发展。
2.2 审计职责- 制定审核计划，并根据风险评估结果确定审核对象和频次；- 进行内部控制的评估和测试，发现潜在的风险和良好的实践；- 审核财务报告的准确性和合规性；- 部署内部审核资源，确保审计的独立性和客观性；- 将审计结果及时报告给管理层，并提出改进意见；- 跟踪和检查改进建议的执行情况；- 培训和提升内部审计人员的专业素质。
3. 审计流程3.1 审计计划与程序- 编制审计计划：根据风险评估结果和管理层的需求，制定年度审计计划；- 审计准备：收集、整理、分析相关信息和数据，确定审计对象；- 审计程序：根据内部控制标准和方法，制定具体的审计程序；- 实施审计：进行内部控制的测试和评估，发现潜在的风险和问题；- 审计调整：根据实际情况对审计程序进行调整和补充；- 提供意见：将审计结果与整改建议及时报告给管理层。
3.2 信息收集与分析- 内部文档：审核企业的规章制度、合同文件、财务报告等；- 实地调查：对公司运营的具体过程进行观察和考察；- 数据分析：利用信息技术工具对企业的数据进行深入分析；- 口头沟通：与相关员工进行面对面的交流和访谈。
4. 审计重点与技术4.1 审计重点- 财务报告的准确性和合规性；- 公司治理和内部控制的有效性；- 合同执行的合规性和效率；- 项目风险和预算管理情况；- 员工行为和道德规范的遵守。
万科集团房地产内部审计手册
【内部审计】万科内部审计是公司内部经济监督的一种形式，是公司审计室在董事会审计委员会的领导下，依照国家有关法规和公司有关规章制度，独立、客观地监督、评价公司及其下属单位的财务收支及其经济活动的真实性、合法性和效益性，检查、评价内部控制制度的完善性，评估企业经营风险，以达到查错防弊、防范和降低经营风险、改善经营管理、提高经济效益的目的。
所谓真实性，是指企业的财务会计、统计等记录必须如实反映企业的实际经营管理成果，必须按照国家相关的经济法规、政策和公司董事会的有关规定，记录和反映企业的经营管理活动。
所谓合法性，是指企业的一切经营管理活动必须符合国家相应的法规、政策条例，必须符合公司董事会决议及公司的有关规章制度。
所谓效益性，是指企业的一切经营管理活动都必须围绕如何产生更大的经济效益而进行。
【审计工作的基本原则】《内审条例》所称的基本原则为：“依法”是指依据国家颁布的审计、财经、税务等方面的法律、法规、政策，在此还包括万科公司董事会决议、公司的有关规章制度等进行审计。
“独立”是指内部审计机构、内部审计工作、内部审计人员方面的独立性。
在组织上的地位，必须使它能圆满地履行其审计职责，即内部审计机构隶属于公司董事会审计委员会，独立于公司内所有经营管理活动；内部审计独立开展审计工作，不受其它部门的干涉，审计工作的范围和深度不应受到影响和限制；独立地发表审计意见和建议；内部审计负责人的任免须经董事会审计委员会批准，审计委员会应赋予审计人员一定的职责权限。
“客观”是指审计工作中所收集的审计证据以及对“审计发现”的表述必须实事求是，客观如实。
审计工作重调查研究，重审计证据，即审计过程中必须以客观事实为基础，实事求是，注重证据，不夸大或缩小事实。
“公正”是指审计报告中的审计意见、审计结论应恰如其分，不偏不倚，保证充分的公允性。
坚持证据确凿，结论公正，评价合理，建议中肯。
【审计机构及人员】万科董事会审计委员会是公司内部审计的权力机构。
万科集团内部审计工作程序.doc
1.目的为了完善内部审计制度体系，规范审计工作程序。
2.职责审计室负责本制度的解释、修订和发布工作。
3.范围本制度适用于万科企业股份有限公司。
4.方法和过程控制4．1 审计项目确定4．1．1 审计室根据财务审计委员会的要求和公司经营活动情况，编制年度工作计划。
该计划经集团主管领导审批后实施。
4．1．2 审计室根据批准的年度工作计划来编制具体的项目审计工作计划。
4．2 审计准备4．2．1 审计室根据计划要求安排组织审计小组并布置审计任务，对工作提出具体要求，明确审计目的。
4．2．2 审计师平时按分工要求对分管公司进行分析性审核工作。
分析性审核要求全面深入了解企业经营管理的最新动态情况，鉴别存在的错位和风险，提示审计重点，并为修改具体审计程序提出具体意见。
4．2．3 在分析性审核工作基础上，主审负责编写审计方案，它包括明确审计目标，确定审计范围和重点，组成审计小组，安排审计时间和进度。
4．2．4 送发审计通知，并及时与被审计单位审计联络员沟通。
审计通知书一般定于首次会议前十天发出，以便被审计单位做好必要的准备。
4．3 撰写具体审计工作程序4．3．1开展现场审计工作以前，由项目主审根据基本审计程序和项目审计的实际情况编写具体的审计工作程序。
4．3．2 具体审计工作程序应包括每一环节的审计目的、审计步骤、审计方法和工作要求。
如有其它特殊要求，审计程序也应一并说明。
4．3．3 主审编制完审计程序后，应报请审计室主任审批。
4．4 首次工作会议4．4．1 审计小组抵达工作现场后，主审主持召开首次工作会议。
由审计小组向被审计单位介绍本次审计的目的和范围，说明本次审计期间的时间安排，听取被审计单位的情况介绍和对工作的要求。
项目主审应安排小组人员做好会议记录。
4．4．2 参加会议人员：被审计单位主要主要负责人、审计联络员及有关人员、小组主审、审计小组全体成员。
4．5 实施现场审计4．5．1 现场审计工作应严格按既定的审计程序进行，遇有特殊情况需调整审计程序的，应报请审计室主任批准。
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【内部审计】万科内部审计是公司内部经济监督的一种形式，是公司审计室在董事会审计委员会的领导下，依照国家有关法规和公司有关规章制度，独立、客观地监督、评价公司及其下属单位的财务收支及其经济活动的真实性、合法性和效益性，检查、评价内部控制制度的完善性，评估企业经营风险,以达到查错防弊、防范和降低经营风险、改善经营管理、提高经济效益的目的。
所谓真实性，是指企业的财务会计、统计等记录必须如实反映企业的实际经营管理成果，必须按照国家相关的经济法规、政策和公司董事会的有关规定，记录和反映企业的经营管理活动。
所谓合法性,是指企业的一切经营管理活动必须符合国家相应的法规、政策条例，必须符合公司董事会决议及公司的有关规章制度。
所谓效益性，是指企业的一切经营管理活动都必须围绕如何产生更大的经济效益而进行。
【审计工作的基本原则】《内审条例》所称的基本原则为：“依法”是指依据国家颁布的审计、财经、税务等方面的法律、法规、政策，在此还包括万科公司董事会决议、公司的有关规章制度等进行审计.“独立”是指内部审计机构、内部审计工作、内部审计人员方面的独立性。
在组织上的地位,必须使它能圆满地履行其审计职责，即内部审计机构隶属于公司董事会审计委员会,独立于公司内所有经营管理活动；内部审计独立开展审计工作，不受其它部门的干涉,审计工作的范围和深度不应受到影响和限制；独立地发表审计意见和建议；内部审计负责人的任免须经董事会审计委员会批准,审计委员会应赋予审计人员一定的职责权限。
“客观”是指审计工作中所收集的审计证据以及对“审计发现”的表述必须实事求是，客观如实.审计工作重调查研究，重审计证据，即审计过程中必须以客观事实为基础,实事求是，注重证据，不夸大或缩小事实。
“公正”是指审计报告中的审计意见、审计结论应恰如其分，不偏不倚，保证充分的公允性。
坚持证据确凿，结论公正,评价合理,建议中肯。
【审计机构及人员】万科董事会审计委员会是公司内部审计的权力机构。
公司审计负责人的任免由审计委员会决定.审计室的日常行政管理仍由总部负责，审计室主任、审计室主管的任免由审计负责人提名，由公司总经理任免。
审计室下设两个业务部，配备主任一名，副主任一名，主管（或相当于主管的主任审计师）二名，审计员多名。
审计一部主要负责南片区（深圳、上海、成都等）地产系统和其他行业的审计工作以及部门综合性的事务,设一名主管,2-3名审计员；审计二部主要负责北片区(北京、天津、东北等)地产系统和其他行业的审计工作,设一名主管,2-3名审计员。
万科审计人员的招聘录用严格按照公司人事部的有关规定程序执行。
万科公司赋予了审计人员较高的职权，同时也对审计人员的职业道德、业务素质、行为规范等有着严格的要求。
对审计人员业务素质和专业水准的基本要求是:审计室主任、副主任应具会计或审计专业本科以上学历，具有会计师或审计师以上专业技术职称,从事会计或审计工作十年以上，并具有丰富的审计工作经验、良好的领导才能和组织能力的人担任.审计室主管要求会计或审计专业本科以上学历,具有会计师或审计师专业技术职称,从事会计或审计工作七年以上，并具有良好的工作经验，专业水平较高。
审计员要求大专或相当以上学历，从事会计、审计或工程项目预决算工作五年以上，并具有较好的工作经验.万科审计人员除应具备较高的专业素质以外，还应对公司主导产业的房地产业务及相关专业知识有一定程度的了解，同时具有较好的计算机运用水平。
万科审计人员还应有较强的沟通能力、口头和文字表达能力。
【利害关系】《内审条例》所述的利害关系是指审计双方潜在的影响审计公正性、客观性的人员间的相互利害关系。
1、要求审计室在安排项目审计小组成员时，不应安排与审计项目有利害关系的审计人员担任审计小组成本；2、对参与过有关公司项目的经营或管理工作的审计人员；对调入内部审计部门或暂时在该部门工作的人员，在没有经过一段适当的时间之前,不应分配去审计他们以前从事过的活动；3、审计人员的直系亲属在被审计单位担任涉及审计利害关系的职务时；4、参与过有关公司项目的经营或管理工作的审计人员，其工作期间与审计有利害关系时;5、审计人员的直接家属在被审计单位担任涉及审计利害关系的职务时。
【内部控制系统】内部控制系统是指为客观企业特定目标提供合理保证而建立的各种政策和程序;也是企业利用内部因分工而产生的相互联系、相互制约的关系，所制定的一系列具有控制职能的程序、方法、措施，并予以规范化、系统化而形成的一个严密的控制机制。
内部控制系统通常包括公司的计划、责任说明、授权;符合内控要求的组织架构;用于公司业务和内部管理的制度、程序、手册；独立的内部审计监督评价系统等。
内部控制的基本目标是保证：信息的可靠性和完整性；遵循政策、计划程序和法规;保护资产、资源的节约和有效使用；实现既定的经营管理目标。
检查内部控制的目的在于确定已建立的系统是否能保证本组织有效和经济地完成任务和达到目标。
【审计的主要职权】万科公司审计室及审计人员的主要职权是:1．检查会计报表、会计账簿、会计凭证、会计分析资料、会计政策及科目说明，查阅有关的文件资料；2．检查内部管理制度、规定和程序，包括财务管理制度、会计核算制度、人事管理制度、工程管理制度、档案资料管理制度、有关业务操作规程、费用报销制度等; 3．审阅经济合同或协议,主要包括项目合作协议(合同)、工程承包合同、设备材料采购合同、劳务合作合同、售楼合同等;4．检查房地产项目资料，主要包括项目的概算书、预算书、决算书和设计图纸、现场签证备忘录及相关修改图纸等；5．检查资金及其他财产，主要包括各种存货、固定资产和货币资金等；6．对审计中的有关事项进行调查并索取证明材料；7．对严重违反国家法律和公司有关制度和造成严重损失浪费的人员，提出追究其责任的建议;8．对投资决策、企业经营及可能存在的风险进行分析和评估；9．提出改进管理、提高效益的建议,检查审计结论的落实情况。
【审计预警】《内审条例》中所述“审计预警”是指审计人员根据《企业风险评估程序》、《万科审计巡查制度》,通过对企业及其项目运作过程进行日常的分析性审计、现场审计及审计巡查，对所企业出现的或潜在的经营管理风险定期或不定期地向公司领导报告.预警报告的时间风险报告按时间可分为定期和不定期的报告。
定期报告是指审计人员通过定期(每季度、年中、年终）对各公司存在的或可能产生的风险进行评估，评估后向企业领导报告.不定期报告指审计人员在每项审计(如财务收支、离任审计等）工作结束时，在审计报告中要对被审计单位存在或潜在的风险进行揭示；在开展审计巡查或专项审计后,及时报告。
预警报告的内容：1、公司的经营陷入困境，或显示出较大的风险；2、公司的财务状况恶化，或显示出较大的风险；3、公司的管理失控，或显示出较大的风险。
【下属单位】《内审条例》中所述的下属单位是指由万科公司全资或参资控股的二级法人单位。
这些单位的经营活动必须接受审计监督，而由这些单位再投资派生的三级法人单位,原则上不属审计范围。
如他们确有要求,审计室可按《万科委托审计制度》进行.【审计内容】《内审条例》中所述的审计内容具体如下：1．公司现行主要规章制度、经营管理政策及董事会决议的执行情况。
它主要包括公司制定的财务管理制度、业务管理制度、合同管理制度、人事管理制度、年度经营计划、董事会的各项决议等。
2．内部控制制度的健全性和有效性主要是指，公司是否按要求建立了完整的内部管理制度、内部牵制制度、内部会计控制制度、内部审计监督制度等，这些制度、程序、措施、手段本身是否合理,它们是否得到良好的遵循。
3．公司的资产或投资权益在被审计单位是否安全完整，有无资产流失,有无潜在的资产损失风险。
4．公司在具体的经营管理过程中,是否严格遵循既定的经营方案、预算。
遵循的结果如何，是否产生良好的经济效益.5．公司的会计核算和会计报告是否严格按照国家和公司有关会计核算的政策、制度和准则进行，会计报告所提供的数据是否真实与完整.公司各项费用是否严格按照费用管理规定开支，它们的合理性和效益性如何。
6．公司所有投资项目，前期是否进行了合理的评估分析，项目投资决策是否符合科学性、效益性的要求.7．公司第一负责人由于各种原因离任时，审计室应对其进行离任审计。
离任审计的主要内容包括第一负责人在任职期间的工作成就和存在的问题。
如任期内是否按公司的要求操作、经营成果如何、任务完成与否、主要的经营成果及企业发展成就、主要的失误和存在的问题、并对该同志进行评价（结论）。
8．评价企业经营管理风险。
通过对企业风险指标的分析,判断风险发生的可能性、发生的频率、发生的影响和风险的重要程度，并对超过警戒水平的指标定期或不定期向集团领导及时报告，以达到预警的作用.9．根据需要或接受委托而确定的其它专项审计,它通常包括公司应收款专项审计、存货专项审计、资金运用专项审计、固定资产专项审计、内部控制专项审计等。
具体审计内容会因不同的审计类型、审计目标而有所改变。
【审计制度及工作规范】《内审条例》所述的《内部审计工作程序》是指公司审计室根据《万科企业股份有限公司内部审计条例》和公司的实际情况编制的赖以进行具体审计的工作指南.它明确规定了审计各个阶段、各个环节的具体工作内容和工作要求.《内部审计工作规范》是指公司审计室根据《万科企业股份有限公司内部审计条例》和公司的实际情况编制的用于规范审计工作的具体标准和要求。
它对诸如编制审计工作底稿、收集审计证据、撰写审计报告等每一审计事项都作了详细的规范要求。
“定期审计制度”是公司内部控制系统重要组成部分之一，它规范了审计室对公司所属企业和项目进行审计期限的要求,明确了对公司及所属企业最低审计频度.“审计联络员制度”是审计室和被审计单位之间进行正常工作联络的制度性文件。
它明确了审计室和被审计单位必须指定固定的审计联络员，同时对审计联络员的职责作出了明确规定,对审计联络工作提出了具体要求。
“审计巡查制度”是用于对公司房地产项目的目标成本及相关工作进行审计巡查并及时报告的制度性文件。
它对万科公司审计巡查的宗旨、工作内容、程序和要求都作出了明确的规定。
“审计报告制度”是用于规范内部审计报告工作的制度性文件。
它规定了审计报告的起草、审批、发送、传阅等工作内容和要求。
“委托审计制度"是用于规范开展委托审计工作的制度性文件,它明确了进行委托审计时应履行的工作程序，对委托审计中的各项工作内容和要求作出了明确规定。
“工程预决算审计制度”是用于规范开展工程项目预决算审计工作的制度性文件，它明确了进行工程预决算审计的范围、内容和工作程序等。
“审计复审制度”是用于规范进行复审工作的制度性文件，它明确了复审的定义，提出了复审应具备的前提条件，规定了复审的工作内容、程序和对复审工作的要求。