万科集团房地产内部审计手册

【内部审计】

万科内部审计是公司内部经济监督的一种形式，是公司审计室在董事会审计委员会的领导下，依照国家有关法规和公司有关规章制度，独立、客观地监督、评价公司及其下属单位的财务收支及其经济活动的真实性、合法性和效益性，检查、评价内部控制制度的完善性，评估企业经营风险,以达到查错防弊、防范和降低经营风险、改善经营管理、提高经济效益的目的。

所谓真实性，是指企业的财务会计、统计等记录必须如实反映企业的实际经营管理成果，必须按照国家相关的经济法规、政策和公司董事会的有关规定，记录和反映企业的经营管理活动。

所谓合法性,是指企业的一切经营管理活动必须符合国家相应的法规、政策条例，必须符合公司董事会决议及公司的有关规章制度。

所谓效益性，是指企业的一切经营管理活动都必须围绕如何产生更大的经济效益而进行。

【审计工作的基本原则】

《内审条例》所称的基本原则为：

“依法”是指依据国家颁布的审计、财经、税务等方面的法律、法规、政策，在此还包括万科公司董事会决议、公司的有关规章制度等进行审计.

“独立”是指内部审计机构、内部审计工作、内部审计人员方面的独立性。在组织上的地位,必须使它能圆满地履行其审计职责，即内部审计机构隶属于公司董事会审计委员会,独立于公司内所有经营管理活动；内部审计独立开展审计工作，不受其它部门的干涉,审计工作的范围和深度不应受到影响和限制；独立地发表审计意见和建议；内部审计负责人的任免须经董事会审计委员会批准,审计委员会应赋予审计人员一定的职责权限。

“客观”是指审计工作中所收集的审计证据以及对“审计发现”的表述必须实事求是，客观如实.审计工作重调查研究，重审计证据，即审计过程中必须以客观事实为基础,实事求是，注重证据，不夸大或缩小事实。

“公正”是指审计报告中的审计意见、审计结论应恰如其分，不偏不倚，保证充分的公允性。坚持证据确凿，结论公正,评价合理,建议中肯。

【审计机构及人员】

万科董事会审计委员会是公司内部审计的权力机构。公司审计负责人的任免由审计委员会决定.审计室的日常行政管理仍由总部负责，审计室主任、审计室主管的任免由审计负责人提名，由公司总经理任免。

审计室下设两个业务部，配备主任一名，副主任一名，主管（或相当于主管的主任审计师）二名，审计员多名。审计一部主要负责南片区（深圳、上海、成都等）地产系统和其他行业的审计工作以及部门综合性的事务,设一名主管,2-3名审计员；审计二部主要负责北片区(北京、天津、东北等)地产系统和其他行业的审计工作,设一名主管,2-3名审计员。

万科审计人员的招聘录用严格按照公司人事部的有关规定程序执行。万科公司赋予了审计人员较高的职权，同时也对审计人员的职业道德、业务素质、行为规范等有着严格的要求。对审计人员业务素质和专业水准的基本要求是:

审计室主任、副主任应具会计或审计专业本科以上学历，具有会计师或审计师以上专业技术职称,从事会计或审计工作十年以上，并具有丰富的审计工作经验、良好的领导才能和组织能力的人担任.

审计室主管要求会计或审计专业本科以上学历,具有会计师或审计师专业技术职称,从事会计或审计工作七年以上，并具有良好的工作经验，专业水平较高。

审计员要求大专或相当以上学历，从事会计、审计或工程项目预决算工作五年以上，并具有较好的工作经验.

万科审计人员除应具备较高的专业素质以外，还应对公司主导产业的房地产业务及相关专业知识有一定程度的了解，同时具有较好的计算机运用水平。

万科审计人员还应有较强的沟通能力、口头和文字表达能力。

【利害关系】

《内审条例》所述的利害关系是指审计双方潜在的影响审计公正性、客观性的人员间的相互利害关系。

1、要求审计室在安排项目审计小组成员时，不应安排与审计项目有利害关系的

审计人员担任审计小组成本；

2、对参与过有关公司项目的经营或管理工作的审计人员；对调入内部审计部门

或暂时在该部门工作的人员，在没有经过一段适当的时间之前,不应分配去审计他们以前从事过的活动；

3、审计人员的直系亲属在被审计单位担任涉及审计利害关系的职务时；

4、参与过有关公司项目的经营或管理工作的审计人员，其工作期间与审计有利

害关系时;

5、审计人员的直接家属在被审计单位担任涉及审计利害关系的职务时。

【内部控制系统】

内部控制系统是指为客观企业特定目标提供合理保证而建立的各种政策和程序;也是企业利用内部因分工而产生的相互联系、相互制约的关系，所制定的一系列具有控制职能的程序、方法、措施，并予以规范化、系统化而形成的一个严密的控制机制。

内部控制系统通常包括公司的计划、责任说明、授权;符合内控要求的组织架构;用于公司业务和内部管理的制度、程序、手册；独立的内部审计监督评价系统等。

内部控制的基本目标是保证：信息的可靠性和完整性；遵循政策、计划程序和法规;保护资产、资源的节约和有效使用；实现既定的经营管理目标。

检查内部控制的目的在于确定已建立的系统是否能保证本组织有效和经济地完成任务和达到目标。

【审计的主要职权】

万科公司审计室及审计人员的主要职权是:

1．检查会计报表、会计账簿、会计凭证、会计分析资料、会计政策及科目说明，查阅有关的文件资料；

2．检查内部管理制度、规定和程序，包括财务管理制度、会计核算制度、人事管理制度、工程管理制度、档案资料管理制度、有关业务操作规程、费用报销制度等; 3．审阅经济合同或协议,主要包括项目合作协议(合同)、工程承包合同、设备材料采购合同、劳务合作合同、售楼合同等;

4．检查房地产项目资料，主要包括项目的概算书、预算书、决算书和设计图纸、现场签证备忘录及相关修改图纸等；

5．检查资金及其他财产，主要包括各种存货、固定资产和货币资金等；

6．对审计中的有关事项进行调查并索取证明材料；

7．对严重违反国家法律和公司有关制度和造成严重损失浪费的人员，提出追究其责任的建议;

8．对投资决策、企业经营及可能存在的风险进行分析和评估；

9．提出改进管理、提高效益的建议,检查审计结论的落实情况。