26-7-1成都市高端地产项目考察分析

成都市高端地产项目考察分析为了更好的进行泾河新城项目的地产开发工作，为项目的前期定位提供借鉴和思路，基泰集团组织公司领导层，对成都市高端项目进行了实地考察，主要了解调研项目的核心理念、产品创新，为本公司项目的后续开发工作做准备。

本次主要摘取成都市高端标杆项目进行分析研究。现将两个重点考察的项目资料整理以下，供学习参考。

一、中德麓府项目资料：

总建

万㎡，其中地

效果图：

高层围合低密高端住宅组团布局

传统中式院落风格：

户型图：

高层户型，开敞入户花园、转角双景观阳台设计

二、麓湖生态城项目资料

亩产城一体化

万㎡建筑面

亩生态湖

麓湖生态城，是一座以生态资源为基底，聚合居住、产业及休闲娱乐配套为一体的新城。产业集群部分由总部经济、创意产业（含旅游商业）、综合商业服务三大类构成。

湖水、湿地、草地、森林，构成了麓湖的生态系统。项目引都江堰之水，依浅丘地形自然成湖，湖域面积约2100亩，成为麓湖产业及住宅中非常重要的生态基底。湖域规划呈珊瑚状，水系延伸至城市空间，使建筑、生活、工作与水的关系更亲密。项目携手中科院南京地理与湖泊研究所，对区域水生态进行了研究与保护性修复，后期由专业水环境团

队管理维护。

效果图：

低密别墅产品：

高层产品：

墅质花园洋房约190㎡

公园景观大平层约190-210㎡

立面具象：

户型设计参考：

户型内部空间设计与外立面的设计有机融合，实现了户型空间合理布局和外立面独特造型的双重目的

三、泾河新城地块开发借鉴

住宅用地的开发策略要充分依据地块的自身属性和毗邻环境、泾河新城现状条件、区域市场供给情况等因素综合

判断。以上情况，基泰集团前期已经做了充分的市场调研。

1.泾河新城条件分析

◆路网交通待改善

与西安主城区之间的路网交通还不是很便捷，成为区域发展的一大瓶颈。在西咸五大组团中，并不占区位对比优势的前提下，一些“断头路”反而阻断了流通；

◆产业基础薄

招商引资并没有大的起色，产业基础薄弱，缺少既能实现规模产值又能带来产业人群的技术、资金、劳动等密集型企业，农林板块占比例较高，导致产业人群密度、购买力跟不上；

◆地产项目少

在开发地产项目较少，尤其国内一线品牌房企与官方只有意向接触，并没有实际项目落地；

◆景观形象弱

形象景观带需要时间慢慢成形。泾河作为区域一条重要的水系，滨河景观带打造才起步。

2.寻找市场的切入点

项目所处区域并没有位置优势，开发传统的物业类型很容易面临市场销售的风险，相比主城区以及一些品牌开发商的普通刚需物业，只能在差异化和创新突破上下功夫，以市场稀缺的高端创新性物业作为市场的切入口。

3.各物业类型开发可行性分析

结合地块环境条件、地块属性，主要对普通住宅、高端

住宅、商服公寓、温泉酒店、特色小镇等业态进行市场指数

分析，寻找地块适宜的物业品类。

产品类型市场指数分析理由

刚需住宅★★★主要面向西安的客户，泾阳县无法支撑，需要交通条件改善，并

有一定的公共交通支持。但很容易受地产周期影响，市场低迷期，

缺少位置优势的住宅很容易受冲击

高端居所★★★★相比曲江的地脉人文、秦岭南麓、北麓的生态环境、未央湖三角

洲万亩湿地、临潼华清池，缺少核心的竞争力。除非自身产品的

突破创新

写字楼/公寓★★暂未有生存的土壤和氛围

温泉酒店★★★依托自有的温泉资源和茯茶镇、大地原点等的游客。但盈利是问

题，市面上的温泉酒店，尤其季节性度假休闲酒店，大都活在盈

亏平衡线以下

特色小镇★★★目前市面上大都是走关中民俗路线，如袁家村、周至水街、马嵬

驿、茯茶小镇。难度在挖掘新的创意，并被市场接受及最后的可

操作性

4.开发策略建议

刚需产品目前并不适宜开发，开发传统的物业类型面临

一定的市场销售风险；

项目整体定位为高端墅质住区，别墅系列、花园洋房、

平层大宅为主要的建筑表现形式；

寻求产品的差异化和创新突破，以极高的品质赋予产品稀缺价值、收藏价值。

先期以稀缺、独创的别墅物业作为入市切入点，直接拔高地块的形象定位，进而打造片区的炒作噱头。待地块形象价值提升后，后期开发的花园洋房、大平层类可实现规模溢价。