前期物业服务管理方案

【平原经济开发区大八里社区】前期物业管理服务方案

单位：山东之平星空物业管理有限公司

日期：二零一五年一月八日

目录

第一部分整体管理目标和理念 (3)

第二部分管理架构和人员配备、管理及开办费用测算 (6)

第一章管理架构 (6)

第二章管理人员配备 (7)

第三章员工培训和考核 (9)

第四章员工的仪表、行为规范 (11)

第五章员工奖惩机制 (12)

第六章开办费用测算 (15)

第三部分管理规章制度 (18)

第四部分各项管理具体实施方案 (24)

第一章总体管理目标 (24)

第二章房屋和设施、设备管理方案 (25)

第三章安保管理方案 (26)

第四章清洁卫生管理方案 (28)

第五章绿化管理方案 (30)

第六章档案的建立与管理 (31)

第七章社区文化建设 (33)

第八章协助业主委员会筹建工作 (35)

第五部分前期物业管理服务方案 (35)

第一章前期介入 (35)

第二章入住管理 (38)

第三章装修管理 (38)

第四章入住期间的安全防范措施 (40)

第六部分经营核算 (41)

第一部分整体管理目标和理念

一、管理理念定位

树立“以品质为重，以服务为尊”的理念，抓住“运转良好的小区设施设备、安全温馨的生活环境、赏心悦目的小区绿化风景”三个保障。

（一）树立“以品质为重，以服务为尊”的理念

坚持“以管理服务于人，以服务奉献于人、以诚心打动人、用信誉塑造人”，打造之平星空物业优质服务的品牌。不断听取小区业主和使用人的合理化建议和要求，及时弥补工作中的缺陷与不足，提供最优质的服务、最贴心的关怀。

该小区作为安置住宅社区，其特点决定了物业管理工作开展的标准更应体现出一种“舒适、安全”。我们秉着真诚的态度，以高起点、高标准、严要求的标准，为业主缔造最纯粹的感性，使业主充满享受居住的舒适与生活的便捷。

舒适：物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的人居环境上，居住环境应该首先注重“舒适”的一面，以满足其“业主的基本需求”。

安全：安全防范是物业管理公司的专业服务，我公司将从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足业主（使用人）的“安全需求”需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。

（二）抓住三个保障：“运转良好的小区设施设备、安全温馨的生活环境、赏心悦目的小区绿化风景”。

运转良好的小区设施设备

要保证小区的正常运转，最基本的条件就是保证小区各种设施设备的可靠运行。选派综合素质好、技术精的技术人员对小区的设施设备进行日常管理和维护，对小区的水电设备等进行定期的养护，保证小区设施设备常年运转良好。

安全温馨的居住环境

小区安全是正常居住、生活的基本保障，通过之平星空物业的努力，营造小区安全温馨的生活环境，保障消防等安保设施设备的正常运转，确保无重大治安案件。

赏心悦目的小区风景

居住生活环境的舒适、整洁会给人一个好的心情，在做好小区清洁工作的同时，我们侧重抓好小区内环境和绿化工作，做到小区内的树木生长正常，布局合理。

三、管理方式

将该住宅小区的物业管理按照《德州市住宅物业管理服务等级》标准实施进行管理。

在管理合同期内制定年度管理目标，在经济上实行独立核算盈自负亏补助，实现社会效益和环境效益的同步发展。

四、管理目的

1、保持和提高物业的完好程度。通过加强对整体物业管理的养护和对人的管理和服务，以防止使用不当，损坏物业。

2、创造良好环境，统筹安排小区各项设施的管理养护，强化宣传，对业主和使用人进行依法管理约束，共同维护小区环境。

3、维护业主和使用人的权益。加强对业主（使用人）的行为管理、维护

业主的整体利益，从而有利于每一位业主和使用人。

4、加强对该住宅小区实施社会化、专业化、一体化管理，不断提高服务管理质量，维护和提高大八里社区和物业公司的社会声誉。

5、以良好的服务建立该住宅小区的人文形象，以高附加值回馈业主，使物业开发、管理处于良性循环。

五、管理原则

根据全国《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》及其实施细则，本着“以楼养楼，略有节余”和“精干高效、优质服务”的管理原则，实行“管、养、修、服务”为一体的综合管理。

六、管理内容

1、小区房屋建筑本体公用部分（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、单元厅、设备房等）的维修，养护管理。

2、小区房屋建筑本体公用设施设备（公用的上下水管管道、落水管、公用照明、配电系统、楼外消防设备等）的维修，养护，管理和运行服务。

3、小区规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外路灯、临时停车位等）的维修、养护和管理。

4、小区规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理。

5、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物公用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

6、交通、车辆行驶和停泊管理。

7、配合和协助辖区派出所进行安全巡视等安防工作。

8、消防管理。

9、小区文化活动。

10、其他特约服务。

11、物业管理档案、资料。

七、总体目标实施方案

在管理合同期内将该住宅小区管理成“舒适、安全、文明”的住宅小区。根据委托管理事项和国家、省、市物业管理分项考核标准，使本住宅小区达到硬件指标。

第二部分管理架构和人员配备、管理及开办费用测算

第一章管理架构

根据该小区的实际情况，从节省人力、物力的角度出发，不设置一些专门的机构，一专多能，重在管理。

管理处设置一个中心、三个部门，即：客户服务中心和工程维修部、安保部、环境部，按照各自的分工负责本部门的工作。